Réclamations pour détérioration : Un guide pour les propriétaires de logements privés

En tant que propriétaire d'un logement privé, l'un des défis les plus coûteux et les plus longs à relever est la réclamation d'un locataire pour vétusté. Il n'est pas rare que les propriétaires confrontés à des locataires ayant d'importants arriérés de loyer soient également confrontés à une demande reconventionnelle pour détérioration lorsqu'ils tentent de récupérer la possession du bien en vertu de la loi sur la protection de l'environnement et de la loi sur la protection des consommateurs. l'article 8 de la loi sur le logement de 1988. 

Dans cet article, nous décrivons les éléments clés des réclamations pour détérioration et fournissons des recommandations pratiques pour aider les propriétaires de logements privés à se conformer à leurs obligations de réparation tout en minimisant le risque de réclamations pour détérioration. 

Éléments d'une réclamation pour vétusté 

Pour obtenir gain de cause, le locataire doit établir que 

1. Il existe un contrat entre le propriétaire et le locataire (généralement un contrat de location, qu'il soit écrit ou oral). 

2. Le contrat comprend une clause obligeant le propriétaire à maintenir le bien en bon état. Même en l'absence d'une telle clause, les propriétaires restent légalement tenus d'entretenir le bien en vertu de la Loi de 1985 sur les propriétaires et les locataires (Landlord and Tenant Act 1985). 

3. Le propriétaire n'a pas maintenu le bien en bon état. 

4. Le propriétaire a été informé ou a eu connaissance du délabrement. 

5. Le locataire a subi un préjudice de ce fait. 

Obligations du bailleur 

Les propriétaires sont légalement tenus d'entretenir les aspects suivants d'un bien immobilier (les contrats de location définissent parfois des obligations supplémentaires convenues entre les propriétaires et les locataires) : 

• Problèmes liés à l'humidité et aux moisissures 

• La structure et l'extérieur des locaux 

• Conduites et installations d'eau, y compris les baignoires, les éviers, les systèmes de drainage et les toilettes 

• Conduites de gaz et câblage électrique 

• Toits, fenêtres, gouttières et égouts 

• Systèmes de chauffage et d'eau chaude 

Les propriétaires doivent également s'assurer que le bien est adapté à l'habitation humaine. Il s'agit notamment de remédier aux défauts de conception inhérents qui peuvent entraîner de la condensation, de l'humidité, une mauvaise ventilation ou un chauffage inefficace. 

Protéger sa position 

Inventaire et état des lieux 

Lors de l'accueil d'un nouveau locataire, nous recommandons vivement aux propriétaires de confier à un tiers la réalisation d'un inventaire photographique complet et d'un état des lieux aussi proche que possible de la date d'emménagement du locataire. 

Ce document sert de preuve de l'état du bien au début de la location. L'inventaire et l'état des lieux doivent être remis au locataire, qui doit les signer pour confirmer qu'il est d'accord avec leur contenu. Les locataires doivent être encouragés à examiner attentivement le document et à signaler toute anomalie dès le départ, afin d'éviter tout litige ultérieur. 

Inspections régulières 

Les propriétaires doivent procéder à des inspections régulières de leurs biens immobiliers afin de ne pas perdre de vue les réparations nécessaires et de contrôler l'état de leurs biens. Lors de chaque inspection, il est conseillé de.. : 

• Prenez des photos de toutes les pièces. 

• Remplir un rapport d'inspection. 

• Fournir une copie du rapport au locataire. 

Il est essentiel de traiter rapidement les problèmes de réparation. En cas de retard, les problèmes s'aggravent souvent avec le temps, ce qui entraîne des coûts de réparation beaucoup plus élevés et des travaux plus importants. 

Conserver les preuves de la correspondance 

La tenue d'un registre détaillé de toute la correspondance avec les locataires est une bonne pratique qui peut permettre aux propriétaires d'économiser beaucoup de temps et d'argent. 

Un litige courant survient lorsque les propriétaires n'ont aucune trace d'un problème signalé, alors que les locataires affirment l'avoir signalé par un appel téléphonique. Pour limiter ce risque, les propriétaires devraient : 

• Prendre des notes détaillées de tous les appels téléphoniques avec les locataires. 

• Conservez un registre de tous les problèmes signalés, y compris la date à laquelle ils ont été soulevés. 

• Consigner la date d'achèvement des réparations. 

C'est important, car lorsqu'un problème relevant de vos obligations de réparation est porté à votre attention, le temps nécessaire pour remédier à ce problème particulier commence à s'écouler.   

La simple existence d'un élément de détérioration ne signifie pas automatiquement que vous avez manqué à vos obligations de réparation. Votre obligation de remédier aux dégradations commence à la date à laquelle vous avez pris connaissance des dégradations. Vous disposez alors d'un "délai raisonnable" pour remédier au problème (le délai raisonnable varie en fonction de la gravité du problème). Si un "délai raisonnable" s'est écoulé sans que le propriétaire ne remédie aux dégradations, il est probable que le propriétaire ne respecte pas ses obligations de réparation.   

Il est également essentiel de conserver des preuves de la correspondance lorsqu'un locataire signale des problèmes de détérioration, mais que vous et vos entrepreneurs avez des difficultés à accéder au bien pour l'inspecter et y effectuer les réparations nécessaires. Nous y reviendrons plus en détail ci-dessous, mais il est extrêmement utile de conserver une trace des demandes d'accès écrites.   

Demander un deuxième avis 

Chez Ronald Fletcher Baker LLP, nous intervenons fréquemment dans des litiges complexes liés à des dégradations, lorsqu'il y a désaccord entre le propriétaire et le locataire sur la responsabilité d'un problème. 

Souvent, les propriétaires font appel à leurs sous-traitants habituels pour effectuer les réparations signalées par leurs locataires. Ils s'appuient ensuite sur les informations fournies par leurs entrepreneurs pour déterminer l'étendue des travaux nécessaires et si le propriétaire est responsable de ces réparations.   

Lorsque vous soupçonnez ou que votre contractant vous dit que le locataire peut contribuer aux problèmes signalés, il est recommandé d'obtenir un deuxième avis sur la question. Il serait bon que ce soit un expert spécialisé dans les cas de dégradation du logement, qui se rende sur place à une date convenue entre les parties, procède à une inspection complète et fasse un rapport sur ses conclusions. Cela devrait permettre au propriétaire de savoir si le locataire contribue aux problèmes et lui donner l'occasion de modifier certaines de ses actions afin d'éviter que d'autres problèmes ne surviennent après les travaux de remise en état.   

Il est rare qu'un locataire contribue délibérément aux problèmes de délabrement, car il s'agit de son logement et, en général, les locataires ne veulent pas vivre dans un logement délabré. Il arrive parfois que les locataires ne se rendent pas compte, par exemple, que le fait de faire sécher leur linge à l'intérieur pendant l'hiver, sans chauffage ni déshumidificateur, contribue à l'apparition de problèmes d'humidité ou de condensation. Une conversation raisonnable entre le propriétaire et le locataire permet souvent de résoudre rapidement les problèmes entre les parties et d'éviter des litiges prolongés et souvent difficiles à résoudre.   

Les propriétaires en tant que titulaires d'un bail 

Dans certains cas, les propriétaires sont titulaires d'un bail et peuvent ne pas être responsables de certaines réparations. Un exemple courant est celui du locataire d'un appartement situé au dernier étage qui subit des infiltrations d'eau par le toit, alors que la responsabilité du toit incombe au propriétaire. 

Si un locataire signale un tel problème, le propriétaire doit en informer immédiatement le propriétaire, en fournissant des preuves photographiques et en se référant aux clauses pertinentes de son bail. Si le propriétaire n'agit pas, le bailleur peut être amené à engager une procédure judiciaire pour obtenir des réparations. 

Dans ce cas, il est essentiel de conserver une trace de toutes les communications avec le propriétaire. 

Questions d'accès 

Comme indiqué précédemment, il est essentiel de conserver une trace de toute la correspondance échangée avec les locataires. Lorsqu'ils demandent l'accès au logement pour enquêter ou réparer les dégradations signalées, les propriétaires doivent.. : 

1. Veillez à ce que toutes les demandes d'accès soient conformes au contrat de location. Si le contrat exige un préavis écrit d'au moins 24 heures, veillez à ce qu'il soit respecté. 

2. Proposer au locataire plusieurs dates et heures pour les inspections ou les réparations, en tenant compte de ses engagements professionnels. 

3. Si vous n'obtenez pas de réponse à votre demande initiale, renouvelez votre demande. Cette fois-ci, décidez de la date et de l'heure à laquelle vous ou vos sous-traitants vous rendrez sur les lieux. Indiquez clairement que l'accès est nécessaire le [x] jour à [x] heure pour [x] travaux à effectuer. 

4. Si l'accès est refusé, il convient de documenter l'échec de la visite. Les entrepreneurs doivent fournir un rapport écrit indiquant la date, l'heure et la raison du refus d'accès. Ce rapport doit être conservé dans le dossier du locataire. 

5. Si le problème persiste, essayez de le résoudre à l'amiable. Toutefois, si le locataire continue à refuser l'accès, une action en justice peut être nécessaire pour obtenir une injonction d'entrée. 

Toutefois, si vous prenez toutes ces mesures et que le locataire ne répond pas ou a convenu de plusieurs dates d'accès qui ont été reniées au dernier moment ou dont l'accès vous est refusé lorsque vous arrivez sur les lieux, cela ne signifie pas nécessairement que votre obligation de réparation disparaît.   

Bien entendu, il s'agit d'une circonstance atténuante à prendre en compte dans le cas où le locataire engage une procédure pour dégradation, mais un propriétaire qui doit effectuer des travaux pour remédier à la dégradation d'un bien immobilier et dont le locataire refuse l'accès, serait en droit d'émettre une injonction exigeant du locataire qu'il lui donne accès à son bien pour ces travaux.   

Conséquences du non-respect des obligations de réparation 

Si effectuer des réparations peut être coûteux, ne pas le faire peut l'être encore plus. Un propriétaire qui perd une plainte pour mauvais entretien peut être tenu responsable de ce qui suit : 

• Le coût des travaux de réparation (qui peut être plus élevé en raison des retards). 

• Indemnisation du locataire pour les pertes subies. 

• Les frais de justice du locataire. 

En outre, si un locataire a cessé de payer son loyer et que le propriétaire cherche à obtenir la possession du logement, une demande reconventionnelle pour vétusté peut retarder la procédure, souvent de plus d'un an. 

La tenue de registres précis sur l'état du bien, les inspections et toutes les communications avec les locataires peut contribuer à protéger les propriétaires contre de telles réclamations. 

Vous êtes confronté à un problème de dégradation ? Contactez nous

Si vous êtes confronté à un problème de dégradation ou à un litige avec votre locataire, veuillez contacter Marissa Lawrence et David Burns à 0302 917 1707 ou par courriel m.lawrence@rfblegal.co.uk / d.burns@rfblegal.co.uk.