Le marché de l'immobilier à Londres et dans d'autres grandes villes, comme Manchester, continuant à se développer, il est important de s'assurer que si vous êtes propriétaire d'un bien à bail, vous connaissez parfaitement vos droits pour protéger votre investissement. La propriété d'un long bail résidentiel peut être un atout précieux, mais comme la durée du bail diminue au fil du temps, la valeur de cet atout diminue aussi, malheureusement. La loi de 1993 sur la réforme du bail et le développement urbain (Leasehold Reform and Urban Development Act) (telle qu'amendée) prévoit ‘titulaires de baux admissibles’ le droit à une prolongation du bail dans certaines circonstances.
Nous comprenons l'importance pour les propriétaires d'avoir une stratégie qui fonctionne sur l'ensemble d'un portefeuille de biens immobiliers afin d'obtenir les meilleures conditions possibles pour les nouveaux baux ainsi que la meilleure prime.
Le droit est de prolonger le bail existant de 90 ans à un “loyer de référence” (ce qui signifie qu'aucun loyer foncier n'est dû). Par exemple, s'il reste 80 ans au bail actuel, le nouveau bail prolongé sera de 170 ans. Le propriétaire a droit à une prime pour la prolongation du bail, calculée sur la base d'une formule définie dans la loi concernée.
Vous pouvez utiliser notre calculatrice de prolongation de bail en ligne pour estimer la prime pour une prolongation statutaire du bail. Ce calcul ne dispense pas de faire appel à un géomètre expérimenté pour obtenir une évaluation précise.
S'il reste moins de 80 ans à courir au moment où la prolongation du bail est demandée, le prix est majoré d'un élément d'évaluation supplémentaire appelé “valeur de mariage”. S'il reste environ 80 ans à un bail, il est important d'agir rapidement afin de ne pas payer une prime plus élevée pour la prolongation.
Nous décrivons ci-dessous la procédure de prolongation des baux.
Enquêtes préliminaires
Conditions d'octroi d'une prolongation de bail
Avant d'entamer la procédure formelle de prolongation du bail, il est important de vérifier que vous remplissez les conditions requises : Votre bail doit avoir été accordé pour une durée de 21 ans ou plus à l'origine.
Vous devez être enregistré comme propriétaire du bail depuis au moins 2 ans.
Si votre propriétaire est une association caritative et que l'appartement est fourni dans le cadre des fonctions de l'association, ou s'il s'agit d'un bail commercial, vous ne pourrez pas bénéficier d'une prolongation de bail.
Identifier le ‘bailleur compétent’
Vous devez identifier le propriétaire compétent. Le propriétaire compétent est celui qui détient un droit suffisamment supérieur sur le bien pour pouvoir accorder la prolongation du bail de 90 ans, c'est-à-dire un droit de plus de 90 ans de plus que votre bail actuel.
Souvent, le propriétaire immédiat est le détenteur de la propriété et donc le propriétaire compétent. Cependant, il arrive que le propriétaire immédiat possède un bail intermédiaire trop court pour permettre au propriétaire de l'appartement de bénéficier d'une prolongation de quatre-vingt-dix ans. Cela ne constitue pas un obstacle à l'obtention d'une prolongation de bail, mais avant d'entamer la procédure formelle de prolongation de bail, vous devez vous assurer que vous avez identifié le bon ‘propriétaire compétent’.
La procédure formelle
L'avis initial de réclamation du titulaire du bail (avis au titre de l'article 42) déclenche les procédures légales d'acquisition du nouveau bail et le titulaire du bail est responsable des coûts raisonnables du propriétaire à compter de la date à laquelle il a reçu l'avis. L'avis initial contient certaines informations essentielles sur l'appartement et le titulaire du bail, ainsi que la prime que le titulaire du bail souhaite payer pour la prolongation du bail. L'avis de réclamation est signifié au propriétaire compétent et des copies sont fournies à tout autre propriétaire intermédiaire.
- Il est important que l'avis soit complet et ne contienne pas d'inexactitudes ou de descriptions erronées, car un avis incomplet peut être rejeté pour cause d'invalidité. Il peut être possible de corriger les descriptions erronées ou les inexactitudes en s'adressant au tribunal de comté, mais il s'agit d'une dépense qu'il convient d'éviter.
- L'avis contient une date à laquelle le propriétaire compétent doit répondre. Cette date doit être au moins deux mois après la date de signification de l'avis de réclamation.
- Une fois la notification initiale signifiée, le titulaire du bail est responsable des frais raisonnables d'évaluation et d'avocat du propriétaire, ainsi que des siens propres. La notification est également importante pour fixer la date d'évaluation de la prime payable au propriétaire.
- Ronald Fletcher Baker LLP a l'expérience des pratiques et procédures législatives pertinentes et travaillera avec vous pour s'assurer que nous recueillons toutes les informations nécessaires pour compléter l'avis initial.
- Les titulaires de baux peuvent enregistrer l'avis initial auprès du registre foncier. Cette mesure protège le titulaire du bail contre la vente de la propriété libre par le propriétaire. Tout acheteur de la propriété libre, après l'enregistrement de l'avis du locataire, prendra la propriété libre sous réserve de la demande de nouveau bail.
- Le propriétaire a le droit, à tout moment après réception de l'avis du locataire, d'exiger le paiement d'une caution. Ce dépôt peut s'élever à 10% de la prime proposée dans l'avis au locataire ou à 250 £, le montant le plus élevé étant retenu.
- Le bailleur envoie alors un contre-avis indiquant s'il accepte que le titulaire du bail ait le droit de prolonger son bail et, dans l'affirmative, les conditions qu'il accepte et celles qu'il refuse.
- Les parties disposent d'un délai de deux mois à compter de la notification du contre-avis du bailleur pour entamer des négociations en vue de convenir du montant de la prime et des conditions du bail.
- Si le propriétaire ne répond pas à l'avis de réclamation, ou s'il y répond tardivement, le titulaire du bail a droit à une prolongation du bail aux conditions énoncées dans l'avis de réclamation. Il existe une procédure à suivre pour faire valoir ce droit.
- Si des questions restent en suspens, le titulaire du bail doit, dans un délai de six mois à compter de la date de la contre-notice du bailleur, demander au Property Chamber First Tier Tribunal (“le Tribunal”) de statuer sur les conditions qui n'ont pas été convenues.
- Le Tribunal donnera diverses instructions auxquelles les deux parties devront se conformer et fixera une date d'audience finale. Les parties peuvent continuer à négocier pendant cette période.
Prolongation du bail en dehors de la loi
Il est possible pour le titulaire du bail d'essayer de négocier une prolongation en dehors des procédures statutaires établies par la loi sur la réforme du bail (Leasehold Reform Act), mais cette voie comporte des risques. Le propriétaire n'est pas tenu de vous offrir ce à quoi vous avez droit en vertu de la loi. Il se peut que vous n'obteniez pas une prolongation de 90 ans, que vous n'obteniez pas un loyer de base et que vous deviez payer une prime plus élevée. Vous risquez également d'engager des frais de justice pour correspondre avec le propriétaire et de voir ce dernier refuser d'accorder la prolongation du bail.
Quelle est la prime à payer pour une prolongation de bail ?
La prime à payer pour le nouveau bail, conformément à l'annexe 13, partie II de la loi de 1993 sur la réforme du bail, le logement et le développement urbain (telle que modifiée), est égale au total des montants suivants :
- La diminution de la valeur de l'intérêt du propriétaire dans l'appartement, c'est-à-dire la différence entre la valeur de son intérêt actuel avec le bail en cours et la valeur de son intérêt après l'octroi du nouveau bail avec les 90 ans supplémentaires - elle est calculée en fonction de la perte du revenu du loyer foncier pour le reste de la durée initiale (étant donné que la durée totale du nouveau bail sera un loyer au pair) et de la perte due à l'attente des 90 ans supplémentaires pour la réversion.
- La part du propriétaire dans la valeur du mariage ; elle ne sera ajoutée que si la durée non expirée du bail est inférieure à 80 ans. La valeur de mariage est considérée comme le potentiel d'augmentation de la valeur de l'appartement résultant de l'octroi du nouveau bail ; la loi exige que ce ‘profit’ soit partagé entre les parties. Le titulaire d'un bail dont l'échéance est proche de 81 ans devrait donc envisager sérieusement de le prolonger dès que possible
- Indemnisation pour les pertes résultant de l'octroi du nouveau bail ; cette disposition offre un recours au propriétaire pour toute autre diminution de la valeur de son intérêt dans d'autres biens (d'autres appartements dans l'immeuble ou l'immeuble lui-même) et toute perte ou tout dommage résultant de l'octroi du nouveau bail.
Il n'est pas obligatoire de procéder à une évaluation formelle, mais il est généralement conseillé de le faire, car une évaluation détaillée effectuée par un expert à un stade précoce permettra de déterminer si la prolongation du bail est financièrement viable et de négocier la prime avec plus de certitude.
Vous pouvez utiliser notre calculatrice de prolongation de bail en ligne pour estimer la prime pour une prolongation statutaire du bail. Ce calcul ne dispense pas de faire appel à un géomètre expérimenté pour obtenir une évaluation précise.
Un expert peut également être requis pour les négociations concernant la prime après la signification de la notification initiale et de la contre-notification, et pour fournir un témoignage d'expert au Tribunal si un accord ne peut être trouvé. Ronald Fletcher Baker LLP dispose d'une sélection d'experts géomètres avec lesquels nous pouvons vous mettre en contact si nécessaire.
Propriétaires absents
Si le propriétaire est introuvable, l'avis du titulaire du bail ne peut être signifié et une procédure distincte est nécessaire. Dans ce cas, le titulaire du bail peut déposer une demande d'ordonnance de dévolution auprès du tribunal de comté. Si le tribunal est convaincu que le titulaire du bail peut prétendre à un nouveau bail et que tous les efforts raisonnables ont été faits pour localiser le propriétaire, il accordera en fait le bail au titulaire du bail en l'absence du propriétaire. Le tribunal renvoie généralement l'affaire au Tribunal pour qu'il statue sur la prime.
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(A noter : Cet article a été publié à l'origine sur notre ancien site web et n'est fourni qu'à titre d'information générale. Bien qu'il reflète la situation juridique au moment de sa rédaction, la loi peut avoir changé depuis sa publication. Pour obtenir des conseils actualisés et adaptés à votre situation, veuillez contacter notre équipe).
