With the property market in London and other major cities, such as Manchester, continuing to grow, it is important to ensure that if you own leasehold property you are fully aware of your rights to protect your investment. Ownership of a long résidentiel lease can be a valuable asset, however as the lease term decreases over time so, unfortunately, can the value of that asset. The Leasehold Reform and Urban Development Act 1993 (as amended) gives ‘titulaires de baux admissibles’ les right to a lease extension in certain circumstances.
We understand the importance for landlords of having a strategy which works across an entire property portfolio to obtain the best possible new lease terms as well as the best premium.
The right is to extend the existing lease by 90 years at a “peppercorn rent” (this means effectively no ground rent is payable). For example, if the present lease had 80 years left to run the new, extended lease would be for 170 years. The landlord is entitled to a premium for the lease extension and this is based on a formula set out in the relevant Act.
Vous pouvez utiliser notre calculatrice de prolongation de bail en ligne to estimate the premium for a statutory lease extension. This calculation should not remove the need to instruct an experienced surveyor for an accurate valuation.
If a lease has less than 80 years to run at the time when a lease extension is claimed, the price is increased by an supplémentaires valuation element called the “marriage value”. If a lease has approximately 80 years remaining, it is important to act quickly so as not to pay a higher premium for the extension.
Nous décrivons ci-dessous la procédure de prolongation des baux.
Enquêtes préliminaires
Conditions d'octroi d'une prolongation de bail
Avant d'entamer la procédure formelle de prolongation du bail, il est important de vérifier que vous remplissez les conditions requises : Votre bail doit avoir été accordé pour une durée de 21 ans ou plus à l'origine.
Vous devez être enregistré comme propriétaire du bail depuis au moins 2 ans.
If your landlord is a charitable housing trust and the flat is provided as part of the charity’s functions or if it is a business ou bail commercial then you va not qualify for a lease extension.
Identifier le ‘bailleur compétent’
Vous devez identifier le propriétaire compétent. Le propriétaire compétent est celui qui détient un droit suffisamment supérieur sur le bien pour pouvoir accorder la prolongation du bail de 90 ans, c'est-à-dire un droit de plus de 90 ans de plus que votre bail actuel.
Souvent, le propriétaire immédiat est le détenteur de la propriété et donc le propriétaire compétent. Cependant, il arrive que le propriétaire immédiat possède un bail intermédiaire trop court pour permettre au propriétaire de l'appartement de bénéficier d'une prolongation de quatre-vingt-dix ans. Cela ne constitue pas un obstacle à l'obtention d'une prolongation de bail, mais avant d'entamer la procédure formelle de prolongation de bail, vous devez vous assurer que vous avez identifié le bon ‘propriétaire compétent’.
La procédure formelle
The leaseholder’s initial notice of claim (section 42 notice) triggers the statutory procedures for acquiring the new lease and the leaseholder is liable for the landlord’s reasonable costs as from the date he received the Notice. The initial notice will set out certain essential information about the Flat and the Leaseholder, and also the premium that the Leaseholder wishes to pay for the Lease Extension. The Claim Notice is served on the competent landlord with copies provided to any other intermediate landlord.
- Il est important que l'avis soit complet et ne contienne pas d'inexactitudes ou de descriptions erronées, car un avis incomplet peut être rejeté pour cause d'invalidité. Il peut être possible de corriger les descriptions erronées ou les inexactitudes en s'adressant au tribunal de comté, mais il s'agit d'une dépense qu'il convient d'éviter.
- L'avis contient une date à laquelle le propriétaire compétent doit répondre. Cette date doit être au moins deux mois après la date de signification de l'avis de réclamation.
- Une fois la notification initiale signifiée, le titulaire du bail est responsable des frais raisonnables d'évaluation et d'avocat du propriétaire, ainsi que des siens propres. La notification est également importante pour fixer la date d'évaluation de la prime payable au propriétaire.
- Ronald Fletcher Baker LLP is experienced in dealing with the relevant legislative practices and procedures and will work with you to ensure that we gather all the necessary information required to complete the initial notice.
- Leaseholders can register the Initial Notice with the Land Registry. This provides protection for the leaseholder against the landlord’s sale of the freehold. Any purchaser of the freehold, subsequent to the registration of the Tenant’s Notice will take the freehold subject to the application for the new lease.
- Le propriétaire a le droit, à tout moment après réception de l'avis du locataire, d'exiger le paiement d'une caution. Ce dépôt peut s'élever à 10% de la prime proposée dans l'avis au locataire ou à 250 £, le montant le plus élevé étant retenu.
- The Landlord will then serve a Counter Notice stating if he accepts that the individual Leaseholder has the right to extend his or her Lease and, if so, what terms he agrees and what he does not.
- Les parties disposent d'un délai de deux mois à compter de la notification du contre-avis du bailleur pour entamer des négociations en vue de convenir du montant de la prime et des conditions du bail.
- Si le propriétaire ne répond pas à l'avis de réclamation, ou s'il y répond tardivement, le titulaire du bail a droit à une prolongation du bail aux conditions énoncées dans l'avis de réclamation. Il existe une procédure à suivre pour faire valoir ce droit.
- Si des questions restent en suspens, le titulaire du bail doit, dans un délai de six mois à compter de la date de la contre-notice du bailleur, demander au Property Chamber First Tier Tribunal (“le Tribunal”) de statuer sur les conditions qui n'ont pas été convenues.
- Le Tribunal donnera diverses instructions auxquelles les deux parties devront se conformer et fixera une date d'audience finale. Les parties peuvent continuer à négocier pendant cette période.
Prolongation du bail en dehors de la loi
Il est possible pour le titulaire du bail d'essayer de négocier une prolongation en dehors des procédures statutaires établies par la loi sur la réforme du bail (Leasehold Reform Act), mais cette voie comporte des risques. Le propriétaire n'est pas tenu de vous offrir ce à quoi vous avez droit en vertu de la loi. Il se peut que vous n'obteniez pas une prolongation de 90 ans, que vous n'obteniez pas un loyer de base et que vous deviez payer une prime plus élevée. Vous risquez également d'engager des frais de justice pour correspondre avec le propriétaire et de voir ce dernier refuser d'accorder la prolongation du bail.
Quelle est la prime à payer pour une prolongation de bail ?
The premium to be paid for the new lease, according to Schedule 13, Part II of the Leasehold Reform, Housing and Urban Development Act 1993 (as amended), shall be the total of:
- La diminution de la valeur de l'intérêt du propriétaire dans l'appartement, c'est-à-dire la différence entre la valeur de son intérêt actuel avec le bail en cours et la valeur de son intérêt après l'octroi du nouveau bail avec les 90 ans supplémentaires - elle est calculée en fonction de la perte du revenu du loyer foncier pour le reste de la durée initiale (étant donné que la durée totale du nouveau bail sera un loyer au pair) et de la perte due à l'attente des 90 ans supplémentaires pour la réversion.
- La part du propriétaire dans la valeur du mariage ; elle ne sera ajoutée que si la durée non expirée du bail est inférieure à 80 ans. La valeur de mariage est considérée comme le potentiel d'augmentation de la valeur de l'appartement résultant de l'octroi du nouveau bail ; la loi exige que ce ‘profit’ soit partagé entre les parties. Le titulaire d'un bail dont l'échéance est proche de 81 ans devrait donc envisager sérieusement de le prolonger dès que possible
- Compensation for loss arising from the grant of the new lease; this provides a remedy to the landlord for any other diminution in the value of his interest in other property (other flats in the building or the building itself) and any loss or damage arising from the grant of the new lease.
Il n'est pas obligatoire de procéder à une évaluation formelle, mais il est généralement conseillé de le faire, car une évaluation détaillée effectuée par un expert à un stade précoce permettra de déterminer si la prolongation du bail est financièrement viable et de négocier la prime avec plus de certitude.
Vous pouvez utiliser notre calculatrice de prolongation de bail en ligne pour estimer la prime pour une prolongation statutaire du bail. Ce calcul ne dispense pas de faire appel à un géomètre expérimenté pour obtenir une évaluation précise.
A surveyor may also be required for negotiations regarding the premium after the service of the initial notice and the counter notice, and to give expert evidence to the Tribunal if agreement cannot be reached. Ronald Fletcher Baker LLP has a selection of expert surveyors who we can put you in touch with if necessary.
Propriétaires absents
Si le propriétaire est introuvable, l'avis du titulaire du bail ne peut être signifié et une procédure distincte est nécessaire. Dans ce cas, le titulaire du bail peut déposer une demande d'ordonnance de dévolution auprès du tribunal de comté. Si le tribunal est convaincu que le titulaire du bail peut prétendre à un nouveau bail et que tous les efforts raisonnables ont été faits pour localiser le propriétaire, il accordera en fait le bail au titulaire du bail en l'absence du propriétaire. Le tribunal renvoie généralement l'affaire au Tribunal pour qu'il statue sur la prime.
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(A noter : This article was originally published on our previous website and is provided for general information purposes only. While it reflects the legal position at the time of writing, the law may have changed since publication. For up-to-date advice tailored to your circumstances, please contact our team.)
