Article 1 : Le projet de loi sur la réforme des loyers : La fin des expulsions ‘sans faute’ en vertu de l'article 21 et un nouveau motif de possession

Le gouvernement a confirmé son engagement à supprimer la procédure de préavis “ sans motif ” prévue à l'article 21 dans le cadre du projet de loi sur la réforme du logement locatif.

Procédure actuelle de reprise de possession

À l'heure actuelle, un propriétaire dispose de plusieurs moyens pour récupérer la possession de son bien immobilier loué à des locataires dans le cadre de baux à durée déterminée (assured shorthold tenancies), grâce aux procédures de notification prévues aux articles 8 et 21 de la loi de 1988 sur le logement (Housing Act 1988). Lorsqu'un propriétaire souhaite signifier un avis au titre de l'article 8, il doit démontrer qu'un des motifs de reprise de possession s'applique.

L'article 21 de la loi de 1988 sur le logement permet aux bailleurs privés de reprendre possession de leurs biens immobiliers auprès de locataires bénéficiant d'un bail à durée déterminée (AST) à l'expiration de la période fixée, sans avoir à prouver une faute de la part du locataire (à condition que les propriétaires privés aient respecté les exigences relatives à la notification d'un avis au titre de l'article 21). C'est pourquoi on parle parfois de motif d'expulsion ‘sans faute’.

ASuppression des expulsions en vertu de l'article 21

Le gouvernement vient de confirmer que, dans le cadre du projet de loi sur la réforme du logement locatif, les avis au titre de l'article 21 seront supprimés. Cela pourrait poser un problème aux propriétaires privés qui souhaitent vendre leur bien et ont besoin d'en récupérer la possession libre pour ce faire. Si, par exemple, le locataire en place n’a commis aucune violation du contrat de location / le propriétaire ne peut satisfaire à aucun des motifs de reprise de possession prévus à l’article 8, sans la procédure de l’article 21 à sa disposition, à première vue, un propriétaire pourrait rencontrer des difficultés pour obtenir la libération des lieux d’un bien immobilier s’il n’existe aucun motif de reprise de possession au titre de l’article 8. 

Nouveau motif obligatoire permettant aux propriétaires souhaitant vendre leur bien immobilier de récupérer la possession de celui-ci

Toutefois, le gouvernement a annoncé qu'un nouveau motif d'expulsion serait ajouté à la procédure prévue à l'article 8, permettant ainsi aux propriétaires d'expulser leurs locataires s'ils ont l'intention de vendre le bien immobilier.

Le gouvernement a confirmé que le nouveau motif prévu à l'article 8 sera un motif ‘ obligatoire ’, ce qui signifie que si un juge estime que ce motif est établi, la restitution du bien doit être accordée.

Toutefois, même avec l'ajout de ce nouveau motif, la suppression de la procédure prévue à l'article 21 (et, vraisemblablement, de la procédure accélérée de reprise de possession) pourrait entraîner des retards importants pour les propriétaires souhaitant récupérer la possession de leur bien immobilier.  

Il est également possible que le gouvernement impose une nouvelle obligation selon laquelle tous les avis au titre de l'article 8 devront être accompagnés d'une garantie de dépôt versée auprès d'un organisme agréé par le gouvernement et de la communication des informations prescrites. À ce stade, il n'est pas encore clair si les autres exigences applicables à la notification d'une procédure de reprise de possession au titre de l'article 21 (certificat de performance énergétique, certificat de sécurité du gaz et guide « How to Rent ») s'appliqueront également à la procédure de reprise de possession au titre de l'article 8. 

Éléments de preuve requis pour démontrer l'intention de vendre

À ce jour, on ne sait pas encore quelles preuves les propriétaires devront fournir pour démontrer leur intention de vendre le bien immobilier. Le projet de loi sur la réforme du logement locatif fournira des précisions en temps voulu ; toutefois, on ne sait pas encore si le simple fait de mettre le bien en vente suffira à satisfaire à cette condition. Le problème est qu'il semblerait qu'une fois la libération des lieux obtenue, un propriétaire pourrait simplement retirer le bien du marché et conclure un nouveau bail.

La réponse du gouvernement à la consultation sur la procédure prévue à l'article 21 précise toutefois clairement que le délai de préavis pour ce nouveau motif serait de deux mois et qu'aucun préavis ne pourrait être donné au cours des six premiers mois d'un nouveau bail. La réponse indique également qu'à titre de mesure de protection, le gouvernement “ empêcher le bailleur initial de commercialiser et de relouer le bien immobilier pendant les trois mois suivant l'invocation de ce motif. ”

Le livre blanc précise également que les propriétaires cherchant à exploiter des failles “ ne sera pas toléré ” et le gouvernement examine actuellement la nécessité de “ des sanctions nouvelles ou renforcées pour soutenir les mesures existantes, notamment la possibilité pour les municipalités d'émettre des avis de sanctions civiles en cas d'infractions liées au nouveau système de location. Nous examinerons également les moyens d'aider les municipalités à lutter contre les expulsions illégales. ”

Conclusion

Il semble évident que l'avenir des expulsions est appelé à changer de manière assez considérable. Il semblerait qu'outre la suppression de l'avis prévu à l'article 21, la procédure accélérée de reprise de possession soit également appelée à disparaître. Pour les bailleurs privés dont les demandes de reprise de possession sont relativement simples, cela pourrait entraîner des retards dans la récupération de leurs biens immobiliers.

Ce n'est pas le seul changement proposé par le projet de loi sur la réforme du logement locatif. Il propose également de créer un registre des propriétaires, d'instaurer un médiateur chargé des litiges entre propriétaires et locataires, de rendre illégal le refus par les propriétaires et les agents immobiliers des demandes de location émanant de locataires potentiels au motif qu'ils perçoivent des prestations sociales, et d'accorder des pouvoirs supplémentaires aux autorités locales pour protéger et faire respecter les droits des locataires.

RFB publiera d'autres articles sur ces propositions de modification au cours des prochains mois. Le gouvernement a indiqué que le projet de loi sur la réforme du logement locatif serait soumis au vote avant mai 2023 ; il est donc essentiel que les propriétaires, les agents immobiliers et les locataires se préparent à son entrée en vigueur afin d'assurer une transition en douceur vers le nouveau marché locatif.

Informations complémentaires

• Auteur de l'article : David Burns | Marissa Lawrence