Réforme structurelle du secteur locatif privé : nouvelles évolutions dans le cadre de la loi de 2025 sur les droits des locataires

Notre article précédent portait spécifiquement sur la suppression des ‘ expulsions au titre de l'article 21 ’ à la suite de la Loi de 2025 sur les droits des locataires (le “Agir”) and the implications on possession. This article considers further reforms introduced by the Act and those which are due to be implemented in the future. These have, and va continue to, alter the framework in which landlords and tenants operate.  

Baux résidentiels de courte durée 

Over the last 30 years, most short-term résidentiel tenancies were structured as an Assured Shorthold Tenancy (“AST” »). Celles-ci avaient une durée déterminée et fixe (les renouvellements étant très courants).  

The provisions of the Act abolished ASTs from 1 May 2026. By default, tenants now have a Assured Periodic Tenancy (“APT” »). Cette modification s'applique rétroactivement. Cela signifie que les AST conclus avant le 1er mai 2026 seront automatiquement convertis en APT. Il en résulte que :  

• Obtaining possession is dependent entirely on the ‘section 8’ grounds (from the Housing Act 1988 as amended by the Act); and, 

• Il n'y a pas de durée minimale fixée, les locataires disposant d'une flexibilité unilatérale leur permettant de résilier le bail moyennant un préavis (généralement de deux mois).  

Clauses de révision du loyer 

À compter du 1er mai 2026, à quelques exceptions près, les bailleurs ne pourront plus inclure de clauses de révision automatique du loyer et ne pourront augmenter le loyer qu’en respectant les dispositions prévues dans article 13 de la loi de 1988 sur le logement.   

Ce régime impose trois contraintes principales : 

• La limitation des augmentations de loyer à une seule fois par période de 12 mois, moyennant la remise d'un préavis au titre de l'article 13 ; 

• une obligation de préavis d'au moins deux mois pour toute augmentation de loyer ; et  

• Alignement de toute augmentation de loyer sur le début d'une période de location. 

La loi confère également au locataire le droit de contester une augmentation de loyer devant le tribunal de première instance (“FTT”) au motif qu’il est supérieur à la valeur du marché. Il est important de noter que le FTT ne peut désormais plus fixer un loyer supérieur à celui proposé par le bailleur, même si ce loyer était jugé inférieur à la valeur du marché.  

Cela devrait entraîner une augmentation du nombre de recours devant le FTT, car cela supprime un facteur dissuasif qui existait auparavant, à savoir le risque que le FTT fixe un loyer supérieur à celui proposé par le bailleur.  

Given that where challenge is made by the tenant, the revised rent takes effect only from the date the FTT determines the rent, rather than the date specified in the section 13 notice, this further incentivises challenges from tenants who wish to extend the period they pay their rent (pre-increase).   

Reste à voir comment le FTT va faire face à cette demande accrue, étant donné qu'il est déjà confronté à des difficultés liées à l'arriéré. 

Paiements anticipés de loyer 

Paiements avant la location  

À compter du 1er mai 2026, les bailleurs et leurs mandataires ne pourront plus solliciter, encourager ou accepter le paiement d'un loyer, ni toute offre de paiement de celui-ci, avant la conclusion d'un bail.  

Paiements anticipés une fois le contrat de location conclu 

From 1 May 2026, once a tenancy is entered into, the landlord can request a maximum of one month’s rent in advance. The maximum upfront rent is one month (no more asking for 3, 6 months in advance).   

While landlords cannot ask for or require more than one month’s rent upfront, tenants can legally choose to offer advance rent voluntarily after the agreement is signed.  

Interdiction des « guerres d'enchères » dans le domaine de la location 

À compter du 1er mai 2026, les bailleurs et les agences immobilières devront veiller à ce que les biens proposés à la location dans le cadre d'un APT soient accompagnés d'un montant de loyer indiqué dans l'annonce. Une fois ce montant fixé, les bailleurs ne pourront ni solliciter ni accepter d'offres supérieures au montant indiqué.  

Par conséquent, les locataires ne peuvent plus proposer de loyer plus élevé pour tenter d'obtenir un logement. On pourrait commencer à voir apparaître des annonces immobilières proposant des loyers plus élevés, dans l'optique de louer à un prix inférieur, afin d'attirer les locataires prêts à payer des loyers plus élevés. 

Logements étudiants spécialement conçus à cet effet  

Les propriétaires doivent savoir que les baux conclus pour des logements étudiants spécialement conçus à cet effet (“PBSA”), after 1 May 2026 are not treated as an APT. This is an important exemption. They are instead common law tenancies which can expire after a fixed term. Nonetheless, a private PBSA only qualifies for the exemption if they are fully registered with and compliant with a government-approved housing management code of practice. This includes the ANUK/Unipol Code of Standards.  

Les baux PBSA en vigueur avant le 1er mai 2026 ont été transformés en baux APT. Des motifs de résiliation modifiés (motif 4A) permettent de mettre fin à ces baux.   

Locations hors PBSA  

Les baux étudiants portant sur des logements autres que les PBSA, qu’ils aient été conclus avant ou après le 1er mai 2026, sont des baux APT et relèvent du nouveau motif de reprise de possession 4A, qui offre aux propriétaires de logements à occupation multiple une procédure spécifique leur permettant de récupérer la possession du bien pendant la période comprise entre le 1er juin et le 30 septembre de chaque année. Cette période coïncide avec la fin et le début de l'année universitaire.   

Modifications apportées aux informations (écrites) fournies aux locataires 

À compter du 1er mai 2026, des informations obligatoires devront être fournies aux locataires avant la conclusion d’un contrat de location à durée déterminée (APT) ; ces informations comprennent les principaux aspects de la loi ainsi que des mentions relatives aux obligations du bailleur.   

Interdiction de la discrimination en matière de location 

À compter du 1er mai 2026, la loi interdit toute discrimination directe ou indirecte à l'encontre des locataires ayant des enfants ou percevant des prestations sociales.  

Prochaine étape des changements  

La loi d'Awaab  

The Act provides for Awaab’s law to apply to private sector tenancies.  Awaab’s Law will require landlords to take action to fix reported health and safety hazards (particularly damp and mould) within set limits. The earliest estimates for implementation 2027/2028, as this requires secondary legislation.   

La nouvelle base de données des propriétaires  

A new database is intended to be launched from late 2026 onwards. It is planned to be launched in 2 stages. The first requiring landlords to register their details on an area by area basis and then the public will be given access.  

It is envisaged that, at minimum, the public information would include the Landlord’s details, property type, number of bedrooms, information on gas and electrical safety, and energy performance.  

Conclusions 

There is the general consensus that the sector is increasingly becoming more “tenant friendly”. Significantly, tenants now have greater incentives to challenge rent, especially as the relevant date that any higher rent is payable is the date the FTT makes a decision. With decisions from the FTT sometimes taking several months, a tenant also has the benefit of the lower rent during that period. The increase in cases may also stretch an already busy FTT. 

Chez Ronald Fletcher Baker, nous sommes bien placés pour conseiller tant les propriétaires que les locataires qui exercent leurs activités dans ce secteur et qui doivent s'adapter aux changements du marché. Si vous avez des questions ou si vous avez besoin de conseils, n'hésitez pas à contacter :  B.Frost@rfblegal.co.uk et V.Goulielmos@rfblegal.co.uk .