Défauts de paiement sur les prêts relais et considérations réglementaires (FSMA et CCA) 

Bridging loans occupy a unique position in UK financer: they are short-term, high-interest, and security-driven lending products designed to “bridge” a temporary funding gap, often in propriété transactions. Their speed and flexibility make them attractive for auction purchases, chain breaks, refurbishment projects, and investment acquisitions. However, the same features that make them useful also make them high-risk. When borrowers default, enforcement is typically swift and highly structured around the security (usually property).

A key complexity in understanding bridging loan defaults in the UK is that these loans do not sit neatly within a single réglementaire regime. Depending on structure and purpose, a bridging loan may be governed by FSMA 2000, régi par la Loi de 1974 sur le crédit à la consommation (CCA), ou totalement non réglementé.

La rapidité étant l'objectif principal, les prêts relais sont généralement plus coûteux que les prêts hypothécaires classiques et nécessitent une stratégie de sortie claire et réalisable.

The exit strategy—the method by which the borrower intends to repay the loan—is the focal point of any bridging facility. Common exit strategies include selling the secured property or refinancing the bridging loan onto a long-term mortgage. If this strategy fails or is delayed, the borrower falls into default. Given the unforgiving, short-term nature of bridging finance, defaults can escalate quickly. Borrowers face mounting financial pressure, while lenders must navigate a strict statutory and regulatory landscape to enforce their security.

Comprendre les défauts de paiement sur les prêts relais

To fully comprehend the regulatory implications of default, one must first understand what constitutes a default in the context of bridging finance. While missing a monthly payment is an obvious trigger, “default” is a broad term that extends far beyond non-payment. The exact circumstances constituting default are outlined in the facility agreement and security documents.

Parmi les cas de défaillance courants, on peut citer :

• Date d'expiration : Le non-remboursement du solde total du prêt à la date d'échéance convenue du prêt relais constitue la cause la plus fréquente de défaut de paiement.
• Technical Breaches: Breaching specific loan covenants, such as undertaking structural refurbishments without the lender’s prior consent, or unauthorised changes to the property’s use or occupancy.
• Insolvabilité Events: The borrower entering bankruptcy, liquidation, or an Particulier Voluntary Arrangement (IVA).
• Clauses de défaillance croisée : A default on another loan or financial obligation held by the borrower that negatively impacts their financial standing.
• Fausse déclaration : Constat que l'emprunteur a fourni des informations fausses ou trompeuses lors de la procédure de demande.

Conséquences immédiates

Once a default occurs, lenders often act swiftly to protect their commercial interests, often triggering rapid escalation of the borrower’s debt.

• Intérêt de retard Rates: En cas de défaut de paiement, les prêteurs appliquent souvent un taux d'intérêt nettement plus élevé. Ils calculent parfois ces intérêts sur les intérêts, ce qui fait que la dette augmente de manière exponentielle en très peu de temps.
• Frais de retard : Lenders typically charge administration fees, legal costs, and receiver fees associated with enforcing the loan.
• Mesures coercitives : The lender may move to take possession of the property, initiate court proceedings, or appoint a Fixed Charge Receiver to take control of the asset and sell it to recover the debt.

Le cadre réglementaire : la FSMA et la CCA

Le secteur britannique du crédit relais n'est pas soumis à un cadre réglementaire unique et global. La réglementation s'articule plutôt autour de deux régimes principaux : les prêts réglementés par la Financial Conduct Authority (FCA) relevant de la FSMA, ainsi que les prêts régis par la CCA. Le statut réglementaire d'un prêt détermine le niveau de protection légale dont bénéficie l'emprunteur, notamment en cas de défaut de paiement.

Prêts relais réglementés (FSMA)

En vertu de la Loi de 2000 sur les services et marchés financiers (arrêté de 2001 relatif aux activités réglementées) (‘ RAO ’), un prêt relais est considéré comme un “ contrat hypothécaire réglementé ” s’il répond à certains critères. En règle générale, cela s’applique lorsque le prêt est accordé à un particulier ou à un fiduciaire, et que le bien immobilier servant de garantie est actuellement occupé, ou destiné à être occupé, par l’emprunteur ou un membre de sa famille proche.

The FCA governs these regulated bridging loans to ensure rigorous consumer protection. Key regulatory requirements include:

• Évaluations de l'accessibilité financière : Les prêteurs sont légalement tenus de procéder à une vérification approfondie des revenus et de la capacité de remboursement avant d'accorder un prêt.
• Principes de la FCA à l'intention des entreprises : Les prêteurs doivent traiter leurs clients de manière équitable et tenir dûment compte de leurs intérêts.
• Mortgages and Accueil Finance: Conduct of Entreprises Sourcebook (MCOB): Lenders must adhere to strict rules regarding disclosure, pre-contractual illustrations, and handling arrears.

En cas de défaut de paiement sur un crédit relais réglementé, le prêteur est soumis aux directives strictes de la FCA en matière de tolérance et de traitement équitable des clients en difficulté financière. La saisie ne doit être envisagée qu’en dernier recours, et les prêteurs doivent collaborer activement avec les emprunteurs afin d’étudier d’autres modalités de remboursement.

Prêts relevant de la Loi sur le crédit à la consommation (LCC)

The Consumer Credit Act 1974 (CCA), in general terms, applies primarily to smaller, unsecured, or second-charge bridging loans that fall outside the definition of a regulated mortgage contract, generally when the loan is not wholly or predominantly for business purposes. The CCA provides statutory rights for borrowers, including specific procedures lenders must follow when enforcing the loan or imposing default charges.

Historically, bridging loans to corporate entities (e.g., Limited Companies or Special Purpose Vehicles) were largely unregulated. However, the line is increasingly blurred; some lenders attempt to require borrowers to incorporate companies to classify the loan as unregulated and avoid CCA or FSMA constraints. Yet, if the loan is deemed consumer credit in substance, the courts can look past the corporate veil, and the regulatory protections of the CCA may still apply.

Considérations réglementaires à l'intention des prêteurs : l'interdiction générale

A critical regulatory consideration for all lenders operating in the UK is the “General Prohibition” established under Article 19 de la FSMA 2000. Cette interdiction stipule que nul ne peut exercer une “ activité réglementée ” au Royaume-Uni à moins d'être une personne agréée ou une personne exemptée.

Entering into a regulated mortgage contract is a regulated activity. If an unauthorised lender issues a loan that should have been regulated under FSMA, the consequences are severe:

• Inapplicabilité : Sous Article 26A de la FSMA 2000, the loan agreement may be rendered completely unenforceable against the borrower. The lender may lose the right to recover the principal sum or the interest.
• Ordonnances de remboursement : Le tribunal peut ordonner au prêteur d'indemniser l'emprunteur, ce qui peut impliquer le remboursement de tous les intérêts et remboursements de capital déjà effectués.
• Criminal Liability: Le non-respect de l'interdiction générale constitue une infraction pénale passible d'une amende illimitée ou d'une peine d'emprisonnement.

Exemption « entreprise à entreprise » vs « entreprise à consommateur »

Une question qui fait souvent l'objet de litiges est de savoir si un prêt relais a été contracté à des “ fins professionnelles ”, ce qui permet souvent d'exempter ce prêt de la réglementation relative aux frais de crédit. Article 60C, paragraphe 5, de l'arrêté sur les activités réglementées prévoit qu'un prêt est présumé destiné à des fins professionnelles si l'emprunteur fournit une déclaration en ce sens.

Cependant, en vertu de Article 60C, paragraphe 6, if the lender knew or had reasonable cause to suspect that the loan was not wholly or predominantly for business purposes, the declaration could be treated as invalid. In the event of a default, borrowers often challenge the validity of their business purpose declaration, arguing that the loan was actually for a consumer purpose (e.g., funding personal debt or a résidentiel property purchase) and that the lender failed to conduct appropriate regulatory checks.

Intérêts de retard, frais et relations abusives (CCA)

One of the most litigated aspects of bridging loan defaults is the imposition of default interest and penalty fees. Given the short timeframes and high risks of bridging finance, lenders frequently build high default rates and fees into their contracts. However, borrowers have challenged whether these rates are legally enforceable.

La loi sur les sanctions

Selon le critère de référence établi par Makdessi, une clause est considérée comme une pénalité inapplicable si elle constitue une obligation accessoire qui inflige au contrevenant un préjudice sans commune mesure avec intérêt légitime de la partie lésée lors de l'exécution de l'obligation principale. 

Sur le marché des prêts relais, les prêteurs justifient souvent les taux d'intérêt élevés en cas de défaut de paiement (par exemple, de (3%) à (4%) par mois) en faisant valoir qu'ils compensent le risque élevé lié à l'immobilisation de capitaux dans un prêt non performant.

Les tribunaux n'ont pas fixé de pourcentage “ rigide ” permettant de qualifier une clause de pénalité ; cela dépend plutôt du caractère “ exorbitant ” ou “ abusif ” du taux dans le contexte commercial. Si les majorations d'intérêts sont justifiables, les taux excessifs qui entraînent un préjudice disproportionné peuvent être considérés comme une pénalité inapplicable.

• Éléments à prendre en compte par les emprunteurs :
  Lorsqu'on conteste un prêt relais ou un taux de défaut, la question centrale est de savoir si la provision est “ de nature pénale ” totalement disproportionné par rapport à intérêt légitime de la partie lésée — c'est-à-dire que son objectif premier est de sanctionner l'emprunteur plutôt que de protéger les intérêts légitimes du prêteur. Voici quelques points à prendre en considération :
  • La charge de la preuve : Il appartient à l'emprunteur de démontrer que le taux est “ sans commune mesure ” avec les intérêts du prêteur. Le prêteur n'est pas tenu de fournir une justification mathématique du taux spécifique qu'il a choisi.
  • Erreur de classification réglementaire : Si un prêteur a classé à tort un prêt dans la catégorie “ non réglementé ” (par exemple, si une déclaration indiquant que le prêt était destiné à un “ usage professionnel ” a été signée alors que l'emprunteur avait l'intention d'habiter le bien immobilier), l'emprunteur peut bénéficier de protections bien plus solides en vertu de la Loi de 2000 sur les services et marchés financiers (FSMA) et Manuel de la FCA, ce qui peut rendre les conditions d'intérêt “ abusives ”, quelle que soit la règle relative aux pénalités.
  • Le piège de l“” obligation principale » : If the higher rate is structured to trigger on a “non-breach” event, lenders may argue it is a primary obligation (not a penalty). However, courts va look at the le fond plutôt que la forme pour déterminer s'il s'agit effectivement d'une pénalité pour retard de paiement. 
• Obstacle au droit de rachat : Tout emprunteur dispose d'un droit équitable de rembourser son prêt et de récupérer son bien. Toute clause rendant le rachat “ excessivement difficile ” ou constituant un “ obstacle ” à l'exercice de ce droit — telle que des frais de sortie exorbitants ou des conditions de rachat trop contraignantes — peut être contestée au motif qu'elle est inapplicable.
• Influence indue ou contrainte : If a borrower was pressured into the loan under illegitimate circumstances or without independent legal advice, the agreement (or personal guarantees associated with it) might be set aside.
• Professional Negligence: Dans certains cas, le litige peut concerner les professionnels impliqués. Par exemple, si un avocat n’a pas correctement informé l’emprunteur des risques liés à des intérêts de retard élevés ou à des défauts de paiement “ techniques ”, ce dernier peut intenter une action pour négligence professionnelle afin d’obtenir réparation de ses pertes.

Lorsqu'il s'agit de contester l'applicabilité des prêts relais dans le cadre d'un litige, plusieurs arguments juridiques et réglementaires, au-delà de la “ règle de la pénalité ”, peuvent être invoqués ; il est toutefois important de solliciter un avis juridique dès que possible.

Les clauses abusives au regard de la loi sur le crédit à la consommation

Sous article 140A de la CCA de 1974, courts can review agreements deemed unfair due to factors like excessive total credit costs, lender misconduct, or oppressive enforcement. If an unfair relationship is found, s140B empowers courts to restructure the agreement, reduce interest rates, or order refunds of payments.

David Burns, Senior Litiges Partner at Ronald Fletcher Baker LLP, has extensive experience handling issues related to bridging loan defaults and disputes./ For demandes de renseignements on this topic, please contact David Burns via email at D.Burns@rfblegal.co.uk or by phone at 0207 467 5751.