Défauts de paiement sur les prêts relais et considérations réglementaires (FSMA et CCA) 

Les prêts relais occupent une place à part dans le secteur financier britannique : il s'agit de produits de crédit à court terme, à taux d'intérêt élevé et garantis par des sûretés, conçus pour “ combler ” un déficit de financement temporaire, souvent dans le cadre de transactions immobilières. Leur rapidité et leur flexibilité les rendent particulièrement intéressants pour les achats aux enchères, les ruptures de chaîne, les projets de rénovation et les acquisitions d'investissement. Cependant, les mêmes caractéristiques qui les rendent utiles les rendent également très risqués. En cas de défaut de paiement des emprunteurs, la procédure d’exécution est généralement rapide et fortement axée sur la garantie (généralement un bien immobilier).

L'une des principales difficultés pour comprendre les défauts de paiement sur les prêts relais au Royaume-Uni réside dans le fait que ces prêts ne s'inscrivent pas clairement dans un seul et même cadre réglementaire. Selon leur structure et leur finalité, un prêt relais peut être régi par FSMA 2000, régi par la Loi de 1974 sur le crédit à la consommation (CCA), ou totalement non réglementé.

La rapidité étant l'objectif principal, les prêts relais sont généralement plus coûteux que les prêts hypothécaires classiques et nécessitent une stratégie de sortie claire et réalisable.

La stratégie de sortie — c'est-à-dire la méthode par laquelle l'emprunteur prévoit de rembourser le prêt — est au cœur de tout crédit relais. Parmi les stratégies de sortie courantes, on peut citer la vente du bien immobilier donné en garantie ou le refinancement du crédit relais par un prêt hypothécaire à long terme. Si cette stratégie échoue ou est retardée, l'emprunteur se retrouve en situation de défaut de paiement. Compte tenu de la nature impitoyable et à court terme du financement relais, les défauts de paiement peuvent s'aggraver rapidement. Les emprunteurs sont confrontés à une pression financière croissante, tandis que les prêteurs doivent naviguer dans un environnement législatif et réglementaire strict pour faire valoir leur garantie.

Comprendre les défauts de paiement sur les prêts relais

Pour bien saisir les implications réglementaires d'un défaut de paiement, il faut d'abord comprendre ce qui constitue un défaut de paiement dans le cadre d'un financement relais. Si le non-paiement d'une mensualité en est un élément déclencheur évident, le terme “ défaut de paiement ” est un concept large qui va bien au-delà de la simple absence de paiement. Les circonstances précises qui constituent un défaut de paiement sont précisées dans le contrat de crédit et les documents de garantie.

Parmi les cas de défaillance courants, on peut citer :

• Date d'expiration : Le non-remboursement du solde total du prêt à la date d'échéance convenue du prêt relais constitue la cause la plus fréquente de défaut de paiement.
• Problèmes techniques : Le non-respect de certaines clauses restrictives du prêt, telles que la réalisation de travaux de rénovation structurelle sans l'accord préalable du prêteur, ou des modifications non autorisées de l'usage ou de l'occupation du bien immobilier.
• Faits liés à l'insolvabilité : L'emprunteur fait l'objet d'une procédure de faillite, d'une liquidation ou d'un accord volontaire individuel (IVA).
• Clauses de défaillance croisée : Un défaut de paiement sur un autre prêt ou une autre obligation financière contractée par l'emprunteur, qui a des répercussions négatives sur sa situation financière.
• Fausse déclaration : Constat que l'emprunteur a fourni des informations fausses ou trompeuses lors de la procédure de demande.

Conséquences immédiates

Dès qu'un défaut de paiement survient, les prêteurs agissent souvent rapidement pour protéger leurs intérêts commerciaux, ce qui entraîne souvent une augmentation rapide de la dette de l'emprunteur.

• Taux d'intérêt moratoires : En cas de défaut de paiement, les prêteurs appliquent souvent un taux d'intérêt nettement plus élevé. Ils calculent parfois ces intérêts sur les intérêts, ce qui fait que la dette augmente de manière exponentielle en très peu de temps.
• Frais de retard : Les prêteurs facturent généralement des frais administratifs, des frais juridiques et des honoraires d'administrateur judiciaire liés à l'exécution du prêt.
• Mesures coercitives : Le prêteur peut engager une procédure de saisie du bien, intenter une action en justice ou désigner un administrateur judiciaire chargé de prendre le contrôle du bien et de le vendre afin de recouvrer la créance.

Le cadre réglementaire : la FSMA et la CCA

Le secteur britannique du crédit relais n'est pas soumis à un cadre réglementaire unique et global. La réglementation s'articule plutôt autour de deux régimes principaux : les prêts réglementés par la Financial Conduct Authority (FCA) relevant de la FSMA, ainsi que les prêts régis par la CCA. Le statut réglementaire d'un prêt détermine le niveau de protection légale dont bénéficie l'emprunteur, notamment en cas de défaut de paiement.

Prêts relais réglementés (FSMA)

En vertu de la Loi de 2000 sur les services et marchés financiers (arrêté de 2001 relatif aux activités réglementées) (‘ RAO ’), un prêt relais est considéré comme un “ contrat hypothécaire réglementé ” s’il répond à certains critères. En règle générale, cela s’applique lorsque le prêt est accordé à un particulier ou à un fiduciaire, et que le bien immobilier servant de garantie est actuellement occupé, ou destiné à être occupé, par l’emprunteur ou un membre de sa famille proche.

La FCA encadre ces prêts relais réglementés afin de garantir une protection rigoureuse des consommateurs. Les principales exigences réglementaires sont les suivantes :

• Évaluations de l'accessibilité financière : Les prêteurs sont légalement tenus de procéder à une vérification approfondie des revenus et de la capacité de remboursement avant d'accorder un prêt.
• Principes de la FCA à l'intention des entreprises : Les prêteurs doivent traiter leurs clients de manière équitable et tenir dûment compte de leurs intérêts.
• Crédits immobiliers et financement immobilier : Code de conduite professionnelle (MCOB) : Les prêteurs doivent respecter des règles strictes en matière d'information, de simulations précontractuelles et de gestion des impayés.

En cas de défaut de paiement sur un crédit relais réglementé, le prêteur est soumis aux directives strictes de la FCA en matière de tolérance et de traitement équitable des clients en difficulté financière. La saisie ne doit être envisagée qu’en dernier recours, et les prêteurs doivent collaborer activement avec les emprunteurs afin d’étudier d’autres modalités de remboursement.

Prêts relevant de la Loi sur le crédit à la consommation (LCC)

La loi de 1974 sur le crédit à la consommation (CCA) s'applique, en règle générale, principalement aux prêts relais de faible montant, non garantis ou de deuxième rang qui ne relèvent pas de la définition d'un contrat hypothécaire réglementé, notamment lorsque le prêt n'est pas destiné, en totalité ou pour l'essentiel, à des fins professionnelles. La CCA confère des droits légaux aux emprunteurs, notamment en ce qui concerne les procédures spécifiques que les prêteurs doivent suivre lorsqu'ils procèdent au recouvrement du prêt ou imposent des pénalités de retard.

Historiquement, les prêts relais accordés à des entités juridiques (par exemple, des sociétés à responsabilité limitée ou des entités ad hoc) n’étaient pratiquement pas réglementés. Cependant, la frontière devient de plus en plus floue ; certains prêteurs tentent d’exiger des emprunteurs qu’ils constituent des sociétés afin de classer le prêt comme non réglementé et d’échapper aux contraintes de la CCA ou de la FSMA. Toutefois, si le prêt est considéré comme un crédit à la consommation sur le fond, les tribunaux peuvent lever le voile corporatif, et les protections réglementaires de la CCA peuvent toujours s'appliquer.

Considérations réglementaires à l'intention des prêteurs : l'interdiction générale

Une considération réglementaire essentielle pour tous les prêteurs opérant au Royaume-Uni est l“” interdiction générale » prévue par Article 19 de la FSMA 2000. Cette interdiction stipule que nul ne peut exercer une “ activité réglementée ” au Royaume-Uni à moins d'être une personne agréée ou une personne exemptée.

La conclusion d'un contrat de crédit hypothécaire est une activité réglementée. Si un prêteur non agréé accorde un prêt qui aurait dû être soumis à la réglementation de la FSMA, les conséquences sont graves :

• Inapplicabilité : Sous Article 26A de la FSMA 2000, le contrat de prêt pourrait devenir totalement inopposable à l'emprunteur. Le prêteur pourrait perdre le droit de recouvrer le capital ou les intérêts.
• Ordonnances de remboursement : Le tribunal peut ordonner au prêteur d'indemniser l'emprunteur, ce qui peut impliquer le remboursement de tous les intérêts et remboursements de capital déjà effectués.
• Responsabilité pénale : Le non-respect de l'interdiction générale constitue une infraction pénale passible d'une amende illimitée ou d'une peine d'emprisonnement.

Exemption « entreprise à entreprise » vs « entreprise à consommateur »

Une question qui fait souvent l'objet de litiges est de savoir si un prêt relais a été contracté à des “ fins professionnelles ”, ce qui permet souvent d'exempter ce prêt de la réglementation relative aux frais de crédit. Article 60C, paragraphe 5, de l'arrêté sur les activités réglementées prévoit qu'un prêt est présumé destiné à des fins professionnelles si l'emprunteur fournit une déclaration en ce sens.

Cependant, en vertu de Article 60C, paragraphe 6, si le prêteur savait ou avait des motifs raisonnables de soupçonner que le prêt n'était pas entièrement ou principalement destiné à des fins professionnelles, la déclaration pourrait être considérée comme nulle. En cas de défaut de paiement, les emprunteurs contestent souvent la validité de leur déclaration relative à l’usage professionnel, en faisant valoir que le prêt était en réalité destiné à un usage personnel (par exemple, le remboursement d’une dette personnelle ou l’achat d’un bien immobilier résidentiel) et que le prêteur n’a pas procédé aux vérifications réglementaires appropriées.

Intérêts de retard, frais et relations abusives (CCA)

L'un des aspects les plus contestés en matière de défaut de paiement sur les prêts relais concerne l'application d'intérêts de retard et de pénalités. Compte tenu des délais très courts et des risques élevés liés au financement relais, les prêteurs intègrent souvent dans leurs contrats des taux d'intérêt de retard et des pénalités élevés. Les emprunteurs ont toutefois contesté la validité juridique de ces taux.

La loi sur les sanctions

Selon le critère de référence établi par Makdessi, une clause est considérée comme une pénalité inapplicable si elle constitue une obligation accessoire qui inflige au contrevenant un préjudice sans commune mesure avec intérêt légitime de la partie lésée lors de l'exécution de l'obligation principale. 

Sur le marché des prêts relais, les prêteurs justifient souvent les taux d'intérêt élevés en cas de défaut de paiement (par exemple, de (3%) à (4%) par mois) en faisant valoir qu'ils compensent le risque élevé lié à l'immobilisation de capitaux dans un prêt non performant.

Les tribunaux n'ont pas fixé de pourcentage “ rigide ” permettant de qualifier une clause de pénalité ; cela dépend plutôt du caractère “ exorbitant ” ou “ abusif ” du taux dans le contexte commercial. Si les majorations d'intérêts sont justifiables, les taux excessifs qui entraînent un préjudice disproportionné peuvent être considérés comme une pénalité inapplicable.

• Éléments à prendre en compte par les emprunteurs :
  Lorsqu'on conteste un prêt relais ou un taux de défaut, la question centrale est de savoir si la provision est “ de nature pénale ” totalement disproportionné par rapport à intérêt légitime de la partie lésée — c'est-à-dire que son objectif premier est de sanctionner l'emprunteur plutôt que de protéger les intérêts légitimes du prêteur. Voici quelques points à prendre en considération :
  • La charge de la preuve : Il appartient à l'emprunteur de démontrer que le taux est “ sans commune mesure ” avec les intérêts du prêteur. Le prêteur n'est pas tenu de fournir une justification mathématique du taux spécifique qu'il a choisi.
  • Erreur de classification réglementaire : Si un prêteur a classé à tort un prêt dans la catégorie “ non réglementé ” (par exemple, si une déclaration indiquant que le prêt était destiné à un “ usage professionnel ” a été signée alors que l'emprunteur avait l'intention d'habiter le bien immobilier), l'emprunteur peut bénéficier de protections bien plus solides en vertu de la Loi de 2000 sur les services et marchés financiers (FSMA) et Manuel de la FCA, ce qui peut rendre les conditions d'intérêt “ abusives ”, quelle que soit la règle relative aux pénalités.
  • Le piège de l“” obligation principale » : Si le taux majoré est conçu pour s'appliquer en cas d'événement ne constituant pas une violation, les prêteurs pourraient faire valoir qu'il s'agit d'une obligation principale (et non d'une pénalité). Toutefois, les tribunaux examineront la le fond plutôt que la forme pour déterminer s'il s'agit effectivement d'une pénalité pour retard de paiement. 
• Obstacle au droit de rachat : Tout emprunteur dispose d'un droit équitable de rembourser son prêt et de récupérer son bien. Toute clause rendant le rachat “ excessivement difficile ” ou constituant un “ obstacle ” à l'exercice de ce droit — telle que des frais de sortie exorbitants ou des conditions de rachat trop contraignantes — peut être contestée au motif qu'elle est inapplicable.
• Influence indue ou contrainte : Si un emprunteur a été contraint de contracter un prêt dans des circonstances irrégulières ou sans avoir bénéficié d'un conseil juridique indépendant, le contrat (ou les garanties personnelles qui y sont associées) pourrait être annulé.
• Faute professionnelle : Dans certains cas, le litige peut concerner les professionnels impliqués. Par exemple, si un avocat n’a pas correctement informé l’emprunteur des risques liés à des intérêts de retard élevés ou à des défauts de paiement “ techniques ”, ce dernier peut intenter une action pour négligence professionnelle afin d’obtenir réparation de ses pertes.

Lorsqu'il s'agit de contester l'applicabilité des prêts relais dans le cadre d'un litige, plusieurs arguments juridiques et réglementaires, au-delà de la “ règle de la pénalité ”, peuvent être invoqués ; il est toutefois important de solliciter un avis juridique dès que possible.

Les clauses abusives au regard de la loi sur le crédit à la consommation

Sous article 140A de la CCA de 1974, les tribunaux peuvent examiner les contrats jugés abusifs en raison de facteurs tels que le coût total excessif du crédit, un comportement fautif du prêteur ou une exécution abusive. Si un rapport d'inégalité est constaté, l'article 140B habilite les tribunaux à restructurer le contrat, à réduire les taux d'intérêt ou à ordonner le remboursement des sommes versées.

David Burns, associé principal chargé du contentieux chez Ronald Fletcher Baker LLP, possède une vaste expérience dans le traitement des questions liées aux défauts de paiement et aux litiges relatifs aux prêts relais./ Pour toute question à ce sujet, veuillez contacter David Burns par e-mail à l'adresse D.Burns@rfblegal.co.uk ou par téléphone au 0207 467 5751.