Défaut de remboursement d'un crédit-relais : que se passe-t-il si un administrateur judiciaire est désigné à la suite d'un défaut de remboursement d'un crédit-relais ?

Dans cet article, nous abordons certaines questions courantes qui se posent lorsqu'un administrateur judiciaire est désigné à la suite d'un défaut de paiement sur un prêt.

Quelle est la différence entre un créancier LPA et un créancier privilégié ?

On pense souvent qu’un ‘ administrateur judiciaire LPA ’ et un ‘ administrateur judiciaire chargé des charges fixes ’ sont une seule et même chose, et ces termes sont souvent utilisés de manière interchangeable. Il est courant d’entendre l’expression ‘ administrateur judiciaire LPA ’ utilisée – à tort – pour désigner n’importe quel administrateur judiciaire. Il existe pourtant des différences importantes entre les deux.   

Les pouvoirs d'un administrateur judiciaire LPA découlent de la Loi de 1925 sur le droit immobilier (“ LPA 1925 ”). Ces pouvoirs sont extrêmement limités et, bien que l'administrateur judiciaire LPA soit habilité à percevoir les loyers, il ne dispose d'aucun pouvoir de vente. 

Compte tenu des limites de la mise sous séquestre au titre de la LPA, un prêteur garanti désignera généralement un séquestre doté des pouvoirs d'un séquestre au titre de la LPA en vertu de la loi de 1925 sur la propriété (LPA 1925), ainsi que des pouvoirs contractuels qui lui sont conférés par l'acte constituant la sûreté (paragraphe 101, alinéa 3), LPA 1925). Un tel créancier est appelé « créancier privilégié ». 

Le titulaire d'une sûreté réelle peut-il désigner un administrateur judiciaire ?

Oui, le titulaire d'une sûreté réelle (généralement un prêteur garanti) peut nommer un administrateur judiciaire si l'emprunteur ne rembourse pas son prêt. Cette procédure s'effectue généralement conformément aux clauses du contrat de prêt. L'administrateur judiciaire est chargé de prendre le contrôle, de gérer ou de vendre le bien grevé afin de recouvrer la dette impayée. 

Quels sont généralement les pouvoirs d'un administrateur chargé de la gestion des frais fixes ?

Un administrateur judiciaire chargé de la gestion des biens grevés est généralement désigné par un prêteur garanti afin de recouvrer les créances dues par un emprunteur qui s'est trouvé en défaut de paiement sur un prêt garanti par un bien immobilier ou un terrain. Le rôle du FCR consiste à prendre le contrôle et à gérer le bien grevé afin de protéger les intérêts du prêteur, de recouvrer autant que possible la dette impayée, y compris les intérêts mensuels, et de rendre compte de tous les frais associés.

Les pouvoirs généralement conférés à un bénéficiaire d'une charge fixe par une charge légale sont les suivants :

• Le pouvoir de vendre ou de céder de toute autre manière le bien immobilier
• Prendre possession du bien immobilier
• Mener à bien tout projet d'aménagement du terrain
• La capacité de protéger des biens, par exemple en les assurant contre les dommages ou en organisant leur réparation.
• Le droit de louer et de gérer le bien immobilier.

Souvent, un acte de constitution de sûreté comporte également une clause “ fourre-tout ” qui autorise le séquestre à accomplir tout ce qu’un propriétaire du bien immobilier est habilité à faire, mais ce n’est pas toujours le cas.

Dans quels cas un prêteur peut-il désigner un administrateur chargé de la garantie réelle ?

Avant qu'un prêteur puisse nommer un administrateur judiciaire en vertu d'une sûreté, il doit pouvoir exercer le pouvoir de nomination qui lui est conféré par celle-ci.

En règle générale, la plupart des actes de constitution de sûreté dérogent aux restrictions prévues par la loi de 1925 sur les sûretés réelles (LPA 1925), qui interdisent la nomination d'un administrateur judiciaire tant que le montant de l'hypothèque n'est pas exigible et que le prêteur ne peut exercer son droit de vente. La plupart des actes de constitution de sûreté prévoient que le prêteur peut nommer un administrateur judiciaire lorsque la sûreté devient exécutoire, ce qui intervient généralement en cas de survenance d'un cas de défaillance.

Les cas de défaillance peuvent être énoncés dans l'acte de constitution de sûreté ou dans un document financier connexe, par exemple le contrat de crédit. Entre autres, les cas de défaillance comprennent généralement tout manquement de l'emprunteur à son obligation de payer au prêteur toute somme due à l'échéance.

Dès lors que le prêteur peut exercer son droit de nommer un administrateur judiciaire en vertu d'une sûreté, il peut procéder à la nomination d'un administrateur judiciaire chargé de la sûreté.

La désignation d'un administrateur judiciaire chargé de la gestion des créances fixes se déroule généralement en trois étapes, qui doivent être suivies dans l'ordre :

1. La signature du document de nomination par le responsable.
2. La remise du document de nomination au(x) administrateur(s) judiciaire(s) désigné(s) ou, si l'emprunteur est une société, au(x) administrateur(s) judiciaire(s) désigné(s) ou à une personne agissant en leur nom.
3. L'acceptation de la nomination par le ou les administrateurs judiciaires ou, si l'emprunteur est une société, par le ou les administrateurs judiciaires ou par une personne dûment habilitée à agir en leur nom, avant la fin du jour ouvrable suivant.

Le document de nomination doit respecter les formalités prévues par le document de charge.

Si le prêteur désigne un administrateur chargé de la gestion des actifs d'une société, il doit en informer le greffe des sociétés dans un délai de sept jours.

Que se passe-t-il si la désignation d'un destinataire de frais fixes n'est pas valide ?

La nomination du séquestre est nulle si le prêteur qui procède à cette nomination ne respecte pas les conditions requises pour une nomination valide. 

Si la nomination du séquestre est nulle et que celui-ci se trouve sur la propriété de l'emprunteur, il est considéré comme un intrus. Le séquestre est tenu de rendre compte à l'emprunteur de toute opération qu'il effectue sur la propriété en tant qu'intrus. Cela peut inclure une responsabilité civile délictuelle pour atteinte illicite au droit de propriété de l'emprunteur sur ses biens. 

Les liquidateurs agissent-ils en tant que mandataires de l'emprunteur ?

Oui – Il est important de souligner la relation de mandataire qui caractérise la mise sous séquestre pour garantie réelle. Un séquestre pour garantie réelle agit toujours en tant que mandataire de l'emprunteur, et non du prêteur. Il a donc un devoir de diligence envers l'emprunteur et tout garant des dettes garanties par cette sûreté. 

C'est l'emprunteur, et non le prêteur, qui sera responsable des actes accomplis par le mandataire dans le cadre de son mandat. 

À qui un administrateur judiciaire a-t-il des obligations et quelles sont ces obligations ?

Le liquidateur doit avant tout rendre des comptes au prêteur qui l'a nommé.  

Le syndic a toutefois l'obligation, envers l'emprunteur, d'agir de bonne foi dans l'exercice de ses fonctions. 

La mission principale du séquestre consiste à préserver et (pour autant qu'il en ait le pouvoir) à réaliser les actifs dont il a la charge, afin de rembourser les dettes de l'emprunteur garanties par la sûreté. 

Un administrateur judiciaire ne peut se contenter d'adopter une attitude passive, mais doit s'employer activement à gérer et à réaliser les actifs dans le but de rembourser les dettes garanties. Dans l'exercice de ses fonctions, l'administrateur judiciaire doit agir avec une compétence raisonnable. Ce qui est raisonnable dépendra, en partie, des circonstances propres à la procédure d'administration judiciaire concernée. 

Lorsqu'il s'agit de la vente de biens immobiliers, les administrateurs judiciaires ont pour obligation d'obtenir le meilleur prix raisonnablement possible compte tenu des circonstances au moment de la vente. Les principales critiques adressées aux administrateurs judiciaires chargés de la vente de biens grevés d'une charge fixe portent sur le fait qu'ils n'ont pas suffisamment mis le bien en vente et l'ont vendu à un prix inférieur à sa valeur.  

Au fil des ans, la conduite des administrateurs judiciaires a fait l'objet de nombreuses affaires judiciaires et contestations ; les affaires suivantes donnent un bon aperçu de la manière dont un administrateur judiciaire ou un administrateur chargé d'une sûreté réelle devrait gérer la vente d'un bien immobilier : 

Silven Properties Ltd et un autre c. Royal Bank of Scotland Plc et autres [2004]

Dans l'affaire Silven Properties Ltd & Anor c. Royal Bank of Scotland Plc & Ors [2004], il a été établi qu'un administrateur judiciaire n'est pas tenu de déposer des demandes de permis d'urbanisme ni d'entreprendre des travaux de rénovation sur les biens immobiliers dans le but d'en augmenter la valeur. Ainsi, bien que les administrateurs judiciaires chargés de la gestion des biens immobiliers aient le pouvoir d'améliorer les biens s'ils le jugent approprié, ils n'ont pas l'obligation de le faire ; en d'autres termes, ils sont en droit de vendre le bien tel quel, à condition de s'efforcer d'en obtenir le meilleur prix possible dans son état actuel.

Bell c. Long [2008] et McDonagh c. Bank of Scotland Plc [2018]

Dans les affaires Bell c. Long [2008] et McDonagh c. Bank of Scotland Plc [2018], il a été établi qu'un administrateur judiciaire était libre de vendre des biens immobiliers individuellement ou dans le cadre d'un portefeuille immobilier.  Le problème est bien sûr que la vente individuelle des biens immobiliers permettrait de réaliser un meilleur produit, mais qu'elle entraînerait des coûts plus élevés et prendrait plus de temps.  La Cour a clairement indiqué que les séquestres devaient obtenir un avis indépendant sur l'analyse coûts-avantages de la vente d'un portefeuille par opposition à la vente des biens immobiliers individuellement. Toutefois, si cet avis recommandait de vendre les biens immobiliers sous forme de portefeuille, ils étaient en droit de le faire.

Glatt c. Sinclair [2011]

Dans l'affaire Glatt c. Sinclair [2011] EWCA Civ 1317, les tribunaux ont estimé qu'un administrateur judiciaire devait se faire conseiller sur la stratégie de commercialisation et le marché immobilier en général, ainsi que sur tout facteur susceptible d'influencer de manière significative le prix de vente.

Répartition du produit

Bien que la loi de 1925 sur les sûretés réelles (LPA 1925) prévoie un système de répartition du produit de la réalisation des actifs, le prêteur et l'emprunteur peuvent convenir d'un ordre de priorité différent dans les clauses de l'acte constitutif de la sûreté. 

Les conditions d'un mandat de séquestre prévoient généralement des dispositions concernant la manière dont le séquestre doit répartir le produit de la réalisation des actifs qu'il effectue dans le cadre de son mandat. 

Il est d'usage que le contrat de sûreté suive les grandes lignes de l'article 109, paragraphe 8, de la LPA de 1925, mais avec des modifications, généralement dans l'intérêt commercial du séquestre et du prêteur. Par exemple, une charge prévoit souvent que le séquestre reçoive le paiement de sa rémunération et de tous les débours ou frais engagés dans le cadre de sa mission, par priorité sur toutes les autres créances. 

Un administrateur judiciaire peut-il vendre un bien immobilier si le contrat hypothécaire ne prévoit rien à ce sujet ?

Non. Un séquestre ne dispose d'un droit de vente que si la sûreté le lui confère. Aucun droit de vente n'est présumé pour le séquestre. 

Pour toute question concernant ce sujet, à savoir les défauts de paiement sur les prêts et la nomination d'administrateurs judiciaires chargés de la gestion des garanties réelles, veuillez contacter David Burns au D.Burns@rfblegal.co.uk ou par téléphone au 0207 467 5751.