La fin de l'article 21 : ce à quoi les propriétaires et les locataires doivent s'attendre

For over three decades, Section 21 of the Housing Act 1988 has allowed landlords of assured shorthold tenancies (ASTs) to recover possession without proving tenant fault. The landscape is about to change. The Government’s Renters’ Rights Bill (“the Bill”) is in its final parliamentary stages and, once commenced, va abolish Section 21 and move the sector to a single system of periodic tenancies with strengthened possession grounds under Section 8.

Before we look ahead, it’s vital to be clear about today’s law. As at 22 August 2025, Section 21 remains in force. The Bill completed its House of Lords Third Reading on 21 July 2025 and will return to the House of Commons for consideration of Lords’ amendments after summer recess in early September. Royal Assent is widely expected this autumn, with commencement likely in early 2026, but the exact start date has not yet been set.

Où en sommes-nous aujourd'hui : comment fonctionne l'article 21 (législation actuelle)

A valid Section 21 notice (Form 6A) still gives a landlord a paperwork-led route to possession, often via the accelerated procedure (no hearing unless directed). To be valid, landlords must meet a checklist of statutory pre-conditions and time limits, including:

• Préavis minimum : au moins deux mois.
• Service le plus précoce : pas dans les 4 premiers mois de la location.
• En général, la procédure doit être engagée dans les 6 mois suivant la notification (ou dans les 4 mois suivant l'expiration de l'avis si un avis plus long est requis).
• Dépôt : protéger le dépôt et transmettre les informations prescrites.
• Documents: serve a valid gas safety certificate, EPC, and the current How to Rent guide (at the start/ renewal, per the 2015 Regulations). Courts can still accept a late gas safety certificate provided it’s given before the Section 21 notice (see Maison Trecarrel).
• Permis : détenir tout permis requis.

On the accelerated track, a hearing only occurs if the judge directs one; otherwise the claim is determined on the papers. If landlords also seek rent arrears, they must use the standard route.

Pourquoi l'article 21 est-il aboli ?

 The policy driver is security of tenure: to remove the threat of arbitrary “no-fault” eviction, empower tenants to challenge poor practice, and modernise renting standards. The Government’s guide confirms the Bill abolishes Section 21 and replaces fixed terms with a single periodic system.

Ce qui remplace l'article 21 dans le cadre du projet de loi sur les droits des locataires

• One system of periodic tenancies: all assured tenancies will be periodic. Tenants can end the tenancy by giving two months’ notice and landlords must rely on Section 8 grounds to recover possession. The Government intends to implement this in one stage, rather than phasing.
• Motifs élargis et clarifiés pour l'article 8 : le projet de loi conserve une approche fondée sur les motifs (obligatoires et discrétionnaires), mais l'actualise et l'élargit. Les principales propositions sont les suivantes

1. Le propriétaire vend ou emménage : motifs exprès pour recouvrer la possession afin de vendre ou pour que le propriétaire (ou sa famille proche) emménage. Il existe une période de protection de 12 mois au début d'une location pendant laquelle ces motifs ne peuvent être utilisés, et les propriétaires doivent donner un préavis de quatre mois lorsqu'ils s'en prévalent.
2. Serious rent arrears (ground 8): threshold increased to three months’ arrears and the notice period for arrears grounds extended to four weeks.
3. Arriérés répétés : un nouveau motif obligatoire pour les locataires qui ont accumulé deux mois d'arriérés à trois reprises en l'espace de trois ans, même s'ils ont été blanchis lors de l'audience.
4. Back-door evictions: safeguards against using above-market rent increases to force tenants out, with Tribunal oversight

• Wider reforms alongside possession: the Bill also introduces a PRS Ombudsman, a Private Rented Sector Database, restrictions on rental bidding, strengthened Decent Homes obligations, and pet requests that cannot be unreasonably refused (with permitted pet-damage insurance).

Veuillez noter que ces mesures ne sont pas encore en vigueur et que les derniers détails pourraient encore changer avant la sanction royale et l'entrée en vigueur.

Calendrier : Quand l'article 21 prendra-t-il fin ?

21 juillet 2025 : Troisième lecture du projet de loi aux Lords

Début septembre 2025 : Retour aux Communes pour examen des amendements des Lords

Sanction royale : Largement attendue à l'automne 2025 (non confirmée)

Début : Démarrage unique prévu début 2026 (le gouvernement indique une mise en œuvre en une seule étape, mais n'a pas fixé la date).

Jusqu'à l'entrée en vigueur de la loi, les propriétaires peuvent toujours se prévaloir de l'article 21, à condition que toutes les conditions soient remplies.

Ce que cela signifie en pratique

Pour les propriétaires

• No more Section 21: plan to proceed under Section 8. The accelerated Section 21 route will fall away and most claims will run on the standard track with evidence and (usually) a hearing.
• Nouvelle vente ou nouvel emménagement : si vous avez l'intention de vendre ou d'emménager, le projet de loi prévoit des motifs pour le faire, mais seulement après 12 mois et avec un préavis de quatre mois. Établissez des calendriers en fonction de ces contraintes.
• Arrears strategy: ensure ledgers are meticulous. The higher Ground 8 threshold (3 months) and repeated-arrears ground will shape case selection and timing.
• Compliance: expect sharper scrutiny of licensing and documents once live.

Pour les locataires

• Greater security: a default periodic tenancy and the end of “no-fault” eviction.
• Avis et garanties : plus de temps lorsque les propriétaires cherchent à obtenir la possession du logement pour le vendre ou l'habiter. Possibilité de contester les augmentations de loyer excessives destinées à forcer la sortie.
• L'expulsion reste possible : des arriérés de loyer graves ou persistants, un comportement antisocial et d'autres motifs peuvent toujours justifier l'expulsion.

Mesures pratiques à prendre dès maintenant

Propriétaires

1. Audit paperwork on every AST: deposit compliance, gas safety, EPC, How to Rent Guide, licences. Defects derail Section 21 under current legislation, and weaken credibility under Section 8.
2. Planifiez les cessions : si vous vendez, intégrez dans votre calendrier la période de protection de 12 mois et le préavis de quatre mois.
3. Protocoles relatifs aux arriérés : agir rapidement en cas d'arriérés, documenter minutieusement et calibrer les demandes en fonction du seuil de 3 mois/du nouveau motif d'arriérés répétés.
4. Il faut s'attendre à un plus grand nombre de contestations de possession : organiser les preuves, les dossiers d'inspection et les registres de réparation.

Locataires

1. Conservez des archives : signalez les problèmes de réparation par écrit et conservez une trace écrite.
2. Connaître l'heure : si vous recevez une notification au titre de l'article 21 avant l'ouverture de la procédure, les règles actuelles en matière de notification, de délais et de moyens de défense restent d'application. Demandez conseil rapidement.
3. Budget: arrears will remain a strong ground post-reform. Get assistance early if you’re struggling.

Questions fréquemment posées

L'article 21 a-t-il déjà disparu ?

Non, elle reste en vigueur aujourd'hui. L'abolition intervient à la date d'entrée en vigueur du projet de loi, qui n'a pas encore été fixée.

Y aura-t-il un moyen rapide d'entrer en possession de l'argent ?

La procédure accélérée est spécifique à l'article 21. Après l'abolition, il faudra s'attendre à la voie normale de la possession en vertu de l'article 8 (fondée sur des preuves, généralement avec une audience).

Les propriétaires peuvent-ils encore reprendre possession de leur logement pour le vendre ou l'habiter ?

Oui, par de nouveaux terrains avec garde-corps : pas d'utilisation au cours des 12 premiers mois et préavis de quatre mois.

Quels sont les changements pour les arriérés de loyer ?

Le motif obligatoire 8 passe à trois mois d'arriérés. Le préavis est de quatre semaines et il existe un nouveau motif d'arriérés répétés (obligatoire) dans des circonstances définies. La formulation finale sera confirmée lors de l'entrée en vigueur.

Notre point de vue

Abolition of Section 21 is a structural reset. For landlords, success will turn on compliance and evidence under Section 8, particularly for arrears and sale/ move-in grounds. For tenants, the reforms offer greater stability but do not remove the prospect of eviction where grounds are made out.

At Ronald Fletcher Baker, our Contentieux de la propriété team advises both landlords and tenants through possession strategy, now (under Section 21/ Section 8) and post-commencement. If you need to plan a sale, defend a claim or re-shape your arrears processes ahead of the change, we can help you get it right.

Questions relatives aux propriétaires et aux locataires : Nous contacter

Ben Lewis is an associate solicitor in RFB’s litigation department. For inquiries on this topic, please contact Ben Lewis via email at B.Lewis@rfblegal.co.uk ou par téléphone au 0203 947 8892.