Emprunteurs en défaut de paiement sur les prêts relais : Risques et réalités juridiques

Le bridging loan industry continues to see high demand and is continuing to grow, but the risk of defaults remains high. 

As a Senior Litiges Partner, I frequently see instances of default. Bridging loans rely on a strict exit strategy, such as selling a propriété ou refinancing, which can be impacted by a slow market.  

Les prêts relais sont des solutions de financement rapides et à court terme conçues pour “ combler ” un déficit de financement, généralement dans le cadre de transactions immobilières. Cependant, leur nature spécifique en fait des produits sans marge d'erreur, où un défaut de paiement peut survenir rapidement. 

1. Qu'est-ce qui constitue un manquement ? 

In the bridging market, “default” is a broad term that extends far beyond failing to make a monthly payment. The circumstances that amount to a default va depend on the precise terms of each bridging loan facility but common examples of defaults on bridging loans include: 

• Expiration du mandat: Le non-remboursement de la totalité du solde du prêt à la date d'échéance convenue du prêt relais (cause la plus fréquente). 

• Technical Breaches: Breaching specific loan conditions, such as starting refurbishments without consent or living in a property intended for rent. 

• Non-respect d'une condition suspensive: Not submitting required documentation, like planning permissions, within a set timeframe referred to in the bridging loan documentation. 

• Clauses financières: Ne pas être à jour dans le paiement des intérêts mensuels du prêt relais si celui-ci n'est pas “ capitalisé ”. 

2. Les conséquences immédiates d'un défaut de paiement 

Dès qu'un défaut de paiement survient sur un crédit relais, les prêteurs peuvent agir rapidement pour protéger leurs intérêts, ce qui peut entraîner une augmentation rapide de la dette. 

• Intérêt de retard Rates: Les prêteurs appliquent souvent un taux d'intérêt nettement plus élevé dès le premier défaut de paiement. Certains prêteurs appliquent des intérêts composés, ce qui peut entraîner une augmentation exponentielle de la dette.  

• Accélération du remboursement du prêt: Le prêteur peut exiger le remboursement immédiat de la totalité du solde restant dû. 

• Additional Fees: Bridging lenders may seek to add charges such as late payment penalties, “account review” fees, and substantial renewal fees to the balance. 

• Credit Damage: Les défauts de paiement sont signalés aux agences d'évaluation du crédit, où ils restent enregistrés pendant une durée pouvant aller jusqu'à six ans, ce qui peut entraver l'obtention de nouveaux prêts à l'avenir. 

3. Mesures d'exécution : mise sous séquestre et saisie 

If a resolution is not reached, the bridging lender will likely take steps to recover the debt through the security instruments and mechanisms provided for in the facility letter and accompanying security documents such as: 

• Appointment of Receivers: A Fixed Charge Receiver is typically appointed by a bridging lender, to recover debts owed by a borrower who has defaulted on a loan secured against property or land. The Fixed Charge Receiver’s role is to take control of and manage the charged property to protect the lender’s interest and recover as much of the outstanding debt as possible. 

Les pouvoirs typiques qu'une charge légale est susceptible de conférer à un bénéficiaire de charge fixe comprennent notamment : 

• Le droit de vendre le bien immobilier 

• Take possession of the property  

• Mener à bien tout projet d'aménagement du terrain 

• The power to lease and manage the property. 

It is common that legal charges will include a provision which allows a Receiver to do anything that an owner of the Property may do but this is not always the case. It is important to note that although the receiver is appointed by the lender, the Receiver is the agent of the borrower, not the lender.  

• Procédures en matière de possession: Les prêteurs peuvent saisir le tribunal pour obtenir une ordonnance de mise en possession afin de vendre un bien immobilier grevé d'une charge légale.  

• Personnel Guarantees: Si la vente d'un ou de plusieurs biens immobiliers ne suffit pas à couvrir la dette, les prêteurs de crédit relais peuvent se retourner contre les garants personnels pour recouvrer le montant manquant. 

4. Éléments à prendre en compte pour éviter le défaut de paiement 

To mitigate risk, borrowers considering entering into bridging loans should conduct thorough due diligence before entering into a facility agreement and accompanying security documents and personal guarantees.  

Facteur	Description
Stratégie de sortie	Un plan de remboursement réaliste et réalisable (par exemple, vente d'un bien immobilier ou refinancement).
Plan B	Une stratégie de sortie de secours au cas où la stratégie principale échouerait, comme une vente au rabais ou une cession d'actifs alternative.
Taux de prêt par rapport à la valeur (LTV)	Le fait de maintenir un ratio prêt/valeur (LTV) plus faible permet de se prémunir contre les fluctuations de la valeur immobilière.
Durée du prêt	Assurez-vous que le délai prévu est suffisant ; la sous-estimation des délais d'un projet est l'une des principales causes d'échec.
Structure des taux d'intérêt	Vous avez le choix entre des mensualités comprenant le remboursement du capital et des intérêts ou des intérêts “ capitalisés ” pour mieux gérer votre trésorerie.

5. Motifs potentiels de contestation des prêts relais 

• Relation abusive (Loi de 1974 sur le crédit à la consommation): En vertu de l'article 140A de la loi de 1974 sur le crédit à la consommation, un tribunal peut réexaminer un prêt si la relation entre le prêteur et l'emprunteur est “ inéquitable ”. Il s'agit d'un critère large qui prend en compte le comportement du prêteur, l'historique de la relation et tout acte ou omission avant ou après la conclusion du contrat. Si la relation est jugée inéquitable, le tribunal dispose d'un large pouvoir discrétionnaire pour réduire les taux d'intérêt ou annuler certaines clauses. 

• Regulatory Misclassification: Borrowers often challenge loans that were presented as “unregulated business loans” when they should have been “regulated mortgage contracts”. If a borrower or their close relative resides in the property, the loan typically falls under FCA regulation. Failure to regulate such a loan can potentially make it unenforceable without a specific court order. 

• Fausses déclarations et conduite : If a lender or their agents made untrue statements to induce the borrower into the loan—such as false promises about the exit strategy or the nature of fees—the borrower may have a claim for misrepresentation. In the case of Houssein et autres c. London Credit Ltd et autres [2025] EWHC 2749 (Ch), On a d'abord affirmé que des agents de la société de crédit avaient utilisé des photos pour prétendre à tort qu'un bien immobilier était inoccupé. 

• Obstacle au droit de rachat : A borrower has an equitable right to repay their loan and get their property back. Any term that makes redemption “unreasonably difficult” or acts as a “clog” on this right—such as exorbitant exit fees or overly onerous redemption conditions—can potentially be challenged as unenforceable. 

• Influence indue ou contrainte : Si un emprunteur a été contraint de contracter un prêt dans des circonstances irrégulières ou sans avoir bénéficié d'un conseil juridique indépendant, le contrat (ou les garanties personnelles qui y sont associées) pourrait être annulé. 

• Professional Negligence: Dans certains cas, le litige peut concerner les professionnels impliqués. Par exemple, si un avocat n’a pas correctement informé l’emprunteur des risques liés à des intérêts de retard élevés ou à des défauts de paiement “ techniques ”, ce dernier peut intenter une action pour négligence professionnelle afin d’obtenir réparation de ses pertes. 

Tableau récapitulatif des motifs de contestation 

Motifs de contestation	Base juridique principale	Domaine prioritaire
Une relation inégale	Loi sur le crédit à la consommation, art. 140A	Caractère globalement équitable du comportement et des conditions du prêteur.
Erreur de classification	FSMA (Regulated Activities Order)	Whether a business loan was actually a regulated home mortgage.
Penalty Clauses	Common law (Makdessi (test)	La question de savoir si les intérêts de retard sont “ excessifs, exorbitants ou abusifs ” par rapport à des intérêts légitimes.
Blocage lors de la rachat	Principes d'équité	Des clauses qui empêchent ou entravent de manière abusive l'emprunteur de rembourser sa dette.
Fausse déclaration	Loi de 1967 sur les déclarations trompeuses	Déclarations mensongères faites par les prêteurs ou les courtiers avant la conclusion du contrat.

Contester les intérêts de retard et les pénalités 

La force exécutoire des taux d'intérêt moratoires 

La validité d'un taux d'intérêt moratoire élevé (tel que 41 % par mois) dépend du fait que cette disposition constitue ou non une “ clause pénale ”. Selon le critère de référence établi parMakdessi, une clause est considérée comme une pénalité inapplicable si elle constitue une obligation accessoire qui impose au contrevenant un préjudice sans commune mesure avecintérêt légitime of the innocent party in the enforcement of the primary obligation.  

La position de la Cour d'appel dansHoussein: 
The Court of Appel clarified that a lender has a “ intérêt légitime lié à l'exécution du contrat ” (i.e., the timely repayment of the loan), not just in being compensated for a breach. The court held that a default rate is only a penalty if it is “ extravagant, exorbitant ou abusif ” in comparison to that interest. Crucially, the Court of Appeal found the High Court had erred by focusing too much on whether the lender had “justified” the 4% rate with evidence of specific costs; instead, the burden is on the borrower to prove the rate is “extravagant.” 

Le Importance de Context: 
La Cour a souligné qu’il n’existe pas de règle “ absolue ” ni de pourcentage précis permettant de qualifier une pénalité. Pour déterminer si un taux est “ exorbitant ”, il convient d’apprécier la situation au cas par cas.commercial context of the specific loan. For high-risk, short-term bridging financer, an uplift in interest upon default may be commercially justifiable to protect the lender’s interest in the prompt recycling of capital. The Court remitted the case back to the High Court to apply this test properly, noting that the 4% rate was not “automatically” valid or void. 

Éléments à prendre en compte par les emprunteurs : 
Lorsqu'on conteste un taux de défaut, il s'agit avant tout de déterminer si la disposition est“ de nature pénale ”— ce qui signifie que son objectif premier est de sanctionner l'emprunteur plutôt que de protéger les intérêts légitimes du prêteur. Les principaux points de discorde sont les suivants : 

• La charge de la preuve : Il appartient à l'emprunteur de démontrer que le taux est “ totalement disproportionné ” par rapport aux intérêts du prêteur. Le prêteur n'est pas tenu de fournir une justification mathématique du taux spécifique qu'il a choisi. 

• Erreur de classification réglementaire : If a lender incorrectly categorised a loan as “unregulated” (e.g., a “business purpose” declaration was signed when the borrower intended to reside in the property), the borrower may have much stronger protections sous le Loi de 2000 sur les services et marchés financiers (FSMA) et Manuel de la FCA, ce qui peut rendre les conditions d'intérêt “ abusives ”, quelle que soit la règle relative aux pénalités. 

• Le piège de l“” obligation principale » : Si le taux majoré est conçu pour s'appliquer en cas d'événement ne constituant pas une violation, les prêteurs pourraient faire valoir qu'il s'agit d'une obligation principale (et non d'une pénalité). Toutefois, les tribunaux examineront lale fond plutôt que la forme pour vérifier s'il s'agit effectivement d'une pénalité pour retard de paiement. 

Lorsqu'il s'agit de contester l'applicabilité des prêts relais dans le cadre d'un litige, plusieurs arguments juridiques et réglementaires, au-delà de la “ règle de la pénalité ”, peuvent être invoqués ; il est toutefois important de solliciter un avis juridique dès que possible.  

Avocats spécialisés dans les litiges relatifs aux prêts relais – Nous contacter  

David Burns, Senior Litigation Partner at Ronald Fletcher Baker LLP, has extensive experience handling issues related to bridging loan defaults and disputes. For demandes de renseignements on this topic, please get in touch with David Burns via email at D.Burns@rfblegal.co.uk ou par téléphone au 0207 467 5751.