Emprunteurs en défaut de paiement sur les prêts relais : Risques et réalités juridiques

Le secteur des prêts relais continue de connaître une forte demande et poursuit sa croissance, mais le risque de défaut de paiement reste élevé. 

En tant qu'associé principal spécialisé dans le contentieux, je suis souvent confronté à des cas de défaut de paiement. Les prêts relais reposent sur une stratégie de sortie rigoureuse, comme la vente d'un bien immobilier ou un refinancement, qui peut être affectée par un marché atone.  

Les prêts relais sont des solutions de financement rapides et à court terme conçues pour “ combler ” un déficit de financement, généralement dans le cadre de transactions immobilières. Cependant, leur nature spécifique en fait des produits sans marge d'erreur, où un défaut de paiement peut survenir rapidement. 

1. Qu'est-ce qui constitue un manquement ? 

Sur le marché des prêts relais, le terme “ défaut de paiement ” est un concept large qui va bien au-delà du simple non-paiement d'une mensualité. Les circonstances qui constituent un défaut de paiement dépendent des conditions précises de chaque contrat de prêt relais, mais voici quelques exemples courants de défauts de paiement dans le cadre de ces prêts : 

• Expiration du mandat: Le non-remboursement de la totalité du solde du prêt à la date d'échéance convenue du prêt relais (cause la plus fréquente). 

• Problèmes techniques: Le non-respect de certaines conditions du prêt, comme le fait d'entreprendre des travaux de rénovation sans autorisation ou d'habiter un logement destiné à la location. 

• Non-respect d'une condition suspensive: Ne pas fournir les documents requis, tels que les permis de construire, dans les délais fixés dans la documentation relative au prêt relais. 

• Clauses financières: Ne pas être à jour dans le paiement des intérêts mensuels du prêt relais si celui-ci n'est pas “ capitalisé ”. 

2. Les conséquences immédiates d'un défaut de paiement 

Dès qu'un défaut de paiement survient sur un crédit relais, les prêteurs peuvent agir rapidement pour protéger leurs intérêts, ce qui peut entraîner une augmentation rapide de la dette. 

• Taux d'intérêt moratoires: Les prêteurs appliquent souvent un taux d'intérêt nettement plus élevé dès le premier défaut de paiement. Certains prêteurs appliquent des intérêts composés, ce qui peut entraîner une augmentation exponentielle de la dette.  

• Accélération du remboursement du prêt: Le prêteur peut exiger le remboursement immédiat de la totalité du solde restant dû. 

• Frais supplémentaires: Les prêteurs relais peuvent chercher à ajouter au solde des frais tels que des pénalités de retard, des frais de “ révision de compte ” et des frais de renouvellement élevés. 

• Atteinte à la réputation: Les défauts de paiement sont signalés aux agences d'évaluation du crédit, où ils restent enregistrés pendant une durée pouvant aller jusqu'à six ans, ce qui peut entraver l'obtention de nouveaux prêts à l'avenir. 

3. Mesures d'exécution : mise sous séquestre et saisie 

Si aucun accord n'est trouvé, le prêteur relais prendra probablement des mesures pour recouvrer la créance en recourant aux instruments et mécanismes de garantie prévus dans la lettre de facilité et les documents de garantie qui l'accompagnent, tels que : 

• Nomination d'administrateurs judiciaires: Un administrateur judiciaire chargé de la gestion des biens grevés est généralement désigné par un prêteur de crédit relais afin de recouvrer les créances dues par un emprunteur qui s'est trouvé en défaut de paiement sur un prêt garanti par un bien immobilier ou un terrain. Le rôle du séquestre chargé de la charge fixe consiste à prendre le contrôle et à gérer le bien grevé afin de protéger les intérêts du prêteur et de recouvrer autant que possible la dette impayée. 

Les pouvoirs typiques qu'une charge légale est susceptible de conférer à un bénéficiaire de charge fixe comprennent notamment : 

• Le droit de vendre le bien immobilier 

• Prendre possession du bien immobilier 

• Mener à bien tout projet d'aménagement du terrain 

• Le droit de louer et de gérer le bien immobilier. 

Il est courant que les actes de garantie prévoient une clause autorisant le séquestre à accomplir tout ce qu’un propriétaire du bien immobilier est habilité à faire, mais ce n’est pas toujours le cas. Il est important de noter que, bien que le séquestre soit désigné par le prêteur, il agit en tant que mandataire de l’emprunteur, et non du prêteur.  

• Procédures en matière de possession: Les prêteurs peuvent saisir le tribunal pour obtenir une ordonnance de mise en possession afin de vendre un bien immobilier grevé d'une charge légale.  

• Garanties personnelles: Si la vente d'un ou de plusieurs biens immobiliers ne suffit pas à couvrir la dette, les prêteurs de crédit relais peuvent se retourner contre les garants personnels pour recouvrer le montant manquant. 

4. Éléments à prendre en compte pour éviter le défaut de paiement 

Afin de limiter les risques, les emprunteurs qui envisagent de contracter un crédit relais doivent procéder à une vérification préalable approfondie avant de signer un contrat de crédit ainsi que les documents de garantie et les cautions personnelles qui l'accompagnent.  

5. Motifs potentiels de contestation des prêts relais 

• Relation abusive (Loi de 1974 sur le crédit à la consommation): En vertu de l'article 140A de la loi de 1974 sur le crédit à la consommation, un tribunal peut réexaminer un prêt si la relation entre le prêteur et l'emprunteur est “ inéquitable ”. Il s'agit d'un critère large qui prend en compte le comportement du prêteur, l'historique de la relation et tout acte ou omission avant ou après la conclusion du contrat. Si la relation est jugée inéquitable, le tribunal dispose d'un large pouvoir discrétionnaire pour réduire les taux d'intérêt ou annuler certaines clauses. 

• Erreur de classification réglementaire : Les emprunteurs contestent souvent des prêts qui leur ont été présentés comme des “ prêts commerciaux non réglementés ”, alors qu'ils auraient dû relever de la catégorie des “ contrats hypothécaires réglementés ”. Si un emprunteur ou un de ses proches réside dans le bien immobilier, le prêt relève généralement de la réglementation de la FCA. L'absence de réglementation d'un tel prêt peut potentiellement le rendre inapplicable sans décision judiciaire spécifique. 

• Fausses déclarations et conduite : Si un prêteur ou ses mandataires ont fait des déclarations mensongères afin d'inciter l'emprunteur à contracter le prêt — par exemple, de fausses promesses concernant la stratégie de sortie ou la nature des frais —, l'emprunteur peut intenter une action pour fausse déclaration. Dans le cas deHoussein et autres c. London Credit Ltd et autres [2025] EWHC 2749 (Ch), On a d'abord affirmé que des agents de la société de crédit avaient utilisé des photos pour prétendre à tort qu'un bien immobilier était inoccupé. 

• Obstacle au droit de rachat : Tout emprunteur dispose d'un droit équitable de rembourser son prêt et de récupérer son bien. Toute clause rendant le rachat “ excessivement difficile ” ou constituant un “ obstacle ” à l'exercice de ce droit — comme des frais de sortie exorbitants ou des conditions de rachat trop contraignantes — peut être contestée au motif qu'elle est inapplicable. 

• Influence indue ou contrainte : Si un emprunteur a été contraint de contracter un prêt dans des circonstances irrégulières ou sans avoir bénéficié d'un conseil juridique indépendant, le contrat (ou les garanties personnelles qui y sont associées) pourrait être annulé. 

• Faute professionnelle : Dans certains cas, le litige peut concerner les professionnels impliqués. Par exemple, si un avocat n’a pas correctement informé l’emprunteur des risques liés à des intérêts de retard élevés ou à des défauts de paiement “ techniques ”, ce dernier peut intenter une action pour négligence professionnelle afin d’obtenir réparation de ses pertes. 

Tableau récapitulatif des motifs de contestation 

Contester les intérêts de retard et les pénalités 

La force exécutoire des taux d'intérêt moratoires 

La validité d'un taux d'intérêt moratoire élevé (tel que 41 % par mois) dépend du fait que cette disposition constitue ou non une “ clause pénale ”. Selon le critère de référence établi parMakdessi, une clause est considérée comme une pénalité inapplicable si elle constitue une obligation accessoire qui impose au contrevenant un préjudice sans commune mesure avecintérêt légitime de la partie lésée lors de l'exécution de l'obligation principale. 

La position de la Cour d'appel dansHoussein: 
La Cour d'appel a précisé qu'un prêteur dispose d'un“ intérêt légitime lié à l'exécution du contrat ” (c'est-à-dire le remboursement du prêt dans les délais), et pas seulement dans le but d'obtenir réparation en cas de manquement. La cour a estimé qu'un taux de pénalité ne constitue une pénalité que s'il est“ extravagant, exorbitant ou abusif ” par rapport à cet intérêt. Surtout, la Cour d'appel a estimé que la Haute Cour avait commis une erreur en se concentrant excessivement sur la question de savoir si le prêteur avait “ justifié ” le taux de 41 % par des preuves de coûts spécifiques ; c'est en effet à l'emprunteur qu'il incombe de prouver que ce taux est “ exorbitant ”.” 

L'importance du contexte : 
La Cour a souligné qu’il n’existe pas de règle “ absolue ” ni de pourcentage précis permettant de qualifier une pénalité. Pour déterminer si un taux est “ exorbitant ”, il convient d’apprécier la situation au cas par cas.contexte commercial du prêt en question. Dans le cas d’un financement relais à court terme et à haut risque, une majoration du taux d’intérêt en cas de défaut de paiement peut se justifier d’un point de vue commercial afin de protéger l’intérêt du prêteur à récupérer rapidement son capital. La Cour a renvoyé l'affaire devant la Haute Cour afin que ce critère soit correctement appliqué, en précisant que le taux 4% n'était pas “ automatiquement ” valide ou nul. 

Éléments à prendre en compte par les emprunteurs : 
Lorsqu'on conteste un taux de défaut, il s'agit avant tout de déterminer si la disposition est“ de nature pénale ”— ce qui signifie que son objectif premier est de sanctionner l'emprunteur plutôt que de protéger les intérêts légitimes du prêteur. Les principaux points de discorde sont les suivants : 

• La charge de la preuve : Il appartient à l'emprunteur de démontrer que le taux est “ totalement disproportionné ” par rapport aux intérêts du prêteur. Le prêteur n'est pas tenu de fournir une justification mathématique du taux spécifique qu'il a choisi. 

• Erreur de classification réglementaire : Si un prêteur a classé à tort un prêt dans la catégorie “ non réglementé ” (par exemple, si une déclaration indiquant que le prêt était destiné à un “ usage professionnel ” a été signée alors que l'emprunteur avait l'intention d'habiter le bien immobilier), l'emprunteur peut bénéficier de protections bien plus solides en vertu de la Loi de 2000 sur les services et marchés financiers (FSMA) et Manuel de la FCA, ce qui peut rendre les conditions d'intérêt “ abusives ”, quelle que soit la règle relative aux pénalités. 

• Le piège de l“” obligation principale » : Si le taux majoré est conçu pour s'appliquer en cas d'événement ne constituant pas une violation, les prêteurs pourraient faire valoir qu'il s'agit d'une obligation principale (et non d'une pénalité). Toutefois, les tribunaux examineront lale fond plutôt que la forme pour vérifier s'il s'agit effectivement d'une pénalité pour retard de paiement. 

Lorsqu'il s'agit de contester l'applicabilité des prêts relais dans le cadre d'un litige, plusieurs arguments juridiques et réglementaires, au-delà de la “ règle de la pénalité ”, peuvent être invoqués ; il est toutefois important de solliciter un avis juridique dès que possible.  

Avocats spécialisés dans les litiges relatifs aux prêts relais – Nous contacter  

David Burns, associé principal chargé du contentieux chez Ronald Fletcher Baker LLP, possède une vaste expérience dans le traitement des questions liées aux défauts de paiement et aux litiges concernant les prêts relais. Pour toute question à ce sujet, veuillez contacter David Burns par e-mail à l'adresse suivante : D.Burns@rfblegal.co.uk ou par téléphone au 0207 467 5751.