Mon prêteur relais a désigné des administrateurs judiciaires : puis-je les en empêcher ?

Introduction 

Discovering that your bridging lender has appointed a Law of Property Act (LPA) or fixed charge receiver is one of the most critical moments in a développement immobilier or investment project. Bridging loans are designed as short-term, fast-liquidity options. However, their high interest rates and rigid maturity dates mean that if an exit strategy fails, default happens quickly. 

Contrairement aux prêteurs hypothécaires traditionnels, les prêteurs de crédit relais attendent rarement plusieurs mois avant d'entamer les négociations. Ils ont systématiquement recours à des pouvoirs contractuels pour contourner totalement les tribunaux, en désignant des administrateurs judiciaires indépendants chargés de prendre le contrôle, de gérer et de vendre le bien immobilier donné en garantie. 

Si vous êtes un emprunteur confronté à cette situation, la question qui vous vient immédiatement à l'esprit est simple : puis-je les en empêcher ? 

Comprendre le rôle du récepteur 

Pour contester efficacement la nomination d'un administrateur judiciaire, vous devez d'abord comprendre le mécanisme juridique qui sous-tend cette nomination. En vertu de Article 101 de la loi de 1925 sur le droit immobilier, a lender gains the statutory power to appoint a receiver the moment the mortgage money becomes due. Bridging loan agreements usually expand these statutory powers through express contractual clauses. 

Le paradoxe de l'agence 

L'une des particularités d'un LPA ou d'un administrateur chargé d'une sûreté fixe réside dans son statut juridique. Dans la quasi-totalité des actes de crédit relais, l'administrateur est désigné contractuellement comme le mandataire de l'emprunteur, et non du prêteur. Cette structure offre des avantages indéniables au prêteur : 

• Exonération de responsabilité : Étant donné que le séquestre agit en tant que mandataire, le prêteur n'est pas considéré comme un “ créancier hypothécaire en possession ”, ce qui le met à l'abri des risques liés à une mauvaise gestion du bien immobilier. 

• Supérieur hiérarchique direct : Le syndic peut percevoir le loyer et mettre le bien en vente sans avoir besoin de l'autorisation préalable d'un tribunal. 

Contestation de la validité de la nomination 

Le moyen le plus direct de faire cesser la présence d'un administrateur judiciaire est de prouver que sa nomination était juridiquement nulle dès le départ. La mise sous administration judiciaire étant une mesure radicale, les prêteurs doivent respecter des procédures juridiques strictes. Tout vice de procédure peut entraîner la nullité de la nomination, ce qui ferait de l'administrateur judiciaire un intrus sur votre propriété. 

Vices de procédure courants 

• Absence de défaut technique : Un prêteur ne peut nommer un administrateur judiciaire que si un “ cas de défaillance ” formel s'est produit conformément aux termes du contrat de prêt. Si le prêteur prétend que vous n'avez pas respecté un délai, mais que vous disposez d'une preuve écrite attestant d'une prolongation convenue contractuellement, cette nomination est dépourvue de fondement juridique. 

• Demandes irrecevables : Certains contrats de crédit relais imposent au prêteur d'émettre une mise en demeure officielle de remboursement, accordant à l'emprunteur un délai de préavis précis avant de nommer un administrateur judiciaire. Si le prêteur n'a pas signifié cette mise en demeure en bonne et due forme, ou s'il l'a envoyée à une mauvaise adresse, cette nomination peut être contestée. 

• Exécution précipitée : Le pouvoir légal de désignation prévu par la loi de 1925 sur les hypothèques (LPA 1925) ne prend effet que lorsque le montant de l'hypothèque est devenu exigible. et becomes exercisable under Section 103 (e.g., interest is in arrears for two months, or a covenant has been breached). If the lender acts prematurely, the appointment is invalid. The lender va likely include provisions in their facility letter which sets the basis upon which they can appoint receivers.  

Recourir à des injonctions judiciaires pour empêcher une vente 

Lorsque les liquidateurs prennent des mesures pour vendre votre bien à un prix inférieur à sa valeur de marché, les emprunteurs cherchent souvent à savoir s'il est possible de saisir la Haute Cour afin d'obtenir une injonction provisoire d'urgence. 

L'équilibre des intérêts 

Pour obtenir une injonction, votre équipe juridique doit convaincre le tribunal sur plusieurs points, conformément à la jurisprudence établie American Cyanamid principes : 

1. Question sérieuse à examiner : Vous devez démontrer qu'il existe un véritable litige juridique concernant la dette, le défaut de paiement ou le comportement du prêteur ou du créancier. 

2. Les dommages-intérêts sont insuffisants : Vous devez démontrer que le fait de percevoir ultérieurement une indemnisation financière ne permettra pas de pallier la perte du bien (cela est parfois possible lorsqu'il s'agit de biens immobiliers uniques ou de résidences principales, mais chaque cas doit être examiné en fonction de ses propres circonstances). 

3. L'équilibre des intérêts : Le tribunal met en balance le préjudice que vous subirez en cas de vente immédiate et le risque encouru par le prêteur si la vente est reportée. 

L'obstacle financier 

Les emprunteurs doivent savoir que les tribunaux sont généralement réticents à empêcher un prêteur de faire valoir sa garantie, à moins que l'emprunteur ne verse la somme litigieuse au greffe du tribunal. Toutefois, une injonction peut être accordée sans cette condition si vous êtes en mesure de prouver l'existence d'une fraude, d'une erreur de calcul manifeste de la part du prêteur ou d'un acte de mauvaise foi de la part du séquestre. 

Déploiement du Menon c. Pask Défense des propriétaires 

If the bridging loan is secured against your personal résidentiel home, or if you live inside the property as an owner-occupier, the landscape changes. 

Dans l'affaire historique de Menon c. Pask, la Haute Cour a précisé la manière dont les administrateurs judiciaires doivent traiter les emprunteurs occupant les locaux. 

La décision et la protection prévue à l'article 36 

Le tribunal a confirmé que, bien que les administrateurs judiciaires aient le droit légal d'intenter des actions en restitution de bien contre les emprunteurs en leur propre nom, les emprunteurs particuliers peuvent se protéger en recourant à Article 36 de la loi de 1970 sur l'administration de la justice. 

Under Section 36, a judge has the discretionary power to adjourn possession proceedings, or suspend an eviction order, if the borrower can show they can clear the arrears or redeem the loan within a “reasonable period.” 

Pour pouvoir invoquer avec succès ce moyen de défense face à un destinataire intermédiaire, vous devez présenter au juge des preuves concrètes et vérifiables, telles que : 

• Une offre de rachat officielle et contraignante émanant d'un prestataire de refinancement agréé. 

• Un contrat en vigueur et signé portant sur la vente du bien à un prix couvrant intégralement la dette. 

Lutter contre les frais cachés et les relations inéquitables 

Les litiges liés aux crédits-relais portent rarement uniquement sur le montant principal ; ils sont souvent motivés par l'accumulation rapide des intérêts de retard, des frais de sortie et des frais de gestion. Si ces coûts rendent le remboursement impossible, vous pouvez remettre en cause la structure même de la dette. 

Les relations inéquitables (Loi de 1974 sur le crédit à la consommation) 

Under Section 140A of the Consumer Credit Act 1974, courts have broad powers to rewrite loan agreements if they find the relationship between the lender and borrower is unfair. This protection can apply to commercial bridging loans if the borrower is an individual or partnership. Factors that trigger an unfair relationship include: 

• Pratiques de prêt abusives : Les prêteurs qui accordent des prêts dans l'intention explicite de provoquer un défaut de paiement afin de saisir le bien immobilier (stratégies dites de “ prêt en vue d'acquisition ”). 

• Commissions non divulguées : Commissions cachées versées par le prêteur au courtier qui vous a orienté vers ce prêt. 

• Manque de transparence : Une exécution précipitée, sans laisser à l'emprunteur le temps de solliciter un avis juridique indépendant. 

Clauses pénales illégales 

À la suite de l'arrêt rendu par la Cour suprême dans l'affaire Cavendish Square Holding BV c. El Makdessi, des pénalités de retard ne sont pas exécutoires si elles sont démesurées, exorbitantes ou dépourvues de justification commerciale légitime. Si ces pénalités sont supprimées, le manquement peut être régularisé, ce qui rendrait la mise sous administration judiciaire caduque. 

Mesures à prendre en cas de nomination d'administrateurs judiciaires  

Les administrateurs judiciaires agissent rapidement. Dès leur nomination, ils prendront contact avec vos locataires, vos assureurs et vos agents immobiliers afin de prendre le contrôle des revenus et de la gestion du bien. Ne rien faire augmente le risque de perdre votre bien immobilier. 

Pour mettre fin à une mesure d'exécution, vous devez agir dans les premiers jours suivant la nomination : 

1. Demandez le relevé complet du prêt : Demandez à un avocat spécialisé de solliciter un décompte détaillé et transparent du montant du rachat, afin de mettre en évidence d'éventuels frais cachés ou gonflés. 

2. Vérifier les documents de nomination : Vérifiez les dates exactes, les signatures et les modalités de notification utilisées par le prêteur lors de la désignation de l'administrateur judiciaire. 

3. Assurez votre sortie financière : Keep working on your refinancing options or asset sales. A judge is much more likely to halt a receiver if you can present a realistic, time-limited plan to pay off the lender. 

Nous contacter – David Burns, associé principal spécialisé dans le contentieux, et Ben Lewis, avocat 

David Burns, associé principal chargé du contentieux, et Avocat collaborateur, Ben Lewis possède une vaste expérience dans la défense des intérêts des emprunteurs lorsque les prêteurs ont désigné un administrateur judiciaire. Pour toute question à ce sujet, veuillez contacter David Burns par e-mail. d.burns@rfblegal.co.uk ou appelez directement le 0207 467 5751, ou contactez Ben Lewis par e-mail à l'adresse B.Lewis@rfblegal.co.uk ou par téléphone au 0203 947 8892.