Renters Rights Act 2025 - Expulsions après le 1er mai 2026

La loi sur les droits des locataires 2025 (le “Agir”) entre en vigueur le 1er mai 2026. Cette loi concrétise l'engagement pris par de nombreux gouvernements précédents de créer un cadre juridique plus protecteur pour les locataires dans le secteur locatif privé. Cette loi a été accueillie avec une réaction mitigée par les propriétaires et mérite leur attention car elle introduit les changements les plus importants dans le secteur locatif privé depuis plusieurs décennies. Le changement le plus important est sans aucun doute l'abolition des avis de l'article 21.  

Les avis de l'article 21, communément appelés ‘mécanisme d'expulsion sans faute’, permettaient à un propriétaire privé d'expulser un locataire et d'en demander la possession sans qu'il y ait eu violation du contrat de location de la part du locataire. Ce mécanisme de prise de possession est sur le point de prendre fin. Cet article examine les principales échéances pour signifier et invoquer les avis de possession de la section 21, les mises à jour que la loi apporte aux motifs de possession de la section 8 de la loi sur le logement de 1998 (“la loi sur le logement de 1998"), ainsi que les modifications qu'elle apporte aux motifs de possession de la section 8. Loi sur le logement”) et les implications pratiques de la nouvelle loi.  

Principales échéances de la loi 

En conséquence de la loi, la date limite pour signifier une notification au titre de l'article 21 est fixée au 30 avril 2026 à 16h30, la veille de l'entrée en vigueur de la loi. La notification au titre de l'article 21 doit suivre toutes les procédures de validité standard prévues par la loi sur la déréglementation de 2025.  

Si un avis en vertu de l'article 21 est valablement signifié avant le 30 avril 2026, un propriétaire peut encore demander au tribunal une ordonnance de possession jusqu'au 31 juillet 2026. Cette date n'est pas prorogeable. Si le propriétaire ne dépose pas une demande de possession au tribunal avant cette date, il perd la possibilité de demander la possession en vertu de l'avis de la section 21. Les mêmes délais s'appliquent à l‘’ancienne forme" des avis de la section 8. 

En effet, si un propriétaire tente de signifier une notification au titre de l'article 21 à partir du 1er mai 2026, il s'expose à une amende de la part des autorités locales pouvant aller jusqu'à 7 000 livres sterling.  

Nouvelle position suite à l'abolition de l'article 21  

Le 1er mai 2026, suite à l'abolition de l'expulsion sans faute en vertu d'un avis de l'article 21, un propriétaire ne sera en mesure de récupérer la possession que s'il signifie un avis de l'article 8 en s'appuyant sur les motifs de possession spécifiés dans l'annexe 2 de la loi sur le logement (Housing Act). La délimitation des motifs obligatoires et accessoires est maintenue dans la loi. Cependant, la loi révise et ajoute de nouveaux motifs pour couvrir des situations telles que la vente du bien, le réaménagement du bien et l'emménagement dans le bien.  

Il est important de noter qu'avec l'abolition de l'article 21, le tribunal ne peut plus se contenter d'une procédure sur papier pour accorder la possession et que toutes les demandes doivent faire l'objet d'une audience complète. Cela signifie que les motifs de possession doivent être clairement prouvés lors d'une audience du tribunal.  

Mise à jour des motifs de la section 8 de la loi sur le logement     

Vous trouverez ci-dessous un résumé des mises à jour les plus importantes des motifs de possession en vertu de la loi sur le logement, ainsi que les nouveaux motifs introduits par la loi.  

Les propriétaires doivent noter que les nouveaux motifs d'avis de la section 8 avec des dispositions qui exigent qu'un avis n'expire pas dans une certaine période à partir du début de la location (comme le motif 1 et le motif 1A), continuent d'être calculés à partir de la date initiale de début de la location. La loi ne réinitialise pas la date de début du bail au 1er mai 2026 lors de son entrée en vigueur. Par conséquent, un propriétaire peut en théorie être en mesure de signifier un avis S.8 le jour 1 des nouveaux motifs.  

Motifs obligatoires 

Motif 1 - Propriétaire ou occupation familiale 

Ce terrain a été élargi pour faciliter l'emménagement du propriétaire ou de sa famille.  

• Obligation de notification : 4 mois (à signifier uniquement après le huitième mois du début de la location). La date d'expiration de l'avis ne peut pas se situer dans les 12 premiers mois de la location en cours.  

• Exigences : Il faut prouver que le propriétaire ou sa famille proche a véritablement l'intention d'occuper le logement. 

Le propriétaire ne doit pas commercialiser le bien pour la location ou une licence d'occupation (par exemple, location à court terme de type Airbnb) pendant une période restreinte de 12 mois à compter de la date pertinente pour la possession dans l'avis, ou de la date du formulaire de réclamation pour engager une procédure en vue d'obtenir la possession vacante, selon la plus tardive des deux. Les autorités locales sont passibles d'une amende pouvant aller jusqu'à 7 000 livres sterling. 

Motif 1A - Intention de vendre 

Il s'agit d'un nouveau motif introduit par la loi.  

• Obligation de notification : 4 mois (après le huitième mois suivant le début de la location). La date d'expiration du préavis ne peut pas se situer dans les 12 premiers mois de la location en cours.  

• Exigences : Il faut prouver qu'il y a une véritable intention de vendre. 

Le propriétaire ne doit pas commercialiser le bien pour la location ou une licence d'occupation (par exemple, location à court terme de type Airbnb) pendant une période restreinte de 12 mois à compter de la date pertinente pour la possession dans l'avis, ou de la date du formulaire de réclamation pour engager une procédure en vue d'obtenir la possession vacante, selon la plus tardive des deux. Les autorités locales sont passibles d'une amende pouvant aller jusqu'à 7 000 livres sterling. 

Terrain 4A - HMO pour étudiants 

Il s'agit d'un nouveau motif introduit par la loi et conçu spécifiquement pour les HMO réservés aux étudiants.  

• Obligation de notification : 4 mois, expirant le 1er juin et le 30 septembre 2026 (pour s'aligner sur les périodes habituelles de rotation des logements étudiants). 

• Exigences : Il doit s'agir d'un HMO loué à des étudiants à temps plein. Le propriétaire doit fournir aux étudiants locataires actuels une déclaration écrite indiquant qu'il souhaite recouvrer la possession en vertu du motif 4A et le fait que les locataires remplissaient le ‘test de l'étudiant’ au début de la location. Le ‘test de l'étudiant’ signifie essentiellement l'obligation de suivre un cours à temps plein dans un établissement prescrit.  

Pour les locations existantes, qui ont été conclues avant le 1er mai 2026, date d'entrée en vigueur de la loi, si un propriétaire possède un bien immobilier avec des locataires étudiants qui répondaient au ‘test de l'étudiant’ lorsqu'ils ont initialement conclu la location, le propriétaire peut utiliser le motif 4A s'il signifie la déclaration écrite avant le 31 mai 2026. Le propriétaire dispose ainsi d'une fenêtre d'un mois pour préserver sa capacité à utiliser le motif 4A pour les HMO existants à l'avenir. 

• Note importante : Ce motif ne peut être invoqué si le contrat de location a été conclu plus de 6 mois avant que les étudiants locataires n'aient le droit d'emménager. 

Terrain 6 - Réaménagement 

• Obligation de notification : 4 mois (s'il n'a pas été signifié dans les 6 premiers mois suivant le début de la location). 

• Exigences : Les travaux de réaménagement ne peuvent raisonnablement pas être effectués pendant que le locataire occupe le logement. Des preuves des travaux sont nécessaires. 

Motif 6B - Mesures d'exécution 

Il s'agit d'un nouveau motif introduit par la loi.  

• Obligation de notification : 4 mois. 

• Exigences : Possession nécessaire pour effectuer les travaux exigés par les autorités chargées de l'application de la loi. 

• Note importante : Une indemnité peut être versée au locataire. 

Motif 7 - Décès du locataire 

• Obligation de notification : 2 mois. 

• Exigences : Le bail a été transmis par testament ou intestat. L'occupant ne remplit pas les critères de succession prévus par la loi. 

Motif 7A - Comportement antisocial grave 

• Obligation de notification : Immédiatement. 

• Exigences : Preuve d'un comportement criminel ou antisocial grave. 

• Note importante : Le tribunal ne peut rendre une ordonnance que 14 jours après la notification. 

Motif 8 - Arriérés de loyer importants 

• Obligation de notification : Il s'agit de 4 semaines. 

• Exigences : Au moins 3 mois d'arriérés (13 semaines si le loyer est hebdomadaire ou bimensuel). 

• Note importante : la loi modifie le motif 8 de sorte que les arriérés de loyer doivent être de trois mois, au lieu de deux mois, à la fois au moment de la signification de l'avis et lors de l'audience de possession. Un propriétaire ne peut pas utiliser ce motif si le retard de paiement du locataire est dû à des retards de paiement du crédit universel.  

Motifs discrétionnaires 

Motif 10 - Arriérés de loyers 

• Obligation de notification : 4 semaines. 

• Exigences : Tout montant d'arriérés. 

Motif 11 - Retard de paiement persistant 

• Obligation de notification : 4 semaines. 

• Exigences : Arriérés répétés, même s'ils sont inférieurs au seuil du motif 8. 

Motif 14 - Comportement antisocial 

• Obligation de notification : Immédiatement. 

• Exigences : Preuve de délits antisociaux ou graves de la part du locataire ou d'une personne associée. 

• Note importante : La Cour ne peut rendre une ordonnance que 14 jours après la notification. 

Préparatifs en vue de l'abolition de l'article 21 

Il est désormais prudent pour les propriétaires de se familiariser avec le cadre de la section 8 et de comprendre les exigences en matière de preuves pour chaque motif prévu par la loi sur le logement.  

En pratique, les propriétaires doivent s'assurer que des systèmes solides sont en place pour comprendre la situation financière de tout nouveau locataire. En vertu des modifications apportées par la loi aux motifs de possession prévus par la loi sur le logement, les locataires devront avoir accumulé quatre mois d'arriérés avant que le propriétaire ne soit autorisé à déposer une demande de possession. Ce changement, combiné aux retards existants dans le système judiciaire, est susceptible d'allonger le temps nécessaire pour récupérer la possession lorsque les locataires ont des arriérés.  

La tenue des dossiers deviendra de plus en plus importante. Des dossiers précis sur le paiement des loyers, les communications avec les locataires, les problèmes d'entretien et tout comportement en rapport avec les motifs légaux seront essentiels pour étayer une demande de possession. Comme indiqué plus haut, les éléments de preuve essentiels concernant les motifs seront exigés lors d'une audience au tribunal ; il n'existe pas de mécanisme permettant au tribunal d'examiner les questions sur pièces.  

Discussion 

La raison générale invoquée par le gouvernement pour abolir les avis de la section 21 est que ce mécanisme permettait aux propriétaires d'expulser des locataires sans donner de raison, ce qui décourageait les locataires de signaler des conditions de logement insalubres ou de contester des augmentations de loyer par crainte d'une expulsion en guise de représailles. En supprimant cette voie d'accès à la possession, la loi vise à offrir aux locataires une plus grande sécurité et une plus grande confiance pour faire valoir leurs droits.  

Les partisans de la réforme se félicitent de l'évolution vers un cadre plus favorable aux locataires et de la plus grande stabilité qu'elle offre. Ils affirment que l'abolition de la section 21 représente une modernisation nécessaire du droit du logement, en l'alignant plus étroitement sur les réalités de la location à long terme au Royaume-Uni. Cependant, des commentaires récents dans le secteur reflètent un certain degré d'appréhension parmi les propriétaires qui craignent de ne plus pouvoir récupérer la possession de leurs biens aussi facilement qu'auparavant, même en cas d'arriérés de loyer du locataire. 

La loi rendra probablement les propriétaires plus réticents à louer à des locataires dont ils n'ont pas de preuve concrète de la situation financière. Cela pourrait bien rendre les propriétaires plus sélectifs et il est largement rapporté que de nombreux propriétaires vendent, ce qui pourrait bien appauvrir le marché de la location de biens immobiliers dont on a grand besoin.  

On ne sait pas non plus si le système judiciaire est prêt à faire face à l'augmentation inévitable des demandes de possession en vertu de l'article 8. Le système était déjà à bout de souffle avec la voie ‘accélérée’ de la possession en vertu de l'article 21.   

Chez Ronald Fletcher Baker, nous fournissons fréquemment des conseils personnalisés aux propriétaires et aux locataires en ce qui concerne les avis de possession, les avis en vertu de l'article 21 et les avis en vertu de l'article 8. Si vous souhaitez discuter plus avant d'une question, veuillez contacter b.frost@rfblegal.co.uk & v.goulielmos@rfblegal.co.uk