Renters Rights Act 2025 - Expulsions après le 1er mai 2026

La loi sur les droits des locataires 2025 (le “Agir”) comes into force on 1 May 2026. The Act executes a pledge of many prior Governments to create a more tenant protective legal framework within the private rented sector. This Act has been met with a mixed reaction by Landlords and warrants consideration on their part as it introduces the most prevalent changes to the private rental sector in many decades. Arguably, the most consequential change is the abolition of Section 21 notices.  

Section 21 notices, commonly known as a ‘no fault eviction’ mechanism permitted a private landlord to evict a tenant and apply for possession without any breach of tenancy agreement from the tenant. This mechanism for possession is shortly ending. This article explores the key deadlines for en service and relying on Section 21 notices for possession, the updates the Act brings in to Section 8 grounds for possession within the Housing Act 1998 (“the Loi sur le logement”) et les implications pratiques de la nouvelle loi.  

Principales échéances de la loi 

As a result of the Act, the deadline for serving a Section 21 notice is by 4.30pm on 30 April 2026, the day before it comes into force. The Section 21 notice must follow all the standard validity procedures under the Deregulation Act 2025.  

If a Section 21 notice is validly served by 30 April 2026, a landlord may still apply to the court for a possession order up to 31 July 2026. Cette date n'est pas prorogeable. Si le propriétaire ne dépose pas une demande de possession au tribunal avant cette date, il perd la possibilité de demander la possession en vertu de l'avis de la section 21. Les mêmes délais s'appliquent à l‘’ancienne forme" des avis de la section 8. 

En effet, si un propriétaire tente de signifier une notification au titre de l'article 21 à partir du 1er mai 2026, il s'expose à une amende de la part des autorités locales pouvant aller jusqu'à 7 000 livres sterling.  

Nouvelle position suite à l'abolition de l'article 21  

On 1 May 2026, following the abolition of no fault eviction under a section 21 notice, a landlord va only be able to recover possession if they serve a section 8 notice relying on the possession grounds specified in Schedule 2 of the Housing Act. The delineation of mandatory and processionary grounds remains following the Act. However, the Act revises and adds new grounds to cover situations such as selling the propriété, redeveloping the property and moving into the property.  

Significantly, on the abolition of Section 21, there is now no paper only procedure for the court to award possession, and all claims must go through a full hearing. This means that possession grounds require clear evidence to be proven at a Court hearing.  

Mise à jour des motifs de la section 8 de la loi sur le logement     

Detailed below is a summary of more significant updates to the grounds for possession under the Housing Act, and the new grounds introduced by the Act.  

Les propriétaires doivent noter que les nouveaux motifs d'avis de la section 8 avec des dispositions qui exigent qu'un avis n'expire pas dans une certaine période à partir du début de la location (comme le motif 1 et le motif 1A), continuent d'être calculés à partir de la date initiale de début de la location. La loi ne réinitialise pas la date de début du bail au 1er mai 2026 lors de son entrée en vigueur. Par conséquent, un propriétaire peut en théorie être en mesure de signifier un avis S.8 le jour 1 des nouveaux motifs.  

Motifs obligatoires 

Motif 1 - Propriétaire ou occupation familiale 

Ce terrain a été élargi pour faciliter l'emménagement du propriétaire ou de sa famille.  

• Obligation de notification : 4 mois (à signifier uniquement après le huitième mois du début de la location). La date d'expiration de l'avis ne peut pas se situer dans les 12 premiers mois de la location en cours.  

• Exigences: Preuves is required that there is a genuine intention for landlord or close family to occupy. 

The landlord must not market the property for renting or a licence to occupy (e.g. Airbnb style short term let) for a restricted period of 12 months from the later of the relevant date for possession in the notice, or the date of the claim form to bring proceedings to obtain vacant possession. The penalty for doing this is a fine by the local authority of up to £7,000. 

Motif 1A - Intention de vendre 

Il s'agit d'un nouveau motif introduit par la loi.  

• Obligation de notification : 4 mois (après le huitième mois suivant le début de la location). La date d'expiration du préavis ne peut pas se situer dans les 12 premiers mois de la location en cours.  

• Exigences : Il faut prouver qu'il y a une véritable intention de vendre. 

Le propriétaire ne doit pas commercialiser le bien pour la location ou une licence d'occupation (par exemple, location à court terme de type Airbnb) pendant une période restreinte de 12 mois à compter de la date pertinente pour la possession dans l'avis, ou de la date du formulaire de réclamation pour engager une procédure en vue d'obtenir la possession vacante, selon la plus tardive des deux. Les autorités locales sont passibles d'une amende pouvant aller jusqu'à 7 000 livres sterling. 

Terrain 4A - HMO pour étudiants 

Il s'agit d'un nouveau motif introduit par la loi et conçu spécifiquement pour les HMO réservés aux étudiants.  

• Obligation de notification : 4 months, expiring 1 June and 30 September 2026 (to align with the usual student accommodation turnover periods). 

• Exigences : Il doit s'agir d'un HMO loué à des étudiants à temps plein. Le propriétaire doit fournir aux étudiants locataires actuels une déclaration écrite indiquant qu'il souhaite recouvrer la possession en vertu du motif 4A et le fait que les locataires remplissaient le ‘test de l'étudiant’ au début de la location. Le ‘test de l'étudiant’ signifie essentiellement l'obligation de suivre un cours à temps plein dans un établissement prescrit.  

Pour les locations existantes, qui ont été conclues avant le 1er mai 2026, date d'entrée en vigueur de la loi, si un propriétaire possède un bien immobilier avec des locataires étudiants qui répondaient au ‘test de l'étudiant’ lorsqu'ils ont initialement conclu la location, le propriétaire peut utiliser le motif 4A s'il signifie la déclaration écrite avant le 31 mai 2026. Le propriétaire dispose ainsi d'une fenêtre d'un mois pour préserver sa capacité à utiliser le motif 4A pour les HMO existants à l'avenir. 

• Note importante : Ce motif ne peut être invoqué si le contrat de location a été conclu plus de 6 mois avant que les étudiants locataires n'aient le droit d'emménager. 

Terrain 6 - Réaménagement 

• Obligation de notification : 4 mois (s'il n'a pas été signifié dans les 6 premiers mois suivant le début de la location). 

• Exigences : Les travaux de réaménagement ne peuvent raisonnablement pas être effectués pendant que le locataire occupe le logement. Des preuves des travaux sont nécessaires. 

Motif 6B - Mesures d'exécution 

Il s'agit d'un nouveau motif introduit par la loi.  

• Obligation de notification : 4 mois. 

• Exigences : Possession needed in order to carry out works required by enforcement authorities. 

• Note importante : Une indemnité peut être versée au locataire. 

Motif 7 - Décès du locataire 

• Obligation de notification : 2 mois. 

• Exigences : Tenancy was passed on by will or intestacy. Occupier does not meet statutory succession criteria. 

Motif 7A - Comportement antisocial grave 

• Obligation de notification : Immédiatement. 

• Exigences : Evidence of criminal or serious antisocial conduct. 

• Note importante : Le tribunal ne peut rendre une ordonnance que 14 jours après la notification. 

Motif 8 - Arriérés de loyer importants 

• Obligation de notification : Il s'agit de 4 semaines. 

• Exigences : At least 3 months’ arrears (13 weeks if weekly/fortnightly rent). 

• Note importante : the Act amends Ground 8 so that the rent arrears are required to be three months, instead of two months, both at the time of the service of the notice and at any possession hearing. A landlord cannot use this ground if the tenant’s late payment is due to Universal Credit delays.  

Motifs discrétionnaires 

Motif 10 - Arriérés de loyers 

• Obligation de notification : 4 semaines. 

• Exigences : Tout montant d'arriérés. 

Motif 11 - Retard de paiement persistant 

• Obligation de notification : 4 semaines. 

• Exigences : Arriérés répétés, même s'ils sont inférieurs au seuil du motif 8. 

Motif 14 - Comportement antisocial 

• Obligation de notification : Immédiatement. 

• Exigences : Preuve de délits antisociaux ou graves de la part du locataire ou d'une personne associée. 

• Note importante : La Cour ne peut rendre une ordonnance que 14 jours après la notification. 

Préparatifs en vue de l'abolition de l'article 21 

Il est désormais prudent pour les propriétaires de se familiariser avec le cadre de la section 8 et de comprendre les exigences en matière de preuves pour chaque motif prévu par la loi sur le logement.  

In practical terms, landlords should ensure there are robust systems in place for understanding the financial standing of any new tenants. Under the Act’s updates to the possession grounds under the Housing Act, tenants will be 4 months in arrears before the landlord is permitted to even issue a possession claim. This change, combined with existing delays in the court system, is likely to extend the time required to recover possession where tenants fall into arrears.  

La tenue des dossiers deviendra de plus en plus importante. Des dossiers précis sur le paiement des loyers, les communications avec les locataires, les problèmes d'entretien et tout comportement en rapport avec les motifs légaux seront essentiels pour étayer une demande de possession. Comme indiqué plus haut, les éléments de preuve essentiels concernant les motifs seront exigés lors d'une audience au tribunal ; il n'existe pas de mécanisme permettant au tribunal d'examiner les questions sur pièces.  

Discussion 

The government’s general rationale for abolishing Section 21 notices is rooted in the view that the mechanism enabled landlords to evict tenants without giving a reason, which in turn discouraged tenants from reporting substandard housing conditions or contesting rent increases for fear of retaliatory eviction. By removing this route to possession, the Act seeks to provide tenants with greater security et confidence to assert their rights.  

Les partisans de la réforme se félicitent de l'évolution vers un cadre plus favorable aux locataires et de la plus grande stabilité qu'elle offre. Ils affirment que l'abolition de la section 21 représente une modernisation nécessaire du droit du logement, en l'alignant plus étroitement sur les réalités de la location à long terme au Royaume-Uni. Cependant, des commentaires récents dans le secteur reflètent un certain degré d'appréhension parmi les propriétaires qui craignent de ne plus pouvoir récupérer la possession de leurs biens aussi facilement qu'auparavant, même en cas d'arriérés de loyer du locataire. 

La loi rendra probablement les propriétaires plus réticents à louer à des locataires dont ils n'ont pas de preuve concrète de la situation financière. Cela pourrait bien rendre les propriétaires plus sélectifs et il est largement rapporté que de nombreux propriétaires vendent, ce qui pourrait bien appauvrir le marché de la location de biens immobiliers dont on a grand besoin.  

On ne sait pas non plus si le système judiciaire est prêt à faire face à l'augmentation inévitable des demandes de possession en vertu de l'article 8. Le système était déjà à bout de souffle avec la voie ‘accélérée’ de la possession en vertu de l'article 21.   

At Ronald Fletcher Baker, we frequently provide tailored advice to landlords and tenants as to possession, Section 21 and Section 8 notices. Should you wish to discuss a question further, please contact b.frost@rfblegal.co.uk & v.goulielmos@rfblegal.co.uk