Avis au titre de l'article 146 : Un guide pour les propriétaires de locaux commerciaux

Une mise en demeure au titre de Section 146 de la loi de 1925 sur la propriété (Law of Property Act 1925) est un instrument juridique essentiel pour les propriétaires. Il s'agit d'une mise en demeure adressée à un locataire, l'informant d'une violation du bail et lui demandant d'y remédier dans un délai déterminé. 

Dans de nombreux cas, le droit d'un propriétaire de réintégrer un bien immobilier en raison d'une violation d'une convention n'est pas applicable par une réintégration pacifique ou une procédure judiciaire tant qu'une notification valide au titre de l'article 146 n'a pas été signifiée au locataire. 

L'article 146 de la loi de 1925 sur le droit de la propriété (Law of Property Act 1925) définit les restrictions au droit d'un propriétaire commercial de revenir sur les lieux en cas de violation d'une clause restrictive. Cet article explore certaines des exigences clés que les propriétaires commerciaux doivent remplir avant de poursuivre la déchéance d'un bail. 

Réintégration 

Le bailleur peut déclarer un bail commercial caduc soit en pénétrant à nouveau dans le bien immobilier, soit en engageant une procédure de déchéance à l'encontre du locataire. La déchéance est un acte définitif et positif que le bailleur ne peut rétracter et par lequel il manifeste son intention de perdre le bail. 

La confiscation ou la réintégration est le droit du propriétaire de déterminer le bail dans les circonstances suivantes : 

• Lorsque le locataire a manqué à l'une des obligations qui lui incombent en vertu du bail. 

• En cas de survenance d'événements spécifiques décrits dans le bail, tels que l'insolvabilité du locataire. 

La confiscation par réintégration pacifique met fin au bail, sous réserve de toute demande de réparation de la part du locataire ou de tout tiers ayant un intérêt dans le bail. 

Pour qu'un propriétaire ait le droit de réintégrer le bien en cas de violation d'un engagement par le locataire, le droit de réintégrer le bien et de confisquer le bail doit être expressément réservé dans le bail. En cas de violation d'une condition du bail, le propriétaire peut toujours avoir le droit de réintégrer le bien. 

Il est essentiel que les propriétaires de locaux commerciaux sachent que la déchéance d'un bail commercial est soumise à plusieurs restrictions procédurales, notamment celles imposées par l'article 146 de la loi sur la propriété de 1925. Une fois qu'un droit de réintégration est né, le propriétaire doit se conformer aux règles statutaires et de common law qui régissent l'exercice de ce droit. 

Quand une notification au titre de l'article 146 est-elle nécessaire ? 

Dans de nombreux cas, le droit de déchéance d'un propriétaire pour violation d'une convention n'est pas applicable par une réintégration pacifique ou une procédure judiciaire tant qu'une notification valide au titre de l'article 146 n'a pas été signifiée au locataire. 

Par exemple, la signification d'une notification valide au titre de l'article 146 est une condition préalable à la déchéance pour manquement à l'obligation de réparation d'un locataire. Toutefois, une notification au titre de l'article 146 n'est pas nécessaire lorsque le propriétaire cherche à obtenir la déchéance du bail en raison du non-paiement du loyer. 

Il est important que le propriétaire d'un bail commercial comprenne les circonstances dans lesquelles la signification d'une notification valide au titre de l'article 146 est une condition préalable à la déchéance et, dans ce cas, le propriétaire doit s'assurer que la notification au titre de l'article 146 est valide et correctement signifiée. 

Spécification de la violation 

L'article 146 de la loi de 1925 sur la propriété (Law of Property Act 1925) prévoit que l'avis doit.. : 

• Identifier clairement la violation de l'engagement. 

• Précisez la durée exacte du bail qui n'a pas été respectée. 

Si l'avis est vague ou ambigu, il peut être considéré comme invalide et inapplicable.  

L'importance de veiller à ce qu'un avis au titre de l'article 146 soit conforme aux exigences légales a été soulignée dans le document Akici c. LR Butlin Ltd [2005] EWCA Civ 1296. Dans l'affaire Akici, la Cour d'appel a estimé que la notification au titre de l'article 146 signifiée par le propriétaire n'était pas valable, car elle ne précisait pas l'infraction commise par le locataire. Dans cette affaire, le locataire a eu de la chance, car le propriétaire n'a pas respecté les exigences techniques de l'article 146 de la loi de 1925 sur la propriété (Law of Property Act 1925).  

Il est important que les bailleurs commerciaux fassent preuve de prudence dans la rédaction de la notification afin de s'assurer qu'elle spécifie clairement les violations du bail. 

Donner au locataire une possibilité raisonnable de remédier à l'infraction 

L'objectif d'une notification au titre de l'article 146 est de donner au locataire la possibilité de remédier à la violation et de demander à être exempté de la confiscation. 

Le bailleur doit accorder au locataire un délai raisonnable pour remédier à la violation. Si le bailleur n'accorde pas un délai suffisant, la notification peut être considérée comme non valable. Par exemple, les propriétaires commettent souvent l'erreur de fixer un délai déraisonnablement court pour remédier à la situation, ce qui peut entraîner une déchéance illégale du bail. 

Il est donc important de veiller à ce que le délai accordé au locataire pour remédier à la violation soit réaliste et raisonnable. Ce qui constitue un délai raisonnable dépend des circonstances propres à chaque cas. 

Signification de l'avis à toutes les parties concernées 

Les propriétaires peuvent également tomber dans le piège de ne signifier la notification au titre de l'article 146 qu'à un seul locataire ou à une seule partie mentionnée dans le bail, sans tenir compte des autres personnes ou entités responsables, telles que les garants ou les co-locataires. Lorsque le bail comporte plusieurs locataires ou d'autres personnes cosignataires, la notification doit être signifiée à toutes les parties, faute de quoi elle risque d'être inefficace. 

En conséquence, les propriétaires doivent s'assurer que la notification est adressée à toutes les parties concernées par le contrat de bail, y compris les colocataires, les garants et même les créanciers hypothécaires (le cas échéant).  

En outre, il est très important d'assurer une signification efficace et valide d'une notification au titre de l'article 146 et le propriétaire doit vérifier soigneusement les dispositions relatives à la signification dans le bail. Si la notification n'est pas effectuée correctement, elle risque de ne pas être juridiquement valable. Parmi les erreurs les plus courantes, citons la signification de la notification au titre de l'article 146 par une méthode incorrecte, par exemple par courrier électronique, au lieu d'un envoi postal ou d'une remise en main propre, ou la signification de la notification à la mauvaise adresse.   

Utilisation de l'article 146 dans un contexte inapproprié 

Les propriétaires doivent éviter de signifier une notification au titre de l'article 146 lorsque cela n'est pas justifié. L'article 146 s'applique spécifiquement aux violations d'une clause ou d'une condition d'un bail - il ne couvre pas tous les litiges entre propriétaires et locataires. 

Par exemple, un avis au titre de l'article 146 ne doit pas être utilisé pour : 

• Des griefs personnels concernant le comportement d'un locataire. 

• Plaintes concernant des dommages matériels qui ne constituent pas une violation des conditions du bail. 

En cas de doute sur l'opportunité d'une notification au titre de l'article 146, les propriétaires doivent demander un avis juridique. 

Utilisation inappropriée de la confiscation 

Une fois qu'une notification au titre de l'article 146 a été signifiée, si l'infraction mentionnée dans la notification n'a pas été corrigée, les propriétaires peuvent décider de procéder à la déchéance du bail.   

Les propriétaires doivent être conscients du risque que la procédure de confiscation soit jugée illégale s'ils n'ont pas pleinement respecté les exigences procédurales, par exemple s'ils n'ont pas signifié une notification valide au titre de l'article 146 ou s'ils n'ont pas accordé un délai suffisant pour remédier à l'infraction.  

Les propriétaires doivent examiner s'il existe des circonstances qui pourraient les empêcher de résilier légalement le bail (comme la renonciation au droit de déchéance par le propriétaire). Nous vous renvoyons à notre article "Que faire si votre locataire commercial ne respecte pas le bail ? qui aborde cette question plus en détail.

Dans certains cas, les locataires peuvent demander des dommages-intérêts pour confiscation illégale ou une exonération de la confiscation, en particulier lorsque la violation a été corrigée et que le locataire a payé tous les coûts ou dépenses liés à la confiscation. 

Conclusion 

La notification au titre de l'article 146 est un outil puissant pour les propriétaires en cas de violation du bail, mais elle doit être rédigée avec soin pour garantir la conformité avec les conditions du bail et les exigences légales au titre de l'article 146 de la loi de 1925 sur la propriété (Law of Property Act 1925). 

Pour éviter les pièges potentiels, les propriétaires devraient : 

• Comprendre les exigences légales. 

• Donner aux locataires une possibilité raisonnable de remédier aux infractions. 

• Respecter strictement les obligations procédurales. 

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