Le fait de se retrouver en situation d'impayé peut être l'une des expériences les plus stressantes auxquelles un propriétaire doit faire face. Pour de nombreux emprunteurs, la première indication que la situation s'est aggravée est l'arrivée d'une lettre de mise en demeure, souvent suivie d'un courrier menaçant d'une procédure de saisie.
Le défaut de paiement d'une hypothèque n'entraîne pas automatiquement la saisie du bien. Le cadre juridique régissant l'exécution par le prêteur d'un prêt immobilier résidentiel met l'accent sur la proportionnalité, l'équité et la capacité de l'emprunteur à remédier à l'arriéré. Au cœur de ce cadre se trouve le pouvoir discrétionnaire du tribunal de retarder ou de suspendre la prise de possession lorsque le remboursement est réalisable.
Cet article explique comment se produit le défaut de paiement d'une hypothèque, comment les prêteurs mettent en œuvre leur garantie, le rôle du tribunal en vertu de l'article 36 de la loi de 1970 sur l'administration de la justice, et les droits et options dont disposent les emprunteurs confrontés à la perspective de perdre leur logement.
Défaut de paiement d'une hypothèque et garantie du prêteur
Une hypothèque résidentielle est à la fois un contrat de prêt et une garantie. L'emprunteur est tenu de rembourser le prêt conformément aux conditions de l'hypothèque, tandis que le prêteur prend une charge légale sur le bien immobilier en garantie de cette obligation.
Le défaut de paiement d'une hypothèque survient le plus souvent lorsqu'un emprunteur se retrouve en situation d'arriéré, c'est-à-dire qu'il ne parvient pas à effectuer les versements mensuels requis. La défaillance peut également survenir lorsque l'emprunteur ne respecte pas d'autres conditions de l'hypothèque, telles que le fait de ne pas assurer le bien, d'avoir des arriérés sur des prêts garantis liés, ou de louer le bien sans l'accord du prêteur.
En cas de défaillance, le prêteur a en principe le droit de faire valoir sa garantie. Cette exécution prend souvent la forme d'une procédure de prise de possession, bien que la prise de possession ne soit pas censée être automatique ou punitive.
Conduite de l'action préalable et engagement précoce
Avant d'entamer une procédure de saisie, les prêteurs hypothécaires résidentiels sont censés s'engager de manière constructive avec les emprunteurs et envisager d'autres solutions que la saisie. Il s'agit notamment de fournir des informations claires sur les arriérés, d'étudier les propositions de remboursement et d'accorder aux emprunteurs un délai raisonnable pour demander conseil.
Du point de vue de l'emprunteur, il est essentiel de s'engager rapidement. Les tribunaux peuvent voir d'un mauvais œil les cas où la correspondance a été ignorée ou les occasions de résoudre les problèmes n'ont pas été saisies. Lorsqu'un emprunteur peut présenter un plan réaliste pour régler les arriérés, les prêteurs sont souvent prêts à envisager des arrangements temporaires ou des calendriers de paiement révisés.
Toutefois, les arrangements informels n'offrent qu'une protection limitée. En cas de difficultés financières persistantes, des conseils juridiques sont souvent nécessaires pour s'assurer que les propositions sont réalistes, correctement étayées et susceptibles d'être invoquées en cas de procédure.
Procédures de dépossession et rôle du tribunal
Si les arriérés persistent et qu'aucun accord n'est trouvé, le prêteur peut engager une procédure de saisie auprès du tribunal de comté. Il s'agit d'une procédure juridique formelle visant à obtenir une ordonnance de possession du bien.
Il est important de noter que l'ouverture d'une procédure ne signifie pas que la reprise de possession est inévitable. Le tribunal ne se contente pas de faire respecter les droits contractuels du prêteur, mais exerce un pouvoir d'appréciation légal lorsqu'il détermine si la possession doit être ordonnée et, dans l'affirmative, à quelles conditions.
Les emprunteurs ont le droit de déposer une défense, d'assister à l'audience et d'expliquer leur position et leur situation financière. Le tribunal attendra des preuves claires des revenus, des dépenses, des arriérés et de toute proposition de remboursement.
Article 36 de la loi de 1970 sur l'administration de la justice
L'article 36 de la loi de 1970 sur l'administration de la justice (Administration of Justice Act 1970) constitue une protection essentielle pour les emprunteurs résidentiels confrontés à la possession. Cette disposition donne au tribunal le pouvoir, dans les cas d'hypothèque sur une maison d'habitation, d'ajourner la procédure, de suspendre l'exécution d'un ordre de possession ou de reporter la date de possession.
La question clé de l'article 36 est de savoir si l'emprunteur est en mesure de payer les sommes dues au titre de l'hypothèque, y compris les arriérés, dans un délai raisonnable afin d'éviter d'être confronté à la possession du bien. Si le tribunal estime que c'est possible, il peut autoriser l'emprunteur à rester dans le logement sous certaines conditions.
Le tribunal peut donc exercer son pouvoir discrétionnaire pour donner à l'emprunteur un délai pour payer les arriérés en ajournant la procédure, en suspendant l'exécution ou en suspendant la possession, à condition que l'emprunteur soit susceptible de payer les sommes dues dans un délai raisonnable.
Ce qui constitue une “période raisonnable” dépend des faits. Les tribunaux tiennent compte de l'importance des arriérés, de la durée restante de l'hypothèque, des revenus et des dépenses de l'emprunteur, ainsi que de toute preuve d'un changement de situation. Bien qu'il n'y ait pas de formule fixe, les tribunaux évaluent souvent la capacité financière de l'emprunteur sur la durée restante du prêt hypothécaire, en particulier lorsque les arriérés ne sont pas excessifs.
L'article 36 n'éteint pas les droits du prêteur, mais il permet au tribunal de mettre en balance ces droits et la capacité de l'emprunteur à remédier à la défaillance et à conserver son logement.
Ordonnances de suspension de possession et respect de la loi
Lorsqu'une ordonnance de prise de possession suspendue est rendue, le respect des conditions est essentiel. Si l'emprunteur respecte les conditions de paiement, le prêteur ne peut pas exiger la possession du bien. Toutefois, si les paiements ne sont pas effectués, le prêteur peut demander l'exécution de l'ordonnance sans entamer de nouvelles procédures.
Les emprunteurs qui rencontrent des difficultés supplémentaires doivent immédiatement demander conseil. Les tribunaux conservent le pouvoir de modifier ou de suspendre à nouveau les ordonnances de prise de possession si les circonstances changent, mais tout retard peut réduire considérablement les chances de succès.
Litiges au-delà des arriérés
Les procédures de prise de possession d'une hypothèque ne sont pas toujours des cas simples d'arriérés. Les emprunteurs peuvent contester l'exactitude du montant des arriérés, l'application d'intérêts ou de frais, ou s'interroger sur le caractère exécutoire du contrat de prêt.
Dans les cas les plus complexes, les procédures de prise de possession peuvent être associées à d'autres litiges immobiliers, tels que des violations de bail, des arriérés de charges ou des prêts garantis concurrents. Ces affaires doivent être traitées avec soin afin de s'assurer que toutes les questions pertinentes sont correctement présentées au tribunal.
Conséquences de la possession et de la vente
Si la possession est finalement exécutée et que le bien est vendu, le produit de la vente est d'abord affecté à l'acquittement de la dette hypothécaire et des frais d'exécution. L'excédent éventuel est restitué à l'emprunteur, tandis que le déficit éventuel reste à la charge de l'emprunteur.
Il s'agit là d'un point crucial. La reprise du bien ne met pas nécessairement fin à l'exposition financière de l'emprunteur. Lorsque le prix de vente est insuffisant pour rembourser l'hypothèque, le prêteur peut poursuivre l'emprunteur pour le solde restant.
L'importance d'un conseil juridique précoce
Les affaires de défaut de paiement d'un prêt hypothécaire sont très sensibles aux faits et leur issue dépend souvent de la qualité des preuves présentées au tribunal. Un conseil juridique précoce peut aider les emprunteurs à comprendre leurs droits, à préparer des propositions de remboursement réalistes et à dialoguer efficacement avec les prêteurs.
Pour les prêteurs, des conseils opportuns garantissent que les mesures d'exécution sont conformes aux exigences légales et réduisent le risque de retard ou de contestation.
Conclusion
Il est certes décourageant d'être confronté à une procédure de saisie à la suite d'un défaut de paiement d'un prêt hypothécaire, mais la saisie n'est pas automatique. Les emprunteurs qui s'engagent tôt, présentent des propositions de remboursement crédibles et obtiennent des conseils appropriés sont parfois en mesure d'éviter les conséquences les plus graves. À l'inverse, l'inaction ou une mauvaise compréhension des pouvoirs du tribunal peuvent conduire à une escalade inutile.
Des conseils spécialisés en matière de litiges immobiliers sont essentiels pour naviguer dans ces affaires et obtenir des résultats proportionnés et pratiques.
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Ben Lewis est avocat associé au sein du département contentieux de RFB.
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Ben Lewis
Avocat associé
