Un locataire commercial peut-il retenir le loyer ?

In the challenging landscape of propriété commerciale, disputes between landlords and tenants are almost inevitable. Contentious issues often arise when a tenant feels justified in withholding rent. Whether due to a landlord’s alleged failure to repair, a breach of quiet enjoyment, or economic hardship, the question we look at in this article is: can a commercial tenant legally withhold rent? 

For both landlords and tenants in the UK, understanding the legal framework governing rent payments is crucial. This article explores the complexities of rent withholding, the importance of specific lease terms, and the limited circumstances where it might be permissible. 

Règle générale : le loyer doit être payé 

The starting point is that a tenant’s obligation to pay rent is independent of the landlord’s obligations under the lease. This principle, often referred to as the “independent covenant rule,” means that even if a landlord is in breach of their duties—such as failing to maintain the structure of the building—the tenant is still legally required to pay rent in full and on time. 

The rationale behind this rule is to provide landlords with a predictable income stream, which is often essential for meeting mortgage obligations and maintaining the propriété. In general terms there is a risk for tenants who decide to take the law into their own hands by withholding rent, as this can quickly lead to an escalation of the dispute. 

La force juridique du contrat de location 

With regards to the question of whether a tenant can withhold rent va depend on the specific terms of the lease. 

En règle générale, la liberté contractuelle permet aux propriétaires et aux locataires de convenir de leurs propres conditions, et les tribunaux interviennent rarement dans un accord conclu entre deux entités commerciales. 

Point clé : If the lease says rent must be paid “without deduction or set off,” the tenant has very little room to manoeuvre with respect to the payment of rent, regardless of the landlord’s performance. 

L'essor de la clause de “ non-compensation ” 

In the majority of modern commercial leases in the UK, landlords include a “no deduction / no set-off” clause. This is an important provision that every tenant should be aware of before signing, particularly regarding the risk of forfeiting the lease. 

Qu'est-ce qu'une clause de “ non-compensation ” ? 

A “set-off” is a legal right that allows a person to deduct a sum of money owed to them from a sum they owe to another party. In a commercial context, a tenant might feel they are owed £5,000 for repairs the landlord failed to carry out and seek to “set this off” against their next £5,000 rent payment. 

A “no set-off” clause explicitly removes this right, which can be critical for landlords dealing with tenants who have stopped paying rent. Standard lease wording often states that rent must be paid: 

“ Sans aucune déduction, ni compensation, ni demande reconventionnelle, ni réduction d'aucune sorte. ” 

En incluant cette clause, le bailleur s'assure que le loyer doit être payé, que le locataire ait ou non une réclamation distincte à son encontre. Si le locataire estime que le bailleur lui doit de l'argent, il doit d'abord payer le loyer, puis intenter une action en justice séparée contre le bailleur afin de récupérer ses pertes. Il ne peut pas utiliser le montant du loyer comme moyen de pression. 

Dans quels cas peut-on retenir le loyer ? 

Si la règle générale et les clauses d“” interdiction de compensation » constituent sans doute la position par défaut, il existe quelques exceptions dans lesquelles un locataire pourrait disposer d’un fondement juridique pour retenir ou déduire une partie du loyer. 

1. Compensation équitable (si elle n'est pas exclue) 

Dans le cas où un bail pas comporte une clause de “ non-compensation ”, un locataire peut invoquer la “ compensation équitable ”. Cela permet à une partie de déduire une demande reconventionnelle si celle-ci est si étroitement liée à la dette qu’il serait injuste d’exiger le paiement de l’une sans l’autre. Cependant, les baux modernes étant rédigés de manière très rigoureuse, cette possibilité est souvent inaccessible au locataire commercial moyen. 

2. Clauses relatives à la réduction expresse du loyer 

De nombreux baux commerciaux modernes comportent des clauses de “ réduction de loyer ” ou de “ suspension de loyer ”. Celles-ci précisent les circonstances dans lesquelles le loyer cesse automatiquement d’être dû. L’exemple le plus courant est celui où le bien immobilier devient inutilisable en raison d’un “ risque assuré ”, tel qu’un incendie ou une inondation. Dans ces cas, le locataire ne “ retient ” pas le loyer par défi ; il exerce un droit contractuel déclenché par la survenance d'une situation spécifique. 

3. Accord préalable avec le propriétaire 

A tenant can legally withhold rent if they have a formal agreement with the landlord. During the COVID-19 pandemic, many parties negotiated rent deferrals or holidays. Any such agreement should be documented in a formal “Side Letter” or “Deed of Variation” to ensure it is legally binding and prevents the landlord from later claiming arrears. 

Les risques liés au non-paiement du loyer 

Pour un locataire, retenir le loyer sans disposer d'un droit légal clair (ou en violation d'une clause de “ non-compensation ”) constitue une stratégie extrêmement risquée. 

• Confiscation of the Lease: La plupart des baux permettent au propriétaire de résilier le bail et de reprendre possession du logement si le loyer n'est pas payé pendant une période déterminée (généralement de 14 à 21 jours). Dans certains cas, cela peut se faire sans décision de justice. 

• Commercial Rent Arrears Recovery (CRAR): Landlords can instruct enforcement agents to enter the premises and seize the tenant’s goods to be sold to cover the debt. 

• Statutory Demands: A landlord can issue a demand that, if unpaid, can lead to the winding up (insolvabilité) of the tenant’s company or personal bankruptcy if the tenant under the lease is an individual who has stopped paying rent. 

• À ne pas manquer : La plupart des baux prévoient un “ taux d'intérêt moratoire ” (souvent supérieur de 41 points de base ou plus au taux de base) qui s'applique dès que le loyer est en retard. 

Considérations stratégiques pour les locataires et les propriétaires 

À l'attention des locataires : 

Au lieu de retenir le loyer et de risquer de le perdre, envisagez de payer “ sous réserve ou en se réservant le droit de faire valoir ses droits ” This means you pay the full amount but formally notify the landlord in writing that you reserve the right to claim those funds back through legal action due to their separate breach of contract. This keeps your bail commercial ongoing and operational while you pursue your claim. 

À l'attention des propriétaires : 

Veillez toujours à ce que vos baux comportent une clause de “ non-compensation ” solide, rédigée par un avocat. C'est votre principale protection contre les retenues de loyer unilatérales effectuées par les locataires. Si un locataire retient le loyer, agissez rapidement pour préserver vos droits. 

Conclusion 

The terms of the lease will likely set out the tenant’s rent payment obligations. In the UK, the inclusion of “no set-off” clauses in modern leases makes it very difficult for a tenant to legally withhold rent as a response to landlord failures. While it may feel unfair to pay for a building that has a leaking roof or broken lifts, the legal consequences of non-payment are potentially far more damaging than the cost of a separate legal claim for damages. 

David Burns, Senior Litiges Partner at Ronald Fletcher Baker LLP, has extensive experience handling issues related to commercial lease disputes and non payment of rent. Whether you are seeking to enforce the terms of a lease or obtain advice about issues around complying with the terms of a lease we have the experience to assist. For demandes de renseignements on this topic, please contact David Burns via email at D.Burns@rfblegal.co.uk ou par téléphone au 0207 467 5751.