Un locataire commercial peut-il retenir le loyer ?

Dans le secteur complexe de l'immobilier commercial, les litiges entre propriétaires et locataires sont presque inévitables. Des conflits surgissent souvent lorsqu'un locataire estime avoir des raisons valables de retenir son loyer. Que ce soit en raison d'un manquement présumé du propriétaire à son obligation de réparation, d'une atteinte à la jouissance paisible du bien ou de difficultés économiques, la question que nous abordons dans cet article est la suivante : un locataire commercial peut-il légalement retenir son loyer ? 

Au Royaume-Uni, il est essentiel, tant pour les propriétaires que pour les locataires, de bien comprendre le cadre juridique régissant le paiement des loyers. Cet article examine les subtilités de la retenue du loyer, l'importance de certaines clauses du bail et les rares cas dans lesquels cette pratique peut être autorisée. 

Règle générale : le loyer doit être payé 

Le principe de base est que l'obligation du locataire de payer son loyer est indépendante des obligations du bailleur au titre du bail. Ce principe, souvent appelé “ règle de l'engagement indépendant ”, signifie que même si un bailleur manque à ses obligations — par exemple en négligeant l'entretien de la structure du bâtiment —, le locataire reste légalement tenu de payer son loyer dans son intégralité et dans les délais. 

Cette règle vise à garantir aux propriétaires une source de revenus prévisible, ce qui est souvent indispensable pour honorer leurs obligations hypothécaires et entretenir leur bien immobilier. D'une manière générale, les locataires qui décident de prendre la loi entre leurs mains en retenant leur loyer s'exposent à un risque, car cela peut rapidement entraîner une aggravation du conflit. 

La force juridique du contrat de location 

La question de savoir si un locataire peut retenir son loyer dépendra des conditions spécifiques du bail. 

En règle générale, la liberté contractuelle permet aux propriétaires et aux locataires de convenir de leurs propres conditions, et les tribunaux interviennent rarement dans un accord conclu entre deux entités commerciales. 

Point clé : Si le bail stipule que le loyer doit être payé “ sans déduction ni compensation ”, le locataire dispose d’une marge de manœuvre très réduite en matière de paiement du loyer, quel que soit le comportement du propriétaire. 

L'essor de la clause de “ non-compensation ” 

Dans la plupart des baux commerciaux modernes au Royaume-Uni, les bailleurs incluent une clause de “ non-déduction / non-compensation ”. Il s'agit d'une disposition importante que tout locataire doit connaître avant de signer, notamment en ce qui concerne le risque de perdre son bail. 

Qu'est-ce qu'une clause de “ non-compensation ” ? 

Une “ compensation ” est un droit légal qui permet à une personne de déduire une somme qui lui est due d’une somme qu’elle doit à une autre partie. Dans un contexte commercial, un locataire peut estimer qu’on lui doit 5 000 £ pour des réparations que le propriétaire n’a pas effectuées et chercher à “ compenser ” cette somme sur son prochain loyer de 5 000 £. 

Une clause de “ non-compensation ” supprime explicitement ce droit, ce qui peut s'avérer crucial pour les propriétaires confrontés à des locataires qui ont cessé de payer leur loyer. Les clauses types des baux stipulent souvent que le loyer doit être payé : 

“ Sans aucune déduction, ni compensation, ni demande reconventionnelle, ni réduction d'aucune sorte. ” 

En incluant cette clause, le bailleur s'assure que le loyer doit être payé, que le locataire ait ou non une réclamation distincte à son encontre. Si le locataire estime que le bailleur lui doit de l'argent, il doit d'abord payer le loyer, puis intenter une action en justice séparée contre le bailleur afin de récupérer ses pertes. Il ne peut pas utiliser le montant du loyer comme moyen de pression. 

Dans quels cas peut-on retenir le loyer ? 

Si la règle générale et les clauses d“” interdiction de compensation » constituent sans doute la position par défaut, il existe quelques exceptions dans lesquelles un locataire pourrait disposer d’un fondement juridique pour retenir ou déduire une partie du loyer. 

1. Compensation équitable (si elle n'est pas exclue) 

Dans le cas où un bail pas comporte une clause de “ non-compensation ”, un locataire peut invoquer la “ compensation équitable ”. Cela permet à une partie de déduire une demande reconventionnelle si celle-ci est si étroitement liée à la dette qu’il serait injuste d’exiger le paiement de l’une sans l’autre. Cependant, les baux modernes étant rédigés de manière très rigoureuse, cette possibilité est souvent inaccessible au locataire commercial moyen. 

2. Clauses relatives à la réduction expresse du loyer 

De nombreux baux commerciaux modernes comportent des clauses de “ réduction de loyer ” ou de “ suspension de loyer ”. Celles-ci précisent les circonstances dans lesquelles le loyer cesse automatiquement d’être dû. L’exemple le plus courant est celui où le bien immobilier devient inutilisable en raison d’un “ risque assuré ”, tel qu’un incendie ou une inondation. Dans ces cas, le locataire ne “ retient ” pas le loyer par défi ; il exerce un droit contractuel déclenché par la survenance d'une situation spécifique. 

3. Accord préalable avec le propriétaire 

Un locataire peut légalement retenir le loyer s'il a conclu un accord formel avec le propriétaire. Pendant la pandémie de COVID-19, de nombreuses parties ont négocié des reports ou des suspensions de loyer. Tout accord de ce type doit être consigné par écrit dans une “ lettre d'avenant ” ou un “ acte modificatif ” officiel afin de garantir son caractère juridiquement contraignant et d'empêcher le propriétaire de réclamer ultérieurement des arriérés. 

Les risques liés au non-paiement du loyer 

Pour un locataire, retenir le loyer sans disposer d'un droit légal clair (ou en violation d'une clause de “ non-compensation ”) constitue une stratégie extrêmement risquée. 

• Résiliation du bail : La plupart des baux permettent au propriétaire de résilier le bail et de reprendre possession du logement si le loyer n'est pas payé pendant une période déterminée (généralement de 14 à 21 jours). Dans certains cas, cela peut se faire sans décision de justice. 

• Recouvrement des arriérés de loyer commercial (CRAR) : Les propriétaires peuvent charger des huissiers de justice de pénétrer dans les locaux et de saisir les biens du locataire afin de les vendre pour rembourser la dette. 

• Exigences statutaires : Un bailleur peut émettre une mise en demeure qui, en cas de non-paiement, peut entraîner la liquidation (faillite) de la société du locataire ou la faillite personnelle de ce dernier si le locataire visé par le bail est une personne physique qui a cessé de payer son loyer. 

• À ne pas manquer : La plupart des baux prévoient un “ taux d'intérêt moratoire ” (souvent supérieur de 41 points de base ou plus au taux de base) qui s'applique dès que le loyer est en retard. 

Considérations stratégiques pour les locataires et les propriétaires 

À l'attention des locataires : 

Au lieu de retenir le loyer et de risquer de le perdre, envisagez de payer “ sous réserve ou en se réservant le droit de faire valoir ses droits ” Cela signifie que vous payez la totalité du montant, mais que vous informez officiellement le propriétaire par écrit que vous vous réservez le droit de réclamer le remboursement de ces sommes par voie judiciaire en raison de sa violation distincte du contrat. Cela permet de maintenir votre bail commercial en vigueur et opérationnel pendant que vous faites valoir vos droits. 

À l'attention des propriétaires : 

Veillez toujours à ce que vos baux comportent une clause de “ non-compensation ” solide, rédigée par un avocat. C'est votre principale protection contre les retenues de loyer unilatérales effectuées par les locataires. Si un locataire retient le loyer, agissez rapidement pour préserver vos droits. 

Conclusion 

Les clauses du bail définiront probablement les obligations du locataire en matière de paiement du loyer. Au Royaume-Uni, l’inclusion de clauses de “ non-compensation ” dans les baux modernes rend très difficile pour un locataire de retenir légalement le loyer en réponse aux manquements du propriétaire. Même s’il peut sembler injuste de payer pour un immeuble dont le toit fuit ou dont les ascenseurs sont en panne, les conséquences juridiques d’un défaut de paiement sont potentiellement bien plus graves que le coût d’une action en justice distincte visant à obtenir des dommages-intérêts. 

David Burns, associé principal spécialisé en contentieux chez Ronald Fletcher Baker LLP, possède une vaste expérience dans le traitement des litiges liés aux baux commerciaux et au non-paiement des loyers. Que vous souhaitiez faire respecter les clauses d'un bail ou obtenir des conseils sur les questions relatives au respect de ces clauses, nous disposons de l'expérience nécessaire pour vous aider. Pour toute question à ce sujet, veuillez contacter David Burns par e-mail à l'adresse D.Burns@rfblegal.co.uk ou par téléphone au 0207 467 5751.