Introduction
The ability to forfeit a lease is one of the most draconian but necessary remedies available to a landlord. In an ideal world breaches va be remedied and the relationship mended, but often that is not the case with forfeiture being the only realistic available option. This can often lead to what on the face of it appears to be unfair outcomes with a landlord getting a windfall through increases in the value of the freehold reversion. This loss by tenants is more devastatingly felt where leases are protected by virtue of the Landlord and Tenant Act 1954 or when dealing with long leases.
The Courts seek to balance the relationship via their wide discretion for granting relief from forfeiture which was established as far back to the case of Hyman v Rose [1912] AC 623, where at 631 Lord Loreburn described the Court’s role as follows:
“…The Court is to consider all the circumstances and the conduct of the parties. Now it seems to me that when the Act is so express to provide a wide discretion, meaning, no doubt, to prevent one man from forfeiting what in fair dealing belongs to someone else, by taking advantage of a breach from which he is not commensurately and irreparably damaged, it is not advisable to lay down any rigid rules for guiding that discretion.”
Freifeld c. West Kensington Court Ltd [2015] EWCA Civ 806
Le 30 juillet 2015, un jugement a été rendu dans cette affaire très attendue. Cette affaire porte sur la question de savoir s'il convient d'accorder une exonération de la confiscation aux locataires qui ont délibérément violé leurs engagements, alors qu'ils se sont amendés et en particulier parce que la confiscation créerait un effet d'aubaine pour le bailleur.
Contexte
Les appelants, M. et Mme Freifield, étaient titulaires d'un bail emphytéotique portant sur sept logements. Les locataires ont sous-loué l'un des logements à un “restaurant chinois géré de manière controversée (“le restaurant chinois”)”. Les pratiques présumées du restaurant laissaient beaucoup à désirer, notamment “une mauvaise gestion des déchets, des pauses pour fumer et la préparation des aliments dans une cour derrière le restaurant chinois (qui n'était pas en possession du défendeur) et des climatiseurs bruyants”.
Le bail contenait les dispositions suivantes :
- Ne pas céder une partie seulement des locaux loués
- Ne pas sous-louer la totalité ou une partie des locaux loués sans le consentement du bailleur (ce consentement ne devant pas être refusé de manière déraisonnable).”
Malgré cela, M. et Mme Freifield ont accordé une sous-location future de l'un des logements sans le consentement du propriétaire principal et ont donc enfreint les dispositions susmentionnées.
The landlord served a notice under section 146 of the Law of Property Act 1925 (‘Section 146 Notice’). A Section 146 Notice will provide a tenant a reasonable period of time to remedy any breaches, failing which the landlord will be in a position to forfeit the lease.
M. et Mme Freifield ne se sont pas conformés à l'avis de l'article 146 et le propriétaire a ensuite cherché à confisquer le bail par le biais d'une demande reconventionnelle dans le cadre d'une autre procédure.
Exonération de la confiscation
In March 2013 Mrs and Mrs Freifield sought relief from forfeiture on such terms and conditions as the Court thought fit,
Le juge a estimé que l'octroi de la future sous-location constituait une violation délibérée des dispositions du bail relatives à l'aliénation, étant donné qu'il a été établi lors de l'interrogatoire contradictoire que M. Freifield était conscient de son obligation de demander l'accord pour cette sous-location.
Le juge a également constaté que M. et Mme Freifield n'avaient pas géré correctement d'autres obligations découlant du bail.
Le juge a été confronté à un exercice de mise en balance ; le propriétaire était susceptible de recevoir une manne compte tenu de la valeur du droit de bail, mais le juge a estimé que cela ne pouvait pas être déterminant, sinon cela signifierait que “des violations pourraient être commises en toute impunité par des locataires bénéficiant de baux de grande valeur”. Le juge a considéré que la valeur du droit de bail aurait dû donner à M. et Mme Freifield plus de raisons de s'acquitter de leurs obligations en vertu du bail de manière adéquate et que le non-respect de cette obligation soulevait des inquiétudes quant à la relation future, en particulier lorsque la violation est délibérée. Le juge a estimé que le locataire avait la lourde charge d'obtenir une exonération de la déchéance. Il a conclu en statuant que “Les Freifelds sont confrontés à une ascension vertigineuse, mais pas nécessairement impossible, jusqu'au sommet de l'exonération de la confiscation”.
L'aide n'a donc pas été accordée.
Autres applications
À peu près au moment où le jugement a été rendu, M. et Mme Freifield ont tenté d'éviter la perte de leur bail en renonçant, à la dernière minute, à la sous-location future qui était à l'origine de l'infraction
M. et Mme Freifield ont demandé à être déchargés de leurs obligations au motif qu'il avait été remédié à la violation ; ils ont demandé un délai de six mois pour vendre leur bail, faute de quoi le propriétaire recevrait une manne de 1 à 2 millions de livres sterling.
It was conceded in broad terms that the value of the lease was between £1–2 million but that the Judge took the view that the property only had a hope value which diminished every month closer to trial. This application was refused.
Appel
At the appeal stage further evidence was introduced as to the appointment of professional managing agents.
The Court of Appeal ruled that pursuant to the authority of Southern Depot Co Ltd v British Railways Board [1990] 2 EGLR 39 relief can be granted even though the breach was deliberate. Further it was determined that special circumstances do not need to exist. The wilfulness of the breach is a relevant consideration but to state that relief should only be granted in exceptional cases would curtail the Court’s discretion. Reliance was placed on the case of Magnic Ltd v Mahmood Ul-Hassan [2015] EWCA Civ 224 in particular:
“[50] The starting point for the exercise of our discretion has to be to remind ourselves that the purpose of the reservation of a right of re-entry in the event of unpaid rent or a breach of covenant is to provide the landlord with some security for the performance of the tenant’s covenants. The risk of forfeiture is not intended to operate as an supplémentaires penalty for breach. It is an ultimate sanction designed to protect the landlord’s reversion from continuing breaches of covenant which remain unremedied and to secure performance of the covenants: see Shiloh Spinners Ltd v Harding [1973] AC 691 at p 723, [1973] 1 All ER 90, [1973] 2 WLR 28. There may, of course, be breaches which are so serious and irremediable as to justify the refusal of relief: for example, an unlawful sub-letting. But in most cases relief will be granted on the breach being remedied and on terms as to costs.”
La Cour d'appel a estimé que le juge n'avait pas appliqué le critère de proportionnalité comme une considération autonome à déterminer selon ses propres mérites. Le juge a commis une erreur en estimant qu'il n'y avait pas d'injustice à refuser la demande et qu'il s'était trompé dans son évaluation de la valeur du bail. M. et Mme Freifield ont donc été dispensés de la déchéance pendant six mois afin que le bail principal puisse être vendu.
Briggs LJ a déclaré que les locataires ne doivent pas déduire de cette affaire qu'ils peuvent ignorer leurs engagements et qu'ils bénéficieront d'une exonération de la confiscation. “Dans tous les cas, un équilibre devra être trouvé, et il peut y avoir des cas où même une valeur substantielle doit être transférée au propriétaire, si aucun autre moyen de garantir l'exécution des engagements des locataires ne peut être trouvé.’
Commentaire
The case demonstrates the difficult balancing exercise the Courts face when deciding whether to exercise their discretion and grant relief from forfeiture. Proportionality plays an ever increasing role particularly when the tenant’s breach is wilful and the landlord stands to make a windfall. Such cases provide the perfect recipe for costly litigation particularly when the parties lose sight of the fact that forfeiture is intended as an ultimate sanction to secure performance of it covenants. A detailed understanding of the Court’s role and putting into place the scheme which ultimately prevailed at the outset rather than at the end of the litigation would likely have resolved the question sooner and more cost effectively.
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