Introduction
La possibilité de confisquer un bail est l'un des recours les plus draconiens mais nécessaires dont dispose un propriétaire. Dans un monde idéal, il est possible de remédier aux violations et de rétablir la relation, mais ce n'est souvent pas le cas et la déchéance est la seule option réaliste disponible. Cette situation peut souvent conduire à des résultats qui, à première vue, semblent injustes, le propriétaire bénéficiant d'une aubaine grâce à l'augmentation de la valeur de la réversion de la propriété foncière. La perte subie par les locataires est plus dévastatrice lorsque les baux sont protégés en vertu de la loi de 1954 sur les propriétaires et les locataires (Landlord and Tenant Act 1954) ou lorsqu'il s'agit de baux de longue durée.
Les tribunaux s'efforcent d'équilibrer cette relation par le biais de leur large pouvoir discrétionnaire d'accorder des dérogations à la confiscation, qui a été établi dès l'affaire Hyman v Rose [1912] AC 623, où Lord Loreburn, à la page 631, a décrit le rôle de la Cour comme suit :
“La Cour doit tenir compte de toutes les circonstances et de la conduite des parties. Or, il me semble que lorsque la loi est si explicite qu'elle prévoit un large pouvoir d'appréciation, dans le but, sans doute, d'empêcher un homme de perdre ce qui, dans le cadre d'une relation loyale, appartient à quelqu'un d'autre, en profitant d'une violation dont il n'est pas proportionnellement et irrémédiablement lésé, il n'est pas souhaitable d'établir des règles rigides pour guider ce pouvoir d'appréciation”.”
Freifeld c. West Kensington Court Ltd [2015] EWCA Civ 806
Le 30 juillet 2015, un jugement a été rendu dans cette affaire très attendue. Cette affaire porte sur la question de savoir s'il convient d'accorder une exonération de la confiscation aux locataires qui ont délibérément violé leurs engagements, alors qu'ils se sont amendés et en particulier parce que la confiscation créerait un effet d'aubaine pour le bailleur.
Contexte
Les appelants, M. et Mme Freifield, étaient titulaires d'un bail emphytéotique portant sur sept logements. Les locataires ont sous-loué l'un des logements à un “restaurant chinois géré de manière controversée (“le restaurant chinois”)”. Les pratiques présumées du restaurant laissaient beaucoup à désirer, notamment “une mauvaise gestion des déchets, des pauses pour fumer et la préparation des aliments dans une cour derrière le restaurant chinois (qui n'était pas en possession du défendeur) et des climatiseurs bruyants”.
Le bail contenait les dispositions suivantes :
- Ne pas céder une partie seulement des locaux loués
- Ne pas sous-louer la totalité ou une partie des locaux loués sans le consentement du bailleur (ce consentement ne devant pas être refusé de manière déraisonnable).”
Malgré cela, M. et Mme Freifield ont accordé une sous-location future de l'un des logements sans le consentement du propriétaire principal et ont donc enfreint les dispositions susmentionnées.
Le propriétaire a signifié un avis en vertu de l'article 146 de la loi de 1925 sur la propriété (‘avis de l'article 146’). Une notification au titre de l'article 146 accorde au locataire un délai raisonnable pour remédier à toute violation, faute de quoi le propriétaire sera en mesure de confisquer le bail.
M. et Mme Freifield ne se sont pas conformés à l'avis de l'article 146 et le propriétaire a ensuite cherché à confisquer le bail par le biais d'une demande reconventionnelle dans le cadre d'une autre procédure.
Exonération de la confiscation
En mars 2013, Mme et M. Freifield ont demandé à être relevés de leur déchéance dans les conditions que la Cour jugerait appropriées,
Le juge a estimé que l'octroi de la future sous-location constituait une violation délibérée des dispositions du bail relatives à l'aliénation, étant donné qu'il a été établi lors de l'interrogatoire contradictoire que M. Freifield était conscient de son obligation de demander l'accord pour cette sous-location.
Le juge a également constaté que M. et Mme Freifield n'avaient pas géré correctement d'autres obligations découlant du bail.
Le juge a été confronté à un exercice de mise en balance ; le propriétaire était susceptible de recevoir une manne compte tenu de la valeur du droit de bail, mais le juge a estimé que cela ne pouvait pas être déterminant, sinon cela signifierait que “des violations pourraient être commises en toute impunité par des locataires bénéficiant de baux de grande valeur”. Le juge a considéré que la valeur du droit de bail aurait dû donner à M. et Mme Freifield plus de raisons de s'acquitter de leurs obligations en vertu du bail de manière adéquate et que le non-respect de cette obligation soulevait des inquiétudes quant à la relation future, en particulier lorsque la violation est délibérée. Le juge a estimé que le locataire avait la lourde charge d'obtenir une exonération de la déchéance. Il a conclu en statuant que “Les Freifelds sont confrontés à une ascension vertigineuse, mais pas nécessairement impossible, jusqu'au sommet de l'exonération de la confiscation”.
L'aide n'a donc pas été accordée.
Autres applications
À peu près au moment où le jugement a été rendu, M. et Mme Freifield ont tenté d'éviter la perte de leur bail en renonçant, à la dernière minute, à la sous-location future qui était à l'origine de l'infraction
M. et Mme Freifield ont demandé à être déchargés de leurs obligations au motif qu'il avait été remédié à la violation ; ils ont demandé un délai de six mois pour vendre leur bail, faute de quoi le propriétaire recevrait une manne de 1 à 2 millions de livres sterling.
Il a été admis en termes généraux que la valeur du bail se situait entre 1 et 2 millions de livres sterling, mais que le juge avait estimé que le bien n'avait qu'une valeur d'espoir qui diminuait chaque mois à l'approche du procès. Cette demande a été rejetée.
Appel
Au stade de l'appel, d'autres éléments de preuve ont été apportés concernant la désignation d'agents de gestion professionnels.
La Cour d'appel a décidé que, conformément à l'arrêt Southern Depot Co Ltd contre British Railways Board [1990] 2 EGLR 39, une réparation peut être accordée même si la violation a été délibérée. En outre, il a été établi qu'il n'était pas nécessaire qu'il y ait des circonstances particulières. Le caractère délibéré de la violation est une considération pertinente, mais le fait d'affirmer que la réparation ne doit être accordée que dans des cas exceptionnels limiterait le pouvoir discrétionnaire de la Cour. La Cour s'est appuyée sur l'affaire Magnic Ltd v Mahmood Ul-Hassan [2015] EWCA Civ 224 en particulier :
“50] Le point de départ de l'exercice de notre pouvoir discrétionnaire doit être de nous rappeler que le but de la réservation d'un droit de retour en cas de loyers impayés ou de violation d'un engagement est de fournir au bailleur une certaine sécurité pour l'exécution des engagements du locataire. Le risque de déchéance n'est pas conçu comme une sanction supplémentaire en cas de violation. Il s'agit d'une sanction ultime destinée à protéger le droit de réversion du propriétaire contre des violations continues de la convention qui ne sont pas réparées et à garantir l'exécution des conventions : voir Shiloh Spinners Ltd v Harding [1973] AC 691 à la p. 723, [1973] 1 All ER 90, [1973] 2 WLR 28. Il peut, bien entendu, y avoir des violations si graves et irrémédiables qu'elles justifient le refus de la réparation : par exemple, une sous-location illégale. Mais dans la plupart des cas, le redressement sera accordé à condition que la violation soit réparée et que les conditions relatives aux frais soient respectées.”
La Cour d'appel a estimé que le juge n'avait pas appliqué le critère de proportionnalité comme une considération autonome à déterminer selon ses propres mérites. Le juge a commis une erreur en estimant qu'il n'y avait pas d'injustice à refuser la demande et qu'il s'était trompé dans son évaluation de la valeur du bail. M. et Mme Freifield ont donc été dispensés de la déchéance pendant six mois afin que le bail principal puisse être vendu.
Briggs LJ a déclaré que les locataires ne doivent pas déduire de cette affaire qu'ils peuvent ignorer leurs engagements et qu'ils bénéficieront d'une exonération de la confiscation. “Dans tous les cas, un équilibre devra être trouvé, et il peut y avoir des cas où même une valeur substantielle doit être transférée au propriétaire, si aucun autre moyen de garantir l'exécution des engagements des locataires ne peut être trouvé.’
Commentaire
Cette affaire démontre le difficile exercice d'équilibre auquel les tribunaux sont confrontés lorsqu'ils décident d'exercer leur pouvoir discrétionnaire et d'accorder une exonération de la confiscation. La proportionnalité joue un rôle de plus en plus important, en particulier lorsque le manquement du locataire est délibéré et que le propriétaire risque de gagner un pactole. De telles affaires constituent la recette parfaite pour un litige coûteux, en particulier lorsque les parties perdent de vue le fait que la déchéance est conçue comme une sanction ultime visant à garantir l'exécution des engagements pris. Une compréhension détaillée du rôle de la Cour et la mise en place du système qui a finalement prévalu au début plutôt qu'à la fin du litige auraient probablement permis de résoudre l'affaire plus tôt et de manière plus rentable.
(A noter : Cet article a été publié à l'origine sur notre ancien site web et n'est fourni qu'à titre d'information générale. Bien qu'il reflète la situation juridique au moment de sa rédaction, la loi peut avoir changé depuis sa publication. Pour obtenir des conseils actualisés et adaptés à votre situation, veuillez contacter notre équipe).
