La loi sur les droits des locataires de 2025 : Ce que tout propriétaire doit savoir

La loi de 2025 sur les droits des locataires constitue la réforme la plus importante du secteur locatif privé depuis une génération. Les principales dispositions entrant en vigueur le 1er mai 2026, le temps de se préparer touche à sa fin. Voici votre guide complet.

La loi de 2025 sur les droits des locataires a reçu la sanction royale le 27 octobre 2025 et constitue la réforme la plus importante du secteur locatif privé depuis une génération. La plupart des dispositions entrant en vigueur le 1er mai 2026, les bailleurs doivent agir dès maintenant. Voici tout ce que vous devez savoir.

En quoi consiste cette loi ?

Adoptée sous l'actuel gouvernement travailliste, la loi sur les droits des locataires (Renters’ Rights Act) redéfinit en profondeur les relations entre propriétaires et locataires en Angleterre. Elle abolit le cadre actuel des baux à durée déterminée (Assured Shorthold Tenancy, AST) et instaure un nouveau régime fondé sur la sécurité des locataires et des obligations plus claires pour les propriétaires. Cette loi concerne l'ensemble des 2,3 millions de bailleurs privés en Angleterre et les quelque 11 millions de locataires qu'ils hébergent.

Les principales dispositions

Fin de la section 21

• Les expulsions sans motif valable sont supprimées. Les propriétaires doivent invoquer un motif juridique précis figurant dans une liste élargie prévue par l'article 8 pour récupérer la possession du logement.

Uniquement les baux à durée déterminée

• Tous les baux garantis deviennent des contrats périodiques renouvelables — au mois ou à la semaine. Les baux à durée déterminée (AST) sont supprimés. Les locataires peuvent quitter les lieux à tout moment moyennant un préavis de deux mois.

Augmentations de loyer

• Le loyer ne peut être augmenté qu'une fois par an. Les propriétaires doivent donner un préavis écrit d'au moins deux mois. Les locataires peuvent contester les augmentations excessives devant le tribunal de première instance.

Interdiction de toute discrimination en matière de location

• Les interdictions générales visant les locataires bénéficiant d'allocations ou ayant des enfants sont désormais illégales. Les évaluations de l'accessibilité financière restent autorisées.

Animaux acceptés

• Les locataires ont le droit de demander l'autorisation d'avoir un animal de compagnie. Les propriétaires doivent examiner toutes les demandes de manière équitable et peuvent exiger des locataires qu'ils souscrivent une assurance adaptée pour leur animal.

Norme « Decent Homes »

• Une norme officielle relative à la qualité des logements (« Decent Homes Standard ») sera étendue pour la première fois au secteur locatif privé ; elle portera sur l'humidité, les moisissures, les risques pour la sécurité et la dégradation des logements.

Plafond des dépôts et des avances

• Les propriétaires ne peuvent exiger plus d'un mois de loyer d'avance. Les règles existantes relatives au plafond des cautions restent en vigueur. Les « guerres d'enchères » entre locataires pour l'obtention d'un logement sont interdites.

Base de données PRS

• Tous les propriétaires devront s'enregistrer, ainsi que leurs biens immobiliers, dans une nouvelle base de données nationale consacrée au secteur locatif privé, dont la mise en place est prévue à partir de fin 2026.

Médiateur des bailleurs

• Un nouveau médiateur du secteur locatif privé, dont les décisions auront force de loi, sera chargé de régler les litiges entre locataires et propriétaires sans qu'il soit nécessaire de recourir à la justice.

Conséquences pour les propriétaires

Pour les bailleurs qui gèrent des portefeuilles immobiliers de manière rigoureuse, cette loi entraîne davantage des changements procéduraux qu’une perturbation fondamentale — mais ces changements sont importants et nécessitent une préparation minutieuse. L’impact le plus immédiat est la suppression de l’article 21 en tant que mécanisme sommaire permettant de récupérer la possession du bien. Désormais, toute demande de reprise de possession devra invoquer un motif valable au titre de l’article 8 : il s’agit notamment des arriérés de loyer du locataire, d’un comportement antisocial, de l’intention du propriétaire de vendre le bien immobilier, ou du souhait du propriétaire ou d’un membre proche de sa famille d’emménager dans le logement.

En ce qui concerne les augmentations de loyer, la règle d'une seule augmentation par an obligera les bailleurs à adopter une approche plus stratégique en matière de fixation des loyers : les ajustements ponctuels en cours de bail ne seront plus autorisés. La possibilité de saisir le tribunal signifie que les niveaux de loyer devront être justifiables au regard de données réelles du marché.

L'interdiction des politiques générales de type “ pas de bénéficiaires du DSS ” ou “ pas d'enfants ” impose une refonte en profondeur des processus de sélection des candidats. Si les évaluations individuelles de la capacité financière restent licites, les exclusions générales fondées sur le fait de percevoir des allocations sont désormais illégales et passibles de sanctions pécuniaires civiles. Les bailleurs doivent également savoir que cette interdiction fait partie des dispositions entrées en vigueur dès le 27 décembre 2025.

À l’avenir, l’extension prochaine de la norme « Decent Homes » au secteur privé et l’application de la loi Awaab — qui impose des délais obligatoires pour remédier à des risques tels que l’humidité et la moisissure — imposeront aux propriétaires des obligations supplémentaires en matière d’entretien des biens immobiliers. Les conseils locaux se sont également vu attribuer des pouvoirs d’enquête et de contrôle considérablement renforcés, notamment des sanctions civiles pouvant aller jusqu’à 7 000 £ pour les premières infractions, et pouvant atteindre 40 000 £ en cas de non-respect grave ou répété.

Quelles mesures les propriétaires doivent-ils prendre ?

Passer en revue l'ensemble des baux

• Les contrats de location à durée déterminée (AST) existants ne doivent pas être renouvelés immédiatement, mais aucun nouveau contrat AST à durée déterminée ne pourra être conclu après le 1er mai 2026. Tous les contrats devront être mis à jour avant cette date afin de prévoir des durées de location renouvelables.
• Doit être effectué avant le 1er mai 2026

Comprendre les motifs révisés de l'article 8

• Prenez connaissance de la liste complète et mise à jour des motifs d'expulsion ainsi que des délais de préavis applicables à chacun d'entre eux. Que ce soit pour la mise en vente ou pour l'occupation par le propriétaire, un préavis de quatre mois est désormais requis. Il est vivement recommandé de solliciter un avis juridique concernant des motifs spécifiques.
• Doit être effectué avant le 1er mai 2026

Mettre en place une procédure officielle de révision des loyers

• Les augmentations annuelles doivent être notifiées à l'aide du formulaire prévu à cet effet, avec un préavis écrit d'au moins deux mois. Mettez en place dès maintenant une procédure cohérente et documentée.
• Doit être effectué avant le 1er mai 2026

Mettre à jour les politiques de sélection des candidats

• Supprimer toute interdiction générale visant les bénéficiaires de prestations ou les familles avec enfants dans les critères relatifs à la publicité et à la référence. Cette disposition est déjà en vigueur.
• En vigueur à compter du 27 décembre 2025

Mettre en place une procédure de demande d'animal de compagnie

•  Mettez en place une procédure claire et documentée pour traiter les demandes des locataires concernant les animaux de compagnie, en précisant notamment votre position quant à l'obligation de souscrire une assurance couvrant les dommages causés par les animaux. Les refus systématiques ne seront pas autorisés.
• Doit être effectué avant le 1er mai 2026

S'assurer que tous les documents relatifs à la conformité en matière de sécurité sont à jour

• Les certificats de sécurité des installations de gaz, les certificats de performance énergétique (EPC), les rapports sur l'état des installations électriques et tous les autres certificats requis doivent être à jour avant l'enregistrement dans la base de données PRS.
• Ce projet est actuellement en cours.

S'inscrire dans la base de données PRS

• Tous les bailleurs seront légalement tenus de s'enregistrer et d'enregistrer leurs biens immobiliers. La mise en œuvre régionale débutera fin 2026, et l'enregistrement obligatoire s'étendra à l'ensemble du territoire national à partir de 2027. L'absence d'enregistrement limitera l'accès aux motifs de reprise de possession du bien.
• Phase 2 — Fin 2026

Rejoignez le médiateur des propriétaires de la PRS

• L'adhésion deviendra obligatoire à partir de 2028. Le médiateur traitera les réclamations des locataires et rendra des décisions juridiquement contraignantes, sans frais pour ces derniers. Commencez dès maintenant à mettre en place une procédure de réclamation documentée.
• Phase 2 — À partir de 2028

Évaluer les logements au regard de la norme « Decent Homes »

• Planifier les travaux d'entretien et de rénovation, en s'attaquant notamment aux problèmes d'humidité, de moisissure et aux risques de catégorie 1 selon le HHSRS, avant que la norme ne soit officiellement étendue au secteur privé.
• Phase 3 — 2035

Calendrier de mise en œuvre

27 octobre 2025

Sanction royale

La loi sur les droits des locataires entre en vigueur. Certaines dispositions — notamment l'interdiction des critères de location discriminatoires et le renforcement des pouvoirs des collectivités locales en matière d'application de la loi — sont entrées en vigueur le 27 décembre 2025.

1er mai 2026 — Phase 1

Les principales réformes en matière de baux sont désormais en vigueur

L'article 21 est abrogé. Tous les baux deviennent périodiques. Entrent en vigueur les nouvelles règles relatives aux augmentations de loyer, les droits en matière de demande d'autorisation de détenir un animal de compagnie, les plafonds applicables aux loyers payés d'avance, l'interdiction des « guerres d'enchères » ainsi que le cadre entièrement révisé des motifs de résiliation prévus par l'article 8.

Fin 2026 / 2027 — Phase 2

Base de données PRS et médiateur

La base de données nationale PRS commencera son déploiement régional à partir de fin 2026, l'enregistrement national obligatoire entrant en vigueur à partir de 2027. L'administrateur du médiateur des bailleurs sera nommé en 2026, en prévision de l'adhésion obligatoire à partir de 2028.

2035 — Phase 3

La norme « Decent Homes » et la loi Awaab

La norme « Decent Homes » et la loi Awaab sont officiellement étendues au secteur locatif privé. Les bailleurs sont encouragés à remédier aux défauts bien avant cette date.