La loi sur les droits des locataires de 2025 : Ce que tout propriétaire doit savoir

The Renters’ Rights Act 2025 represents the most significant overhaul of the private rented sector in a generation. With core provisions coming into force on 1 May 2026, the window to prepare is closing. This is your comprehensive guide.

La loi de 2025 sur les droits des locataires a reçu la sanction royale le 27 octobre 2025 et constitue la réforme la plus importante du secteur locatif privé depuis une génération. La plupart des dispositions entrant en vigueur le 1er mai 2026, les bailleurs doivent agir dès maintenant. Voici tout ce que vous devez savoir.

En quoi consiste cette loi ?

Passed under the current Labour government, the Renters’ Rights Act fundamentally resets the relationship between landlords and tenants in England. It abolishes the existing assured shorthold tenancy (AST) framework and introduces a new regime built on security for tenants and clearer obligations for landlords. The Act affects all 2.3 million private landlords in England and the approximately 11 million renters they house.

Les principales dispositions

Fin de la section 21

• No-fault evictions are abolished. Landlords must cite a specific legal ground from an enhanced Section 8 menu to regain possession.

Uniquement les baux à durée déterminée

• Tous les baux garantis deviennent des contrats périodiques renouvelables — au mois ou à la semaine. Les baux à durée déterminée (AST) sont supprimés. Les locataires peuvent quitter les lieux à tout moment moyennant un préavis de deux mois.

Augmentations de loyer

• Rent can only be increased once per year. Landlords must give at least two months’ written notice. Tenants may challenge excessive increases via the First-tier Tribunal.

Interdiction de toute discrimination en matière de location

• Les interdictions générales visant les locataires bénéficiant d'allocations ou ayant des enfants sont désormais illégales. Les évaluations de l'accessibilité financière restent autorisées.

Animaux acceptés

• Tenants have the right to request a pet. Landlords must consider all requests fairly and may require tenants to hold appropriate pet insurance.

Norme « Decent Homes »

• A formal Decent Homes Standard va be extended to the private rented sector for the first time, covering damp, mould, safety hazards and disrepair.

Plafond des dépôts et des avances

• Les propriétaires ne peuvent exiger plus d'un mois de loyer d'avance. Les règles existantes relatives au plafond des cautions restent en vigueur. Les « guerres d'enchères » entre locataires pour l'obtention d'un logement sont interdites.

Base de données PRS

• All landlords must register themselves and their properties on a new national Private Rented Sector database, rolling out from late 2026.

Médiateur des bailleurs

• A new, legally binding Private Rented Sector Ombudsman will handle disputes between tenants and landlords without the need for court proceedings.

Conséquences pour les propriétaires

For landlords who operate well-managed portfolios, the Act brings procedural change rather than fundamental disruption — but the changes are substantial and require careful preparation. The most immediate impact is the loss of Section 21 as a summary mechanism for regaining possession. Going forward, all possession claims must cite a valid ground under Section 8: these include tenant rent arrears, anti-social behaviour, the landlord’s intention to sell the propriété, or the landlord or a close family member wishing to move in.

On rent increases, the one-increase-per-year rule will require landlords to adopt a more strategic approach to pricing — ad hoc mid-tenancy adjustments will no longer be lawful. The availability of tribunal challenge means that rent levels must be justifiable by reference to genuine market evidence.

The ban on blanket “no DSS” or “no children” policies requires a fundamental rethink of applicant screening processes. While individual affordability assessments remain lawful, blanket exclusions based on benefit receipt are now unlawful and carry civil financial penalties. Landlords should also be aware that this prohibition was one of the provisions that came into force as early as 27 December 2025.

Looking ahead, the forthcoming extension of the Decent Homes Standard to the private sector and the application of Awaab’s Law — which imposes mandatory timescales for addressing hazards such as damp and mould — will place supplémentaires property maintenance obligations on landlords. Local councils have also been given significantly strengthened investigatory and enforcement powers, including civil penalties of up to £7,000 for initial breaches, rising to £40,000 for serious or persistent non-compliance.

Quelles mesures les propriétaires doivent-ils prendre ?

Passer en revue l'ensemble des baux

• Existing ASTs do not require immediate reissue, but no new fixed-term ASTs may be granted after 1 May 2026. All agreements should be updated to reflect periodic tenancy terms ahead of that date.
• Doit être effectué avant le 1er mai 2026

Comprendre les motifs révisés de l'article 8

• Prenez connaissance de la liste complète et mise à jour des motifs d'expulsion ainsi que des délais de préavis applicables à chacun d'entre eux. Que ce soit pour la mise en vente ou pour l'occupation par le propriétaire, un préavis de quatre mois est désormais requis. Il est vivement recommandé de solliciter un avis juridique concernant des motifs spécifiques.
• Doit être effectué avant le 1er mai 2026

Mettre en place une procédure officielle de révision des loyers

• Les augmentations annuelles doivent être notifiées à l'aide du formulaire prévu à cet effet, avec un préavis écrit d'au moins deux mois. Mettez en place dès maintenant une procédure cohérente et documentée.
• Doit être effectué avant le 1er mai 2026

Mettre à jour les politiques de sélection des candidats

• Supprimer toute interdiction générale visant les bénéficiaires de prestations ou les familles avec enfants dans les critères relatifs à la publicité et à la référence. Cette disposition est déjà en vigueur.
• En vigueur à compter du 27 décembre 2025

Mettre en place une procédure de demande d'animal de compagnie

•  Mettez en place une procédure claire et documentée pour traiter les demandes des locataires concernant les animaux de compagnie, en précisant notamment votre position quant à l'obligation de souscrire une assurance couvrant les dommages causés par les animaux. Les refus systématiques ne seront pas autorisés.
• Doit être effectué avant le 1er mai 2026

S'assurer que tous les documents relatifs à la conformité en matière de sécurité sont à jour

• Les certificats de sécurité des installations de gaz, les certificats de performance énergétique (EPC), les rapports sur l'état des installations électriques et tous les autres certificats requis doivent être à jour avant l'enregistrement dans la base de données PRS.
• Ce projet est actuellement en cours.

S'inscrire dans la base de données PRS

• Tous les bailleurs seront légalement tenus de s'enregistrer et d'enregistrer leurs biens immobiliers. La mise en œuvre régionale débutera fin 2026, et l'enregistrement obligatoire s'étendra à l'ensemble du territoire national à partir de 2027. L'absence d'enregistrement limitera l'accès aux motifs de reprise de possession du bien.
• Phase 2 — Fin 2026

Rejoignez le médiateur des propriétaires de la PRS

• Membership will become mandatory from 2028. The Ombudsman will handle tenant complaints with legally binding decisions at no cost to tenants. Begin preparing a documented complaints procedure now.
• Phase 2 — À partir de 2028

Évaluer les logements au regard de la norme « Decent Homes »

• Planifier les travaux d'entretien et de rénovation, en s'attaquant notamment aux problèmes d'humidité, de moisissure et aux risques de catégorie 1 selon le HHSRS, avant que la norme ne soit officiellement étendue au secteur privé.
• Phase 3 — 2035

Calendrier de mise en œuvre

27 octobre 2025

Sanction royale

La loi sur les droits des locataires entre en vigueur. Certaines dispositions — notamment l'interdiction des critères de location discriminatoires et le renforcement des pouvoirs des collectivités locales en matière d'application de la loi — sont entrées en vigueur le 27 décembre 2025.

1er mai 2026 — Phase 1

Les principales réformes en matière de baux sont désormais en vigueur

L'article 21 est abrogé. Tous les baux deviennent périodiques. Entrent en vigueur les nouvelles règles relatives aux augmentations de loyer, les droits en matière de demande d'autorisation de détenir un animal de compagnie, les plafonds applicables aux loyers payés d'avance, l'interdiction des « guerres d'enchères » ainsi que le cadre entièrement révisé des motifs de résiliation prévus par l'article 8.

Fin 2026 / 2027 — Phase 2

Base de données PRS et médiateur

La base de données nationale PRS commencera son déploiement régional à partir de fin 2026, l'enregistrement national obligatoire entrant en vigueur à partir de 2027. L'administrateur du médiateur des bailleurs sera nommé en 2026, en prévision de l'adhésion obligatoire à partir de 2028.

2035 — Phase 3

La norme « Decent Homes » et la loi Awaab

La norme « Decent Homes » et la loi Awaab sont officiellement étendues au secteur locatif privé. Les bailleurs sont encouragés à remédier aux défauts bien avant cette date.