In the traditional landscape of commercial landlord and tenant law, a tenant entering administration once triggered a “winner takes all” scenario based purely on the calendar. For decades, the timing of an insolvabilité appointment relative to the “Quarter Day” determined whether a landlord received full payment or nothing at all. However, modern case law and the Insolvency Act 1986 have shifted the landscape toward a more equitable, “pay-as-you-go” model that protects the landlord’s right to be paid for the use of their asset.
1. Le “changement de donne” de 2014 : Jervis c. Pillar Denton Ltd
The most significant shift in modern propriété commerciale law came from the 2014 Court of Appel ruling in Jervis v Pillar Denton Ltd, commonly known as the Game Station case. Before this landmark decision, the industry operated under the “all or nothing” precedents of Goldacre and Luminar.
En vertu de ces anciennes règles, si un locataire était placé sous administration judiciaire juste un jour après un quart de journée (lorsque le loyer était dû à l'avance), la totalité des trois mois de loyer était classée comme une dette “pré-administration”. Cela signifiait que l'administrateur pouvait légalement quitter les lieux pour le reste du trimestre sans payer un seul centime de loyer, puisque la dette était considérée comme une créance non garantie de faible priorité.
The 2014 Game Station ruling dismantled this “rent trap.” The Court of Appeal established three revolutionary pillars for commercial landlord and tenant relations:
- · Daily Accrual: Rent is now treated as accruing day-to-day for the specific period that an administrator actually uses the propriété.
- Statut des dépenses : Tout loyer encouru pendant cette période d'utilisation est élevé au rang de “frais d'administration”. Il s'agit d'un statut prioritaire, ce qui signifie que le propriétaire doit être payé avant les honoraires de l'administrateur et avant les paiements aux détenteurs de charges flottantes.
- The End of Tactical Timing: Administrators can no longer time their appointment to “steal” a rent-free quarter. If they use the shop, office, or warehouse to sell stock or trade the business, they must pay for that privilege on a pro-rata basis.
2. Définir l“”utilisation‘ : Quand l'administrateur ’utilise-t-il" le bien ?
Dans les cas d'insolvabilité de propriétaires et de locataires commerciaux, la définition exacte de ce qui constitue une “utilisation” par un administrateur peut parfois constituer un point de discorde important. Cela permet de déterminer si le loyer est une dépense prioritaire ou une dette non garantie potentiellement sans valeur.
Comme le principe du Lundy Granite veut que le loyer ne soit une dépense que si le bien est utilisé au profit de l'administration, les tribunaux ont dû tracer des limites étroites qui sont résumées ci-dessous :
- Active Trading: If the administrator keeps the doors open, employs staff, and sells products, this is likely to be considered indisputable “use.” The rent must be paid in full for every day the till is ringing.
- Stockage des actifs : Même si l'entreprise est “fermée” au public, l'utilisation des locaux pour stocker les installations, les machines ou les stocks invendus constitue un avantage pour les créanciers. En ne transférant pas le stock dans un entrepôt commercial, l'administrateur fait économiser de l'argent à la succession aux frais du propriétaire. Il est donc probable qu'il s'agisse d'une “utilisation”.”
- The “Holding Pattern”: This is a potentially grey area. If an administrator is simply holding the keys while they decide whether to disclaim the lease or sell it to a third party—but the building is physically empty—they may argue they aren’t “using” it. However, if they are actively marketing the lease as a valuable asset of the company, the landlord can argue that this “retention for sale” is a form of beneficial use.
- Environmental or Regulatory Necessity: If the administrator must remain in possession to comply with insurance requirements or environmental permits (common in industrial tenancies), this could potentially qualify as “use.”
3. Lever le moratoire : Reprendre le contrôle
When a commercial tenant enters administration, a “statutory moratorium” automatically descends. This is a legal “force field” that prevents landlords from taking standard enforcement actions, such as déchéance (changing the locks) or Commercial Rent Arrears Recovery (CRAR).
To break through this, a landlord must apply to the court for permission to lift the moratorium. This is a high-stakes legal maneuver where the court performs a “balancing act” between the needs of the failing business and the rights of the property owner. The court typically looks at:
- The Purpose of Administration: If the administrator can prove that keeping the landlord out is essential to saving jobs or selling the company as a going concern, the court may maintain the moratorium.
- Perte pour le propriétaire : Si le propriétaire peut démontrer que le moratoire entraîne une “perte disproportionnée” - par exemple, s'il a un nouveau locataire prêt à signer un bail à un loyer plus élevé - le tribunal est plus susceptible d'accorder l'autorisation de confisquer le bien.
- Failure to Pay Expenses: Crucially, if an administrator is using the premises under the Game Station rules but failing to pay the “pay-as-you-go” rent, the court va be more likley to lift the moratorium. The law does not allow an administrator to use a landlord’s property for free while building up a pot of cash for other creditors.
4. Réalité stratégique pour les propriétaires
Navigating these niche aspects of insolvency requires immediate action. A landlord cannot afford to wait for the next quarter day. They must demand an immediate “admission of use” from the administrator and, if payment is not forthcoming, move quickly to lift the moratorium. By understanding the interplay between the Insolvency Act and the Game Station precedent, landlords can transform a “bad debt” into a priority payment.
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David Burns, Senior Litiges Partner at Ronald Fletcher Baker LLP, has extensive experience handling issues related to commercial tenants who have breached the terms of their lease. For inquiries on this topic, please contact David Burns via email at D.Burns@rfblegal.co.uk or by phone at 0207 467 5751.
David Burns
Associé principal en charge des litiges
