L'ère du 'Pay-As-You-Go' : La gestion des arriérés de loyers commerciaux en cas d'insolvabilité du locataire

Dans le paysage traditionnel du droit commercial des propriétaires et des locataires, un locataire entrant dans l'administration déclenchait autrefois un scénario de “gagnant prend tout” basé purement sur le calendrier. Pendant des décennies, la date d'une nomination d'insolvabilité par rapport au “quart de jour” déterminait si un propriétaire recevait un paiement intégral ou rien du tout. Cependant, la jurisprudence moderne et la loi de 1986 sur l'insolvabilité ont modifié le paysage en faveur d'un modèle plus équitable de “paiement au fur et à mesure” qui protège le droit du propriétaire à être payé pour l'utilisation de son bien.

1. Le “changement de donne” de 2014 : Jervis c. Pillar Denton Ltd

Le changement le plus important dans le droit moderne de la propriété commerciale est venu de l'arrêt de la Cour d'appel de 2014 dans l'affaire Jervis contre Pillar Denton Ltd, plus connue sous le nom d'affaire Game Station. Avant cette décision historique, le secteur fonctionnait selon les précédents “tout ou rien” de Goldacre et Luminar.

En vertu de ces anciennes règles, si un locataire était placé sous administration judiciaire juste un jour après un quart de journée (lorsque le loyer était dû à l'avance), la totalité des trois mois de loyer était classée comme une dette “pré-administration”. Cela signifiait que l'administrateur pouvait légalement quitter les lieux pour le reste du trimestre sans payer un seul centime de loyer, puisque la dette était considérée comme une créance non garantie de faible priorité.

L'arrêt Game Station de 2014 a démantelé ce “piège à loyer”. La Cour d'appel a établi trois piliers révolutionnaires pour les relations entre propriétaires et locataires commerciaux :

• - Régularisation journalière : Les loyers sont désormais considérés comme acquis au jour le jour pour la période spécifique au cours de laquelle l'administrateur utilise effectivement le bien.
• Statut des dépenses : Tout loyer encouru pendant cette période d'utilisation est élevé au rang de “frais d'administration”. Il s'agit d'un statut prioritaire, ce qui signifie que le propriétaire doit être payé avant les honoraires de l'administrateur et avant les paiements aux détenteurs de charges flottantes.
• La fin du timing tactique : Les administrateurs ne peuvent plus prendre rendez-vous pour “voler” un trimestre gratuit. S'ils utilisent le magasin, le bureau ou l'entrepôt pour vendre des actions ou faire du commerce, ils doivent payer pour ce privilège au prorata.

2. Définir l“”utilisation‘ : Quand l'administrateur ’utilise-t-il" le bien ?

Dans les cas d'insolvabilité de propriétaires et de locataires commerciaux, la définition exacte de ce qui constitue une “utilisation” par un administrateur peut parfois constituer un point de discorde important. Cela permet de déterminer si le loyer est une dépense prioritaire ou une dette non garantie potentiellement sans valeur.

Comme le principe du Lundy Granite veut que le loyer ne soit une dépense que si le bien est utilisé au profit de l'administration, les tribunaux ont dû tracer des limites étroites qui sont résumées ci-dessous :

• Commerce actif : Si l'administrateur garde les portes ouvertes, emploie du personnel et vend des produits, cela peut être considéré comme une “utilisation” incontestable. Le loyer doit être payé intégralement pour chaque jour où la caisse sonne.
• Stockage des actifs : Même si l'entreprise est “fermée” au public, l'utilisation des locaux pour stocker les installations, les machines ou les stocks invendus constitue un avantage pour les créanciers. En ne transférant pas le stock dans un entrepôt commercial, l'administrateur fait économiser de l'argent à la succession aux frais du propriétaire. Il est donc probable qu'il s'agisse d'une “utilisation”.”
• Le “schéma d'attente” : Il s'agit d'une zone potentiellement grise. Si un administrateur conserve simplement les clés pendant qu'il décide de résilier le bail ou de le vendre à un tiers - mais que l'immeuble est physiquement vide - il peut faire valoir qu'il ne l“”utilise“ pas. Cependant, s'il commercialise activement le bail en tant qu'actif de valeur de l'entreprise, le propriétaire peut faire valoir que cette ”rétention pour la vente" est une forme d'utilisation bénéfique.
• Nécessité environnementale ou réglementaire : Si l'administrateur doit rester en possession du bien pour se conformer aux exigences de l'assurance ou aux permis environnementaux (ce qui est courant dans les locations industrielles), il peut s'agir d'une “utilisation”.”

3. Lever le moratoire : Reprendre le contrôle

Lorsqu'un locataire commercial est placé sous administration judiciaire, un “moratoire statutaire” s'applique automatiquement. Il s'agit d'un “champ de force” juridique qui empêche les propriétaires de prendre les mesures d'exécution habituelles, telles que la confiscation (changement des serrures) ou le recouvrement des arriérés de loyers commerciaux (CRAR).

Pour franchir cette étape, le propriétaire doit demander au tribunal l'autorisation de lever le moratoire. Il s'agit d'une manœuvre juridique à fort enjeu dans laquelle le tribunal doit trouver un équilibre entre les besoins de l'entreprise en difficulté et les droits du propriétaire. Le tribunal examine généralement les éléments suivants

• L'objectif de l'administration : Si l'administrateur peut prouver que le maintien du propriétaire est essentiel pour sauver des emplois ou vendre l'entreprise, le tribunal peut maintenir le moratoire.
• Perte pour le propriétaire : Si le propriétaire peut démontrer que le moratoire entraîne une “perte disproportionnée” - par exemple, s'il a un nouveau locataire prêt à signer un bail à un loyer plus élevé - le tribunal est plus susceptible d'accorder l'autorisation de confisquer le bien.
• Non-paiement des dépenses : Si un administrateur utilise les locaux conformément aux règles de la Game Station mais ne paie pas le loyer “au fur et à mesure”, le tribunal sera plus enclin à lever le moratoire. La loi ne permet pas à un administrateur d'utiliser gratuitement les biens d'un propriétaire tout en constituant une réserve de liquidités pour d'autres créanciers.

4. Réalité stratégique pour les propriétaires

La gestion de ces aspects de l'insolvabilité exige une action immédiate. Un propriétaire ne peut pas se permettre d'attendre le prochain quart de jour. Il doit exiger de l'administrateur une “admission d'utilisation” immédiate et, en l'absence de paiement, agir rapidement pour lever le moratoire. En comprenant l'interaction entre la loi sur l'insolvabilité et le précédent de la Game Station, les propriétaires peuvent transformer une “créance irrécouvrable” en un paiement prioritaire.

Commercial Landlord Solicitors - Nous contacter

David Burns, associé principal en contentieux chez Ronald Fletcher Baker LLP, a une grande expérience des questions liées aux locataires commerciaux qui n'ont pas respecté les conditions de leur bail. Pour toute question sur ce sujet, veuillez contacter David Burns par courriel à l'adresse D.Burns@rfblegal.co.uk ou par téléphone au 0207 467 5751.