Ronald Fletcher Baker LLP & Selborne Chambers obtiennent l'autorisation de faire appel dans une affaire de primes d'assurance

In a significant development for the propriété commerciale sector, the High Court has granted permission to appeal in London Trocadero (2015) LLP v Picturehouse Cinemas Ltd. The legal team at Ronald Fletcher Baker LLP, assisted Nicholas Trompeter KC de Chambres de Selborne, to successfully argue for the appeal, which va now proceed to the Court of Appeal. The case confronts a surprising High Court decision that challenges decades of established market practice regarding insurance premiums and landlord-retained commissions.

The appeal, led by Partenaires Rudi Ramdarshan, Victoria Huxley, and Associate Nii-Amaa Ollennu of Ronald Fletcher Baker LLP, will provide critical clarity on practices that have been a cornerstone of the UK commercial propriété market since at least the 1970s.

La décision de la Haute Cour

The High Court’s initial finding turned on a narrow interpretation of the word “premium” in a lease granted in 1994. The Court held that commissions retained by a landlord did not form part of the “premium payable… for keeping the Centre insured”.

This finding, however, runs contrary to the shared view of the insurance experts for both sides in the case, who agreed that in insurance industry terminology, commission is considered part of the gross premium.

Recevoir et conserver des commissions d'assurance était une caractéristique répandue et de longue date du marché britannique de l'immobilier commercial, en particulier à l'époque où le bail initial a été accordé en 1994.

It was common for large institutional landlords to arrange commission via a “block policy” that covers multiple properties. This scale provides significant negotiating leverage that an individual tenant could never hope to achieve. Landlords can access specialist insurers, secure more favourable terms, and potentially achieve more competitive net premiums. Landlords are able to leverage their portfolio’s scale to deliver a superior insurance product to their tenants.

Bien que les locataires contribuent à la commission, l'offre globale - comprenant la prime nette, l'étendue de la couverture et la commission - représente souvent une meilleure proposition de valeur que ce que le locataire pourrait obtenir indépendamment sur le marché libre. Cela peut être particulièrement le cas pour les sites complexes et à haut risque situés dans le centre de Londres.

L'appel

Le tribunal examinera si la “prime”, telle qu'elle est comprise sur le marché et par les parties au moment où le bail a été accordé, comprend la totalité de la prime brute, qui inclut les commissions, qu'elles soient partagées ou non.

En outre, la Cour d'appel examinera s'il est approprié d'inclure une “clause implicite Havenridge” dans les baux rédigés par des professionnels et, dans l'affirmative, quelle devrait être sa portée. Une question importante à laquelle il faudra répondre est celle de savoir s'il est nécessaire de procéder à une enquête contrefactuelle pour déterminer ce qu'un propriétaire pourrait recevoir dans le cadre d'une négociation “normale” dans des conditions de concurrence normale en vertu d'une telle clause implicite.

En outre, la Cour d'appel se penchera sur la question de savoir quelle était la base des paiements effectués par le passé et sur l'étendue de la demande de restitution d'un locataire.

The High Court’s finding surprised many in the industry, as it challenged a market practice that has been in place since at least the 1970s. It is therefore right that the Court of Appeal will now address these important questions on the meaning of “premium”, implied terms, and the scope of any claim in restitution. Nicholas Trompeter KC a joué un rôle déterminant dans l'obtention de l'autorisation d'interjeter appel, sous la direction de Rudi Ramdarshan, Victoria Huxley et Nii- Amaa Ollennu du cabinet Ronald Fletcher Baker LLP.