L'expulsion d'un locataire commercial au Royaume-Uni pour non-paiement du loyer est un outil puissant qui, selon les circonstances spécifiques de l'affaire, peut être mis à la disposition d'un propriétaire lorsque le locataire n'a pas payé son loyer.
Pour les propriétaires comme pour les locataires au Royaume-Uni, il est essentiel de comprendre le cadre juridique régissant la déchéance du bail. Cet article explore les complexités liées à l'expulsion d'un locataire commercial, l'importance des clauses spécifiques du bail et les circonstances dans lesquelles il est possible d'expulser un locataire commercial.
1. Le droit de déchéance
La confiscation permet à un propriétaire de résilier un bail et de réintégrer le bien en raison d'un manquement de la part d'un locataire. En cas de non-paiement du loyer, il s'agit généralement de la voie d'expulsion la plus rapide pour le propriétaire d'un immeuble commercial.
En premier lieu, il convient de vérifier si le bail contient une clause expresse de déchéance.
La clause de déchéance
- Disposition expresse : Le bail doit contenir une ”clause de déchéance / clause de réouverture” expresse. Sans cette clause, il est difficile d'obtenir la déchéance du bail pour des arriérés de loyer, à moins que le manquement soit si grave qu'il soit considéré comme “répudiatoire”.”
- Délais de grâce : La plupart des baux prévoient une période (généralement 14 ou 21 jours) pendant laquelle le loyer doit rester impayé avant que le droit de confiscation ne prenne effet.
Exemption de l'article 146
- Contrairement à d'autres violations (telles que des modifications / réparations non autorisées / violation des clauses d'utilisation), le non-paiement du loyer ne nécessite pas d'avis au titre de l'article 146 de la loi de 1925 sur la propriété (Law of Property Act 1925).
- Le bailleur peut, dans certaines circonstances qui sont examinées ci-dessous, passer directement à la déchéance du bail à l'expiration du délai de grâce.
2. Méthodes de récupération de la possession
Il existe deux façons distinctes d'exercer le droit de confiscation d'un bail commercial : la réintégration pacifique et la procédure judiciaire.
Réintégration pacifique (Aide à l'autonomie)
- Action : Le propriétaire (généralement par l'intermédiaire d'un huissier de justice agréé) entre physiquement dans les locaux et change les serrures.
- Calendrier : Cela se produit généralement aux premières heures du matin, lorsque les locaux sont inoccupés, afin d'éviter les problèmes liés à la violation de la loi pénale de 1977, qui interdit le recours à la violence ou à la menace de violence pour obtenir l'entrée.
- Effet : Le bail est résilié dès que les serrures sont changées.
Procédure de possession (voie judiciaire)
- Processus : Le propriétaire dépose une demande de possession auprès de la County Court ou de la High Court.
- Exigence : C'est souvent la voie privilégiée s'il y a un risque de confrontation physique ou si le bien est à usage mixte (contenant un élément résidentiel).
- Cessation d'activité : Le bail est considéré comme formellement résilié lorsque le tribunal signifie la demande de possession au locataire.
3. La doctrine de la renonciation
Un risque important pour le propriétaire lorsqu'un locataire n'a pas payé son loyer est de “renoncer” au droit de confiscation. Cela se produit si le propriétaire, en connaissance de la violation, accomplit un acte qui reconnaît l'existence continue du bail après la naissance du droit de confiscation. Voici quelques exemples de renonciation
- Exigences en matière de loyer : L'envoi d'une facture pour un loyer futur est une renonciation.
- Acceptation du loyer : L'acceptation d'un paiement, même partiel, d'arriérés ou de loyers futurs constitue une renonciation.
- Communication : Tout acte du propriétaire ou de son agent (par exemple, discuter des réparations ou donner son accord) qui considère le bail comme étant en cours peut rendre la déchéance illégale.
- Lapse : En cas de renonciation, le propriétaire doit attendre jusqu'à ce que le suivant La période de location est manquée avant qu'ils ne puissent tenter à nouveau de déclarer forfait.
4. Exonération de la confiscation
Même après qu'un propriétaire ait réussi à réintroduire une procédure ou à en lancer une, le locataire a le droit, en vertu de la loi, de demander à être exempté de la confiscation.“
Discrétion de la Cour
- Paiement des arriérés : Si le locataire paie tous les loyers impayés, les intérêts et les frais de justice du propriétaire, le tribunal accordera presque toujours un allègement.
- Le statu quo : L'allégement rétablit le bail comme si la déchéance n'avait jamais eu lieu.
- Limites de temps : Dans le cas d'une réintégration pacifique, le locataire dispose généralement d'un délai de six mois pour introduire une demande d'exonération (bien que, dans certains cas, des locataires aient pu obtenir une exonération de la confiscation après une période de plus de six mois).
- Pour les procédures judiciaires : Si le propriétaire obtient gain de cause devant le tribunal, le locataire doit généralement demander un recours avant que l'ordonnance de prise de possession ne soit exécutée. Une fois que le propriétaire a pris possession des lieux en vertu d'un mandat du tribunal, le droit du locataire à demander réparation est considérablement réduit.
5. Contrôle de la procédure
Pour garantir la légalité de la déchéance du bail commercial ou de l'expulsion, il convient de respecter les règles techniques suivantes :
Remarque : La déchéance est un recours “tout ou rien”. En résiliant le bail, vous perdez le droit aux loyers futurs et pouvez devenir redevable des taxes professionnelles pendant la période d'inoccupation du logement.
Considérations techniques et biens à usage mixte
La définition du terme “loyer”
Les propriétaires doivent s'assurer que la dette qu'ils confisquent est légalement considérée comme un “loyer”. Si le loyer de base est évident, d'autres charges telles que les frais de service, les primes d'assurance et les services publics doivent être “réservées en tant que loyer” dans le bail. Si ce n'est pas le cas, le propriétaire doit signifier une notification au titre de l'article 146 avant de saisir ces dettes spécifiques.
Usage mixte Danger
La loi de 1977 sur la protection contre l'expulsion s'applique si une partie des locaux est “occupée en tant que logement”. Si un locataire commercial vit dans un appartement au-dessus de son magasin en vertu du même bail, un propriétaire ne peut pas utiliser le droit de retour pacifique. Il s'agit d'une infraction pénale. Dans ce cas, une ordonnance du tribunal est la seule voie légale.
Biens meubles et abandonnés
En cas de déchéance du bailleur, le stock et l'équipement du locataire restent à l'intérieur. Le propriétaire devient un “dépositaire involontaire”. Il doit se conformer à la loi de 1977 sur les délits (interférence avec les biens), en donnant au locataire une possibilité raisonnable de récupérer ses biens avant qu'ils ne soient vendus ou cédés. S'il ne le fait pas, il peut faire l'objet d'une action en justice secondaire pour détournement de biens.
Liste récapitulative pour les propriétaires
Pour garantir une expulsion conforme à la loi en cas d'arriérés de loyer, le propriétaire doit :
- Vérifier le bail : Confirmer l'existence d'une clause de déchéance et calculer l'expiration exacte du délai de grâce.
- Contrôler les comptes : S'assurer que les arriérés sont strictement définis comme des loyers et qu'aucun paiement n'a été accepté après la naissance du droit de déchéance.
- Vérifier l'occupation : Confirmer que les locaux sont purement commerciaux et que personne ne vit sur place.
- Renonciation au contrôle : Confirmer qu'aucune mesure n'a été prise qui pourrait équivaloir à une renonciation au droit de déchéance du bail.
- Instructions relatives à l'émission : Engager des huissiers de justice certifiés pour assurer une rentrée pacifique ou un conseiller juridique pour les procédures judiciaires.
- Sécuriser le site : Changer les serrures, relever les compteurs et photographier l'inventaire des biens laissés sur place.
La confiscation est un outil puissant mais clinique. Comme les tribunaux la considèrent comme un recours “draconien”, il est important de s'assurer que la confiscation est légale. Tout écart peut conduire le propriétaire à payer des dommages-intérêts au locataire, et non l'inverse.
David Burns, associé principal chargé des litiges chez Ronald Fletcher Baker LLP, possède une grande expérience dans le traitement des questions liées aux litiges relatifs aux baux commerciaux et au non-paiement des loyers. Que vous cherchiez à faire respecter les termes d'un bail ou à obtenir des conseils sur les questions relatives au respect des termes d'un bail, nous avons l'expérience nécessaire pour vous aider. Pour toute question sur ce sujet, veuillez contacter David Burns par courrier électronique à l'adresse D.Burns@rfblegal.co.uk ou par téléphone au 0207 467 5751.
David Burns
Associé principal en charge des litiges
