Pouvez-vous expulser un locataire commercial qui ne paie pas son loyer ?

Evicting a commercial tenant in the UK for non-payment of rent is a powerful tool which is, depending on the specific circumstances of the case, potentially available to a landlord when the tenant has failed to pay rent.  

For both landlords and tenants in the UK, understanding the legal framework governing forfeiture of the lease is crucial. This article explores the complexities involved in evicting a commercial tenant, the importance of specific lease terms, and the circumstances where it is possible to evict a commercial tenant.  

1. Le droit de déchéance 

Confiscation allows a landlord to terminate a lease and re-enter the propriété due to a tenant’s breach. For non-payment of rent, this is generally the fastest route to eviction for a landlord of a propriété commerciale. 

En premier lieu, il convient de vérifier si le bail contient une clause expresse de déchéance.  

La clause de déchéance 

• Disposition expresse : The lease must contenir an express ” forfeiture clause / proviso for re-entry.” Without this clause, it is difficult to forfeit the lease for rent arrears unless the breach is so severe it is considered “repudiatory.” 

• Délais de grâce : Most leases specify a period (typically 14 or 21 days) that rent must remain unpaid before the right to forfeit arises. 

Exemption de l'article 146 

• Unlike other breaches (such as unauthorised alterations / repairs / breach of user clauses ), le non-paiement du loyer ne nécessite pas d'avis au titre de l'article 146 de la loi de 1925 sur la propriété (Law of Property Act 1925). 

• Le bailleur peut, dans certaines circonstances qui sont examinées ci-dessous, passer directement à la déchéance du bail à l'expiration du délai de grâce. 

2. Méthodes de récupération de la possession 

There are two distinct ways to exercise the right to forfeit a bail commercial: Peaceable Re-entry and Court Proceedings. 

Réintégration pacifique (Aide à l'autonomie) 

• Action : The landlord (usually via a certificated bailiff) physically enters the premises and changes the locks. 

• Calendrier: This commonly occurs in early hours of morning when the premises are unoccupied to avoid issues around breaching the Criminal Law Act 1977, which prohibits the use or threat of violence to secure entry. 

• Effet : Le bail est résilié dès que les serrures sont changées. 

Procédure de possession (voie judiciaire) 

• Processus : Le propriétaire dépose une demande de possession auprès de la County Court ou de la High Court. 

• Exigence : This is often the preferred route if there is any risk of physical confrontation or if the property is mixed-use (containing a résidentiel element). 

• Cessation d'activité : Le bail est considéré comme formellement résilié lorsque le tribunal signifie la demande de possession au locataire. 

3. La doctrine de la renonciation 

A significant  risk to a landlord where a tenant has failed to pay rent is “waiving” the right to forfeit. This occurs if the landlord, with knowledge of the breach, performs an act that acknowledges the continued existence of the lease after the right to forfeit has arisen. Examples of waiver could include: 

• Exigences en matière de loyer : L'envoi d'une facture pour un loyer futur est une renonciation. 

• Acceptation du loyer : Accepting even a partial payment of arrears or future rent is a waiver. 

• Communication : Tout acte du propriétaire ou de son agent (par exemple, discuter des réparations ou donner son accord) qui considère le bail comme étant en cours peut rendre la déchéance illégale.  

• Lapse : En cas de renonciation, le propriétaire doit attendre jusqu'à ce que le suivant La période de location est manquée avant qu'ils ne puissent tenter à nouveau de déclarer forfait. 

4. Exonération de la confiscation 

Even after a landlord has successfully re-entered or issued proceedings, the tenant has a statutory right to apply for “Relief from Forfeiture.” 

Discrétion de la Cour 

• Paiement des arriérés : If the tenant pays all outstanding rent, interest, and the landlord’s legal costs, the court va almost always grant relief. 

• Le statu quo : L'allégement rétablit le bail comme si la déchéance n'avait jamais eu lieu. 

• Limites de temps : Dans le cas d'une réintégration pacifique, le locataire dispose généralement d'un délai de six mois pour introduire une demande d'exonération (bien que, dans certains cas, des locataires aient pu obtenir une exonération de la confiscation après une période de plus de six mois).  

• Pour les procédures judiciaires : If the landlord succeeds in court, the tenant should usually apply for relief before the possession order is executed. Once the landlord takes possession under a court warrant, the tenant’s right to seek relief is significantly curtailed. 

5. Contrôle de la procédure 

Pour garantir la légalité de la déchéance du bail commercial ou de l'expulsion, il convient de respecter les règles techniques suivantes : 

Remarque : Forfeiture is an “all or nothing” remedy. By terminating the lease, you lose the right to future rent and may become liable for business rates while the unit is vacant. 

Considérations techniques et biens à usage mixte 

La définition du terme “loyer” 

Landlords must ensure that the debt they are forfeiting for is legally classified as “rent.” While basic rent is obvious, other charges like service charges, insurance premiums, and utilities must be “reserved as rent” in the lease. If they are not, the landlord must serve a Section 146 Notice before forfeiting for those specific debts. 

Usage mixte Danger 

The Protection from Eviction Act 1977 applies if any part of the premises is “occupied as a dwelling.” If a commercial tenant lives in a flat above their shop under the same lease, a landlord ne peut pas utiliser le droit de retour pacifique. Il s'agit d'une infraction pénale. Dans ce cas, une ordonnance du tribunal est la seule voie légale. 

Biens meubles et abandonnés 

En cas de déchéance du bailleur, le stock et l'équipement du locataire restent à l'intérieur. Le propriétaire devient un “dépositaire involontaire”. Il doit se conformer à la loi de 1977 sur les délits (interférence avec les biens), en donnant au locataire une possibilité raisonnable de récupérer ses biens avant qu'ils ne soient vendus ou cédés. S'il ne le fait pas, il peut faire l'objet d'une action en justice secondaire pour détournement de biens. 

Liste récapitulative pour les propriétaires 

Pour garantir une expulsion conforme à la loi en cas d'arriérés de loyer, le propriétaire doit : 

1. Vérifier le bail : Confirmer l'existence d'une clause de déchéance et calculer l'expiration exacte du délai de grâce. 

2. Contrôler les comptes : S'assurer que les arriérés sont strictement définis comme des loyers et qu'aucun paiement n'a été accepté après la naissance du droit de déchéance. 

3. Vérifier l'occupation : Confirmer que les locaux sont purement commerciaux et que personne ne vit sur place. 

4. Renonciation au contrôle : Confirmer qu'aucune mesure n'a été prise qui pourrait équivaloir à une renonciation au droit de déchéance du bail. 

5. Instructions relatives à l'émission : Engage certificated bailiffs for peaceable re-entry or legal counsel for court proceedings. 

6. Sécuriser le site : Changer les serrures, relever les compteurs et photographier l'inventaire des biens laissés sur place. 

La confiscation est un outil puissant mais clinique. Comme les tribunaux la considèrent comme un recours “draconien”, il est important de s'assurer que la confiscation est légale. Tout écart peut conduire le propriétaire à payer des dommages-intérêts au locataire, et non l'inverse. 

David Burns, Senior Litiges Partner at Ronald Fletcher Baker LLP, has extensive experience handling issues related to commercial lease disputes and non payment of rent. Whether you are seeking to enforce the terms of a lease or obtain advice about issues around complying with the terms of a lease we have the experience to assist. For enquiries on this topic, please contact David Burns via email at D.Burns@rfblegal.co.uk or by phone at 0207 467 5751.