Intérêts de retard sur un prêt relais : exécutoires ou non ? La réévaluation de l'affaire Houssein c. London Credit Ltd 

Introduction 

The boundary between a legally enforceable default interest rate and an unenforceable contractual penalty has long been a source of intense litigation in English commercial law. The long-running dispute in Houssein et autres c. London Credit Limited stands as a landmark case study in how courts evaluate short-term financing risks. Following a complex procedural journey involving a 2023 High Court trial and a subsequent 2024 Court of Appel reversal, the case was remitted to the High Court. 

L'arrêt révisé qui en a résulté — rendu fin 2025 et qui a fait l'objet d'une analyse approfondie dans l'ensemble du secteur juridique — a redéfini en profondeur la manière dont cette décision historique Cavendish Square Holding BV c. El Makdessi test applies to modern bridging financer.  

In the redetermination, Deputy High Court Judge Richard Farnhill reversed his own original position, validating a steep 4% monthly default interest rate and providing a clearer framework for lenders and borrowers alike (albeit this decision is being appealed by the borrower so the question is still ongoing).  

Contexte factuel et litige initial 

The dispute arose from a £1.8 million commercial bridging loan entered into in August 2020. The facility was extended by London Credit Ltd (LCL), an unregulated lender, to CEK Investments Ltd, a corporate entity controlled by Mr and Mrs Houssein. The loan was secured against a portfolio of five buy-to-let properties and the Housseins’ personal family home. 

The loan agreement was structured with two primary interest tiers: 

• A standard contractual interest rate of 1% par mois. 

• Un taux d'intérêt moratoire de 4% par mois, avec capitalisation mensuelle, déclenchée automatiquement par tout “ cas de défaillance ”. 

Because LCL was an unregulated short-term lender, it was legally prohibited from résidentiel mortgage lending to individuals. To remain compliant, the loan agreement contained a covenant dictating that neither the borrowers nor their immediate family could reside in any of the secured properties. 

Les emprunteurs ont enfreint cette clause de non-résidence et n’ont finalement pas remboursé intégralement le solde à la date d’échéance d’août 2021. Lorsque LCL a cherché à appliquer le taux d’intérêt de retard composé 4%, les Houssein ont engagé une procédure judiciaire. Ils ont fait valoir qu’un taux d’intérêt quadruplé constituait une pénalité exorbitante et inapplicable, destinée uniquement à les punir plutôt qu’à indemniser le prêteur. 

Les rebondissements procéduraux : du procès au renvoi devant la cour d'appel 

Le parcours juridique de Houssein a été particulièrement semé d'embûches : 

Lors du premier procès de 2023, la Haute Cour a donné raison aux emprunteurs. Le juge a estimé que, dans la mesure où le taux de défaut 4% s'appliquait de manière uniforme à n'importe quel event of default—regardless of whether it was a minor technical infraction or a major non-payment—it could not be a genuine pre-estimate of loss. The court concluded the rate was disproportionate since LCL was already insulated by standard interest and physical propriété security. 

Cependant, en 2024, la Cour d'appel a infirmé ce jugement. La Cour d'appel a estimé que le juge de première instance avait mal appliqué le principe fondamental Cavendish doctrine en mettant trop l'accent sur la rémunération standard.  

La Cour d'appel a précisé qu'une augmentation du taux de défaut pouvait être valable si elle protégeait un intérêt commercial légitime du prêteur. Surtout, la Cour d’appel a également souligné que si le taux de défaut ne satisfaisait pas au critère de pénalité, le prêteur se retrouverait face à un vide économique, car le taux d’intérêt standard ne continuerait pas automatiquement à courir après l’échéance contractuelle du prêt. L’affaire a été renvoyée devant la Haute Cour pour un réexamen approfondi des faits. 

La réévaluation : déconstruction des “ intérêts légitimes ” 

Upon rehearing the case with fresh expert evidence, the High Court fundamentally re-evaluated the lender’s exposure. In his updated judgment, Deputy Judge Richard Farnhill articulated cinq catégories distinctes d'intérêts commerciaux légitimes qui justifiait l'application d'un taux d'intérêt moratoire uniforme et majoré : 

1. Intérêts sur le remboursement : The basic commercial interest of any lender to ensure a loan is paid back on time according to its agreed parameters. 

2. Intérêt pour les représentations : La confiance accordée par le prêteur à la véracité et à l'exactitude permanente des déclarations et garanties fournies par les emprunteurs au lancement du projet. 

3. Sûreté réelle : L'obligation fondamentale qui incombe à un prêteur garanti de veiller à ce que les actifs matériels liés au prêt restent libres de toute charge, conservent leur valeur et soient juridiquement réalisables. 

4. Intérêts des non-résidents : Because LCL was an unregulated lender, a breach of the non-residence clause carried acute réglementaire risks. The court recognized that a lender has a legitimate commercial right to use an elevated interest rate to deter breaches that could expose it to statutory penalties or enforcement actions. 

5. Intérêts liés au risque de crédit : Short-term bridging loans are highly sensitive transactions. The court accepted new evidence showing that any marginal deterioration in a borrower’s credit profile (such as cross-defaults or unpaid judgments) dramatically jeopardises their ability to secure refinancing. Because refinancing is the primary “exit route” by which bridging loans are repaid, any elevation in credit risk directly threatens the lender’s capital return. 

L'analyse de proportionnalité 

Une fois les intérêts légitimes établis, le dernier obstacle à surmonter au titre de la Cavendish Le test visait à déterminer si un taux de capitalisation mensuel de 4% était extravagant, exorbitant ou abusif. 

Les expertises présentées lors de la réévaluation ont montré que le taux de défaut standard habituel sur le marché du crédit relais oscillait entre 2% et 3% par mois, en intérêts composés. Le taux de 4% appliqué par LCL était indéniablement élevé, se situant à l'extrémité supérieure absolue de ce qui était observable sur le plan commercial. 

Néanmoins, la Cour a estimé que le fait de se situer à la limite supérieure des pratiques commerciales ne revenait pas nécessairement à un caractère abusif. Les parties à l’affaire étant des acteurs commerciaux avertis ayant bénéficié de conseils juridiques et de courtage indépendants, une forte présomption de liberté contractuelle s’appliquait. Compte tenu de la fragilité de la stratégie de sortie par refinancement et des risques réglementaires spécifiques liés à la rupture du contrat de logement, la Haute Cour a jugé que le taux de défaut était ce n'est pas une pénalité et était pleinement exécutoire. 

Conséquences commerciales et implications juridiques 

Le revirement de la Haute Cour concernant Houssein has sent ripples through the bridging finance sector, reinforcing several critical principles for drafting credit agreements: 

• Validation des taux de défaut uniformes : Lenders are not strictly required to meticulously graduate interest scales for different types of defaults, provided each underlying event of default connects back to a valid commercial interest (such as preserving the exit route or avoiding regulatory risk). 

• L'importance cruciale de la voie d'évacuation : Cet arrêt tient compte des réalités économiques du financement relais. La volonté du tribunal de reconnaître que des chocs de crédit mineurs peuvent perturber les modèles de refinancement offre aux prêteurs un outil puissant pour justifier une tarification défensive en cas de défaut. 

• Seuil élevé pour les clauses permettant aux emprunteurs de faire annuler un contrat : For commercial borrowers, the hurdle to prove “unconscionability” remains high. If an experienced borrower signs an agreement with professional advice, the courts will not be quick to intervene to adjust the bad economic consequences of a contractual breach. It is worth bearing in mind that each case turns on its own facts and it is still possible that default interest rates charged by bridging lenders may amount to an unenforceable penalty clause depending on the facts of each specific case.  

Conclusion et prochaines étapes 

La réévaluation de Houssein c. London Credit Ltd apporte une certaine clarté dans le paysage juridique, favorisant la sécurité contractuelle et l’atténuation des risques pour les prêteurs. Cependant, cette affaire n’est pas tout à fait terminée. Par un avis d’appel déposé le 12 janvier 2026, the borrowers launched a further appeal against the High Court’s late 2025 redetermination order. With a subsequent Court of Appeal hearing taking place in June 2026, the finance sector va continue to watch this case closely to see if this hard-fought clarity on default interest survives its next appellate challenge. 

David Burns, avocat spécialisé dans les litiges relatifs aux prêts relais – Nous contacter  

David Burns, Senior Litigation Partner at Ronald Fletcher Baker LLP, has extensive experience handling issues related to bridging loan defaults and disputes.

For enquiries on this topic, please contact David Burns via email at D.Burns@rfblegal.co.uk  ou par téléphone au 0207 467 5751.