Détenteurs de sûretés réelles et possession dans les litiges relatifs aux prêts relais

Introduction 

Le recours au crédit relais a considérablement augmenté, offrant aux promoteurs immobiliers, aux investisseurs et aux propriétaires un accès rapide à des liquidités. Cependant, comme les prêts relais se caractérisent par des durées courtes et des taux d’intérêt élevés, ils présentent également un taux de défaut de paiement élevé. Lorsqu’un emprunteur ne parvient pas à rembourser le prêt dans les délais, les prêteurs relais contournent généralement les longues procédures judiciaires et désignent immédiatement des administrateurs judiciaires en vertu de la « Fixed Charge » ou de la « Law of Property Act » (LPA) afin de saisir et de vendre le bien immobilier donné en garantie. 

Historiquement, un paradoxe opérationnel a freiné cette voie d'exécution lorsqu'il s'agissait de biens immobiliers occupés par leur propriétaire. Selon les conditions standard des prêts hypothécaires, les administrateurs judiciaires sont légalement désignés comme les mandataires de l'emprunteur afin de protéger le prêteur de toute responsabilité. Cela a soulevé une question juridique épineuse : Comment un mandataire peut-il intenter une action contre son propre mandant pour obtenir la possession du bien immobilier ? 

L'affaire historique jugée par la Haute Cour dans l'affaire Menon c. Pask 2019 EWHC 2611 (Ch) a résolu ce dilemme de longue date. 

Les mécanismes de la mise sous administration judiciaire dans le cadre du financement relais 

Pour bien saisir l'importance de l'arrêt Menon c. Pask, il est utile de rappeler pourquoi les prêteurs préfèrent faire appel à des administrateurs judiciaires dans les litiges relatifs aux prêts relais. 

Lorsqu'un emprunteur se trouve en situation de défaut de paiement sur un prêt relais, l'objectif principal du prêteur est de récupérer son capital le plus rapidement possible. La vente d'un bien immobilier dont les locataires ou le propriétaire occupent encore les lieux réduit sa valeur marchande et retarde la transaction.  

Les prêteurs s'appuient sur le Loi de 1925 sur le droit immobilier et prévoient expressément, dans les conditions du prêt hypothécaire, la nomination d'administrateurs judiciaires. Cette approche présente des avantages indéniables : 

• Exonération de responsabilité : Le bénéficiaire agissant en tant que mandataire de l'emprunteur, le prêteur évite d'être considéré comme un “ créancier hypothécaire en possession ”, ce qui le met à l'abri de toute responsabilité directe et de toute obligation comptable. 

• Vitesse : Les liquidateurs peuvent agir rapidement pour gérer, mettre en location ou préparer le bien en vue de sa vente.  

• Exécution spécialisée : Les liquidateurs sont généralement des professionnels de l'immobilier qui se consacrent exclusivement à optimiser le recouvrement des actifs. 

Le système fonctionne sans heurts pour les biens immobiliers commerciaux ou loués. Toutefois, si l'emprunteur ou le promoteur immobilier refuse de quitter les lieux, les liquidateurs se heurtent immédiatement à des obstacles juridiques. 

Les faits et le “ paradoxe de l'agence ” dans Menon c. Pask 

En Menon c. Pask, M. et Mme Menon ont donné en garantie leur résidence située dans l'ouest de Londres afin d'obtenir un crédit d'entreprise. Lorsque ce crédit s'est retrouvé en défaut de paiement, le prêteur a désigné des administrateurs judiciaires conjoints chargés de la garantie fixe pour prendre le contrôle du bien. 

Les Menon étant restés dans la maison, les liquidateurs ont engagé une procédure de reprise de possession devant le tribunal de comté. Conformément aux pratiques courantes du secteur à l'époque, la demande a initialement été déposée sous la forme suivante : 

“ Menon et Menon, représentés par Pask et Goode en leur qualité de co-syndics chargés de la gestion des charges fixes… contre Menon et Menon. ” 

Cela signifiait que les emprunteurs, par l'intermédiaire de leurs représentants légaux, se poursuivaient techniquement eux-mêmes en justice pour obtenir la restitution des biens. Les Menon se sont défendus en avançant deux arguments principaux : 

1. Le bar « Principal-Agent » : Un mandataire ne peut pas intenter une action contre son propre mandant pour obtenir la possession d'un bien immobilier dont ce dernier est propriétaire. 

2. Absence de patrimoine propre : Les curateurs ne détiennent aucun droit de propriété ni aucun titre sur le bien foncier, ce qui signifie qu'ils ne disposent pas d'un droit de possession prioritaire sur celui du propriétaire occupant. 

Le tribunal de comté a rejeté ces moyens de défense, ce qui a conduit les emprunteurs à interjeter appel devant la Haute Cour. 

La décision de la Haute Cour : efficacité commerciale et qualité pour agir 

M. le juge Mann a rejeté l'appel des emprunteurs, établissant ainsi des règles claires pour l'exécution des mesures de mise sous séquestre dans le contexte actuel. La Haute Cour a tranché le litige en s'appuyant sur deux concepts juridiques principaux : 

Poursuivis en justice en leur nom propre 

Le tribunal a estimé que le dépôt d'une demande dans laquelle l'emprunteur se poursuit en justice lui-même était irrégulier sur le plan procédural. En revanche, les administrateurs judiciaires sont habilités à engager une procédure de reprise de possession à l'encontre d'un emprunteur en leur propre nom. Cette distinction permet de résoudre le conflit procédural tout en respectant les obligations légales et contractuelles de l'administrateur judiciaire. 

Le test d'efficacité des activités principales 

Le tribunal n'a pas se limité aux règles strictes régissant les mandats pour examiner la finalité commerciale de l'acte hypothécaire en cause. Le juge Mann a expliqué que le droit d'un administrateur judiciaire à prendre possession des biens découle du fait que : 

• L'hypothèque confère explicitement au bénéficiaire le pouvoir de gérer, d'exploiter et de vendre le bien immobilier. 

• Un bien immobilier ne peut être géré efficacement ni vendu à sa juste valeur que si le syndic de faillite parvient à obtenir la remise des lieux libres de toute occupation. 

• Priver le créancier gagiste du droit d'expulser un emprunteur occupant rendrait le mécanisme de garantie inapplicable, ce qui irait à l'encontre des principes fondamentaux d'efficacité commerciale. 

L'arrêt a confirmé qu'un administrateur judiciaire n'a pas besoin d'un patrimoine formel pour revendiquer la possession. Il lui suffit de disposer d'un droit de possession supérieur à celui de l'emprunteur, fondé sur un contrat, qui prend effet dès que la garantie sous-jacente devient exécutoire. 

Une lueur d'espoir pour les emprunteurs : le pouvoir discrétionnaire prévu à l'article 36 

Alors que Menon c. Pask Tout en renforçant les possibilités offertes aux prêteurs, elle a également mis en place une protection essentielle pour les emprunteurs particuliers dans le cadre de prêts immobiliers résidentiels. 

Le tribunal a examiné si un emprunteur pouvait se fonder sur Article 36 de la loi de 1970 sur l'administration de la justice pour retarder ou suspendre une procédure d'expulsion engagée par un administrateur judiciaire. Historiquement, cette protection ne s'appliquait qu'aux actions intentées directement par un créancier hypothécaire (le prêteur). 

M. le juge Mann a statué que l'article 36 s'applique bien aux actions en restitution intentées par des administrateurs judiciaires. Le tribunal a estimé qu'un administrateur judiciaire agit en tant qu'intermédiaire pour faire valoir les droits de propriété du prêteur. 

En conséquence, un emprunteur particulier peut demander au tribunal de reporter, de suspendre ou de geler une ordonnance de saisie s'il est en mesure de présenter un plan réaliste visant à rembourser le prêt ou à régler les arriérés dans un délai raisonnable. 

Stratégies pratiques pour résoudre les litiges liés aux prêts relais 

Stratégies à l'intention des prêteurs et des créanciers 

• Projet de clauses explicites relatives à la possession : Veiller à ce que les contrats de prêt et les actes de garantie stipulent explicitement que le bénéficiaire dispose d'un droit direct à prendre possession des lieux libérés par le débiteur hypothécaire. 

• Déposer correctement ses demandes d'indemnisation : Évitez de commettre l'erreur de désigner l'emprunteur comme le demandeur “ agissant par l'intermédiaire ” du syndic. Veillez à ce que les syndics engagent la procédure judiciaire en leur nom propre. 

• Préparez-vous aux plaidoiries relatives à l'article 36 : Lorsqu'il s'agit de biens immobiliers résidentiels ou d'emprunteurs particuliers, soyez prêt à contester les plans de remboursement irréalistes ou les délais de refinancement non viables avancés par la défense. 

Stratégies à l'intention des emprunteurs et des garants 

• Identifier les exonérations accordées aux entreprises : Si l'emprunteur est une personne morale ou une société à responsabilité limitée, la protection prévue à l'article 36 ne s'applique pas. Il convient alors de se concentrer sur la contestation de la validité de la nomination du séquestre ou de l'exactitude de l'avis de défaut de paiement. 

• Présenter des éléments concrets attestant de la capacité de sortie et de remboursement : Pour obtenir un sursis au titre de l'article 36, les emprunteurs doivent présenter des preuves concrètes, telles qu'une offre de rachat officielle émanant d'un autre prestataire ou un contrat de vente en cours de validité et vérifié. 

• Vérification des frais liés aux prêts : Vérifier si les taux d'intérêt moratoires et les frais administratifs appliqués par le prêteur relais constituent une pénalité illégale ou créent un rapport d'inégalité au sens de la loi de 1974 sur le crédit à la consommation. 

Résumé 

La décision rendue dans l'affaire Menon c. Pask concilie l'intérêt commercial et la protection des consommateurs dans le secteur du crédit relais. En résolvant le paradoxe de l'agence, il confirme que les liquidateurs peuvent poursuivre directement les emprunteurs occupant les biens afin d'en obtenir la restitution et de réaliser la garantie sous-jacente. 

Par ailleurs, l'extension des protections prévues à l'article 36 à ces actions garantit aux emprunteurs individuels de disposer d'un outil juridique leur permettant de conserver leur bien immobilier s'ils sont en mesure de présenter une solution financière viable. La gestion de ces litiges nécessite une documentation claire, le respect des formalités procédurales et une bonne compréhension des contentieux hypothécaires. 

Ben Lewis, avocat spécialisé dans les litiges relatifs aux prêts relais – Contactez-nous 

Ben Lewis est avocat collaborateur au sein du département Contentieux de RFB. Pour toute question concernant ce sujet, veuillez contacter Ben Lewis par e-mail à l'adresse suivante : B.Lewis@rfblegal.co.uk ou par téléphone au 0203 947 8892.