Gérer les litiges relatifs aux prêts relais et les conséquences de l'affaire HNW Lending Ltd c. Lawrence

Introduction 

Le secteur britannique du financement à court terme a connu une croissance sans précédent, portée par un marché immobilier en pleine effervescence et une demande accrue de capitaux polyvalents pour les entreprises. Le financement relais répond à ce besoin du marché en offrant une liquidité rapide aux promoteurs immobiliers, aux investisseurs et aux propriétaires. Mises en place en quelques jours plutôt qu’en plusieurs mois, ces solutions contournent les délais habituels de traitement des dossiers par les banques traditionnelles. 

Cependant, rapidité et risque élevé vont de pair. Les prêts relais sont assortis de taux d’intérêt plus élevés, de barèmes de frais plus contraignants et de dates d’échéance plus strictes que les financements à terme classiques. Lorsque les stratégies de sortie échouent, en raison de problèmes de planification, de retards de construction ou de ralentissements macroéconomiques plus généraux, un défaut de paiement survient. 

Les litiges qui en découlent sont particuliers et débouchent directement sur des procédures judiciaires, une mise sous administration judiciaire ou des actions en revendication de possession.  

La structure des litiges relatifs aux prêts relais 

Pour comprendre pourquoi les prêts relais donnent souvent lieu à des litiges, il convient d'examiner la manière dont ces opérations sont mises en place. Le crédit relais se développe là où le crédit traditionnel se retire, en s'appuyant sur la valeur des actifs plutôt que sur des indicateurs de solvabilité à long terme. Ce modèle présente des vulnérabilités structurelles tant pour les emprunteurs que pour les prêteurs. 

Facteurs structurels à l'origine des frictions 

• Calendriers condensés : La rapidité du processus de montage peut entraîner des erreurs dans la documentation, une vérification préalable insuffisante des actifs et des conseils prodigués à la hâte. 

• Stratégies de sortie rigides : Le refinancement ou la vente d'un actif doit intervenir dans des délais très courts, souvent compris entre 6 et 24 mois. Même de légers retards sur le marché peuvent entraîner un défaut technique. 

• Intermédiaires à plusieurs niveaux : Les plateformes de type « peer-to-peer » (P2P), les accords de syndication et les modèles de financement fractionné établissent souvent une distinction entre la partie qui finance le prêt et celle qui le gère. 

Lorsqu'un emprunteur manque un paiement ou ne rembourse pas son prêt à l'échéance, la relation commerciale bascule immédiatement vers la procédure de recouvrement de créances. Les prêteurs font généralement valoir leurs droits en désignant des administrateurs judiciaires au titre de la loi sur les biens immobiliers (Law of Property Act, LPA) ou en engageant une procédure d'expulsion. 

Les emprunteurs répliquent souvent en invoquant l'existence de relations inéquitables au titre de la loi de 1974 sur le crédit à la consommation, en formulant des allégations de pratiques de prêt abusives ou en soulevant des objections techniques quant à la qualité pour agir du prêteur. 

La question de la qualité pour agir : HNW Lending Ltd c. Lawrence 

L'une des évolutions juridiques les plus marquantes dans le cadre des récents litiges relatifs au crédit relais est l'affaire HNW Lending Ltd c. Lawrence [2025] EWHC 908 (Ch). Cette affaire a abordé une question structurelle fondamentale : un intermédiaire ou un agent de garantie peut-il faire valoir un contrat de prêt et revendiquer la possession d'un bien immobilier s'il n'est pas partie au contrat de prêt ? 

Contexte et historique 

HNW Lending Ltd, un prêteur entre particuliers agissant en tant qu’agent de garantie pour le compte d’investisseurs dont l’identité n’a pas été révélée, a accordé un prêt relais de 1,52 million de livres sterling à la promotrice immobilière Mme Nicole Lawrence, garanti par des charges immobilières. À la suite d’un défaut de paiement, HNW a engagé une procédure de reprise de possession, que l’emprunteuse a contestée en faisant valoir que HNW n’avait pas qualité pour agir, car elle n’était pas le prêteur direct. Ce moyen de défense reposait sur HNW Lending Ltd c. Mark, une décision de 2024 selon laquelle les agents n'ayant pas d'intérêt économique direct ne disposaient pas de droits d'exécution. 

La clause contractuelle déterminante et le jugement 

La Haute Cour s’est penchée sur la clause 26.7 du contrat de prêt, qui autorisait explicitement HNW à faire valoir les dispositions dudit contrat en vertu de la loi de 1999 sur les contrats (droits des tiers). La Cour a estimé qu’en vertu de l’article 1, paragraphe 1, point a), de la loi de 1999, un tiers désigné dans le contrat peut faire valoir celui-ci sans avoir à démontrer un avantage financier personnel, contournant ainsi la Mark décision. Cet arrêt a confirmé la nécessité commerciale pour les mandataires d'agir au nom des investisseurs, rejetant ainsi la demande de radiation formulée par l'emprunteur. 

Conséquences juridiques de la Lawrence Décision 

La décision de la Haute Cour dans l'affaire HNW Lending Ltd c. Lawrence Cela a un impact significatif sur les stratégies contentieuses mises en œuvre dans le cadre des litiges relatifs aux prêts relais. Cette mesure comble une faille juridique dont se prévalaient auparavant les emprunteurs défaillants pour retarder ou faire échouer les procédures d'exécution sommaire. 

Éliminer le moyen de défense fondé sur la “ perte économique ” 

Avant cet arrêt, les emprunteurs s'appuyaient sur le précédent établi dans HNW Lending Ltd c. Mark. Ils ont fait valoir qu'un mandataire ou un intermédiaire doit prouver qu'il a subi un préjudice financier direct et personnel du fait d'un défaut de paiement pour avoir qualité pour agir. 

M. le juge Dight a fermement rejeté cette interprétation, précisant les limites de l'exécution d'un contrat par un tiers : 

• Le tribunal a estimé que la loi de 1999 sur les contrats (droits des tiers) n'exige pas qu'un tiers désigné ait un intérêt financier ou subisse un préjudice pour pouvoir faire valoir un accord. 

• Seule la formulation explicite du contrat détermine les droits d'exécution. 

• Si le contrat stipule que le mandataire peut intenter une action en justice, recouvrer des fonds ou saisir des biens, le tribunal respectera cette intention commerciale. 

Protection des financements syndiqués et participatifs 

Cette décision offre une protection juridique essentielle aux plateformes modernes de financement immobilier, notamment les plateformes de prêt entre particuliers (P2P), les prêteurs syndiqués et les fonds immobiliers fractionnés. Ces modèles reposent en grande partie sur un seul agent chargé de gérer les garanties pour le compte de centaines d'investisseurs anonymes sous-jacents. 

Si le tribunal avait contraint chaque investisseur individuel à se joindre à une action collective pour établir sa qualité pour agir, cela aurait paralysé les mécanismes d'application de la loi sur le marché des prêts à court terme. Le Lawrence Cette approche garantit que les modèles d'agents de sécurité restent juridiquement solides et viables sur le plan opérationnel. 

 Enjeux juridiques plus généraux liés aux litiges relatifs aux passerelles 

Au-delà de la recevabilité, les litiges relatifs aux prêts relais impliquent souvent d'autres domaines contentieux. 

Clauses relatives aux intérêts de pénalité inapplicables 

Les taux d'intérêt moratoires qui augmentent considérablement en cas de défaut de paiement sont souvent contestés au motif qu'ils constituent des pénalités, à la suite de jurisprudences telles que Houssein c. London Credit Limited [2023] EWHC 1428 (Ch) qui fait actuellement l'objet d'un recours.  

Pour garantir que les clauses relatives aux intérêts de retard soient juridiquement exécutoires en vertu du droit anglais des contrats, les parties doivent adopter une stratégie de rédaction précise et structurée :  

1. Identifier les intérêts légitimes: Chaque cas de défaillance doit être directement lié à un risque commercial identifiable et justifiable pour le prêteur, tel que le recouvrement du capital ou la gestion du risque de crédit.  

2. Évitez les déclencheurs généraux: Si un taux de défaut uniforme est appliqué à plusieurs types distincts de manquement (par exemple, défaut de paiement par opposition à des manquements à des clauses non financières), il convient de s'assurer que chaque manquement pris séparément satisfait, de manière indépendante, au critère de justification commerciale.  

3. Calibrer la proportionnalité: Veiller à ce que le taux par défaut reste raisonnable et proportionné au profil de risque accru, en s'assurant qu'il reste dans les limites des paramètres de marché commercialement acceptables, sans pour autant devenir “ exorbitant ou abusif ”.  

4. Justifier le choix: Consigner formellement le contexte commercial précis, les analyses de risques et le raisonnement financier qui sous-tendent le taux de défaut spécifique au moment de la rédaction, afin que ces éléments puissent servir de preuve contemporaine.  

5. Veiller à définir clairement les conditions de repli: Rédiger un texte explicite précisant que les intérêts contractuels forfaitaires continuent automatiquement de courir si un taux de défaut venait à être déclaré nul et non avenu 

Ces clauses doivent répondre à un intérêt légitime et ne pas avoir d'effet dissuasif, sous peine d'être jugées inapplicables. 

Relations inéquitables au sens de la loi de 1974 sur le crédit à la consommation 

Les emprunteurs invoquent souvent l'article 140A de la loi de 1974 sur le crédit à la consommation pour faire valoir l'existence de “ relations abusives ”, même dans un contexte commercial. Parmi les principaux éléments déclencheurs figurent les frais élevés, l'absence de conseil indépendant ou des conditions abusives rendant le défaut de paiement inévitable. 

Contrainte, influence indue et absence d'autorité 

Le défaut de paiement soulève souvent des difficultés liées à l'exécution du prêt, notamment des allégations d'influence indue, de contrainte ou d'absence de pouvoir de la part des notaires, comme l'explique l'article Lawrence cas. 

Conclusion 

Le financement relais est un élément essentiel, bien que très risqué, du marché immobilier britannique. Le HNW Lending Ltd c. Lawrence Cette décision apporte une clarté essentielle en permettant aux agents de sécurité de faire directement respecter les contrats de prêt. Face à la multiplication des litiges dans ce secteur, tant les prêteurs que les emprunteurs doivent veiller à rédiger des contrats précis et à mettre en place des stratégies de sortie solides et applicables. 

Ben Lewis, avocat spécialisé dans les litiges relatifs aux prêts relais – Contactez-nous 

Ben Lewis est avocat collaborateur au sein du département contentieux de RFB. Pour toute question concernant ce sujet, veuillez contacter Ben Lewis par e-mail à l'adresse suivante : B.Lewis@rfblegal.co.uk ou par téléphone au 0203 947 8892.