Les règles régissant la propriété et le contrôle des biens immobiliers résidentiels en Angleterre et au Pays de Galles connaissent actuellement leur plus grande refonte depuis une génération. Pendant des décennies, l’achat d’un appartement impliquait de se retrouver confronté à l’univers complexe du « leasehold », un système qui exposait souvent les acheteurs à des loyers fonciers en hausse, à des prolongations de bail coûteuses et à des litiges avec les propriétaires fonciers.
Une réforme juridique à deux volets vise à retirer définitivement le pouvoir aux bailleurs traditionnels pour le redonner aux propriétaires. Cette transition s'appuie sur deux textes législatifs majeurs, la loi de 2024 sur la réforme des baux et de la pleine propriété et le projet de loi de 2026 sur la réforme de la copropriété et du bail.
La loi de 2024 sur la réforme des baux et de la pleine propriété : état d'avancement et bataille devant la Cour d'appel
La loi de 2024 sur la réforme des baux et de la pleine propriété est entrée en vigueur en mai 2024, mais sa mise en œuvre s'est heurtée à des difficultés. Les propriétaires fonciers ont immédiatement opposé une forte résistance juridique, faisant valoir que les changements structurels radicaux prévus par la législation constituaient une privation illégale des droits de propriété au sens de l’article 1er du premier protocole (A1P1) à la Convention européenne des droits de l’homme (CEDH).
Le contrôle juridictionnel et le recours en appel imminent
En octobre 2025, la Haute Cour a rendu un arrêt exhaustif de 167 pages rejetant les recours en contrôle juridictionnel formés par les propriétaires fonciers. La Cour a estimé que le gouvernement avait agi dans le cadre de ses pouvoirs discrétionnaires pour corriger un déséquilibre systémique et anticoncurrentiel sur le marché du logement.
Cependant, la bataille juridique est loin d'être terminée. Le 1er avril 2026, la Cour d'appel a officiellement accordé l'autorisation de faire appel à cinq grands groupes institutionnels propriétaires fonciers. Cette deuxième phase du litige, aux enjeux considérables, devrait être examinée fin 2026 ou début 2027.
Le recours des propriétaires fonciers porte directement sur trois piliers fondamentaux de la loi de 2024 :
- L'abolition de la valeur du mariage : La loi de 2024 supprime la “ valeur de mariage ”, c'est-à-dire le bénéfice hypothétique généré par la prolongation d'un bail dont la durée résiduelle est inférieure à 80 ans. Dans l'ancien système, cette valeur était répartie à parts égales entre le locataire et le propriétaire foncier. Les propriétaires fonciers font valoir que la suppression de cette part constitue une confiscation sans compensation de la valeur de l'actif.
- Le plafond d'évaluation du loyer foncier : La loi prévoit que, lors du calcul de la prime qu'un locataire doit verser pour prolonger son bail ou acquérir la pleine propriété, le montant du loyer foncier pris en compte est plafonné, ce qui réduit le montant final versé au propriétaire foncier.
- Le transfert des frais de justice : Auparavant, les locataires étaient contractuellement tenus de prendre en charge les honoraires professionnels, les frais d'expertise et les frais juridiques du propriétaire foncier dans le cadre d'une demande d'affranchissement ou de prolongation de bail. La loi de 2024 renverse cette situation en stipulant que chaque partie doit supporter ses propres frais.
Dispositions en vigueur : quelles sont celles qui sont actuellement applicables ?
À moins que la Cour d'appel ne prononce une injonction formelle visant à suspendre l'application de la loi, ce qui est hautement improbable, les dispositions de la loi de 2024 qui ont déjà été mises en vigueur par des arrêtés d'entrée en vigueur restent pleinement applicables :
- Le droit de vote dès le premier jour : La “ règle des deux ans ”, en vigueur depuis longtemps, a été abrogée. Les locataires-propriétaires ne sont désormais plus tenus de détenir un bien immobilier résidentiel en location-propriété pendant 24 mois avant de pouvoir introduire une demande légale de prolongation de bail ou d’achat collectif en pleine propriété. Ils bénéficient de ce droit légal dès le premier jour de leur acquisition.
- Le seuil commercial à usage mixte 50% : Les immeubles présentant une configuration à usage mixte (tels que les appartements construits au-dessus de locaux commerciaux ou de bureaux) peuvent désormais bénéficier de l'affranchissement collectif et du « droit de gestion » (RTM) si la surface non résidentielle représente jusqu'à 50% de la surface intérieure totale de l'immeuble. Il s’agit d’une augmentation considérable par rapport à l’ancienne limite légale restrictive de 25%.
- Exclusion du statut de locataire protégé : En vertu d'un amendement ciblé qui entrera en vigueur en décembre 2025, les baux résidentiels de longue durée (conclus pour une durée supérieure à 21 ans) ne pourront en aucun cas être classés comme des baux garantis au sens de la loi de 1988 sur le logement. Cela élimine un risque historique selon lequel un propriétaire foncier pouvait recourir à des procédures judiciaires accélérées de reprise de possession pour expulser un locataire dont le loyer foncier dépassait 250 £ par an (ou 1 000 £ à Londres).
- La norme de prolongation de 990 ans : Une fois que les mécanismes d'évaluation seront pleinement opérationnels, les locataires se verront accorder le droit légal de prolonger la durée de leur bail de 990 ans à un loyer foncier symbolique (0 £), remplaçant ainsi le cadre réglementaire obsolète de prolongation de 90 ans. Il convient de noter que, tant que les mécanismes d'évaluation ne sont pas en vigueur, la durée de prolongation actuelle reste fixée à 90 ans.
Projet de loi de 2026 sur la réforme de la copropriété et du bail emphytéotique
Si la loi de 2024 modifie le système actuel de bail emphytéotique, la prochaine étape prévue par le gouvernement vise à le supprimer complètement. Le 27 janvier 2026, le ministère du Logement, des Communautés et des Collectivités locales (MHCLG) a publié le projet de loi très attendu sur la réforme du « commonhold » et du bail emphytéotique.
Le projet de loi a rapidement fait l'objet d'un examen préliminaire officiel, qui a abouti à la publication, le 27 mai 2026, d'un rapport d'examen exhaustif par la commission parlementaire chargée du logement, des communautés et des collectivités locales.. La ligne directrice claire de la politique exécutive a été encore renforcée par son inclusion explicite dans le discours du Roi..
Les grands axes du projet de loi de 2026 sont les suivants :
Le mandat relatif à la copropriété et l'interdiction de construire de nouveaux appartements
La mesure phare de ce projet de loi est l'interdiction totale de créer ou de céder de nouveaux appartements en bail emphytéotique. En revanche, la législation instaure la copropriété comme régime de propriété par défaut pour tous les nouveaux programmes immobiliers résidentiels collectifs.
Dans le cadre d'un régime de copropriété de type « commonhold », qui s'inspire des modèles internationaux de copropriété, chaque acquéreur d'un appartement détient la pleine propriété de son logement. Les parties communes de l'ensemble immobilier sont détenues et gérées par une association de copropriété (« Commonhold Association »), une personne morale détenue collectivement par les copropriétaires. Il n’y a pas de propriétaire foncier externe, pas de durée de bail à compter à rebours et pas de redevance foncière.
Lors d'une importante mise à jour de la politique gouvernementale présentée dans un discours liminaire prononcé devant l'Institute for Government, le ministre du Logement, Matthew Pennycook, a confirmé que, bien que le gouvernement ait pour objectif d'adopter tous les aspects essentiels du projet de loi d'ici la fin de la législature actuelle, l'interdiction totale des nouveaux appartements en bail emphytéotique ne sera probablement pas mise en place avant 2029. Ce délai laisse aux promoteurs immobiliers et aux prêteurs le temps d'adapter leurs programmes de construction et leurs modèles financiers.
Plafonds des redevances foncières applicables aux baux existants
Afin de remédier aux difficultés rencontrées par des millions de personnes liées par des baux à long terme existants, le projet de loi instaure un plafonnement général du loyer foncier à 250 livres sterling par an.
Selon le projet de texte actuel, ce plafond s'appliquera immédiatement aux baux résidentiels existants. Il est essentiel de noter que le projet de texte contient une clause d'expiration automatique, ce qui signifie qu'au bout d'une période de 40 ans, le plafond sera définitivement ramené à un loyer symbolique (0 £). Le calendrier législatif actuel du gouvernement prévoit la mise en œuvre du plafond initial de 250 £ vers la fin de l'année 2027.
Abaissement du seuil de conversion en copropriété
Historiquement, la conversion d’un immeuble d’appartements existant, soumis à un régime de bail, en une structure de copropriété nécessitait le consentement unanime de chaque locataire et titulaire de charge hypothécaire de l’immeuble, un seuil qui rendait ces conversions pratiquement impossibles dans la plupart des cas.
Le projet de loi de 2026 réduit considérablement cet obstacle en instaurant un simple seuil de majorité de 50%. Si plus de la moitié des locataires éligibles d'un immeuble votent en faveur de la conversion, ils peuvent légalement contraindre les résidents restants et le propriétaire foncier à faire passer l'immeuble sous le régime de la copropriété.
La suppression totale de la confiscation du bail
En vertu du droit immobilier en vigueur, un propriétaire foncier peut engager une procédure de résiliation de bail à l'encontre d'un locataire résidentiel pour des dettes aussi modestes que 350 £, ce qui lui permet potentiellement de saisir un bien d'une valeur de plusieurs centaines de milliers de livres à la suite d'un simple litige concernant les charges locatives.
Le projet de loi de 2026 supprime totalement le droit de confiscation dans le cadre des baux résidentiels de longue durée. Il remplace ce pouvoir par un dispositif proportionné, encadré par les tribunaux, de recouvrement des créances et d'exécution des baux, qui protège les propriétaires contre la perte de leur capital immobilier en cas de litige concernant les charges.
Abrogation des pouvoirs des “ fleecehold ” dans les domaines privés
Ce projet de loi vise à lutter contre les pratiques abusives observées dans les lotissements en pleine propriété gérés par des sociétés privées, souvent qualifiés de “ fleecehold ”. Ce texte prévoit d’abroger intégralement les articles 121 et 122 de la loi de 1925 sur la propriété immobilière (Law of Property Act 1925). Cette modification prive les sociétés de gestion immobilière privées de leurs droits légaux de pénétrer dans le logement d’un propriétaire ou d’imposer un bail d’exécution sur une maison en raison de loyers immobiliers impayés ou contestés.
Conclusion : un avenir marqué par les promesses, les retards et une profonde incertitude
L'évolution parallèle de la loi de 2024 sur la réforme du bail emphytéotique et de la pleine propriété (Leasehold and Freehold Reform Act 2024) et du projet de loi de 2026 sur la réforme du régime de copropriété et du bail emphytéotique (Draft Commonhold and Leasehold Reform Bill 2026) constitue une tentative historique de remodeler en profondeur l'accession à la propriété en Angleterre et au Pays de Galles. Sur le papier, ces réformes de grande envergure promettent un système bien plus équitable, en accordant aux locataires un droit de prolongation dès le premier jour, en réduisant les frais liés à la prolongation des baux, en protégeant les propriétaires contre les saisies immobilières abusives et en traçant une feuille de route claire vers un marché immobilier privilégiant la copropriété.
Pourtant, malgré tout l'optimisme et les perspectives prometteuses qui entourent ces avancées législatives, la réalité immédiate est marquée par des retards persistants, des calendriers politiques laborieux et une profonde incertitude juridique.
En fin de compte, l'Angleterre et le Pays de Galles s'orientent peut-être vers un avenir sans baux emphytéotiques, mais cette transition s'avère être un marathon plutôt qu'un sprint. Alors que les rouages de Westminster et des tribunaux tournent lentement, l'incertitude règne pour les particuliers et les entreprises, qu'ils soient propriétaires ou locataires.
Avocat spécialisé dans les litiges immobiliers et l'expropriation, Ben Lewis – Contactez-nous
Ben Lewis est avocat collaborateur au sein du département contentieux de RFB. Pour toute question concernant ce sujet, veuillez contacter Ben Lewis par e-mail à l'adresse suivante : B.Lewis@rfblegal.co.uk ou par téléphone au 0203 947 8892.
Ben Lewis
Avocat associé
