Nominations de liquidateurs dans le cadre de prêts relais : guide sous forme de questions-réponses

Les prêteurs relais désignent souvent des administrateurs judiciaires en vertu de pouvoirs légaux et contractuels afin de recouvrer rapidement les créances impayées lorsque les emprunteurs ne respectent pas leurs obligations de remboursement. 

Cet article présente certaines des questions fréquemment posées concernant la procédure de nomination, les cadres juridiques et les mécanismes de recouvrement régissant les mises sous séquestre à rémunération fixe et celles relevant de la loi sur le droit immobilier (Law of Property Act, LPA). 

1. Fondements juridiques et fondement constitutionnel 

Q : En vertu de quelles dispositions légales un prêteur relais est-il habilité à nommer un administrateur judiciaire ? 

R : Le pouvoir légal de nommer des administrateurs judiciaires découle de Article 101, paragraphe 1, point iii), de la loi de 1925 sur le droit immobilier (LPA). Cette section prévoit la possibilité de nommer un administrateur judiciaire dans le cadre de tout prêt hypothécaire ou de toute charge constituée par acte notarié. 

Toutefois, les pouvoirs légaux prévus par la loi de 1925 sur les prêts hypothécaires (LPA 1925) étant limités, les prêteurs relais ont généralement tendance à élargir explicitement ces dispositions par le biais des clauses expresses de leurs documents relatifs aux obligations ou aux charges légales. Cela donne naissance à un “ administrateur chargé de la gestion des frais fixes ” prévu par contrat, dont les pouvoirs opérationnels dépassent largement le simple cadre légal de la LPA. 

Q : À quel moment le pouvoir légal de nommer un administrateur judiciaire prend-il effet et devient-il exerçable ? 

R : Sous Article 103 de la loi de 1925 sur la protection des personnes (LPA), le droit légal de vente — et, par extension, le pouvoir de nommer un administrateur judiciaire — prend effet dès que la dette hypothécaire devient exigible (généralement à la date d'échéance prévue par le contrat). 

Cependant, cela ne devient exerçable lorsqu'un des critères légaux suivants est rempli : 

• Une mise en demeure exigeant le paiement du capital hypothécaire a été signifiée au débiteur hypothécaire, et celui-ci est en défaut de paiement d'une partie ou de la totalité de ce montant depuis trois mois à compter de la signification. 

• Une partie des intérêts liés à l'hypothèque est en retard de paiement et n'a pas été réglée deux semaines après leur échéance. 

• Il y a eu manquement à une disposition figurant dans l'acte hypothécaire ou dans la loi de 1925 sur les prêts hypothécaires (LPA 1925), autre qu'une obligation de paiement du capital ou des intérêts de l'hypothèque. 

Il est important de noter que la quasi-totalité des contrats de prêt relais modernes modifient ou excluent contractuellement l'application de l'article 103. Cela permet au prêteur d'exercer immédiatement ses pouvoirs dès la survenance d'un cas de défaut défini contractuellement, sans avoir à attendre l'expiration des délais légaux. 

2. Le statut d'agence et le principe de non-responsabilité 

Q : Quelle est l'importance de la relation dite d“” agent présumé » dans le cadre d'une mise sous administration judiciaire au titre de la LPA ? 

R : Sous Article 109, paragraphe 2, de la loi de 1925 sur la protection des personnes (LPA), sauf disposition contraire expresse figurant dans l'acte hypothécaire, le séquestre est réputé être le mandataire du débiteur hypothécaire (l'emprunteur). 

Cela donne lieu à une construction juridique délibérée ayant des conséquences commerciales importantes : 

• Protection du prêteur : Le bénéficiaire agissant en tant que mandataire de l'emprunteur, le prêteur relais échappe aux responsabilités incombant à un “ créancier hypothécaire en possession ”. Un créancier hypothécaire en possession est en effet soumis à une obligation stricte de rendre des comptes à l'emprunteur et s'expose à une responsabilité potentielle en cas de mauvaise gestion ou de gaspillage des biens. 

• Responsabilité de l'emprunteur : L'emprunteur reste seul responsable des actes, omissions, contrats et négligences du syndic pendant la durée de la mise sous administration judiciaire. 

• Résiliation du contrat d'agence : Si l'emprunteur fait l'objet d'une liquidation judiciaire, le liquidateur cesse d'agir en tant que mandataire de la société. Toutefois, il conserve le pouvoir de détenir et de disposer du bien grevé, et agit en fait en tant que mandant à l'égard de ce bien. 

3. Modalités procédurales de la nomination 

Q : Quelles sont les démarches administratives spécifiques qu’un prêteur doit accomplir pour nommer valablement un administrateur judiciaire et éviter toute contestation quant à la validité de cette nomination ? 

R : Étant donné qu’une nomination non valide pourrait constituer un motif de recours, atteinte aux biens et aux terrains, les prêteurs doivent respecter scrupuleusement une procédure précise : 

1. Survenance d'un cas de défaillance : Il doit y avoir un manquement contractuel avéré (par exemple, défaut de remboursement à l'échéance, violation d'une clause financière non régularisée). 

2. Signification d'une mise en demeure : Le prêteur doit adresser une mise en demeure formelle, conforme aux dispositions contractuelles, exigeant le remboursement immédiat. Si le titre de créance prévoit un délai de préavis spécifique, ce délai doit être respecté. Si le prêt est remboursable “ à vue ”, le prêteur accorde souvent à l'emprunteur un délai raisonnable pour effectuer le virement. 

3. Rendez-vous : La désignation doit être effectuée par écrit, généralement sous la forme d’un acte notarié. Elle doit désigner explicitement le bénéficiaire et indiquer clairement que le pouvoir de désignation prévu par l’acte de sûreté a pris effet. Si la désignation est effectuée par acte notarié, celui-ci doit être valablement signé par le mandant (par exemple, le prêteur). Pour les sociétés, cela nécessite généralement la signature de deux administrateurs, ou d’un administrateur et du secrétaire général. S’il est signé par une personne physique, il doit l’être en présence d’un témoin indépendant. 

4. Prise de fonction : La nomination n'a pas d'effet juridique tant que le liquidateur n'a pas signé l'acte ou n'a pas accepté officiellement ses fonctions. En vertu du règlement sur l'insolvabilité, cette acceptation doit intervenir avant la fin de la journée ouvrable suivant la réception de l'acte. 

5. Mentions légales : 

• Registre du commerce : Si l'emprunteur est une personne morale, formulaire RM01 doit être remis au greffe des sociétés dans un délai de 7 jours de la nomination conformément à l'article 859K de la loi de 2006 sur les sociétés. 

• Cadastre : La demande doit être déposée à l'aide du formulaire RX1 et AP1 pour inscrire une restriction ou mentionner la nomination au regard du titre enregistré. 

4. Champ d'application des compétences et stratégies de gestion d'actifs 

Q : En quoi les stratégies de cession d’actifs du liquidateur diffèrent-elles selon qu’il s’agit d’une charge fixe standard ou des pouvoirs légaux de base prévus par la loi sur la liquidation (LPA) ? 

R : Un administrateur judiciaire nommé en vertu de la loi (LPA) ne disposant que des pouvoirs minimaux a des compétences limitées, qui se restreignent principalement à la perception des loyers, à la souscription d'une assurance pour le bien immobilier et à la réalisation de réparations de base. Il ne dispose pas d'un pouvoir de vente inhérent prévu par la loi ; ce pouvoir reste dévolu au prêteur. 

En revanche, un contrat qui confère des pouvoirs récepteur à tarif forfaitaire fonctionne selon un large éventail de pouvoirs expressément énoncés dans l'acte hypothécaire. Cela permet de mettre en œuvre différentes stratégies de recouvrement : 

Stratégie de mise en œuvre	Mécanisme juridique et opérationnel	Objectif juridique principal
Réalisation immédiate	Cession par vente aux enchères publiques ou de gré à gré, en vertu de pouvoirs de vente contractuels expressément prévus.	Liquidation rapide de l'actif afin de rembourser la dette de premier rang dans un contexte de volatilité des marchés.
Gestion active des actifs	Régularisation des baux professionnels, règlement des litiges relatifs aux limites structurelles ou mise en conformité en cas d'infractions à la réglementation d'urbanisme.	Atténuer les risques qui nuisent à la négociabilité afin de maximiser la valeur de réalisation brute.
Achèvement du projet de développement	Recourir à des pouvoirs d'urgence pour contracter des emprunts, engager des maîtres d'œuvre et achever les travaux en cours.	Éviter les fortes décotes de valorisation appliquées par le marché aux chantiers inachevés ou au point mort.

5. Priorités financières et répartition des fonds 

Q : Quel est l'ordre de priorité prévu par la loi pour la répartition des produits réalisés par le liquidateur ? 

R : L'utilisation des fonds perçus par un administrateur judiciaire LPA est régie par Article 109, paragraphe 8, de la loi de 1925 sur le droit immobilier. Le produit doit être réparti dans l'ordre séquentiel précis suivant : 

1. Loyer, charges et taxes : Le paiement de toutes les dépenses, taxes foncières, impôts et cotisations grevant le bien hypothéqué. 

2. Charges antérieures : En retenant toutes les sommes annuelles ou autres versements, ainsi que les intérêts sur toutes les sommes en capital, qui ont priorité sur l'hypothèque au titre de laquelle il agit en tant que séquestre. 

3. Commission et frais du liquidateur : Le paiement de la commission légale du syndic, des primes d'assurance et du coût des réparations effectuées sur ordre du prêteur. 

4. Intérêts subordonnés/prioritaires : Le paiement des intérêts courus et exigibles sur tout capital dû au titre de l'hypothèque. 

5. Capital : Paiement du montant principal dû au titre de l'hypothèque (le capital de la dette relais, y compris les pénalités contractuelles en cas de défaut de paiement). 

6. Résidus excédentaires : Le versement du solde final, le cas échéant, à la personne qui, sans la mise sous séquestre, aurait eu droit aux revenus du bien hypothéqué (par exemple, les titulaires d'une charge de second rang ou l'emprunteur). 

6. Atténuation des risques et mesures prises par l'emprunteur 

Q : Quels recours juridiques un emprunteur peut-il engager pour contester ou faire annuler une mise sous administration judiciaire ? 

R : Les emprunteurs contestent généralement ces décisions sur trois fronts juridiques principaux : 

• Mesures injonctives : Demande d'une injonction provisoire visant à empêcher la nomination ou une vente d'actifs envisagée. Pour obtenir gain de cause, l'emprunteur doit satisfaire aux American Cyanamid principes, démontrant qu’il existe un litige sérieux à trancher et que des dommages-intérêts ne constitueraient pas une réparation adéquate.  

• Recours pour manquement à une obligation : Si les liquidateurs n’ont pas l’obligation générale de diligence envers les emprunteurs consistant à choisir le moment le plus opportun pour vendre, ils ont toutefois une obligation équitable d’agir de bonne foi. Ils doivent prendre prendre toutes les mesures raisonnables pour obtenir le meilleur prix raisonnablement possible au moment de la vente. Si un administrateur judiciaire cède un actif à un prix bradé sans avoir procédé à une mise sur le marché en bonne et due forme, l'emprunteur peut intenter une action en justice pour obtenir réparation du préjudice subi. 

• Moratoires en matière d'insolvabilité : Si l'emprunteur est une personne morale éligible, le dépôt d'une demande de Administration en vertu de l'annexe B1 de la loi de 1986 sur l'insolvabilité, cela déclenche une procédure automatique prévue par la loi moratoire. Cela empêche un séquestre chargé d'une mission à rémunération fixe ou un séquestre LPA d'engager ou de poursuivre des mesures d'exécution sans le consentement de l'administrateur ou l'autorisation du tribunal. 

Nous contacter – David Burns, associé principal chargé du contentieux  

David Burns, associé principal spécialisé dans le contentieux, possède une vaste expérience dans la défense des emprunteurs lorsque les prêteurs ont désigné un administrateur judiciaire. Pour toute question à ce sujet, veuillez contacter David Burns par e-mail. d.burns@rfblegal.co.uk ou composez directement le 0207 467 5751.