¿Qué pasa si mi inquilino comercial deja de pagar el alquiler?

Cuando un inquilino comercial deja de pagar el alquiler, como arrendador, te enfrentas a un problema inmediato que exige una actuación decidida. Cuanto más se acumulan los atrasos en el pago del alquiler, más compleja y costosa resulta su recuperación. Tanto si tu objetivo final es mantener el contrato de alquiler como si prefieres recuperar la posesión del inmueble y buscar un nuevo inquilino, es fundamental que conozcas tus derechos legales y las vías de recurso disponibles. 

Esta guía le explica algunos pasos prácticos que los propietarios de inmuebles comerciales deberían considerar a la hora de hacer frente al impago del alquiler, desde la comunicación inicial hasta la interposición de acciones legales formales. Actuar con rapidez y evitar los errores más comunes —en particular, la renuncia involuntaria a su derecho a rescindir el contrato— puede marcar la diferencia entre una resolución rápida y dificultades económicas prolongadas. 

Medidas inmediatas que debes tomar si tu inquilino comercial deja de pagar el alquiler 

Antes de entrar en procedimientos legales complejos, es necesario actuar con rapidez y de forma metódica. El impago del alquiler suele implicar el incumplimiento de uno o varios plazos de pago; en Inglaterra y Gales, el alquiler comercial suele vencerse trimestralmente en las fechas habituales: el 25 de marzo, el 24 de junio, el 29 de septiembre y el 25 de diciembre. 

Cuando tu inquilino no paga en la fecha de vencimiento, cada día de retraso cuenta. A continuación te ofrecemos una sencilla lista de verificación de cinco pasos que debes seguir de inmediato: 

1. Revisa el contrato de alquiler – Revisar la cláusula relativa al pago del alquiler, la cláusula de pérdida de derechos, los requisitos de notificación y cualquier cláusula relativa al incumplimiento de las obligaciones del contrato de arrendamiento y al reembolso de los gastos y costes; 

2. Calcular con precisión los atrasos – Documentar con exactitud lo que se debe, incluyendo las condiciones relativas a los intereses y las fechas en que cada importe venció; 

3. Póngase en contacto con el inquilino ese mismo día – Dependiendo de las circunstancias y de tu objetivo, establece un primer contacto por teléfono o correo electrónico para determinar si se trata de un descuido, un problema temporal de liquidez o algo más grave; 

4. Lleve un registro por escrito – Documenta todas las comunicaciones, incluyendo las fechas, las horas y lo que se dijo o acordó 

5. Evite cualquier acción que pueda dar lugar a la renuncia a los derechos de reversión – No acepte pagos parciales, no emita reclamaciones rutinarias de alquiler o de gastos de comunidad correspondientes a trimestres futuros, ni negocie nuevas condiciones sin asesoramiento jurídico 

Este último punto merece especial atención. Una vez que ha surgido el derecho a rescindir el contrato, aceptar un pago parcial del inquilino tras tener conocimiento del incumplimiento puede suponer la renuncia a tu derecho a rescindir el contrato por dichos atrasos. Del mismo modo, cualquier acto que reconozca la continuidad del contrato de alquiler —como exigir el alquiler o los gastos de comunidad del siguiente trimestre— puede socavar su posición jurídica y hacer que renuncie a su derecho a rescindir el contrato. 

Desde el principio, decide si tu objetivo es conservar a este inquilino y recuperar el pago, o recuperar la posesión del inmueble y encontrar un nuevo inquilino. Esta decisión determinará qué medidas legales emprenderás y en qué orden. 

Primeros pasos: comunicarse con el inquilino y comprender el problema 

Dependiendo de cuál sea tu objetivo, una comunicación temprana y estructurada suele permitir resolver los atrasos en el pago del alquiler sin necesidad de recurrir a litigios costosos y largos. Antes de recurrir a medidas legales formales, comprender por qué el inquilino ha dejado de pagar el alquiler te ayuda a elegir el enfoque adecuado. 

Póngase en contacto directamente con el inquilino y pregúntele cuál ha sido el motivo del impago. Entre las explicaciones más habituales se encuentran: 

• Problemas temporales de liquidez debidos a fluctuaciones estacionales o a un gasto puntual 

• Dificultades financieras a largo plazo que apuntan a una posible insolvencia 

• Una disputa sobre los gastos de comunidad u otras obligaciones derivadas del contrato de alquiler 

• Denuncias por incumplimiento del arrendador en la realización de reparaciones o tareas de mantenimiento 

Es importante comprender que, por lo general, en virtud de muchos contratos de arrendamiento comercial actuales, los arrendatarios no tienen derecho a retener el alquiler de forma unilateral, incluso si alegan que el arrendador ha incumplido sus obligaciones de reparación. Si bien tales alegaciones pueden ser relevantes en caso de un eventual litigio, no justifican automáticamente el impago. 

Si el inquilino alega dificultades económicas, considere la posibilidad de solicitar pruebas que lo acrediten, tales como: 

• Cuentas de gestión recientes 

• Previsiones de flujo de caja 

• Pruebas de solicitudes de financiación o conversaciones con inversores 

Esta información le ayuda a evaluar si el problema es realmente temporal o si refleja una insolvencia estructural. Cuando los atrasos se refieren únicamente a uno o dos trimestres, el inquilino tiene un historial de pagos sólido y el negocio subyacente parece viable, puede merecer la pena considerar un acuerdo de pago a corto plazo. 

Advertencia importante: Aceptar pagos parciales o acordar modificar las fechas de pago sin un contrato escrito redactado con cuidado puede suponer la renuncia a su derecho a rescindir el contrato de arrendamiento por dichos atrasos. También puede equivaler a una modificación permanente de las condiciones del contrato de arrendamiento. 

Cualquier conversación informal podría ir seguida de una carta o un correo electrónico “sin perjuicio” en el que: 

• Resume lo que se ha tratado 

• Deja claro que no se renuncia a ningún derecho legal 

• Confirma que cualquier acuerdo provisional está sujeto a la formalización por escrito 

Le recomendamos que solicite asesoramiento jurídico antes de ponerse en contacto con el inquilino.   

¿Qué ocurre si no se llega a un acuerdo con el inquilino? 

Si el diálogo fracasa, el inquilino sigue sin cumplir con sus obligaciones o los atrasos se acumulan —por ejemplo, si hay dos o más trimestres consecutivos pendientes de pago—, es muy posible que decida recurrir a medidas legales. 

Los propietarios de inmuebles comerciales disponen de varias opciones legales posibles, dependiendo de las circunstancias de cada caso, entre las que se incluyen: 

• Rescisión del contrato de arrendamiento – Rescisión del contrato de alquiler y recuperación de la vivienda 

• Retirar dinero del depósito de la fianza – Utilizar la garantía constituida mediante una escritura de depósito de fianza para cubrir los atrasos 

• Perseguir a un avalista o antiguo inquilino – Reclamaciones a terceros que hayan garantizado las obligaciones del contrato de arrendamiento 

• Procedimientos judiciales – Presentar una demanda por deuda para obtener una sentencia y exigir el pago 

• Recuperación de atrasos de alquileres comerciales (CRAR) – Ordenar a los agentes de ejecución que embarguen y vendan los bienes del inquilino 

• Requerimiento de pago y procedimientos de insolvencia – Notificación de demandas formales que puedan dar lugar a una solicitud de quiebra o de liquidación 

Estas opciones no son mutuamente excluyentes. En ocasiones, se pueden utilizar de forma sucesiva; por ejemplo, rescindir el contrato de alquiler y, a continuación, reclamar al avalista el pago del alquiler pendiente. Sin embargo, hay que gestionar con cuidado las cuestiones relacionadas con el momento oportuno y la renuncia a derechos para no debilitar su posición. 

La mejor opción depende de varios factores: 

• La solvencia aparente del inquilino 

• La solidez del mercado inmobiliario local 

• El importe y la antigüedad de los atrasos 

• Tus objetivos comerciales como arrendador 

¿Debería iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria para rescindir el contrato de alquiler? 

La rescisión es el derecho del arrendador a rescindir el contrato de arrendamiento y recuperar la posesión del inmueble cuando el arrendatario incumple de manera grave sus obligaciones. Este recurso solo es aplicable si el contrato de arrendamiento incluye una cláusula de rescisión, a veces denominada “cláusula de recuperación de la posesión”.” 

La mayoría de los contratos de arrendamiento comercial en Inglaterra y Gales incluyen una cláusula de este tipo, que suele activarse cuando el alquiler no se abona durante un plazo determinado, normalmente 14 o 21 días después de la fecha de vencimiento. La cláusula suele establecer que esto se aplica “se haya reclamado formalmente o no”, lo que elimina la necesidad de una reclamación formal. 

Existen dos métodos de decomiso: 

• Reincorporación pacífica – Cambiar las cerraduras cuando el inmueble está desocupado, sin recurrir a la fuerza ni alterar el orden público 

• Procedimientos judiciales de desahucio – Presentar una demanda de decomiso ante los tribunales, lo que da lugar a una resolución judicial de entrega 

Antes de continuar, tenga en cuenta estos factores comerciales: 

• ¿Existe una gran demanda de este tipo de viviendas en la zona? 

• ¿Cuánto tiempo se tardaría, siendo realistas, en encontrar un nuevo inquilino que pague el precio de mercado? 

• ¿Estás dispuesto a perder cualquier posibilidad de seguir cobrando el alquiler del inquilino actual? 

El riesgo de la exención de la caducidad: Los inquilinos pueden solicitar al tribunal la exención de la rescisión del contrato. Si abonan todos los atrasos, los intereses y los gastos razonables del arrendador, es probable que el tribunal conceda la exención y restablezca el contrato de arrendamiento. Esto significa que la rescisión del contrato puede suponer únicamente una presión temporal, más que una solución definitiva, sobre todo cuando el inquilino dispone de fondos. 

La exención es una cuestión fundamental. Cualquier acto por su parte o por parte de sus representantes que dé a entender que el contrato de arrendamiento sigue vigente —a pesar de que usted tenga conocimiento del incumplimiento— puede suponer una renuncia a su derecho a rescindir el contrato. El ejemplo más habitual es exigir o aceptar el pago del alquiler que vence tras el incumplimiento. 

El impago del alquiler se considera un incumplimiento “definitivo”. El hecho de renunciar a su derecho a la rescisión del contrato por los atrasos del trimestre de marzo no le exime automáticamente de la rescisión en caso de futuros impagos. Sin embargo, la renuncia puede debilitar gravemente su posición y complicar las medidas posteriores. 

Una vez que haya decidido rescindir el contrato de alquiler, debe: 

• Dejen de enviar reclamaciones de alquiler rutinarias 

• Evita negociar las condiciones de la ocupación actual 

• Solicite asesoramiento jurídico antes de cualquier comunicación que pueda interpretarse como una confirmación del contrato de alquiler 

Aspectos prácticos a tener en cuenta al rescindir un contrato de arrendamiento comercial 

Antes de ordenar a los agentes de ejecución que lleven a cabo una reentrada pacífica, siga estos pasos preparatorios: 

• Confirme la redacción exacta de la cláusula de caducidad 

• Asegúrate de que el contrato de alquiler no incluya ninguna parte destinada a uso residencial  

• Calcular los atrasos redondeando al día más cercano, incluyendo los intereses contractuales 

• Comprueba si se ha renunciado al derecho de decomiso 

Al volver a entrar: 

• Recurra a agentes judiciales certificados o a abogados con experiencia en el ámbito de la confiscación comercial 

• Elabora un inventario de los bienes que el inquilino haya dejado en el inmueble 

• Documenta el estado de la propiedad con fotografías en las que figure la fecha y la hora 

Tras recuperar la posesión: 

• Guardar y almacenar de forma adecuada los bienes del inquilino, dándole a este la oportunidad de recogerlos 

• Ten en cuenta las obligaciones en materia de impuestos sobre actividades económicas y los requisitos de seguro 

• Si su objetivo es volver a alquilar el local, empiece a promocionarlo cuanto antes 

¿Puedo utilizar el depósito de la fianza para cubrir los atrasos? 

Muchos contratos de arrendamiento comercial se formalizan mediante una escritura de depósito de alquiler, en virtud de la cual el arrendatario entrega una cantidad —normalmente equivalente a entre tres y seis meses de alquiler más el IVA— que el arrendador retiene como garantía del pago del alquiler y de otras cantidades adeudadas en virtud del contrato. 

Si existe un depósito de alquiler, es posible que pueda disponer de él para cubrir el alquiler pendiente, los intereses y, en ocasiones, los gastos de comunidad o el seguro de alquiler, dependiendo de la redacción concreta de la escritura. 

Cuándo tiene sentido desde el punto de vista comercial reducir la posición: 

• Los atrasos se deben a un trimestre en el que no se pagó 

• En general, el inquilino tiene un buen historial de pagos 

• Existe una expectativa realista de que el inquilino reponga la fianza en un plazo determinado (normalmente entre 30 y 60 días) 

Cuándo podrías conservar el depósito en su lugar: 

• La solvencia a largo plazo del inquilino es dudosa 

• Prevé que se produzcan más impagos y desea contar con garantías para futuros atrasos 

• Estás barajando la posibilidad de la decomisión, el CRAR o recurrir a los avalistas 

El riesgo de exención: El uso del depósito para saldar atrasos puede, dependiendo de la documentación y del momento en que se realice, interpretarse como una ratificación del contrato de alquiler. Esto podría suponer la renuncia a tu derecho a rescindir el contrato por ese impago concreto. Por lo tanto, si existe la posibilidad de rescisión, debes tenerla en cuenta y tomar una decisión al respecto antes de disponer del depósito. 

Ejemplo de cronología: 

Fecha	Evento
24 de junio de 2026	Alquiler trimestral a pagar
15 de julio de 2026	Han pasado 21 días, se ha confirmado el impago
A mediados de julio de 2026	El arrendador decide: si se retiene el primer mes o se deduce del depósito
A finales de julio de 2026	Si se produce la pérdida de la fianza: proceder a la readmisión; si no: retirar el importe y exigir al inquilino que lo reponga

¿Podría reclamar los atrasos al avalista o al antiguo inquilino? 

Muchos contratos de alquiler comercial incluyen a un avalista, ya sea una persona física o jurídica, que se compromete a pagar el alquiler y a cumplir con las obligaciones del inquilino en caso de que este incumpla sus obligaciones. Cuando la estructura del contrato lo permita, es posible que puedas reclamar a otras partes además del inquilino actual. 

La distinción entre contratos de arrendamiento “antiguos” y “nuevos” es fundamental: 

• Contratos de alquiler antiguos (concedido antes del 1 de enero de 1996): El arrendatario original puede seguir siendo responsable durante todo el plazo del contrato, incluso tras la cesión del mismo 

• Nuevos contratos de alquiler (concedido a partir del 1 de enero de 1996): Cuando un arrendatario cede el contrato de arrendamiento, por lo general queda exento de cualquier responsabilidad futura, a menos que haya suscrito un Acuerdo de Garantía Autorizado (AGA) 

En virtud de un contrato de cesión de arrendamiento, el arrendatario saliente garantiza el cumplimiento de las obligaciones del nuevo cesionario mientras este siga siendo arrendatario, pero no más allá de ese momento. 

¿A quién puedes reclamarle los atrasos en el pago del alquiler? 

• El inquilino actual 

• Cualquier avalista que figure en el contrato de arrendamiento o en una escritura complementaria 

• En el caso de los contratos de alquiler antiguos, el inquilino original 

• Cuando exista un contrato de garantía de alquiler (AGA), el antiguo inquilino que prestó la garantía 

El requisito de notificación previsto en el artículo 17 es fundamental. Para reclamar el pago de un gasto fijo (como el alquiler principal, los gastos de comunidad o el seguro de la vivienda) a un antiguo inquilino o a su avalista, debe notificarle por escrito, de conformidad con el artículo 17, en un plazo de seis meses a partir de la fecha en que venza el pago. Si no respeta este plazo, es muy probable que pierda por completo el derecho a reclamarle esa cantidad concreta a dicha persona. 

Ejemplo: Si el pago del alquiler trimestral de 25 000 £ vencía el 25 de marzo de 2026, deberá notificar el aviso previsto en el artículo 17 antes del 24 de septiembre de 2026 para preservar su derecho de reclamación frente al antiguo inquilino o al avalista. 

Otra consideración: La parte que abone la totalidad del importe tras recibir una notificación válida en virtud del artículo 17 podrá tener derecho, con arreglo al artículo 19 de la Ley de arrendadores y arrendatarios (cláusulas contractuales) de 1995, a solicitar un “contrato de arrendamiento prioritario”. Esto podría convertirla, en la práctica, en su arrendatario directo durante el resto del plazo. Considere detenidamente si desea que un avalista o antiguo arrendatario potencialmente problemático ocupe esta posición. 

Evaluar la solidez del acuerdo antes de actuar 

Antes de enviar una notificación en virtud del artículo 17 o una reclamación formal a un avalista, evalúe si dicha parte puede realmente pagar: 

• Consulte los registros del Registro Mercantil para ver quiénes son los garantes de la empresa 

• Revisa las cuentas recientes para detectar indicios de dificultades financieras 

• Ten en cuenta los informes de las agencias de crédito 

No tiene mucho sentido incurrir en gastos legales para reclamar a un avalista que ya se encuentra en situación de insolvencia o está sometido a un proceso de reestructuración. Dedica tus recursos a aquellas partes que tengan una capacidad real de pago. 

¿Debería iniciar un procedimiento judicial para recuperar los alquileres atrasados? 

Puede iniciar un procedimiento judicial para recuperar la deuda de su arrendatario comercial sin rescindir inmediatamente el contrato de arrendamiento. De este modo, el contrato sigue vigente mientras se reclama el alquiler pendiente a través de la vía judicial. 

Ventajas de los procedimientos judiciales: 

• Si el inquilino no tiene argumentos válidos para defenderse, es posible que pueda solicitar una sentencia sumaria y obtener una sentencia del Tribunal del Condado (CCJ) o del Tribunal Superior con relativa rapidez 

• Una sentencia puede ejecutarse sobre los bienes o las cuentas bancarias del inquilino 

• La amenaza de una sentencia y de la ejecución judicial suele animar al pago 

• Una carta previa a la acción judicial enviada por abogados especializados en derecho inmobiliario comercial, en la que se detallen claramente los atrasos, los intereses y las costas, suele dar lugar a un acuerdo sin necesidad de presentar una demanda completa 

Aspectos negativos a tener en cuenta: 

• Si el inquilino se opone a la demanda, el proceso puede resultar largo y costoso 

• Es posible que un arrendatario al borde de la insolvencia no disponga de bienes sobre los que ejecutar la deuda 

• Las reclamaciones impugnadas pueden dar lugar a reconvenciones (por ejemplo, alegando que el arrendador no ha realizado las reparaciones necesarias). 

Consejo práctico: Si se le concede una sentencia por un importe superior a 600 £, puede remitirla al Tribunal Superior para que los agentes de ejecución de dicho tribunal se encarguen de su cumplimiento, ya que suelen ser más rápidos y eficaces que los agentes judiciales de los tribunales de primera instancia. 

Advertencia sobre la exención de responsabilidad: Iniciar un procedimiento por impago puede ser compatible con el mantenimiento del contrato de alquiler, pero hay que tener cuidado. Si tiene intención de rescindir el contrato, no realice acciones que den por vigente el contrato de alquiler, ya que esto podría suponer la renuncia a su derecho a rescindirlo. 

Opciones de ejecución tras obtener la sentencia 

Una vez que se haya dictado la sentencia judicial, existen varios métodos de ejecución: 

• Agentes de la autoridad – Ordenar a los agentes que embarguen los bienes pertenecientes al inquilino 

• Orden de ejecución de deuda a terceros – Bloqueo de fondos en las cuentas bancarias del inquilino 

• Orden de embargo – Garantizar la deuda con los bienes inmuebles propiedad del arrendatario 

La decisión depende de los bienes que posea el inquilino y de su ubicación. Si la información es escasa, puede solicitar una orden de obtención de información, que obligue al inquilino a comparecer ante el tribunal y a revelar los detalles de sus bienes e ingresos. 

¿Cómo puedo recurrir al programa de recuperación de atrasos en el pago de alquileres comerciales (CRAR)? 

El procedimiento de cobro de atrasos en el pago de alquileres comerciales —conocido comúnmente como CRAR— es un procedimiento legal previsto en la Ley de Tribunales, Juzgados y Ejecución de 2007 que permite a los propietarios de locales comerciales recuperar los atrasos en el pago del alquiler sin necesidad de acudir a los tribunales. 

El CRAR le permite encargar a agentes judiciales autorizados que se hagan cargo de los bienes del inquilino y los vendan para recuperar el importe del alquiler. 

Requisitos y limitaciones principales: 

• El local debe alquilarse íntegramente para uso comercial mediante un contrato de arrendamiento por escrito 

• La CRAR puede recuperar el importe principal del alquiler, el IVA y los intereses 

• No podrá recuperar los gastos de comunidad ni las primas de seguro, a menos que estos se hayan incluido expresamente como parte del alquiler en el contrato de arrendamiento 

Cronología del CRAR: 

Paso	Momento oportuno
El alquiler debe estar atrasado	Al menos 7 días
Notificación de ejecución entregada	Ofrece un plazo mínimo de 7 días laborables (excluyendo domingos y festivos)
Asisten agentes de la autoridad	Una vez transcurrido el plazo de preaviso
Método de introducción	Solo a través de puertas abiertas o sin cerrar (no se permite la entrada por la fuerza en la primera visita)
Medidas adoptadas	Toma el control de las mercancías, firma el Acuerdo sobre Mercancías Controladas o retira las mercancías para su venta

En algunos casos, se puede hacer valer el CRAR frente a los subarrendatarios mediante una notificación en la que se les exija que te paguen el alquiler directamente hasta que se salden los atrasos. 

Ventajas: 

• No es necesario iniciar un procedimiento judicial 

• Un marco normativo claro con plazos definidos 

• Una ventaja importante cuando el inquilino tiene existencias o equipos de valor en las instalaciones 

Limitaciones: 

• No disponible en edificios que sean parcialmente residenciales 

• No es eficaz cuando el inquilino tiene pocos o ningún bien embargable 

• No se rescinde el contrato de alquiler: el arrendamiento continúa 

¿Debería presentar un requerimiento judicial y plantearme iniciar un procedimiento de insolvencia? 

Una reclamación judicial es una notificación formal por escrito para exigir el pago de una deuda no impugnada. Cuando no existe una controversia real sobre el importe adeudado, presentar una reclamación judicial puede ser una herramienta eficaz para instar al pago, o bien servir de fundamento para iniciar un procedimiento de insolvencia en caso de que no se efectúe el pago. 

Límites actuales en Inglaterra y Gales: 

Tipo de deudor	Deuda mínima	Consecuencias del impago
Particular	£5,000	Podría respaldar la solicitud de quiebra
Empresa	£750	Podría respaldar la solicitud de liquidación

El proceso: 

1. Notificar al inquilino la requerimiento judicial 

2. El inquilino dispone de 21 días para pagar la totalidad de la deuda o llegar a un acuerdo satisfactorio 

3. Si no pagan y no impugnan la deuda por motivos fundados, esto podría constituir una prueba de su incapacidad para saldar las deudas a su vencimiento 

4. A continuación, podrá presentar una solicitud de quiebra o de liquidación 

A menudo, la mera amenaza basta. Muchos inquilinos que pueden pagar, pero que dan prioridad a otros acreedores, conseguirán los fondos rápidamente ante la posibilidad de una insolvencia. 

Advertencia: Si existe una controversia real sobre la cantidad adeudada —por ejemplo, una discusión genuina sobre el cálculo de los gastos de comunidad o sobre si el inmueble ha quedado inutilizable—, el inquilino puede solicitar la anulación del requerimiento legal. En caso de que prospere la solicitud, es posible que se le condene a pagar las costas judiciales del inquilino, que pueden ser considerables. 

Los requerimientos de pago y los procedimientos de insolvencia sirven para evaluar la solvencia, no para examinar en detalle el fondo de los litigios relacionados con contratos de arrendamiento. No deben utilizarse como un atajo puramente comercial para el cobro de deudas cuando la reclamación subyacente es objeto de una controversia real. 

¿Debería negociar un acuerdo de pago fraccionado con mi inquilino comercial? 

Cuando el inquilino es solvente y los atrasos se deben a dificultades pasajeras —como una caída temporal de la actividad comercial o un gasto imprevisto—, un acuerdo de pago redactado con cuidado puede preservar la relación entre el arrendador y el inquilino, al tiempo que permite recuperar el pago de forma gradual. 

Por lo general, un plan de pago debería incluir: 

• Un plan para liquidar los atrasos acumulados a lo largo de un período determinado (normalmente de 6 a 12 meses) 

• Fechas concretas e importes específicos para cada pago 

• Confirmación de que el alquiler corriente debe pagarse íntegramente y a tiempo, además de las cuotas de los atrasos 

• Intereses de demora a un tipo de interés determinado 

Aspectos clave de la redacción: 

• Distinguir claramente entre los atrasos y las obligaciones de pago de alquileres futuros 

• Preservar el derecho del arrendador a rescindir el contrato de arrendamiento en caso de incumplimientos futuros 

• Incluir cláusulas de incumplimiento rigurosas; por ejemplo, si no se abona una cuota, el arrendador podrá rescindir el contrato de inmediato o exigir el pago inmediato de los atrasos pendientes. 

El acuerdo debe formalizarse mediante una carta complementaria o un acta de modificación, en la que se indique expresamente que no supone una renuncia a ningún derecho del arrendador, salvo en los casos en que se mencione explícitamente. 

Ventajas de un acuerdo de pago: 

• Vela por el buen funcionamiento de la relación entre el arrendador y el inquilino 

• Mantiene la propiedad ocupada y generando ingresos 

• Evita los costes, los retrasos y la incertidumbre que conllevan los litigios o el nuevo alquiler 

• Permite que un arrendatario que sufra una disminución temporal de su volumen de negocio se recupere 

Limitaciones: 

• Si el negocio del inquilino es inviable desde el punto de vista estructural, un plan de pago solo serviría para aplazar el problema 

• Los atrasos podrían seguir aumentando si el inquilino incumple el plan. 

• Los propietarios deberían recabar información financiera antes de dar su consentimiento, para asegurarse de que el plan sea realista 

Conclusión: cómo elegir la solución adecuada cuando un inquilino comercial deja de pagar el alquiler 

Cuando un arrendatario comercial deja de pagar el alquiler, hay que decidir rápidamente entre dos estrategias generales: mantener el contrato de arrendamiento mediante soluciones estructuradas, como acuerdos de pago, la utilización del depósito de garantía, el CRAR o acciones judiciales; o rescindir el contrato mediante la ejecución de la cláusula de rescisión, posiblemente combinada con acciones contra los avalistas para recuperar el pago. 

No hay una solución única que se adapte a todas las situaciones. A la hora de tomar una decisión, debes tener en cuenta: 

• La solvencia aparente del inquilino y su disposición a pagar 

• La solidez del mercado inmobiliario local y las perspectivas de obtener un alquiler más alto con un nuevo inquilino 

• El importe y la duración del alquiler pendiente de pago 

• Tu estrategia general de cartera y tu tolerancia al riesgo 

A lo largo de este complejo proceso, es fundamental evitar renunciar involuntariamente a sus derechos de reversión. Aceptar el pago del alquiler, llegar a acuerdos informales o tomar medidas que reafirmen el contrato de arrendamiento puede debilitar su posición jurídica. 

Dado lo que está en juego desde el punto de vista financiero y la complejidad jurídica del asunto, los propietarios deberían solicitar asesoramiento jurídico antes de tomar medidas de fondo, especialmente antes de proceder a la incautación, a la retención de fianzas, a la notificación de avisos en virtud del artículo 17 o a la emisión de requerimientos legales. El asesoramiento temprano de abogados especializados en derecho inmobiliario comercial con experiencia puede proteger su posición y ayudarle a conseguir el mejor resultado posible dadas sus circunstancias. 

Si tiene atrasos en el pago del alquiler por parte de un inquilino comercial y necesita asesoramiento personalizado sobre su contrato de arrendamiento concreto, el calendario de pagos atrasados y sus objetivos, póngase en contacto con David Burns, socio responsable del área de litigios, en el D.Burns@rfblegal.co.uk o llame directamente al 0207 467 5751 para hablar sobre sus opciones.