When a commercial tenant stops paying rent, as a landlord, you face an immediate challenge that requires decisive action. The longer rent arrears accumulate, the more complex and costly recovery becomes. Whether you ultimately want to preserve the tenancy or regain possession and find a new tenant, understanding your legal rights and the remedies is essential.
This guide walks you through some practical steps commercial landlords should consider taking when facing non-payment of rent, from initial communication through to formal legal action. Acting promptly while avoiding common pitfalls—particularly inadvertent waiver of your right to forfeit—can make the difference between swift resolution and prolonged financial difficulties.
Medidas inmediatas que debes tomar si tu inquilino comercial deja de pagar el alquiler
Before diving into complex legal procedures, you need to act quickly and methodically. Non-payment of rent typically means one or more missed rent dates—in England and Wales, commercial rent commonly falls due quarterly on the standard quarter days: 25 March, 24 June, 29 September, and 25 December.
When your tenant fails to pay on the due date, every day of delay matters. Here is a simple five-step checklist to follow immediately:
- Check the lease agreement – Review the rent payment clause, decomiso clause, notice requirements, and any clauses about el breaches of lease covenants and recovery of costs and expenses;
- Calculate the arrears precisely – Documentar con exactitud lo que se debe, incluyendo las condiciones relativas a los intereses y las fechas en que cada importe venció;
- Contact the tenant the same day – Dependiendo de las circunstancias y de tu objetivo, establece un primer contacto por teléfono o correo electrónico para determinar si se trata de un descuido, un problema temporal de liquidez o algo más grave;
- Lleve un registro por escrito – Documenta todas las comunicaciones, incluyendo las fechas, las horas y lo que se dijo o acordó
- Evite cualquier acción que pueda dar lugar a la renuncia a los derechos de reversión – No acepte pagos parciales, no emita reclamaciones rutinarias de alquiler o de gastos de comunidad correspondientes a trimestres futuros, ni negocie nuevas condiciones sin asesoramiento jurídico
This final point deserves emphasis. After the right to forfeit has arisen, accepting a part payment from a tenant after you know about the breach can waive your right to forfeit the lease for those arrears. Similarly, any act that recognises the lease as continuing—such as demanding the next quarter’s rent or service charge —may undermine your legal position and waive your right to forfeit the lease.
From the outset, decide whether your objective is to keep this tenant and recover payment, or to regain possession of the propiedad and secure a new tenant. This decision shapes which remedies you pursue and in what order.
Primeros pasos: comunicarse con el inquilino y comprender el problema
Depending on your objective, early, structured communication can often resolve rent arrears without expensive and time-consuming litigation. Before reaching for formal legal remedies, understanding why the tenant has stopped paying rent helps you choose the right approach.
Póngase en contacto directamente con el inquilino y pregúntele cuál ha sido el motivo del impago. Entre las explicaciones más habituales se encuentran:
- Problemas temporales de liquidez debidos a fluctuaciones estacionales o a un gasto puntual
- Longer-term financial difficulties suggesting potential insolvencia
- A dispute over service charges or other lease obligations
- Denuncias por incumplimiento del arrendador en la realización de reparaciones o tareas de mantenimiento
Es importante comprender que, por lo general, en virtud de muchos contratos de arrendamiento comercial actuales, los arrendatarios no tienen derecho a retener el alquiler de forma unilateral, incluso si alegan que el arrendador ha incumplido sus obligaciones de reparación. Si bien tales alegaciones pueden ser relevantes en caso de un eventual litigio, no justifican automáticamente el impago.
If the tenant claims financial difficulties, consider requesting supporting evidence such as:
- Cuentas de gestión recientes
- Previsiones de flujo de caja
This information helps you assess whether the problem is genuinely temporary or reflects structural insolvency. Where arrears relate to only one or two quarters, the tenant has a solid payment history, and the underlying business appears viable, a short-term payment agreement may be worth discussing.
Advertencia importante: Aceptar pagos parciales o acordar modificar las fechas de pago sin un contrato escrito redactado con cuidado puede suponer la renuncia a su derecho a rescindir el contrato de arrendamiento por dichos atrasos. También puede equivaler a una modificación permanente de las condiciones del contrato de arrendamiento.
Cualquier conversación informal podría ir seguida de una carta o un correo electrónico “sin perjuicio” en el que:
- Resume lo que se ha tratado
- Deja claro que no se renuncia a ningún derecho legal
- Confirma que cualquier acuerdo provisional está sujeto a la formalización por escrito
Le recomendamos que solicite asesoramiento jurídico antes de ponerse en contacto con el inquilino.
¿Qué ocurre si no se llega a un acuerdo con el inquilino?
Si el diálogo fracasa, el inquilino sigue sin cumplir con sus obligaciones o los atrasos se acumulan —por ejemplo, si hay dos o más trimestres consecutivos pendientes de pago—, es muy posible que decida recurrir a medidas legales.
Los propietarios de inmuebles comerciales disponen de varias opciones legales posibles, dependiendo de las circunstancias de cada caso, entre las que se incluyen:
- Rescisión del contrato de arrendamiento – Rescisión del contrato de alquiler y recuperación de la vivienda
- Retirar dinero del depósito de la fianza – Using security held under a rent deposit deed to cover arrears
- Perseguir a un avalista o antiguo inquilino – Reclamaciones a terceros que hayan garantizado las obligaciones del contrato de arrendamiento
- Procedimientos judiciales – Presentar una demanda por deuda para obtener una sentencia y exigir el pago
- Recuperación de atrasos de alquileres comerciales (CRAR) – Instructing enforcement agents to seize and sell tenant goods
- Statutory demand and insolvency proceedings – Serving formal demands that may lead to bankruptcy o winding up petition
These options are not mutually exclusive. You can sometimes use them in sequence—for example, forfeiting the lease and then pursuing a guarantor for outstanding rent. However, timing and waiver issues must be managed carefully to avoid undermining your position.
La mejor opción depende de varios factores:
- La solvencia aparente del inquilino
- La solidez del mercado inmobiliario local
- El importe y la antigüedad de los atrasos
- Tus objetivos comerciales como arrendador
¿Debería iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria para rescindir el contrato de alquiler?
Forfeiture is the landlord’s right to terminate the lease and re-enter the property when the tenant is in material breach of their obligations. This remedy is only available if the lease contains a forfeiture clause—sometimes called a “re-entry clause.”
Most commercial leases in England and Wales include such a clause, typically triggered when rent remains unpaid for a specified period, commonly 14 or 21 days after the due date. The clause usually states this applies “whether formally demanded or not,” removing the need for a formal demand.
Existen dos métodos de decomiso:
- Reincorporación pacífica – Cambiar las cerraduras cuando el inmueble está desocupado, sin recurrir a la fuerza ni alterar el orden público
- Procedimientos judiciales de desahucio – Presentar una demanda de decomiso ante los tribunales, lo que da lugar a una resolución judicial de entrega
Antes de continuar, tenga en cuenta estos factores comerciales:
- ¿Existe una gran demanda de este tipo de viviendas en la zona?
- ¿Cuánto tiempo se tardaría, siendo realistas, en encontrar un nuevo inquilino que pague el precio de mercado?
- ¿Estás dispuesto a perder cualquier posibilidad de seguir cobrando el alquiler del inquilino actual?
El riesgo de la exención de la caducidad: Los inquilinos pueden solicitar al tribunal la exención de la rescisión del contrato. Si abonan todos los atrasos, los intereses y los gastos razonables del arrendador, es probable que el tribunal conceda la exención y restablezca el contrato de arrendamiento. Esto significa que la rescisión del contrato puede suponer únicamente una presión temporal, más que una solución definitiva, sobre todo cuando el inquilino dispone de fondos.
La exención es una cuestión fundamental. Cualquier acto por su parte o por parte de sus representantes que dé a entender que el contrato de arrendamiento sigue vigente —a pesar de que usted tenga conocimiento del incumplimiento— puede suponer una renuncia a su derecho a rescindir el contrato. El ejemplo más habitual es exigir o aceptar el pago del alquiler que vence tras el incumplimiento.
El impago del alquiler se considera un incumplimiento “definitivo”. El hecho de renunciar a su derecho a la rescisión del contrato por los atrasos del trimestre de marzo no le exime automáticamente de la rescisión en caso de futuros impagos. Sin embargo, la renuncia puede debilitar gravemente su posición y complicar las medidas posteriores.
Una vez que haya decidido rescindir el contrato de alquiler, debe:
- Dejen de enviar reclamaciones de alquiler rutinarias
- Evita negociar las condiciones de la ocupación actual
- Solicite asesoramiento jurídico antes de cualquier comunicación que pueda interpretarse como una confirmación del contrato de alquiler
Aspectos prácticos a tener en cuenta al rescindir un contrato de arrendamiento comercial
Antes de ordenar a los agentes de ejecución que lleven a cabo una reentrada pacífica, siga estos pasos preparatorios:
- Confirme la redacción exacta de la cláusula de caducidad
- Ensure that the lease does not include any residencial parts
- Calcular los atrasos redondeando al día más cercano, incluyendo los intereses contractuales
- Comprueba si se ha renunciado al derecho de decomiso
Al volver a entrar:
- Recurra a agentes judiciales certificados o a abogados con experiencia en el ámbito de la confiscación comercial
- Elabora un inventario de los bienes que el inquilino haya dejado en el inmueble
- Documenta el estado de la propiedad con fotografías en las que figure la fecha y la hora
Tras recuperar la posesión:
- Guardar y almacenar de forma adecuada los bienes del inquilino, dándole a este la oportunidad de recogerlos
- Ten en cuenta las obligaciones en materia de impuestos sobre actividades económicas y los requisitos de seguro
- Begin marketing the premises promptly if reletting is your objective
¿Puedo utilizar el depósito de la fianza para cubrir los atrasos?
Muchos contratos de arrendamiento comercial se formalizan mediante una escritura de depósito de alquiler, en virtud de la cual el arrendatario entrega una cantidad —normalmente equivalente a entre tres y seis meses de alquiler más el IVA— que el arrendador retiene como garantía del pago del alquiler y de otras cantidades adeudadas en virtud del contrato.
Si existe un depósito de alquiler, es posible que pueda disponer de él para cubrir el alquiler pendiente, los intereses y, en ocasiones, los gastos de comunidad o el seguro de alquiler, dependiendo de la redacción concreta de la escritura.
Cuándo tiene sentido desde el punto de vista comercial reducir la posición:
- Los atrasos se deben a un trimestre en el que no se pagó
- En general, el inquilino tiene un buen historial de pagos
- There is a realistic expectation the tenant will replenish the deposit within a fixed period (commonly 30-60 days)
Cuándo podrías conservar el depósito en su lugar:
- La solvencia a largo plazo del inquilino es dudosa
- You anticipate further defaults and want security for future arrears
- Estás barajando la posibilidad de la decomisión, el CRAR o recurrir a los avalistas
El riesgo de exención: Using the deposit to settle arrears can, depending on the documents and timing, be treated as affirming the lease. This may waive your right to forfeit for that particular non-payment. Therefore, if forfeiture is a possibility, you should consider this possibility and make that decision before drawing down on the deposit.
Ejemplo de cronología:
| Fecha | Evento |
| 24 de junio de 2026 | Alquiler trimestral a pagar |
| 15 de julio de 2026 | Han pasado 21 días, se ha confirmado el impago |
| A mediados de julio de 2026 | El arrendador decide: si se retiene el primer mes o se deduce del depósito |
| A finales de julio de 2026 | Si se produce la pérdida de la fianza: proceder a la readmisión; si no: retirar el importe y exigir al inquilino que lo reponga |
¿Podría reclamar los atrasos al avalista o al antiguo inquilino?
Many commercial leases include a personal or corporate guarantor who promises to pay rent and perform the tenant’s obligations if the tenant defaults. Where the lease structure permits, you may be able to pursue parties beyond the current tenant.
La distinción entre contratos de arrendamiento “antiguos” y “nuevos” es fundamental:
- Contratos de alquiler antiguos (concedido antes del 1 de enero de 1996): El arrendatario original puede seguir siendo responsable durante todo el plazo del contrato, incluso tras la cesión del mismo
- Nuevos contratos de alquiler (concedido a partir del 1 de enero de 1996): Cuando un arrendatario cede el contrato de arrendamiento, por lo general queda exento de cualquier responsabilidad futura, a menos que haya suscrito un Acuerdo de Garantía Autorizado (AGA)
Under an AGA, the outgoing tenant guarantees the incoming assignee’s performance for as long as that assignee remains tenant—but not beyond.
¿A quién puedes reclamarle los atrasos en el pago del alquiler?
- El inquilino actual
- Cualquier avalista que figure en el contrato de arrendamiento o en una escritura complementaria
- En el caso de los contratos de alquiler antiguos, el inquilino original
- Cuando exista un contrato de garantía de alquiler (AGA), el antiguo inquilino que prestó la garantía
El requisito de notificación previsto en el artículo 17 es fundamental. Para reclamar el pago de un gasto fijo (como el alquiler principal, los gastos de comunidad o el seguro de la vivienda) a un antiguo inquilino o a su avalista, debe notificarle por escrito, de conformidad con el artículo 17, en un plazo de seis meses a partir de la fecha en que venza el pago. Si no respeta este plazo, es muy probable que pierda por completo el derecho a reclamarle esa cantidad concreta a dicha persona.
Ejemplo: Si el pago del alquiler trimestral de 25 000 £ vencía el 25 de marzo de 2026, deberá notificar el aviso previsto en el artículo 17 antes del 24 de septiembre de 2026 para preservar su derecho de reclamación frente al antiguo inquilino o al avalista.
A further consideration: La parte que abone la totalidad del importe tras recibir una notificación válida en virtud del artículo 17 podrá tener derecho, con arreglo al artículo 19 de la Ley de arrendadores y arrendatarios (cláusulas contractuales) de 1995, a solicitar un “contrato de arrendamiento prioritario”. Esto podría convertirla, en la práctica, en su arrendatario directo durante el resto del plazo. Considere detenidamente si desea que un avalista o antiguo arrendatario potencialmente problemático ocupe esta posición.
Evaluar la solidez del acuerdo antes de actuar
Antes de enviar una notificación en virtud del artículo 17 o una reclamación formal a un avalista, evalúe si dicha parte puede realmente pagar:
- Consulte los registros del Registro Mercantil para ver quiénes son los garantes de la empresa
- Revisa las cuentas recientes para detectar indicios de dificultades financieras
- Ten en cuenta los informes de las agencias de crédito
There is little benefit in incurring legal costs to pursue a guarantor who is already insolvent or subject to restructuring. Focus your resources on parties with genuine ability to pay.
¿Debería iniciar un procedimiento judicial para recuperar los alquileres atrasados?
Puede iniciar un procedimiento judicial para recuperar la deuda de su arrendatario comercial sin rescindir inmediatamente el contrato de arrendamiento. De este modo, el contrato sigue vigente mientras se reclama el alquiler pendiente a través de la vía judicial.
Ventajas de los procedimientos judiciales:
- If the tenant has no real defence, you could possibly seek a summary judgment and obtain a County Court Judgment (CCJ) or High Court judgment relatively quickly
- Una sentencia puede ejecutarse sobre los bienes o las cuentas bancarias del inquilino
- La amenaza de una sentencia y de la ejecución judicial suele animar al pago
- A pre-action letter from propiedad comercial solicitors, clearly setting out arrears, interest, and costs, often prompts settlement without a full claim
Aspectos negativos a tener en cuenta:
- Si el inquilino se opone a la demanda, el proceso puede resultar largo y costoso
- Es posible que un arrendatario al borde de la insolvencia no disponga de bienes sobre los que ejecutar la deuda
- Las reclamaciones impugnadas pueden dar lugar a reconvenciones (por ejemplo, alegando que el arrendador no ha realizado las reparaciones necesarias).
Consejo práctico: Si se le concede una sentencia por un importe superior a 600 £, puede remitirla al Tribunal Superior para que los agentes de ejecución de dicho tribunal se encarguen de su cumplimiento, ya que suelen ser más rápidos y eficaces que los agentes judiciales de los tribunales de primera instancia.
Advertencia sobre la exención de responsabilidad: Iniciar un procedimiento por impago puede ser compatible con el mantenimiento del contrato de alquiler, pero hay que tener cuidado. Si tiene intención de rescindir el contrato, no realice acciones que den por vigente el contrato de alquiler, ya que esto podría suponer la renuncia a su derecho a rescindirlo.
Opciones de ejecución tras obtener la sentencia
Una vez que se haya dictado la sentencia judicial, existen varios métodos de ejecución:
- Agentes de la autoridad – Ordenar a los agentes que embarguen los bienes pertenecientes al inquilino
- Orden de ejecución de deuda a terceros – Bloqueo de fondos en las cuentas bancarias del inquilino
- Orden de embargo – Garantizar la deuda con los bienes inmuebles propiedad del arrendatario
La decisión depende de los bienes que posea el inquilino y de su ubicación. Si la información es escasa, puede solicitar una orden de obtención de información, que obligue al inquilino a comparecer ante el tribunal y a revelar los detalles de sus bienes e ingresos.
¿Cómo puedo recurrir al programa de recuperación de atrasos en el pago de alquileres comerciales (CRAR)?
El procedimiento de cobro de atrasos en el pago de alquileres comerciales —conocido comúnmente como CRAR— es un procedimiento legal previsto en la Ley de Tribunales, Juzgados y Ejecución de 2007 que permite a los propietarios de locales comerciales recuperar los atrasos en el pago del alquiler sin necesidad de acudir a los tribunales.
El CRAR le permite encargar a agentes judiciales autorizados que se hagan cargo de los bienes del inquilino y los vendan para recuperar el importe del alquiler.
Requisitos y limitaciones principales:
- El local debe alquilarse íntegramente para uso comercial mediante un contrato de arrendamiento por escrito
- La CRAR puede recuperar el importe principal del alquiler, el IVA y los intereses
- No podrá recuperar los gastos de comunidad ni las primas de seguro, a menos que estos se hayan incluido expresamente como parte del alquiler en el contrato de arrendamiento
Cronología del CRAR:
| Paso | Momento oportuno |
| El alquiler debe estar atrasado | Al menos 7 días |
| Notificación de ejecución entregada | Ofrece un plazo mínimo de 7 días laborables (excluyendo domingos y festivos) |
| Asisten agentes de la autoridad | Una vez transcurrido el plazo de preaviso |
| Método de introducción | Solo a través de puertas abiertas o sin cerrar (no se permite la entrada por la fuerza en la primera visita) |
| Medidas adoptadas | Toma el control de las mercancías, firma el Acuerdo sobre Mercancías Controladas o retira las mercancías para su venta |
En algunos casos, se puede hacer valer el CRAR frente a los subarrendatarios mediante una notificación en la que se les exija que te paguen el alquiler directamente hasta que se salden los atrasos.
- No es necesario iniciar un procedimiento judicial
- Un marco normativo claro con plazos definidos
- Una ventaja importante cuando el inquilino tiene existencias o equipos de valor en las instalaciones
Limitaciones:
- No disponible en edificios que sean parcialmente residenciales
- No es eficaz cuando el inquilino tiene pocos o ningún bien embargable
- No se rescinde el contrato de alquiler: el arrendamiento continúa
¿Debería presentar un requerimiento judicial y plantearme iniciar un procedimiento de insolvencia?
Una reclamación judicial es una notificación formal por escrito para exigir el pago de una deuda no impugnada. Cuando no existe una controversia real sobre el importe adeudado, presentar una reclamación judicial puede ser una herramienta eficaz para instar al pago, o bien servir de fundamento para iniciar un procedimiento de insolvencia en caso de que no se efectúe el pago.
Límites actuales en Inglaterra y Gales:
| Tipo de deudor | Deuda mínima | Consecuencias del impago |
| Particular | £5,000 | May apoyo bankruptcy petition |
| Empresa | £750 | Podría respaldar la solicitud de liquidación |
El proceso:
- Notificar al inquilino la requerimiento judicial
- El inquilino dispone de 21 días para pagar la totalidad de la deuda o llegar a un acuerdo satisfactorio
- Si no pagan y no impugnan la deuda por motivos fundados, esto podría constituir una prueba de su incapacidad para saldar las deudas a su vencimiento
- A continuación, podrá presentar una solicitud de quiebra o de liquidación
A menudo, la mera amenaza basta. Muchos inquilinos que pueden pagar, pero que dan prioridad a otros acreedores, conseguirán los fondos rápidamente ante la posibilidad de una insolvencia.
Advertencia: Si existe una controversia real sobre la cantidad adeudada —por ejemplo, una discusión genuina sobre el cálculo de los gastos de comunidad o sobre si el inmueble ha quedado inutilizable—, el inquilino puede solicitar la anulación del requerimiento legal. En caso de que prospere la solicitud, es posible que se le condene a pagar las costas judiciales del inquilino, que pueden ser considerables.
Los requerimientos de pago y los procedimientos de insolvencia sirven para evaluar la solvencia, no para examinar en detalle el fondo de los litigios relacionados con contratos de arrendamiento. No deben utilizarse como un atajo puramente comercial para el cobro de deudas cuando la reclamación subyacente es objeto de una controversia real.
¿Debería negociar un acuerdo de pago fraccionado con mi inquilino comercial?
Cuando el inquilino es solvente y los atrasos se deben a dificultades pasajeras —como una caída temporal de la actividad comercial o un gasto imprevisto—, un acuerdo de pago redactado con cuidado puede preservar la relación entre el arrendador y el inquilino, al tiempo que permite recuperar el pago de forma gradual.
Por lo general, un plan de pago debería incluir:
- A schedule for clearing historic arrears over a defined period (commonly 6-12 months)
- Fechas concretas e importes específicos para cada pago
- Confirmation that ongoing rent must be paid in full and on time, in addition to arrears instalments
- Intereses de demora a un tipo de interés determinado
Aspectos clave de la redacción:
- Distinguir claramente entre los atrasos y las obligaciones de pago de alquileres futuros
- Preservar el derecho del arrendador a rescindir el contrato de arrendamiento en caso de incumplimientos futuros
- Incluir cláusulas de incumplimiento rigurosas; por ejemplo, si no se abona una cuota, el arrendador podrá rescindir el contrato de inmediato o exigir el pago inmediato de los atrasos pendientes.
The agreement should be documented as a formal side letter or deed of variation, expressly stating that it does not waive any existing landlord rights except where explicitly mentioned.
Ventajas de un acuerdo de pago:
- Vela por el buen funcionamiento de la relación entre el arrendador y el inquilino
- Mantiene la propiedad ocupada y generando ingresos
- Evita los costes, los retrasos y la incertidumbre que conllevan los litigios o el nuevo alquiler
- Permite que un arrendatario que sufra una disminución temporal de su volumen de negocio se recupere
Limitaciones:
- Si el negocio del inquilino es inviable desde el punto de vista estructural, un plan de pago solo serviría para aplazar el problema
- Los atrasos podrían seguir aumentando si el inquilino incumple el plan.
- Los propietarios deberían recabar información financiera antes de dar su consentimiento, para asegurarse de que el plan sea realista
Conclusión: cómo elegir la solución adecuada cuando un inquilino comercial deja de pagar el alquiler
When a commercial tenant stops paying rent, you must quickly decide between two broad strategies: preserving the tenancy through structured solutions like payment agreements, rent deposit drawdown, CRAR, or court claims; or terminating the tenancy through forfeiture, potentially combined with action against guarantors to recover payment.
No hay una solución única que se adapte a todas las situaciones. A la hora de tomar una decisión, debes tener en cuenta:
- La solvencia aparente del inquilino y su disposición a pagar
- La solidez del mercado inmobiliario local y las perspectivas de obtener un alquiler más alto con un nuevo inquilino
- El importe y la duración del alquiler pendiente de pago
- Tu estrategia general de cartera y tu tolerancia al riesgo
A lo largo de este complejo proceso, es fundamental evitar renunciar involuntariamente a sus derechos de reversión. Aceptar el pago del alquiler, llegar a acuerdos informales o tomar medidas que reafirmen el contrato de arrendamiento puede debilitar su posición jurídica.
Given the financial stakes and legal complexity involved, landlords should seek legal advice before taking substantive steps—particularly before forfeiting, drawing down deposits, serving Section 17 notices, or issuing statutory demands. Early specialist guidance from experienced commercial property solicitors can protect your position and help you achieve the best outcome for your circumstances.
If you are facing rent arrears from a commercial tenant and need tailored advice on your specific lease, arrears schedule, and objectives, contact Senior Litigation Partner, David Burns on D.Burns@rfblegal.co.uk o llame directamente al 0207 467 5751 para hablar sobre sus opciones.
David Burns
Socio Principal de Litigios
