This article explores some key factors a bridging lender may consider when deciding whether to enforce its security, as well as the main methods of enforcement available to lenders.
Aspectos que debe tener en cuenta una entidad de crédito puente a la hora de decidir si ejecuta su garantía
1. ¿Ha incumplido el prestatario sus obligaciones?
If so, is the breach serious enough to justify enforcement, or are there alternative solutions that should be explored first?
2. ¿Cuál es la situación financiera del prestatario?
Can the borrower realistically repay the loan within a reasonable period? Is there evidence a apoyo this, such as an imminent property sale or a refinanciación arrangement?
3. Circunstancias personales del prestatario:
¿Ha comunicado el prestatario al prestamista alguna circunstancia personal que pudiera influir en la decisión de este último de proceder al cobro?
4. Will the lender offer more time to repay?
Rather than enforcing its security, the lender may choose to extend the loan term or give the borrower adicional time to repay.
Recurrir a medidas de ejecución suele ser el último recurso de una entidad crediticia. Por lo general, agotan otras opciones antes de decidir proceder a la ejecución.
5. ¿Qué tipo de garantía tiene el prestamista?
¿Hay suficiente valor neto en el activo garantizado para cubrir el saldo pendiente del préstamo?
El prestamista también se asegurará de que la garantía sea válida y de que sus derechos de ejecución estén claramente definidos.
¿De qué derechos de ejecución dispone un prestamista?
Un documento de garantía suele contener disposiciones detalladas que regulan cuándo y cómo un prestamista puede ejecutar su garantía. Los principales métodos de ejecución son los siguientes:
- Nombramiento de un administrador judicial
- Nombramiento de un administrador
- Venta de los activos pignorados
- Nombramiento de un administrador judicial
- Toma de posesión de los activos pignorados
¿Cuándo puede un prestamista ejecutar su garantía?
Typically, a lender will issue a formal demand for payment before enforcing its security, even if not required to do so. This helps prevent any disputes about an implied obligation to make such a demand. The effect of this demand is to make the secured liabilities immediately payable.
Most security documents will specify that the security is enforceable once an event of default has occurred. Before proceeding with enforcement, the lender will usually verify that such an event has taken place.
Nombramiento de un administrador judicial
A receiver is appointed to take control of the secured assets, usually to sell them to a third party and use the proceeds to repay the lender. A lender holding a fixed charge may appoint a receiver either under the terms of the security document or through statutory powers, such as those found in artículo 101 de la Ley de la Propiedad de 1925 (LPA 1925).
Facultades legales en virtud de la LPA 1925 son limitadas y no incluyen la facultad de venta, por lo que el documento de garantía suele ampliar estas facultades. Un prestamista también puede solicitar al tribunal el nombramiento de un administrador judicial.
Nombramiento de un administrador
A qualifying floating charge holder (a person who holds one or more floating charges over most or all of a company’s assets) can appoint an administrator. The administrator takes control of the company’s affairs from its directors.
Administration allows the company’s assets to be reorganised or sold for the benefit of creditors. Once a company enters administration, a statutory moratorium prevents creditors from enforcing their claims.
Una desventaja para los acreedores es que no pueden controlar directamente al administrador, ya que este está obligado a actuar en interés de todos los acreedores.
Facultad de venta
Es posible que un prestamista desee vender los activos pignorados para saldar el préstamo pendiente. Que esto sea posible depende de si el prestamista dispone de una facultad de venta, ya sea concedida explícitamente en el documento de garantía o en virtud de la legislación o del derecho consuetudinario. Sin dicha facultad, el prestamista necesitaría una resolución judicial para vender los activos.
Al ejercer el derecho de venta, el prestamista debe actuar de buena fe, obtener el mejor precio razonablemente posible y tratar al prestatario de forma justa. El documento de garantía suele especificar cómo deben destinarse los ingresos de la venta.
Si el prestamista ejerce la facultad legal de venta prevista en artículo 101 de la Ley de Propiedad de 1925, los ingresos deben distribuirse de conformidad con artículo 105 de la LPA de 1925.
Nombramiento de un administrador judicial
In limited circumstances, a lender can appoint an administrative receiver. However, this is a rarely used remedy.
Toma de posesión
A legal mortgagee has the right to take possession of the mortgaged property without needing a court order. This right arises as soon as the mortgage is executed, regardless of whether the secured debt is payable.
Por otra parte, un acreedor hipotecario equitativo solo tiene la facultad de tomar posesión si la hipoteca incluye la obligación de constituir una hipoteca legal y un derecho contractual de posesión.
El titular de un derecho real de garantía no tiene derecho a tomar posesión, salvo que así se indique expresamente en el documento de garantía.
Un prestamista pasa a ser acreedor hipotecario en posesión, ya sea tomando posesión física del inmueble o iniciando un procedimiento de ejecución hipotecaria.
Sin embargo, el recurso de la posesión rara vez se utiliza en la práctica debido a diversos factores, entre los que se incluyen las dudas sobre la responsabilidad de los acreedores hipotecarios en posesión (por ejemplo, si el activo es un terreno, el prestamista podría incurrir en responsabilidad por daños medioambientales) y el hecho de que un acreedor hipotecario en posesión tiene la obligación, frente al prestatario, de rendir cuentas de los ingresos y beneficios obtenidos.
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David Burns, Senior Litigios Partner at Ronald Fletcher Baker LLP, has extensive experience dealing with bridging loan defaults. For advice on this asunto, please contact David Burns via email at D.Burns@rfblegal.co.uk o por teléfono en 07762318409.
David Burns
Socio Principal de Litigios
