Este artículo analiza algunos factores clave que una entidad de crédito puente puede tener en cuenta a la hora de decidir si ejecuta su garantía, así como los principales métodos de ejecución de que disponen las entidades de crédito.
Aspectos que debe tener en cuenta una entidad de crédito puente a la hora de decidir si ejecuta su garantía
1. ¿Ha incumplido el prestatario sus obligaciones?
En tal caso, ¿es la infracción lo suficientemente grave como para justificar la aplicación de la ley, o existen soluciones alternativas que deberían estudiarse primero?
2. ¿Cuál es la situación financiera del prestatario?
Can the borrower realistically repay the loan within a reasonable period? Is there evidence to support this, such as an imminent propiedad sale or a refinanciación arrangement?
3. Circunstancias personales del prestatario:
¿Ha comunicado el prestatario al prestamista alguna circunstancia personal que pudiera influir en la decisión de este último de proceder al cobro?
4. Will the lender offer more time to repay?
En lugar de hacer valer su garantía, la entidad crediticia puede optar por ampliar el plazo del préstamo o conceder al prestatario más tiempo para su reembolso.
Recurrir a medidas de ejecución suele ser el último recurso de una entidad crediticia. Por lo general, agotan otras opciones antes de decidir proceder a la ejecución.
5. ¿Qué tipo de garantía tiene el prestamista?
¿Hay suficiente valor neto en el activo garantizado para cubrir el saldo pendiente del préstamo?
El prestamista también se asegurará de que la garantía sea válida y de que sus derechos de ejecución estén claramente definidos.
¿De qué derechos de ejecución dispone un prestamista?
Un documento de garantía suele contener disposiciones detalladas que regulan cuándo y cómo un prestamista puede ejecutar su garantía. Los principales métodos de ejecución son los siguientes:
- Nombramiento de un administrador judicial
- Nombramiento de un administrador
- Venta de los activos pignorados
- Nombramiento de un administrador judicial
- Toma de posesión de los activos pignorados
¿Cuándo puede un prestamista ejecutar su garantía?
Por lo general, un prestamista emitirá un requerimiento formal de pago antes de ejecutar su garantía, aunque no esté obligado a hacerlo. Esto ayuda a evitar cualquier controversia sobre la obligación implícita de presentar dicho requerimiento. El efecto de este requerimiento es que las deudas garantizadas pasen a ser pagaderas de forma inmediata.
La mayoría de los documentos de garantía especifican que la garantía es ejecutable una vez que se ha producido un incumplimiento. Antes de proceder a la ejecución, el prestamista suele comprobar que dicho incumplimiento se ha producido efectivamente.
Nombramiento de un administrador judicial
Se nombra a un administrador judicial para que asuma el control de los activos pignorados, normalmente con el fin de venderlos a un tercero y destinar el producto de la venta al reembolso del prestamista. Un prestamista titular de una garantía real fija puede nombrar a un administrador judicial, ya sea en virtud de lo establecido en el documento de garantía o mediante facultades legales, como las que se recogen en artículo 101 de la Ley de la Propiedad de 1925 (LPA 1925).
Facultades legales en virtud de la LPA 1925 son limitadas y no incluyen la facultad de venta, por lo que el documento de garantía suele ampliar estas facultades. Un prestamista también puede solicitar al tribunal el nombramiento de un administrador judicial.
Nombramiento de un administrador
Un titular de un gravamen flotante que reúna los requisitos (una persona que tenga uno o varios gravámenes flotantes sobre la mayor parte o la totalidad de los activos de una sociedad) puede nombrar a un administrador. El administrador asume el control de los asuntos de la sociedad en sustitución de sus consejeros.
La administración judicial permite reorganizar o vender los activos de la empresa en beneficio de los acreedores. Una vez que una empresa entra en administración judicial, una moratoria legal impide a los acreedores ejecutar sus créditos.
Una desventaja para los acreedores es que no pueden controlar directamente al administrador, ya que este está obligado a actuar en interés de todos los acreedores.
Facultad de venta
Es posible que un prestamista desee vender los activos pignorados para saldar el préstamo pendiente. Que esto sea posible depende de si el prestamista dispone de una facultad de venta, ya sea concedida explícitamente en el documento de garantía o en virtud de la legislación o del derecho consuetudinario. Sin dicha facultad, el prestamista necesitaría una resolución judicial para vender los activos.
Al ejercer el derecho de venta, el prestamista debe actuar de buena fe, obtener el mejor precio razonablemente posible y tratar al prestatario de forma justa. El documento de garantía suele especificar cómo deben destinarse los ingresos de la venta.
Si el prestamista ejerce la facultad legal de venta prevista en artículo 101 de la Ley de Propiedad de 1925, los ingresos deben distribuirse de conformidad con artículo 105 de la LPA de 1925.
Nombramiento de un administrador judicial
En determinadas circunstancias, una entidad crediticia puede nombrar a un administrador judicial. Sin embargo, se trata de una medida a la que se recurre muy raramente.
Toma de posesión
Un acreedor hipotecario legítimo tiene derecho a tomar posesión del inmueble hipotecado sin necesidad de una resolución judicial. Este derecho surge en el momento en que se formaliza la hipoteca, independientemente de si la deuda garantizada es exigible.
Por otra parte, un acreedor hipotecario equitativo solo tiene la facultad de tomar posesión si la hipoteca incluye la obligación de constituir una hipoteca legal y un derecho contractual de posesión.
El titular de un derecho real de garantía no tiene derecho a tomar posesión, salvo que así se indique expresamente en el documento de garantía.
Un prestamista pasa a ser acreedor hipotecario en posesión, ya sea tomando posesión física del inmueble o iniciando un procedimiento de ejecución hipotecaria.
Sin embargo, el recurso de la posesión rara vez se utiliza en la práctica debido a diversos factores, entre los que se incluyen las dudas sobre la responsabilidad de los acreedores hipotecarios en posesión (por ejemplo, si el activo es un terreno, el prestamista podría incurrir en responsabilidad por daños medioambientales) y el hecho de que un acreedor hipotecario en posesión tiene la obligación, frente al prestatario, de rendir cuentas de los ingresos y beneficios obtenidos.
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David Burns, Senior Litigation Partner at Ronald Fletcher Baker LLP, has extensive experience dealing with bridging loan defaults. For advice on this matter, please contact David Burns via email at D.Burns@rfblegal.co.uk o por teléfono en 07762318409.
David Burns
Socio Principal de Litigios
