En landlord and tenant law, few words have carried as much practical weight as “begun”. The Housing Acts of 1985 y 1988 require possession proceedings to be “begun” within strict statutory periods following the service of a notice. For decades, the conventional understanding was clear: proceedings are “begun” when the court issues the claim form, as set out in the Civil Procedure Rules and confirmed by the Court of Recurso en Ayuntamiento de Salford contra Garner.
Esa certeza se tambaleó en Brent London Borough Council contra Hajan. El Tribunal de Apelación sostuvo que el procedimiento también podía considerarse “iniciado” cuando un arrendador modificaba una reclamación existente, siempre que la modificación siguiera el plazo legal en una notificación posterior.
Un año después, Hajan sigue influyendo en la práctica de la posesión, y sus ramificaciones siguen desarrollándose, lo que pone de relieve la necesidad de un asesoramiento jurídico sólido.
El marco estatutario: Por qué es importante el calendario
Las principales vías legales de posesión imponen plazos estrictos:
- Sección 21 (4D), Ley de Vivienda de 1988El procedimiento debe iniciarse en un plazo de seis meses a partir de la notificación de la notificación (o en un plazo de cuatro meses a partir de la fecha especificada en la notificación, si es posterior).
- Artículo 8(3) de la Ley de la Vivienda de 1988: el procedimiento debe iniciarse en un plazo de doce meses a partir de la notificación.
- Sección 83A(2), Ley de la Vivienda de 1985El procedimiento debe iniciarse después de la fecha especificada en la notificación y mientras ésta siga en vigor (normalmente 12 meses).
El CPR también establece:
- RPC 7.2(1): El procedimiento se inicia cuando el tribunal expide un formulario de demanda a petición del demandante.
- CPR PD 7A párrafo 6.1: distingue entre procedimientos “incoados” e “iniciados”.
Traditionally, this meant that if the court had not issued a claim within the statutory window, the proceedings were out of time and vulnerable to dismissal. This interpretation caused particular problems under section 21, where in practice landlords had only four months after expiry of the notice to ensure issue, potentially leading to the need for an eviction warrant
Los hechos en Brent LBC contra Hajan
- El 30 de noviembre de 2022, Brent entregó una notificación solicitando la posesión bajo artículo 83 de la Ley de la Vivienda de 1985, alegando motivos de conducta antisocial (motivos 1 y 2, anexo 2).
- El 21 de diciembre de 2022, el ayuntamiento inició un procedimiento de posesión en virtud de dicha notificación.
- El 4 de mayo de 2023, tras la condena del inquilino por un delito grave, Brent notificó una nueva notificación en virtud del Artículo 83ZA (el motivo “absoluto” obligatorio introducido por la Ley contra la conducta antisocial, la delincuencia y la actuación policial de 2014).
- El 6 de junio de 2023, el consejo solicitó modificar sus pretensiones en el procedimiento existente para basarse en el motivo obligatorio. El 5 de julio de 2023, un juez de distrito adjunto concedió la modificación.
- El inquilino recurrió, alegando que el procedimiento no se había “iniciado” después de la fecha que figuraba en la notificación del artículo 83ZA y que, por lo tanto, era defectuoso.
El razonamiento del Tribunal de Apelación
El Tribunal de Apelación desestimó el recurso del arrendatario. Su razonamiento puede resumirse del siguiente modo:
- Norma literal insuficiente: Aunque RCP 7.2 establece que el procedimiento se inicia cuando el tribunal expide un formulario de demanda, esto no puede aplicarse directamente a los procedimientos modificados. De hacerlo, se produciría una duplicación inútil.
- Purposive interpretation: The statutory scheme’s substantive protections, requiring a time gap between notice and possession proceedings, and affording tenants the opportunity for review, had been observed. It would undermine the scheme’s purpose if landlords were forced to abandon live proceedings and re-issue.
- Procedimiento “iniciado” por modificación: Cuando el tribunal permite una modificación y especifica una fecha de entrada en vigor, el procedimiento puede considerarse “iniciado” en esa fecha a efectos de los plazos legales.
The Court memorably cautioned that “the procedural tail should not be allowed to wag the substantive dog”.
¿Cómo le sienta esto a Garner?
En Salford CC contra Garner, el Tribunal de Apelación parecía haber establecido el significado de “iniciado” en consonancia con el CPR 7.2, es decir, la emisión del formulario de demanda. Interesante, Hajan no consideró expresamente Garner. En lugar de ello, eludió la cuestión al sostener que la CPR 7.2 “no puede aplicarse” en casos de modificación.
El resultado es una tensión incómoda: por un lado, Garner remains good law, but only for newly issued claims. Hajan crea efectivamente una categoría separada en la que las propias enmiendas pueden marcar el momento en que se “inician” los procedimientos.
Implicaciones prácticas (un año después)
Para los propietarios
- Hajan offers a potential lifeline where notices post-date the commencement of proceedings. Instead of having to start again, landlords may be able to amend and keep the claim alive.
- Particularly helpful where delays in issue were due to court backlogs rather than the landlord’s own actions.
- However, permission to amend is discretionary. Landlords cannot assume amendments will always be granted, especially if statutory conditions (e.g. time limited triggers under s.83ZA) have already expired.
Para inquilinos
- Puede considerarse que la sentencia diluye la protección estricta de los plazos legales.
- Un inquilino puede enfrentarse ahora a un procedimiento modificado incluso si la demanda original era posiblemente “extemporánea”.
- Por otro lado, las protecciones sustantivas, como el periodo de notificación y los derechos de revisión, permanecen intactas.
Para los profesionales
- Es previsible que aumente el número de solicitudes de modificación de las demandas en los procedimientos de posesión, especialmente cuando los propietarios hayan entregado notificaciones posteriores.
- Es posible que los tribunales se muestren más dispuestos a permitir la modificación cuando ello evite la duplicación de costes y esfuerzos.
- No obstante, los profesionales deben seguir aconsejando a los propietarios que emitan a tiempo para evitar depender de la discrecionalidad del tribunal.
¿Podrían revivir las reclamaciones “muertas”?
Uno de los aspectos más debatidos de Hajan es si los procedimientos que estaban “muertos” desde el principio, porque la demanda original se emitió fuera del plazo legal, podrían ser “revividos” por enmienda, lo que podría afectar a la emisión de una orden de suspensión de la posesión.
While the Court did not expressly decide this point, its reasoning suggests that in some cases, amendment could breathe life into otherwise defective claims. This is particularly significant for section 21 and section 8 claims where timing has historically been tight, especially in cases involving rent arrears
La posición en 2025
Un año después, Hajan has begun to filter into practice, particularly affecting private landlords:
- Los tribunales de condado reciben cada vez más solicitudes de enmienda que citan Hajan.
- There is anecdotal evidence of fewer outright dismissals for being “out of time”, and more case management decisions focusing on whether amendment is appropriate.
- El caso aún no ha sido examinado en el Tribunal Supremo, y su interacción con Garner sigue sin resolverse.
De cara al futuro
- Expansión potencial: mientras Hajan surgió en virtud de la sección 83ZA, su razonamiento puede extenderse a las reclamaciones de las secciones 8 y 21. Esto podría representar una suavización más amplia de los plazos legales.
- La incertidumbre persiste: hasta que un tribunal superior revise la cuestión, los profesionales deben navegar por la tensión entre Garner y Hajan.
- Policy implications: the judgment reflects a judicial willingness to prioritise efficiency over strict procedural rules. Whether this strikes the right balance between landlord flexibility and tenant protection will likely remain contested.
Conclusión
Brent LBC contra Hajan ha redibujado el mapa de los procedimientos de posesión. Al sostener que las demandas modificadas pueden considerarse “iniciadas”, el Tribunal de Apelación ha introducido flexibilidad e incertidumbre en un ámbito que antes se consideraba resuelto y que puede afectar a la interpretación de los contratos de arrendamiento.
Para los propietarios, la decisión supone una valiosa herramienta para evitar gastos inútiles. Para los inquilinos, representa una relajación de las estrictas salvaguardias legales. Para los tribunales, refleja un enfoque pragmático en una época de recursos limitados.
Un año después, Hajan sigue siendo un caso a tener en cuenta. Sus implicaciones sólo quedarán claras a medida que los tribunales lo apliquen a todo el espectro de demandas de posesión.
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Ben Lewis is an associate solicitor in RFB’s litigation department. For inquiries on this topic, please contact Ben Lewis via email at B.Lewis@rfblegal.co.uk o por teléfono en el 0203 947 8892.
Ben Lewis
Abogado asociado
