Note: This article continues our series offering practical guidance for landlords on the theme of decomiso, more specifically on the issue of landlords waiving their right to forfeit.
¿Tengo derecho a renunciar al contrato de alquiler?
The right to forfeit must be expressly reserved in the lease. If the lease does not expressly reserve this right, the landlord only has an implied right to forfeit if the tenant denies the landlord’s title or breaches a condition (as opposed to a simple covenant) of the lease.
El arrendador debe poder perder el contrato por impago del alquiler aunque no se reserve expresamente ese derecho, siempre que la reserva del alquiler sea una condición adecuada.
¿Es necesario notificar el artículo 146 antes de ejecutar el contrato de arrendamiento?
A landlord cannot enforce a right of forfeiture for a breach of covenant—other than in certain cases such as non-payment of rent—unless and until it has served a Artículo 146 notice. The notice must give the tenant a reasonable time to remedy the breach, if it is capable of being remedied.
Además:
- Un arrendador no puede hacer valer un derecho de reingreso o decomiso de un local “arrendado como vivienda” sin una orden judicial si alguna persona reside legalmente en él (Artículo 2 de la Ley de protección contra el desahucio de 1977 (PEA 1977)).
- Para los locales de uso mixto, debe obtenerse una orden judicial en virtud del artículo 2 de la PEA de 1977 (Pirabakaran contra Patel y otro [2006] EWCA Civ 685).
- If the tenant becomes insolvent, the landlord may need consent or court permission to forfeit the lease.
For more guidance on forfeiture limitations and the requirements de Artículo 146 de la Ley de Propiedad de 1925, consulte nuestros artículos anteriores:
¿Cómo se produce la renuncia al derecho de caducidad?
Una vez que ha surgido el derecho de caducidad y el arrendador está considerando la posibilidad de volver a entrar, el arrendador debe tener cuidado de asegurarse de que no hace nada que le haga renunciar al derecho de caducidad del contrato.
Where the right to forfeit has arisen, waiver will occur where the landlord:
- El propietario es consciente del incumplimiento del inquilino;
- El arrendador realiza un acto inequívoco por el que reconoce que el arrendamiento sigue existiendo; y
- Este acto se comunica al inquilino.
El principio básico es que, una vez que se produce una situación de caducidad, el arrendador debe optar por la caducidad del contrato o por considerar que el contrato continúa renunciando al derecho de caducidad. Un arrendador no puede afirmar que el contrato ha finalizado y al mismo tiempo afirmar que continúa.
Una vez que el propietario ha optado por no proceder a la caducidad, el derecho a hacerlo por ese incumplimiento se pierde definitivamente (aunque puede surgir un nuevo derecho en caso de incumplimientos continuados).
Infracciones continuas frente a infracciones puntuales
- Infracciones continuas: Mientras persista el incumplimiento, surge diariamente un nuevo derecho de caducidad. La renuncia sólo se aplica a los incumplimientos anteriores al acto de renuncia del arrendador. No impedirá que el arrendador proceda a la confiscación por el incumplimiento continuado, después del acto de renuncia, cuando el derecho de confiscación surja de nuevo.
- Infracciones de una vez por todas: Se trata de infracciones puntuales, como el incumplimiento de un plazo, y el derecho de caducidad se pierde definitivamente con la renuncia.
Por lo tanto, la renuncia es más crucial en relación con los incumplimientos únicos que con los continuados. Como principio general, si existe una obligación de realizar un acto en una fecha determinada o en un plazo razonable, se considerará un incumplimiento único si dicho acto no se realiza en esa fecha.
This could have serious comercial consequences and result in the landlord incurring significant losses.
¿Qué acciones pueden constituir una renuncia al derecho de caducidad?
Si un inquilino incumple el contrato de arrendamiento, dando lugar al derecho de caducidad del propietario, las siguientes acciones por parte del propietario pueden renunciar a este derecho:
- Accepting or demanding rent which accrued due after the date of the breach of covenant of which the landlord subsequently has knowledge.
- Aceptar o exigir sumas por gastos de servicio devengadas con posterioridad a la fecha del incumplimiento del pacto de las que el arrendador tenga conocimiento posteriormente.
- Exercising Commercial Rent Arrears Recovery (CRAR)
- Notificación de abandono o notificación conforme al artículo 25 de la Ley de Arrendadores y Arrendatarios de 1954
- Entering into correspondence with the tenant about consent to assign / underlet, consent to alter the premises, or corresponding on the potential surrender of a lease.
Estudio de caso: Faiz v Burnley Borough Council [2021]
With respect to the issue of accepting and demanding rent, the Court of Recurso decision in Mohammed Majeed Faiz (1) Shakeela Faiz (2) y Sassf Ltd (3) contra Burnley Borough Council [2021] EWCA Civ 55 aportó claridad en cuanto al enfoque de los tribunales sobre la renuncia del arrendador al derecho de caducidad.
En este caso, el arrendador, Burnley Borough Council (“el Consejo”), concedió un arrendamiento excluido de 10 años de una cafetería en Towneley Hall, Lancashire. El contrato de arrendamiento incluía una cláusula que establecía que el alquiler del seguro era pagadero en un plazo de 7 días a partir de la demanda.
On 26 September 2019, the Council issued a demand for insurance rent to the tenant for the period from 1 April 2019 to the date of the end of the lease. The insurance rent, in accordance with the lease, was due and payable on or before 2 October 2019.
Los abogados de los inquilinos revelaron, después de que el arrendador hubiera exigido el pago del alquiler del seguro, que se había concedido un subarriendo que estaba prohibido por el contrato de arrendamiento.
Tras el descubrimiento del subarriendo, el arrendador notificó un aviso de la Sección 146 y unos días más tarde, el 4 de noviembre de 2019, notificó una factura revisada por los alquileres de seguros calculados hasta la fecha en que el arrendador tuvo conocimiento del incumplimiento. El pago de la factura fue efectuado por los arrendatarios el 11 de noviembre de 2019.
El 22 de noviembre de 2019, el arrendador pretendió ejecutar el contrato de arrendamiento mediante reentrada pacífica.
El arrendatario demandante alegó ante el Tribunal Superior que la aceptación por parte del arrendador de la renta asegurada el 11 de noviembre de 2019 renunciaba al derecho del arrendador a renunciar al contrato, porque el arrendador había exigido y aceptado el pago después de haber tenido conocimiento del incumplimiento de los arrendatarios.
El Tribunal de Apelación confirmó la decisión del Tribunal Superior, determinando que el arrendador no había renunciado a su derecho a renunciar al contrato de arrendamiento.
El Tribunal de Apelación consideró dos cuestiones clave para su resolución:
La primera cuestión era si la aceptación del alquiler por parte del arrendador después de que se hubiera producido el incumplimiento, con conocimiento de dicho incumplimiento, podía renunciar al derecho de caducidad, en circunstancias en las que (i) el alquiler en cuestión se había exigido antes de que el arrendador tuviera conocimiento del incumplimiento; pero (ii) el alquiler se exigió después del propio incumplimiento; y (iii) el arrendador aceptó el alquiler después de tener conocimiento del incumplimiento.
A este respecto, el Lord Justice Lewison consideró que:
“[…] the principle is that waiver takes place where the landlord demands or accepts rent which accrued due after the date of a breach known to the landlord. Where the breach consists of an unlawful sub-letting (as in this case), I consider that the landlord must know not only that the sub-letting has taken place, but also that the rent demanded or accepted accrued due after the date of the breach”.
En consecuencia, se aceptó que el arrendador no tenía conocimiento previo del incumplimiento cuando se presentó la primera demanda de alquiler, ya que la carga de la prueba para establecer la renuncia recae en los arrendatarios y, en este caso, se consideró que los arrendatarios no habían cumplido con esta carga.
La segunda cuestión era si la demanda revisada de alquiler realizada el 4 de noviembre de 2019 era una nueva demanda de alquiler debida después de que el arrendador hubiera tenido conocimiento del incumplimiento. El Tribunal de Apelación sostuvo que la factura revisada no constituía una nueva factura, sino que era simplemente un reconocimiento por parte del arrendador de que estaba dispuesto a aceptar un importe inferior por el alquiler que el exigido previamente el 26 de septiembre de 2019.
La decisión en el caso Faiz v Burnley proporciona una aclaración útil para los propietarios sobre la cuestión de la confiscación, pero también sirve como un recordatorio importante para estar alerta a las posibles consecuencias de hacer demandas de arrendamiento sin comprobar primero si se ha producido un incumplimiento.
TLDR: Faiz contra Burnley Borough Council [2021] (Resumen)
El Tribunal de Apelación aclaró los principios clave relativos a la renuncia en este caso:
- Conocimiento de la infracción: La renuncia se produce cuando el arrendador exige o acepta alquileres devengados después del incumplimiento y después de que el arrendador tenga conocimiento del mismo. En este caso, el arrendador exigió el alquiler del seguro antes de tener conocimiento del incumplimiento del inquilino.
- Demanda revisada: Una factura revisada emitida después de que el arrendador tuviera conocimiento del incumplimiento se consideró un ajuste, no una nueva demanda.
This case underscores the importance of checking for breaches before issuing demands to avoid unintentional waiver of the right to forfeit.
¿Qué acciones no constituyen una renuncia al derecho del arrendador a confiscar?
Determinadas acciones no se consideran una afirmación de la continuación del contrato de arrendamiento y, por lo tanto, no suponen una renuncia al derecho de caducidad:
- Exigir o aceptar alquileres vencidos antes de que se produjera el incumplimiento.
- Serving a Section 146 notice (as it is a preliminary step to forfeiture).
- Negociaciones sin prejuicios con el inquilino. Sin embargo, los propietarios deben tener cuidado para evitar afirmar inadvertidamente el contrato de arrendamiento a través de la comunicación.
¿Puedo renunciar al derecho de caducidad y seguir reclamando al inquilino?
Es importante distinguir entre:
- Renuncia al derecho de caducidad: Prevents the landlord from forfeiting for the specific breach but does not bar claims for damages or other remedies.
- Renuncia al incumplimiento de un pacto: Implica consentimiento e impide al arrendador interponer recurso alguno por dicho incumplimiento.
¿Cómo puedo reducir el riesgo de renunciar al derecho de caducidad?
Para evitar renunciar al derecho de caducidad, los propietarios deben:
- Cese toda comunicación con el inquilino en cuanto tenga conocimiento de un incumplimiento.
- Implantar un freno al alquiler y poner fin a las demandas de alquiler.
- Absténgase de correspondencia rutinaria que pueda implicar la continuación del contrato.
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David Burns, Senior Litigios Partner at Ronald Fletcher Baker LLP, has extensive experience handling cases involving commercial tenants who breach their lease terms. For advice, contact David at D.Burns@rfblegal.co.uk o 07762318409.
David Burns
Socio Principal de Litigios
