Note: This article examines the remedies available to landlords when a commercial tenant breaches a lease. It does not cover remedies for non-payment of rent, as this is detailed in the article “Qué hacer si el inquilino de su local comercial no paga el alquiler”.
When a tenant breaches the terms of its arrendamiento comercial, el landlord has several potential remedies available, depending on the nature of the breach, the terms of the lease, and the landlord’s ultimate aims, including:
- Decomiso
- Autotutela por incumplimiento de los pactos de reparación
- Declaración judicial / Cumplimiento específico
- Daños y perjuicios
- Medidas cautelares
Decomiso
Decomiso, or re-entry, is the landlord’s right to terminate the lease when the tenant breaches any of its covenants in the lease or upon the occurrence of certain events specified in the lease, such as insolvencia.
The landlord of a propiedad comercial should consider whether it is in their commercial interests to take the propiedad back. If the landlord believes that a new tenancy could be granted on similar or superior terms, they may wish to repossess the property. However, if the property is likely to remain vacant for some time, or the market no longer supports similar letting terms, the landlord may prefer to keep the existing tenancy in place and pursue alternative remedies that could compensate for the breach and secure future performance of the tenant’s covenants.
There are a number of limitations to the landlord’s right to forfeit and it is important to take legal advice before you take any steps to repossess the property. If you get the forfeiture wrong, it would amount to an unlawful forfeiture and you could face a damages claim from the tenant.
Cuando se plantee la caducidad del contrato de arrendamiento y haya surgido el derecho de caducidad en virtud de los términos del contrato, el arrendador debe asegurarse de que no hace nada que le haga renunciar a ese derecho.
Waiver of the right to forfeit occurs when the landlord, with knowledge of the tenant’s breach, performs an unequivocal act that recognises the lease as continuing to exist and communicates that act to the tenant.
Para proteger su derecho de caducidad, los propietarios suelen cesar toda comunicación con el inquilino y aplicar una suspensión del pago del alquiler para evitar cualquier argumento de que se ha renunciado al derecho de caducidad. Exigir o aceptar el alquiler, por ejemplo, supondría renunciar a este derecho.
Most modern commercial leases impose covenants on tenants related to the use of premises, insurance, repair, alterations, rent, other sums due, the right to assign or sublet, insolvency, planning, illegal or immoral use, and adherence to licensing laws.
Ejemplos de incumplimientos “de una vez por todas” son la falta de pago del alquiler, el incumplimiento de un pacto de reparación de los locales, el incumplimiento de las disposiciones sobre enajenación y los casos de insolvencia. Como ejemplos de incumplimientos continuados cabe citar los incumplimientos del pacto de mantener la propiedad en buen estado, los incumplimientos de un pacto de usuario y los incumplimientos de un pacto de seguro. Si el arrendador renuncia al derecho de caducidad por un incumplimiento ‘de una vez por todas’, perderá el derecho a caducar el contrato por ese incumplimiento. Si el arrendador renuncia al derecho de caducidad por un ‘incumplimiento continuado’, el incumplimiento surge de nuevo cada día, lo que permite al arrendador caducar incluso después de haber renunciado previamente al derecho.
Notificación del artículo 146
If the tenant breaches a covenant in the lease, except for non-payment of rent, the landlord must determine whether the breach is capable of remedy before serving a notice on the tenant under Section 146 of the Ley de Propiedad de 1925 (Notificación del artículo 146).
If the breach is remediable, the Section 146 Notice must require the tenant to remedy the breach within a reasonable time. If the tenant is not given a reasonable period to remedy the breach and the landlord takes steps to forfeit the lease, this will likely invalidate the Section 146 notice and could expose the landlord to a claim for unlawful/wrongful forfeiture.
En el caso de infracciones relacionadas con el impago del alquiler, no es necesario presentar una Notificación en virtud del artículo 146 antes de la confiscación. Para obtener más información sobre los recursos del arrendador comercial cuando el inquilino no paga el alquiler, consulte nuestro artículo “Qué hacer si el inquilino de su local comercial no paga el alquiler”.
Requisitos adicionales por incumplimiento de un pacto de reparación
Sección 1 de la Ley de Arrendamientos (Reparaciones) de 1938 (LPRA 1938) limits the landlord’s ability to forfeit the lease where the LPRA 1938 applies. The LPRA 1938 applies if the lease was granted for a term of at least seven years and has at least three years left to run. The landlord’s Section 146 notice must refer to the tenant’s rights under the LPRA 1938. If the tenant claims the benefit of the LPRA 1938, the landlord cannot take steps to forfeit the lease or claim damages for breach of the repair covenant without the consent of the court.
Si el inquilino incumple sus compromisos de reparación, el propietario puede adjuntar a la notificación del artículo 146 un cuadro de dilapidaciones en el que se indiquen los incumplimientos.
En algunos casos, el arrendador puede decidir entregar una notificación del artículo 146 a un inquilino que haya incumplido el contrato de arrendamiento, aunque el arrendador no tenga necesariamente la intención de proceder a la caducidad del contrato, ya que la notificación puede incitar al inquilino a subsanar los incumplimientos.
Tras el decomiso
Cuando el arrendador ha renunciado al contrato de arrendamiento comercial, existen otras consideraciones para el arrendador:
Alivio del decomiso
El inquilino u otras partes (como un subarrendatario o un acreedor hipotecario) pueden solicitar la exención de la confiscación. Si el arrendador desea conceder un nuevo arrendamiento sobre la propiedad a un tercero, querrá saber lo antes posible si el inquilino (o cualquier otra parte) tiene intención de presentar dicha solicitud. El arrendador querrá evitar tener una propiedad vacante mientras espera la solicitud de exención de embargo del inquilino o de otra parte.
El arrendador puede decidir notificarlo a quienes tengan derecho a solicitar la exención, indicándoles que se concederá un nuevo contrato de arrendamiento y pidiéndoles que soliciten la exención inmediatamente si tienen intención de hacerlo.
Instalaciones y accesorios de los inquilinos abandonados en la propiedad
En lo que respecta a las instalaciones del arrendatario, la posición general es que, a falta de disposiciones especiales en el contrato de arrendamiento, cuando éste se extingue por reentrada pacífica, se pierde el derecho del arrendatario a retirar cualquier instalación.
En el caso de los bienes muebles, es probable que el arrendador tenga que convertirse en depositario involuntario y deba dar al tercero la oportunidad de recogerlos notificándoselo en virtud de la Ley de Agravios (Interferencia con Bienes) de 1977.
Cancelación de inscripciones en el Registro de la Propiedad
Si el contrato de arrendamiento está inscrito en el Registro de la Propiedad, es posible que el arrendador tenga que tomar medidas para cerrar el título de arrendamiento y eliminar de los títulos superiores cualquier anotación relacionada con el arrendamiento.
Obligación de pagar el impuesto sobre actividades económicas tras la confiscación
Where a landlord forfeits the lease, the landlord will once more become responsible for paying rates (subject to any reliefs that may be available), as the person entitled to possession.
Autotutela por incumplimiento de los pactos de reparación
There are statutory limitations on the amount of damages a landlord can recover for the breach of the tenant’s repair covenants during the term of a commercial lease. In some instances, landlords may enter the property and carry out the works themselves if the lease provides for this (known as a “Jervis v Harris” clause).
This can be a useful tool for landlords, as they are entitled to recover the cost of the works from the tenant as a debt, not as damages. However, the landlord must carefully consider the extent of the breach and the works it carries out. If the works carried out by the landlord go beyond the specific disrepair related to the breach, the landlord could be liable for trespass, having had no right to enter the property for those works.
Declaración judicial / Cumplimiento específico
Si existe una disputa sobre si el inquilino ha incumplido el contrato, qué medidas debe tomar o qué puede hacer el propietario por su cuenta, el propietario podría plantearse solicitar una declaración al tribunal. Esto también podría combinarse con una solicitud judicial de cumplimiento específico, solicitando que el inquilino cumpla sus pactos, o una reclamación de daños y perjuicios para compensar al propietario por los incumplimientos del inquilino.
El cumplimiento específico es un remedio equitativo que el tribunal puede conceder si la indemnización por daños y perjuicios no es un remedio adecuado. Sólo estará disponible si la obligación que debe cumplirse es lo suficientemente precisa como para ser susceptible de un cumplimiento específico. Por lo general, no se ordenará el cumplimiento específico si el contrato exige una ejecución o supervisión constante durante un periodo de tiempo y las obligaciones del contrato no están claramente definidas.
Daños y perjuicios
Another potential remedy for a landlord where a tenant has breached the lease is to bring a claim for damages. The starting point is that the landlord is entitled to be put back into the position they would have been in if the tenant had complied with its obligations. To get compensation for loss suffered due to the tenant’s breach, the landlord must prove their loss and establish that it was caused by the tenant’s breach. If the link between the breach and the loss is too remote, the claim will likely fail.
La reclamación de daños y perjuicios puede ser costosa y prolongada, y dependiendo de la naturaleza del incumplimiento del inquilino y de otras circunstancias, los daños y perjuicios por sí solos pueden no ser una solución adecuada.
El arrendador aún puede reclamar daños y perjuicios a un inquilino por incumplimiento del pacto, aunque el arrendador ya haya renunciado al derecho de caducidad por dicho incumplimiento.
Medidas cautelares
An injunction is a court order requiring a party to take (mandatory) or refrain from taking (prohibitory) certain actions. In the case of a breach of covenant, the order may require the tenant to refrain from a specific action (such as ceasing sub-letting) or to take some positive steps to comply with the terms of lease or transfer (such as undertaking repairs). As with specific performance, injunctive relief is grounded in equity and will be granted or refused based on fairness.
In appropriate cases, where an urgent remedy is required, for example to cease unauthorised works, the landlord may apply for an interim injunction in the first instance, to be followed by a final injunction at a later stage.
The first stage is an ‘interim’ injunction, a temporary measure designed to last a defined period, usually until the final hearing. The order is made with limited scrutiny of the paperwork and evidence, given the urgent nature of the application, and the threshold for making the order is lower. The court must consider whether there is a serious issue to be tried, whether damages would be an adequate remedy, and where the balance of convenience lies (e.g., the inconvenience if the injunction is granted compared to the inconvenience if it is not).
Usually, the party applying for an injunction gives a cross-undertaking in damages, by which they agree to pay damages to the other party if the other party suffers loss as a result of the interim injunction being granted, should it transpire at the final hearing that the interim order should not have been made. Final injunctions are then granted following the final hearing and are generally designed to last indefinitely.
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David Burns, Senior Litigios Partner at Ronald Fletcher Baker LLP, has extensive experience handling issues related to commercial tenants who have breached the terms of their lease. For inquiries on this topic, please contact David Burns via email at D.Burns@rfblegal.co.uk o por teléfono en 07762318409.
David Burns
Socio Principal de Litigios
