Joint Ventures inmobiliarias - Consideraciones clave (Guía)

¿Qué son las empresas conjuntas inmobiliarias? 

Una empresa conjunta inmobiliaria es un acuerdo comercial en el que dos o más partes acuerdan colaborar con el fin de crear valor, normalmente mediante la adquisición, la promoción y/o la gestión de un inmueble. 

Las empresas conjuntas son una forma habitual de compartir riesgos y poner en común conocimientos y experiencia, lo que permite a los inversores acceder a propiedades que, de otro modo, podrían resultar inalcanzables o inadecuadas para una sola parte. 

¿Cómo se estructuran normalmente las empresas conjuntas inmobiliarias? 

Las empresas conjuntas inmobiliarias pueden estructurarse de varias maneras, dependiendo del acuerdo entre las partes implicadas: 

Sociedades de propósito específico (SPV):

Una entidad con fines específicos (SPV) es una entidad jurídica independiente creada con un objetivo concreto. Suele recurrirse a ellas porque están libres de obligaciones y deudas preexistentes y son independientes de las partes que las constituyen.  

Sociedades de responsabilidad limitada (LLPs):

Una LLP es una sociedad en la que algunos o todos los socios tienen responsabilidad limitada.  

Uniones tradicionales:

En una sociedad tradicional, todos los socios comparten las ganancias y las pérdidas, y cada uno de ellos responde personalmente de las deudas de la empresa. 

Acuerdos contractuales:

En ocasiones, una empresa conjunta inmobiliaria puede estructurarse simplemente mediante un acuerdo contractual en el que se describan las responsabilidades y expectativas de cada parte. 

Ventajas de las empresas conjuntas inmobiliarias 

Mitigación y distribución del riesgo:

Las empresas conjuntas inmobiliarias suelen implicar que el riesgo asociado a la inversión se reparte entre las partes de la empresa conjunta, por lo que estas pueden reducir sus pérdidas en comparación con una situación en la que el proyecto no salga según lo previsto y sean los únicos inversores inmobiliarios. 

Aumento de los recursos financieros:

La puesta en común de recursos financieros con otros inversores permite adquirir inmuebles que, de otro modo, resultarían inasequibles. 

Conjuntos de habilidades y conocimientos especializados:

La combinación de experiencia y recursos permite a las partes de una empresa conjunta acometer proyectos más grandes y complejos de lo que los inversores individuales podrían gestionar por sí solos. 

Posible aumento del retorno de la inversión (ROI):

Las empresas conjuntas inmobiliarias pueden generar mayores beneficios económicos al permitir la inversión en proyectos de desarrollo de mayor envergadura y más costosos. 

Riesgos de las empresas conjuntas inmobiliarias 

La relación entre los socios de una empresa conjunta puede deteriorarse hasta derivar en un conflicto. A continuación se enumeran algunas causas habituales de los conflictos: 

Punto muerto 

Un problema habitual en las empresas conjuntas al 50 % es el punto muerto, en el que las partes no logran resolver los conflictos. En tales casos, ninguna de las partes tiene la mayoría, lo que a menudo provoca una parálisis en las operaciones comerciales. 

En una empresa conjunta al 50 %, las partes deben valorar si el acuerdo de la empresa conjunta debe incluir disposiciones específicas para resolver este tipo de situaciones. Si los estatutos de la sociedad no ofrecen orientación al respecto, puede ser necesario recurrir a los tribunales, aunque esto puede resultar costoso y llevar mucho tiempo, lo que podría provocar la disolución de la empresa conjunta. 

Ronald Fletcher Baker LLP ha representado a las partes en varias empresas conjuntas en las que la relación entre los socios se ha deteriorado hasta tal punto que ha sido necesario solicitar al tribunal una orden de liquidación por motivos de justicia y equidad.   

El caso de Re Yenidje Tobacco Co Ltd [1916] 2 Ch 426, Tribunal de Apelación Este caso ilustra bien la cuestión. Dos socios y consejeros con la misma participación no lograban ponerse de acuerdo sobre la gestión de la empresa. No existía ninguna disposición para salir del punto muerto, y el Tribunal de Apelación consideró que se había producido una ruptura total de las relaciones entre los dos socios con la misma participación y que lo justo y equitativo era liquidar la empresa. 

Controversias sobre las condiciones de la empresa conjunta inmobiliaria 

Otra causa habitual de litigios en las empresas conjuntas inmobiliarias tiene que ver con cuestiones relacionadas con los términos originales del acuerdo de empresa conjunta.   

Ronald Fletcher Baker LLP ha representado a las partes en varias empresas conjuntas en las que, al inicio de la misma, las partes no contaban con un acuerdo de empresa conjunta ni un acuerdo de accionistas por escrito, y posteriormente han surgido controversias sobre cuestiones fundamentales como el derecho a los beneficios, la responsabilidad sobre determinados aspectos de la empresa conjunta, la facultad de toma de decisiones y las opciones de salida.   

Si las partes de la empresa conjunta logran elaborar acuerdos exhaustivos desde el principio, esto contribuirá a minimizar el riesgo de que surjan controversias sobre las condiciones en el futuro y también debería facilitar la resolución de cualquier controversia que pueda surgir.   

En caso de controversia sobre las condiciones de la empresa conjunta, a menos que las partes lleguen a un acuerdo al respecto, podría ser necesario recurrir a los tribunales para que estos determinen dichas condiciones.

Incumplimiento por parte de un socio de una empresa conjunta

Cuando uno de los socios de una empresa conjunta es responsable de la financiación del proyecto, o de la gestión de una obra de construcción o rehabilitación, suelen surgir conflictos si dicha parte no presta sus servicios de forma adecuada.   

Ronald Fletcher Baker LLP ha intervenido en litigios relacionados con empresas conjuntas en los que una de las partes no ha tenido la competencia ni la experiencia necesarias para cumplir con sus responsabilidades de conformidad con el acuerdo de empresa conjunta. En algunos casos, la complejidad y la envergadura del proyecto de remodelación pueden resultar demasiado difíciles de gestionar para una de las partes de la empresa conjunta.   

Por ejemplo, en caso de que una remodelación no se gestione de conformidad con todos los requisitos urbanísticos, legales y reglamentarios, esto podría exponer a las partes de la empresa conjunta al riesgo de que sea necesario realizar obras de subsanación, lo que provocaría gastos adicionales no previstos, retrasaría el proyecto y causaría problemas con los prestamistas que hayan financiado el proyecto.   

Actos de mala fe por parte de un socio de una empresa conjunta 

Lamentablemente, en las empresas conjuntas pueden darse casos de mala fe o fraude.  

Ronald Fletcher Baker LLP ha intervenido en litigios relacionados con empresas conjuntas en los que se alega que una de las partes de la empresa conjunta desvió deliberadamente fondos de la sociedad o infló deliberadamente los costes de rehabilitación. En estos casos, hemos conseguido que el Tribunal Superior dicte medidas cautelares a favor de las partes perjudicadas.   

Las inversiones inmobiliarias en régimen de empresa conjunta requieren una planificación minuciosa y una comunicación clara en cada fase del proceso. Debes asegurarte de que tu socio inversor sea alguien en quien puedas confiar y que colabore contigo para garantizar que la asociación sea justa y beneficiosa para ambas partes. 

Aspectos clave a tener en cuenta antes de crear una empresa conjunta inmobiliaria 

Hay algunas cuestiones importantes sobre las que las partes de la empresa conjunta deben ponerse de acuerdo antes de que se redacten los documentos legales y dé comienzo la empresa conjunta. Si se tienen en cuenta estos aspectos desde el principio, es de esperar que se reduzca el riesgo de que surjan disputas evitables en el futuro. Entre ellas se incluyen: 

• Financiación: ¿Cómo se financiará el proyecto? 

• Estructura jurídica: ¿La empresa conjunta será una sociedad de propósito específico (SPV), una sociedad de responsabilidad limitada (LLP), una sociedad colectiva tradicional o un simple acuerdo contractual? 

• Participaciones: ¿Las acciones se repartirán a partes iguales (50:50) o se establecerá un acuerdo de mayoría y minoría? 

• Gestión de proyectos y toma de decisiones: ¿Cómo se gestionará el proyecto y cómo se tomarán las decisiones? 

• Cuestiones fiscales: ¿Hay que tener en cuenta algún aspecto fiscal? 

• Estrategia de salida: ¿Cuál es la estrategia para salir de la empresa, y cómo se pueden limitar las pérdidas si la empresa deja de ser rentable? 

• Salida anticipada o nuevos socios: ¿Qué ocurre si una de las partes quiere retirarse antes de tiempo o si una nueva parte quiere incorporarse? 

• Facultades para la toma de decisiones: ¿Cómo se tomarán las decisiones? Los socios de la empresa conjunta pueden decidir desde el principio cómo desean estructurar la gestión y la toma de decisiones del proyecto. Las partes pueden decidir delegar la responsabilidad de determinados aspectos del proyecto en una de ellas (en función de sus respectivas competencias y experiencia). 

• Fiscalidad: Todas las partes deben tener claras sus obligaciones fiscales, sobre todo si cada una de ellas asume responsabilidades diferentes en el marco del acuerdo de empresa conjunta. 

Abogados especializados en acuerdos de empresa conjunta: póngase en contacto con nosotros 

David Burns, director de RFB Litigios Socio, cuenta con una amplia experiencia en la gestión de litigios relacionados con empresas conjuntas. Para cualquier consulta sobre este tema, póngase en contacto con David Burns por correo electrónico a D.Burns@rfblegal.co.uk o por teléfono en 07762318409.