Qué hacer si su inquilino comercial no paga el alquiler

When a comercial tenant fails to pay rent and other sums due under a lease, there are several remedies a landlord can pursue to remedy el breach and recover payment. These include:

• Decomiso
• Disposición de un depósito
• Perseguir a un avalista o antiguo inquilino
• Procedimientos judiciales de cobro de deudas
• Commercial Rent Arrears Recovery (CRAR)
• Statutory demand and Insolvencia proceedings
• Payment agreement

Aspectos generales que deben tener en cuenta los propietarios de locales comerciales

Commercial landlord and tenant law can be complex, particularly when disputes arise. It’s crucial to consider all available options and your ultimate aim. The following points should be considered when a commercial tenant is not paying rent:

• Are there any other breaches of the lease that require remedy?
• Is this a one-off incident, or are there persistent delays in paying rent?
• Do you want the propiedad back, or do you want to maintain the landlord-tenant relationship?
• How solvent is the tenant generally, and will the chosen remedy push the tenant into insolvency?
• ¿En qué medida es rentable cada solución, teniendo en cuenta el tiempo que se tardará en conseguir el pago de los atrasos?
• ¿Hay algún tercero al que se le pueda exigir el pago de los atrasos?

¿Debo renunciar al contrato de alquiler?

Most modern commercial leases contienen a forfeiture clause that allows the landlord to terminate the lease or peaceably re-enter if the tenant breaches any obligations under the lease, or on the occurrence of certain events specified in the lease, such as non-payment of rent.

Consideraciones:

• ¿Quiere recuperar el inmueble? Si el mercado de alquileres es fuerte, el propietario puede confiar en que podrá conseguir rápidamente un nuevo inquilino con un alquiler más alto. En ese caso, la confiscación puede ser una opción atractiva para un propietario comercial. Sin embargo, si es probable que el inmueble permanezca desocupado durante algún tiempo, o si el mercado ya no admite condiciones de alquiler similares, es posible que el arrendador desee mantener el arrendamiento existente y, en su lugar, buscar soluciones alternativas y garantizar el cumplimiento futuro de los pactos del arrendatario.
• También debe considerar la posibilidad de que un inquilino pueda obtener una exención de la confiscación por impago del alquiler. Es probable que un inquilino obtenga la exención de la confiscación si paga todos los atrasos, intereses y costas.
• When dealing with a arrendamiento comercial, and numerous breaches, a landlord may forfeit the lease for the non-payment of rent alone. No section 146 notice is required for this, unlike certain other breaches of a lease. If, however, the tenant were to obtain relief from forfeiture, the landlord could find itself having to allow the tenant back into occupation without any resolution of the other breaches. 
• Si ejecuta el contrato de arrendamiento, también merece la pena tener un plan sobre cómo recuperará la deuda si el inquilino no solicita la exención de la ejecución.

¿He renunciado al derecho a renunciar al contrato de alquiler?

If the right to forfeit has arisen and the landlord is considering re-entry, care must be taken to ensure that nothing is done to waive that right. 

Waiver of the right to forfeit will occur where the landlord, with knowledge of the tenant’s breach, performs an unequivocal act that recognises the lease as continuing to exist and communicates that act to the tenant. You should seek legal advice as soon as your tenant stops paying rent, to ensure you take the best approach for you. Non-payment of rent is a “once and for all” breach, which means that if the landlord waives the right to forfeit in respect of a rent payment, it cannot forfeit the lease for that breach. However, the landlord might be able to forfeit at a later date, should the tenant breach the lease again. 

A veces, el mejor enfoque para un arrendador que desea proteger su derecho de caducidad puede ser cesar toda comunicación con el arrendatario para evitar cualquier argumento de que se ha renunciado al derecho de caducidad.  

¿Puedo disponer de la fianza del alquiler?

A commercial landlord may be able to draw down from a rent deposit to recover rent arrears or other sums due under the lease. This is a secure source of funds, and the timing of any draw down should be considered carefully.

Consideraciones:

• Si la solvencia a largo plazo del inquilino es incierta, y existen otros métodos para recuperar la deuda, el propietario podría querer utilizarlos y mantener el depósito del alquiler para futuros atrasos. 
• En cambio, si el retraso en el pago del alquiler es un hecho aislado y el inquilino puede completar la fianza, se trata de un método rápido y sencillo de recuperar la deuda, que permite mantener la relación entre propietario e inquilino. 
• Be mindful that a draw down on the rent deposit could waive the right to forfeit. The wording of the rent deposit deed should be considered and, if allowed, the landlord may first forfeit the lease and then draw down the rent deposit if the landlord wants to take the property back.

¿Puedo demandar a un avalista o antiguo inquilino?

El arrendador puede recuperar los alquileres atrasados y otras sumas adeudadas en virtud del contrato de arrendamiento de cualquier avalista o antiguo arrendatario en virtud del contrato de arrendamiento por medio de una garantía contractual o de las normas de la relación contractual.

Si tiene un inquilino que no es inquilino original en virtud de un contrato de arrendamiento, es algo que debería plantearse ahora.

No todos los inquilinos (o sus avalistas) que hayan cedido un contrato de arrendamiento seguirán siendo responsables del pago del alquiler y de otras obligaciones derivadas del contrato. Dependerá de si el contrato es un ‘contrato antiguo’ o un ‘contrato nuevo’ concedido a partir del 1 de enero de 1996, y de si se ha suscrito un contrato de garantía autorizado si se trata de un contrato nuevo. El primer paso es investigar quién, además de su inquilino actual y su avalista (si lo hay), puede seguir siendo responsable.

Para recuperar la suma impagada por un antiguo inquilino (o antiguo avalista) que tenga una obligación, el propietario debe notificárselo primero en virtud del artículo 17 de la Ley de Arrendamientos y Arrendamientos de 1995 (LTCA), en un plazo de 6 meses a partir del vencimiento de la deuda. Se trata de un plazo relativamente corto para los propietarios.

Todos los importes adeudados en virtud del contrato de arrendamiento están cubiertos por este procedimiento. 

Si el propietario no notifica la notificación del artículo 17 al antiguo inquilino (o antiguo avalista) en el plazo de 6 meses, el antiguo inquilino (o antiguo avalista) deja de ser responsable de la deuda.

Si una de las partes recibe una notificación del artículo 17 y, a continuación, efectúa el pago íntegro, tiene derecho, en virtud del artículo 19 de la LTCA, a solicitar un ‘contrato de arrendamiento principal’, es decir, a convertirse en arrendatario directo del arrendador.

Therefore, landlords should only consider serving a Section 17 notice on a party whom the landlord is happy to have as a potential tenant. It would be advisable for the landlord to consider the covenant strength of all parties before serving a Section 17 Notice.

¿Debo iniciar un procedimiento judicial para recuperar una deuda?

El arrendador puede iniciar un procedimiento judicial contra el inquilino para recuperar la renta u otras cantidades adeudadas en virtud del contrato.

Consideraciones:

• In some instances, the tenant will have no defence, and summary judgment could potentially be obtained and the usual means of enforcing a judgment debt are then available, such as sending in bailiffs or attachment of earnings or insolvency proceedings. This may be useful if you wish to put pressure on the tenant to pay without losing the tenant.
• En otros casos, como cuando los inquilinos defienden la demanda, los procedimientos judiciales pueden prolongarse. Es posible que no se fije una vista judicial hasta pasados varios meses, y que el inquilino no se sienta impulsado a pagar los atrasos en este periodo.
• Si el propietario quiere dar tiempo al inquilino para que ponga en orden sus asuntos financieros y pague los atrasos, preservando la relación entre propietario e inquilino, la vía judicial puede ser la más adecuada para obtener el alquiler impagado.

Recuperación de atrasos de alquileres comerciales (CRAR)

Commercial rent arrears recovery (CRAR) is a method of enforcement for recovering rent arrears relating to propiedad comercial which allows an enforcement agent to take control of a tenant’s goods and sell them to recover arrears. This method, effective from 6 April 2014, abolished the common law right to distress.

Cuando un arrendador tiene derecho a recuperar la renta de su arrendatario en virtud de la CRAR, el arrendador también tiene derecho a recuperar la renta de un subarrendatario.

Consideraciones:

• CRAR is only exercisable against arrears of principal rent. If any of the arrears relate to service charges, insurance rent, or other sums due under the lease, CRAR cannot be used to recover them.
• Para recurrir al CRAR, el propietario debe notificar la ejecución con 7 días de antelación. Una vez transcurrido este plazo, los agentes de ejecución certificados pueden entrar en la vivienda (a través de una puerta abierta o sin cerrar) para incautarse de los bienes.

¿Debo presentar un requerimiento judicial o iniciar un procedimiento de insolvencia contra el inquilino?

Where the tenant has failed to pay rent or other sums due under the lease, the landlord may wish to consider commencing insolvency proceedings. Where there is no dispute as to the amount of the debt, the landlord could consider serving a statutory demand on the tenant. If this remains unpaid after 21 days, and it is £5,000 or more in relation to a tenant who is an individual (more than £750 for corporate tenants), then this may be deemed evidence of inability to pay a debt and therefore gives grounds to present a bankruptcy o winding up petition. 

A menudo, la simple amenaza de un procedimiento de insolvencia puede animar al inquilino a dar prioridad a los alquileres atrasados y pagar rápidamente. Sin embargo, si hay alguna disputa en cuanto a la deuda, el inquilino podría solicitar la anulación de la demanda legal y, si el inquilino tiene éxito en dicha solicitud, entonces el propietario podría terminar siendo responsable de importantes costes.

¿Debo firmar un acuerdo de pago con el inquilino?

En función de las circunstancias, podría estudiarse la posibilidad de un acuerdo de pago que obligue al inquilino a pagar los atrasos a plazos.

Consideraciones:

• The payment agreement must be carefully drafted. The landlord should ensure that there is a clear distinction between payment of arrears under the payment agreement and continued payment of the rent under the lease. The payment agreement should contain termination provisions and a full payment of any outstanding arrears if either party disposes of its interest in the lease: or there is any default by the tenant in meeting the payment agreement deadlines. 
• El arrendador debería considerar la posibilidad de vincular el acuerdo de pago al contrato de arrendamiento, de modo que el incumplimiento del acuerdo otorgue al arrendador un derecho adicional a renunciar al contrato de arrendamiento. 
• La firma de un plan de pagos preservará la relación entre propietario e inquilino y dará tiempo al inquilino para resolver cualquier problema financiero y, si tiene éxito, logrará el reembolso total de los atrasos.
• Si el inquilino es solvente en general y los atrasos fueron un incidente aislado, puede ser una forma sensata de proceder. Sin embargo, también podría retrasar la inevitable búsqueda de otros métodos para recuperar el dinero y, si no se redacta correctamente, comprometer el derecho a perseguir estos atrasos.

Si su inquilino comercial no paga el alquiler, póngase en contacto con nosotros: Commercial Property Litigation Solicitors

For inquiries on this topic, please contact David Burns, RFB’s Senior Litigios Partner, at D.Burns@rfblegal.co.uk o por teléfono en 07762318409.