Reclamaciones por deterioro: Guía para propietarios de viviendas particulares

Como private residencial landlord, one of the most costly and time-consuming challenges you may face is a tenant’s claim for disrepair. It is not uncommon for landlords dealing with tenants in substantial rent arrears to also face a disrepair counterclaim when attempting to recover possession under artículo 8 de la Ley de Vivienda de 1988. 

En este artículo, describimos los elementos clave de las reclamaciones por deterioro y ofrecemos recomendaciones prácticas para ayudar a los propietarios de viviendas privadas a cumplir con sus obligaciones de reparación y, al mismo tiempo, minimizar el riesgo de reclamaciones por deterioro. 

Elementos de una reclamación por deterioro 

Para presentar con éxito una reclamación por deterioro, el inquilino debe demostrar que: 

1. There is a contract between the landlord and the tenant (typically a tenancy agreement, whether written or oral). 

2. El acuerdo incluye una cláusula que obliga al arrendador a mantener la propiedad en buen estado. Aunque no exista dicha cláusula, los propietarios siguen estando legalmente obligados a mantener la propiedad en virtud del Ley de arrendamientos de 1985. 

3. El propietario no ha mantenido la vivienda en buen estado de conservación y mantenimiento. 

4. The landlord was made aware of or had knowledge of the disrepair. 

5. El inquilino ha sufrido pérdidas como consecuencia de ello. 

Obligaciones del arrendador 

Landlords are legally required to maintain the following aspects of a property (with tenancy agreements sometimes outlining adicional obligations agreed between landlords and tenants): 

• Problemas relacionados con la humedad y el moho 

• La estructura y el exterior de los locales 

• Tuberías e instalaciones de agua, incluidas bañeras, lavabos, sistemas de desagüe e inodoros 

• Tuberías de gas y cableado eléctrico 

• Tejados, ventanas, canalones y desagües 

• Sistemas de calefacción y agua caliente 

Landlords must also ensure the property is fit for human habitation. This includes addressing inherent design defects that may result in condensation, dampness, poor ventilation, or ineffective heating. 

Proteger su posición 

Inventario y estado de conservación 

A la hora de dar de alta a un nuevo inquilino, recomendamos encarecidamente que los propietarios encarguen a un tercero la realización de un inventario fotográfico completo y una lista de condiciones lo más cerca posible de la fecha de entrada del inquilino. 

This document serves as evidence of the property’s condition at the start of the tenancy. The inventory and schedule of condition should be provided to the tenant, who should sign to confirm agreement with its contents. Tenants should be encouraged to review the document carefully and highlight any discrepancies at the outset to avoid disputes later. 

Inspecciones periódicas 

Los propietarios deben realizar inspecciones periódicas del inmueble para estar al tanto de las reparaciones necesarias y controlar su estado. Durante cada inspección, es aconsejable: 

• Tome fotografías de todas las habitaciones. 

• Cumplimentar un informe de inspección. 

• Entregar una copia del informe al inquilino. 

Es crucial abordar con prontitud los problemas de reparación. Los retrasos suelen provocar que los problemas empeoren con el tiempo, lo que se traduce en costes de reparación mucho más elevados y en obras de mayor envergadura. 

Conservar pruebas de la correspondencia 

Mantener un registro exhaustivo de toda la correspondencia con los inquilinos es una buena práctica y puede ahorrar a los propietarios mucho tiempo y gastos. 

A common dispute arises when landlords have no record of a reported issue, while tenants claim they reported it via a phone call. To mitigate this risk, landlords should: 

• Tomar notas detalladas de todas las llamadas telefónicas con los inquilinos. 

• Lleve un registro de todos los problemas notificados, incluida la fecha en que se plantearon. 

• Registre cuándo se han completado las reparaciones. 

This is important, as when an issue falling within your repairing obligations is brought to your attention, the clock starts ticking on the time you ought to remedy that particular issue.   

The mere existence of an item of disrepair does not automatically mean that you have breached your repairing obligations. Your obligation to remedy disrepair begins with the date on which you become aware of the disrepair. You then have a ‘reasonable time’ in which to remedy any issue (reasonable time will vary depending on the severity of the issue). If a ‘reasonable time’ has passed without the landlord remedying the disrepair, then the landlord is likely to be in breach of their repairing obligations.   

Keeping evidence of correspondence is also crucial in circumstances where a tenant has been reporting issues of disrepair, but then you and your contractors are having difficulties in obtaining access to the property to inspect and carry out any necessary repairs. We discuss this in more detail below, but keeping track of written requests for access is extremely useful.   

En busca de una segunda opinión 

At Ronald Fletcher Baker LLP, we frequently act in complex disrepair disputes where there is disagreement between the landlord and the tenant over responsibility for an issue. 

A menudo, vemos que los propietarios recurren a sus contratistas habituales para que acudan a las propiedades y lleven a cabo las reparaciones que les han comunicado sus inquilinos. A continuación, se basan en la información facilitada por sus contratistas para determinar el alcance de las obras necesarias y si el propietario es responsable de dichas reparaciones.   

In circumstances where you have a suspicion or are told by your contractor that the tenant may be contributing to the issues being reported, getting a second opinion on the issue is recommended. It would be beneficial for this to be a surveyor specialising in housing disrepair cases, who should arrange to attend the property on a date agreed between the parties, complete a full inspection, and report on their findings. This should give the landlord a good idea of whether the tenant is contributing to issues and give the tenant an opportunity to change some of their actions to avoid further issues re occurring following any remedial works.   

Es raro que un inquilino contribuya deliberadamente a los problemas de deterioro, ya que se trata de su casa, y por lo general los inquilinos no quieren vivir en una casa afectada por el deterioro. A veces ocurre que los inquilinos no se dan cuenta, por ejemplo, de que secar la ropa en el interior durante el invierno, sin calefacción y sin deshumidificador, contribuye a un problema de humedad / condensación. Una conversación razonable entre el propietario y el inquilino puede resolver rápidamente los problemas entre las partes y evitar disputas prolongadas y, a menudo, tensas y, lo que es más importante, garantizar que la propiedad permanezca en buen estado de conservación, sin humedad, condensación ni moho.   

Propietarios como arrendatarios 

En algunos casos, los propietarios son arrendatarios y pueden no ser responsables de determinadas reparaciones. Un ejemplo común es el de un arrendatario de un piso en la última planta que sufre una entrada de agua por el tejado, cuya responsabilidad recae en el propietario. 

If a tenant reports such an issue, the landlord should notify the freeholder immediately, providing photographic evidence and referring to the relevant clauses in their lease. If the freeholder fails to take action, the landlord may need to pursue legal proceedings to enforce repairs. 

En estos casos, es crucial conservar registros de todas las comunicaciones con el propietario. 

Cuestiones de acceso 

Como ya se ha mencionado, es esencial mantener un registro de toda la correspondencia con los inquilinos. Al solicitar acceso para investigar o reparar desperfectos denunciados, los propietarios deben: 

1. Asegúrese de que todas las solicitudes de acceso cumplen el contrato de arrendamiento. Si el contrato exige una notificación por escrito con al menos 24 horas de antelación, asegúrese de que así sea. 

2. Ofrezca al inquilino múltiples opciones de fecha y hora para las inspecciones o reparaciones, teniendo en cuenta sus compromisos laborales. 

3. Si no obtiene respuesta a su solicitud inicial, vuelva a preguntar. Esta vez, decida la fecha y hora en que usted o sus contratistas acudirán al inmueble. Indique claramente que necesita acceso en [x] fecha a [x] hora para realizar [x] trabajos. 

4. Si se deniega el acceso, documentar la visita fallida. Los contratistas deben presentar un informe escrito en el que se anoten la fecha, la hora y el motivo de la denegación de acceso. Este informe debe conservarse en el expediente del inquilino. 

5. If the issue persists, attempt to resolve it amicably. However, if the tenant continues to deny access, legal action may be required to obtain an injunction for entry. 

Sin embargo, si usted toma todas estas medidas y el inquilino no responde o ha acordado varias fechas para el acceso que se han incumplido en el último momento o se ha denegado el acceso cuando usted llega a la propiedad, esto no significa necesariamente que su obligación de reparación desaparezca.   

Por supuesto, es un factor atenuante a tener en cuenta en el caso de que el inquilino inicie un procedimiento por deterioro, pero un propietario que necesita realizar obras para remediar el deterioro / daños en una propiedad y cuyo inquilino se niega el acceso, tendría derecho a emitir una orden judicial que obligue al inquilino a darle acceso para estas obras.   

Consecuencias del incumplimiento de las obligaciones de reparación 

Aunque llevar a cabo las reparaciones puede ser costoso, no hacerlo puede resultar mucho más caro. Un propietario que pierde una reclamación por deterioro puede ser responsable de: 

• El coste de las obras de reparación (que puede ser mayor debido a los retrasos). 

• Indemnización al inquilino por las pérdidas sufridas. 

• Las costas judiciales del inquilino. 

Además, si un inquilino ha dejado de pagar el alquiler y el propietario solicita la posesión, una reconvención por deterioro puede retrasar el proceso, a menudo más de un año. 

Mantener registros claros del estado de la propiedad, las inspecciones y todas las comunicaciones con los inquilinos puede ayudar a proteger a los propietarios de este tipo de reclamaciones. 

¿Problemas de reparación? Póngase en contacto con nosotros

If you find yourself dealing with an issue of disrepair / dispute with your tenant, contact Marissa Lawrence y David Burns en 0302 917 1707 o por correo electrónico m.lawrence@rfblegal.co.uk / d.burns@rfblegal.co.uk.