The Right of First Refusal bajo el Ley de arrendamientos de 1987 (the “1987 Act”) grants qualifying tenants an option to purchase their home before the landlord sells it to a third party or on the open market.
The 1987 Act is a maze of rules and obligations, which are complicated and have farther-reaching implications than most people realise. If you are a landlord and fail to comply with the 1987 Act, you risk both civil y criminal sanctions, which can include a hefty fine. It is a common misconception that the 1987 Act only applies when a landlord is proposing to sell their propiedad. In fact, a landlord’s obligations relating to the right of first refusal can apply in various scenarios (proposed disposals), including:
- If you are a landlord of a block of flats and you want to sell the freehold at auction, or to a third party.
- If you are the landlord of a mixed-use building granting a lease of the airspace.
- If you are the landlord of a residencial or mixed-use building granting a deed of variation to include further premises, such as hallway space or airspace.
- Si usted es el propietario y su inquilino le devuelve el contrato de alquiler.
In this Q&A article, we address six common questions about the Right of First Refusal to demystify the rights and obligations and the process, whether you are a landlord or a tenant.
Este artículo es una guía general. Póngase en contacto con Juni Jamtli en j.jamtli@rfbelgal.co.uk, Victoria Huxley en v.huxley@rfblegal.co.uk, o Ben Frost en b.frost@rfblegal.co.uk si tiene alguna duda.
1. ¿Qué es el derecho preferente?
The Right of First Refusal is a statutory right allowing qualifying tenants to acquire the property which their landlord is proposing to sell or dispose of, instead of it going to the landlord’s proposed purchaser or up for auction. There are requirements which must be met under the 1987 Act for the right to be engaged.
Tenants cannot compel their landlord to sell their interest to them under the 1987 Act. If you are a Tenant and would like advice on acquiring your freehold under the compulsory enfranchisement process, please get in touch.
2. ¿Se me aplica el derecho preferente?
The 1987 Act applies to the landlord, whether they are a freeholder or an intermediate landlord disposing of their interest in the property. Generally, where there is more than one landlord, it is only the disposal by the immediate landlord of the tenants which will be caught by the 1987 Act.
El derecho de tanteo y retracto beneficia a los ‘inquilinos cualificados’, que suelen ser aquellos con contratos de arrendamiento de larga duración en edificios residenciales que contienen pisos, sujetos a determinadas exenciones.
Si tiene un contrato de arrendamiento de 99 años en un bloque de viviendas, es probable que sea un inquilino cualificado. Esto significa que si su casero vende la vivienda y se activa el derecho de tanteo, usted tendrá derecho a comprarla junto con los demás arrendatarios del bloque.
3. ¿Cuándo se aplica el derecho preferente?
The right may be triggered when the landlord intends to dispose of their property or a part of their property. Such disposals are not limited to sales for money only and may also apply where the landlord intends to transfer the property or part thereof for free, or for other compensation.
Como propietario o inquilino, es importante ser consciente de que existen excepciones que no entran en el ámbito de aplicación de la Ley de 1987, denominadas ‘cesiones exentas’, como la donación de la propiedad por parte del propietario a un miembro de su familia o a una organización benéfica.
El arrendador debe asegurarse de comprobar si la enajenación propuesta entra dentro del ámbito de aplicación de la Ley de 1987 antes de dar ningún paso en la propia enajenación. Si la enajenación no está exenta, el arrendador debe notificarlo con arreglo a lo siguiente Artículo 5 de la Ley de 1987 (“Notificación de la Sección 5”) a los inquilinos que cumplan los requisitos.
The Section 5 Notice should provide details of the property, the price, and other relevant terms of the proposed sale. If the landlord fails to include the necessary information or the information is not accurate, then the Section 5 Notice may be invalid. If you as a landlord have failed to properly serve a valid Section 5 Notice on your tenants, then you will likely not have complied with your obligations under the 1987 Act.
4. He incumplido el derecho a la primera denegación, ¿qué puedo esperar?
If you are a landlord and you have failed to serve a valid Section 5 Notice, or otherwise comply with the 1987 Act, before disposing of your property then you risk facing both (1) a civil action and (2) a criminal prosecution. These sanctions are harsh and may include a hefty fine.
Not long ago, we would have been able to tell you that there had never been a criminal prosecution under the 1987 Act. This is no longer the case and we have recently seen the first case where a local housing authority issued a summons (an order to attend court) against a landlord. While this case did not lead to prosecution, it is a cautionary tale for landlords that they must comply with the 1987 Act or face prosecution and civil sanctions.
5. Si he incumplido el derecho de tanteo y retracto, ¿sigue siendo válida la transmisión de la propiedad?
Cualquier enajenación que usted, como arrendador, haya realizado incluso contraviniendo sus obligaciones en virtud de la Ley de 1987 seguirá siendo válida. Esto significa que un nuevo comprador seguirá obteniendo un título de propiedad válido y podrá transmitirlo.
Sin embargo, es importante tener en cuenta que los inquilinos cualificados de la propiedad pueden tener derechos posteriores contra el comprador entrante o su(s) sucesor(es) para obtener la propiedad en las mismas condiciones que el comprador entrante. Esto bien podría ser por un precio significativamente inferior al valor del activo en ese momento.
Si va a adquirir un bloque de viviendas o un inmueble de uso mixto, antes de comprometerse a realizar la transacción, asegúrese de que usted y el asesor jurídico que le representa realizan las averiguaciones oportunas sobre la situación y el cumplimiento de las obligaciones por parte del arrendador.
Prudent tenants may wish to look at the history of their landlord’s interest to determine whether they have an opportunity to acquire the property based on historic failures. The right of the qualifying tenants against a purchaser or their successor(s) may be lost where the 1987 Act no longer applies to the property or where the tenants delay in proceeding with the required notice.
6. ¿Pueden los inquilinos renunciar o renunciar a mis obligaciones en virtud del derecho de tanteo?
Por lo general, si se aplica la Ley de 1987, el arrendador debe cumplirla, aunque sepa que los inquilinos no desean adquirir el bien. Existe el riesgo de que cualquier intento de renunciar o renunciar a su derecho mediante un consentimiento firmado o una carta no sea suficiente. Las partes no pueden ‘renunciar’ a los derechos que les confiere la Ley de 1987.
