En Ley de Reforma de la Propiedad Horizontal de 2024 (LFRA 2024) was introduced with the promise of transforming leasehold ownership in England and Wales. For decades, the system had been criticised for complexity, imbalance, and cost. By removing marriage value, capping the treatment of ground rent, and reducing cost burdens, Parliament sought to make lease extensions y enfranchisement more affordable and accessible.
Yet, only a year later, the Act’s most consequential reforms face a formidable challenge in the High Court. In July 2025, six major freeholders and charitable estates launched a judicial review. The outcome will determine whether the central pillars of leasehold reform survive intact or are curtailed at the very moment they were due to take effect.
Por qué era necesaria la reforma del arrendamiento
Leasehold has long been controversial. Leaseholders own their homes for a term of years but remain bound to pay ground rent and service charges, and must navigate complex rules if they wish to extend their lease or buy the freehold. Critics argued the system disproportionately favoured propietarios, particularly in high-value urban areas where premiums could be very high.
One of the most disputed elements was marriage value- an adicional sum payable once a lease drops below 80 years, reflecting the “marriage” between freehold and leasehold value. Leaseholders argued this was an unfair windfall for landlords. Freeholders, conversely, saw it as the recognition of a genuine financial interest.
Calls for reform grew louder after the Grenfell tragedy exposed weaknesses in leaseholders’ protections and wider public awareness of escalating service charges. Parliamentary committees repeatedly urged wholesale reform, culminating in the 2024 Act.
Disposiciones clave de la Ley de Reforma de la Propiedad Horizontal de 2024
The Act set out to address three structural issues: valuation, term length, and costs.
1. Valoración
- Abolición del valor del matrimonio;
- Para calcular las primas, el alquiler del suelo debe tratarse con un límite máximo (0,1% del valor de posesión vacante del dominio absoluto);
- Los nuevos tipos prescritos se establecerán mediante legislación secundaria, con el fin de que las valoraciones sean más predecibles y baratas para los arrendatarios.
2. Plazo de arrendamiento
- Los derechos de prórroga para pisos y casas se amplían a 990 años.
3. Costes
- General rule that each side bears their own non-litigation costs in enfranchisement and prórroga del arrendamiento claims, with very limited exceptions;
- Changes to Right to Manage to curb the recovery of landlords’ costs from leaseholders.
4. Otras reformas
- Simplificación del derecho de gestión;
- Provisions around transparency of estate management charges;
- Supresión del requisito de dos años de propiedad para ejercer los derechos estatutarios.
Algunas medidas, como la supresión de la norma de propiedad de dos años (en vigor desde enero de 2025), ya han entrado en vigor. Otras, como el plazo de 990 años y los nuevos tipos de valoración, están pendientes de legislación secundaria.
La revisión judicial
In July 2025, the Divisional Court (Holgate LJ and Foxton J) heard a four-day judicial review brought by six claimants, The Cadogan Estate, The Grosvenor Estate, Long Harbour, Albanwise Wallace, John Lyon’s Charity, and The Portal Confíe en. Together they control or manage around 390,000 leasehold interests. Their challenge is targeted squarely at the valuation reforms.
Argumentos de los Freeholders
Los demandantes alegan que:
- Marriage value is a property right protected by Article 1, Protocol 1 of the European Convention on Human Rights. Abolishing it represents an unlawful deprivation of property.
- La limitación de las rentas del suelo les priva injustamente del verdadero valor económico de sus activos.
- El nuevo régimen de costes les impide recuperar los gastos legítimos, interfiriendo de nuevo en los derechos de propiedad.
- Overall, the reforms are disproportionate, causing losses measured in hundreds of millions of pounds, while failing to strike a fair balance between public interest and private rights.
La defensa del Gobierno
The Secretary of State defends the reforms as a legitimate social policy measure designed to redress decades of imbalance. Parliament, it argues, is entitled to legislate for affordability and fairness in the housing market. The government also maintains that marriage value is not itself a “possession” for ECHR purposes but rather a statutory construct capable of reform.
¿Qué ocurrió en la vista?
Los informes del tribunal sugieren que los jueces mostraron escepticismo ante la idea del valor del matrimonio como derecho de propiedad. También se preguntaron si las pérdidas económicas reclamadas por los propietarios, aunque significativas, compensaban el interés público de la reforma. La sentencia ha sido reservada, y se espera una decisión a finales de 2025.
En particular, a principios de año se rechazaron las solicitudes de intervención presentadas por grupos de campaña de arrendatarios. Los críticos argumentan que esto ha dejado a los arrendatarios, las mismas personas a las que se pretende beneficiar, sin una voz directa en los procedimientos.
Se retrasa la reforma
Algunos elementos de la LAFRA ya han entrado en vigor. Los arrendatarios ya no tienen que esperar dos años antes de solicitar una prórroga del contrato, y se ha ampliado el derecho de gestión.
Sin embargo, otras reformas históricas siguen en pausa. Las prórrogas previstas de 990 años de los contratos de arrendamiento y los controles adicionales de los gastos de gestión inmobiliaria dependen de la legislación secundaria. Estas medidas se aplazan ahora mientras prosigue la revisión judicial.
For many leaseholders the uncertainty is acute. A recent Opinium survey, reported by The Times in July 2025, found that almost 60% of leaseholders were struggling to sell their homes, while around three-quarters had seen their service charges rise over the past year. The lack of clarity over reform has left households facing financial and practical strain.
¿Qué ocurre después?
La sentencia reservada determinará si las disposiciones más significativas de la LFRA 2024 sobreviven intactas. Son posibles tres resultados generales:
1. Las reformas se mantienen en su totalidad
- Los arrendatarios obtienen prórrogas del contrato más baratas y más largas, con costes reducidos.
- Los propietarios pierden valor matrimonial y se enfrentan a un menor tratamiento de las rentas del suelo.
2. Éxito parcial para los propietarios
- Court may uphold some challenges (e.g. on costs recovery) whilst allowing others to stand.
3. Desafío superado en su totalidad
- Es posible que el Parlamento tenga que revisar la legislación, lo que retrasaría aún más la reforma y dejaría a los arrendatarios en una continua incertidumbre.
Implicaciones prácticas en 2025
- Para los propietarios: Continúa la incertidumbre en torno a la valoración de los activos. En función del resultado, las carteras de derechos de traspaso pueden cambiar de precio.
- Para los arrendatarios: Las negociaciones y las ventas siguen siendo difíciles, con los compradores cautelosos hasta que surja la claridad.
- For lenders: Mortgage providers are watching closely, as the availability of finanzas for short leases hinges on predictable valuation.
- For the housing market: Delay in reform undermines confidence, with a knock-on effect on mobility and affordability.
Conclusión
La revisión judicial de la Leasehold and Freehold Reform Act 2024 es un momento crucial para el derecho de propiedad. Para el Gobierno, es una prueba de si el Parlamento puede llevar a cabo la tan prometida reforma del arrendamiento por motivos de equidad. Para los propietarios, es una lucha para proteger miles de millones de libras en valor de activos. Para los arrendatarios, es la diferencia entre poder ampliar o enfranquiciar en condiciones justas, o permanecer atrapados en un sistema criticado desde hace tiempo por anticuado y desequilibrado.
Mientras el sector espera la sentencia a finales de este año, tanto propietarios como inquilinos deben prepararse para unos meses inciertos. La única certeza es que el resultado remodelará el futuro del arrendamiento durante las próximas décadas.
Prórrogas de contratos de arrendamiento y traspaso: Contacto
Ben Lewis is an associate solicitor in RFB’s litigation and enfranchisement department. For inquiries on this topic, please contact Ben Lewis via email at B.Lewis@rfblegal.co.uk o por teléfono en el 0203 947 8892.
Ben Lewis
Abogado asociado
