En el sector inmobiliario comercial, el “velo corporativo” es a menudo más delgado de lo que los directores creen. Mientras que una sociedad limitada sirve de escudo para muchas actividades empresariales, los arrendadores suelen exigir una Garantía personal (PG) de los directivos de la empresa / avalistas adecuados como condición del contrato de arrendamiento. Este documento constituye una herramienta muy poderosa para los arrendadores, ya que vincula el patrimonio personal del administrador -incluidas su vivienda y sus ahorros- directamente al cumplimiento de todas las condiciones del contrato de arrendamiento.
Como socio principal de litigios en Ronald Fletcher Baker LLP, veo de primera mano cómo estas garantías transforman un contratiempo empresarial en una crisis personal. Cuando se acumulan los retrasos en el pago de los alquileres, el director no es sólo un testigo; a menudo es el principal objetivo del arrendador para el cobro.
La realidad jurídica:
Un error frecuente entre los directivos es creer que el arrendador debe “agotar” los activos de la empresa antes de recurrir al avalista. En realidad, la mayoría de los PG comerciales se redactan de forma que el avalista garantice al Arrendador, como obligado principal o primario, que el Arrendatario pagará todas las rentas y cumplirá los pactos del contrato.
- Responsabilidad inmediata: Si el alquiler no se paga de acuerdo con los términos del contrato de arrendamiento comercial, la mayoría de los contratos de arrendamiento comercial modernos incluirán disposiciones que estipulan que si el arrendatario no paga alguna de las rentas o no observa o cumple alguno de esos pactos del arrendatario, el Garante deberá pagarlos u observarlos y cumplirlos.
- Responsabilidad solidaria: Por lo tanto, el arrendador puede optar por demandar a la empresa, al administrador/avalista o a ambos simultáneamente.
- Más allá del alquiler: El riesgo va más allá del alquiler trimestral. Si el arrendador decide no rescindir el contrato, los atrasos podrían seguir acumulándose. Además del alquiler, otras posibles responsabilidades pueden incluir los gastos de servicio, el seguro y el “asesino silencioso” de los arrendamientos comerciales: Dilapidaciones. Un director podría ser personalmente responsable de una factura de reparaciones de seis cifras al final de la vigencia del contrato de arrendamiento comercial.
Riesgos para los administradores de sociedades que prestan garantías
Normalmente, la doctrina de la personalidad jurídica separada protege a los administradores individuales. Sin embargo, un PG proporcionado por un director de empresa, es una obligación contractual secundaria que crea una responsabilidad potencialmente significativa para ese garante.
Si, por ejemplo, la empresa entra en liquidación, se puede renunciar al arrendamiento, pero el la responsabilidad del garante puede seguir viva.
De hecho, la reclamación del propietario contra el director suele convertirse en más agresivo una vez que la empresa quiebra, ya que el director se convierte en la única entidad solvente capaz de satisfacer la deuda.
Alternativas estratégicas a la garantía personal
Los propietarios exigen seguridad, pero una garantía personal no es la única forma de ofrecerla. Si estás negociando un contrato de alquiler o una renovación, hay alternativas que mantienen los bienes personales fuera de la mesa:
1. Depósitos de alquiler mejorados
En lugar de un PG, es posible ofrecer un depósito mayor. Aunque la fianza estándar es de 3 meses, ofrecer 6 o 12 meses puede satisfacer a menudo el apetito de riesgo del propietario.
- El beneficio: Es “dinero inutilizable” en el balance de la empresa, pero evita el riesgo para el patrimonio personal del director asociado a una garantía personal.
- El mecanismo: Garantizar la Escritura de depósito de alquiler establece claramente cuándo se devuelve el dinero e impide que el arrendador lo retire por incumplimientos menores y controvertidos.
2. Garantías empresariales
Si la empresa arrendataria forma parte de un grupo más amplio, un Garantía de la empresa matriz (GCP) es una buena alternativa.
- El beneficio: La responsabilidad permanece dentro del mundo corporativo. El propietario obtiene la seguridad de una entidad mayor con un balance probado, pero los directores individuales siguen protegidos.
3. Garantías o avales bancarios
Un aval bancario es el compromiso de una entidad financiera de pagar al propietario si el inquilino incumple.
- La realidad: Por lo general, el banco exigirá a la empresa que “cobre” la garantía o aporte una garantía corporativa. Su constitución es más compleja, pero proporciona al propietario una seguridad de primer orden sin firma personal.
4. Pagos de alquiler por adelantado
En negociaciones de alto riesgo, el pago por adelantado de los primeros 6-12 meses de alquiler puede persuadir ocasionalmente al arrendador para que renuncie a exigir un PG. Esto demuestra liquidez y elimina el riesgo inmediato de morosidad durante las primeras etapas críticas del contrato de arrendamiento.
La ventaja del propietario para hacer cumplir la ley
Para los propietarios, el PG es la palanca definitiva. A diferencia de demandar a una empresa -que podría simplemente entrar en suspensión de pagos-, perseguir a un director personalmente abre vías de ejecución agresivas:
1. Acceso directo al patrimonio personal
Si la empresa arrendataria se declara insolvente o deja de pagar el alquiler, el arrendador puede reclamar directamente los bienes personales del avalista. A diferencia de una empresa, que puede entrar en liquidación sin activos, el avalista -a menudo un directivo de la empresa- es personalmente responsable, lo que significa que sus ahorros personales, inversiones y vivienda podrían quedar expuestos.
Exigencias estatutarias: El arrendador puede exigir el pago de los atrasos. El impago en el plazo de 21 días permite al propietario solicitar la devolución de la deuda. quiebra personal del director.
2. Responsabilidad principal (a menudo)
Muchos contratos de arrendamiento comercial están redactados para que la responsabilidad del avalista sea “principal” y no “secundaria”. Esto significa que el arrendador no tiene que agotar primero todos los recursos legales contra la empresa arrendataria morosa; puede exigir inmediatamente el pago al avalista.
3. Seguridad ampliada más allá de los depósitos
Mientras que una fianza se limita a la cantidad cobrada (normalmente entre 3 y 6 meses de alquiler), una garantía personal no suele tener límite y cubre todas las obligaciones del inquilino durante toda la vigencia del contrato. Esto incluye:
- Alquileres y gastos de servicio impagados.
- Dilapidaciones (reparaciones y daños) al final del plazo.
- Costes legales incurridos por el arrendador para hacer cumplir el contrato.
4. Continuidad de la responsabilidad tras la insolvencia
Si una empresa arrendataria entra en liquidación, a menudo se renuncia al arrendamiento. Una garantía personal suele incluir una cláusula que permite al propietario obligar al garante a asumir un nuevo contrato de arrendamiento por el resto del plazo, lo que evita la pérdida de ingresos por alquiler de la propiedad vacante.
5. Mayor influencia y aplicación eficaz de la legislación
- Litigios más fáciles: Reclamar contra un particular suele ser más sencillo que tratar con los liquidadores de una empresa insolvente.
- Posición jurídica más sólida: El avalista sigue siendo responsable aunque la reclamación del arrendador contra el arrendatario se considere inaplicable, siempre que la garantía se formalice correctamente como escritura.
6. Responsabilidad solidaria
Si varios directivos o particulares actúan como avalistas, una cláusula “solidaria” permite al arrendador reclamar a uno, a algunos o a todos ellos la totalidad del importe adeudado.
Antiguos inquilinos
- Sección 17 Notificaciones: En virtud de la Ley de arrendamientos de 1995, Los propietarios deben entregar una “Notificación de la Sección 17” en el plazo de seis meses del vencimiento de los atrasos para reclamarlos a un antiguo inquilino o a su avalista. Los administradores deben comprobar siempre las fechas; si el arrendador tarda en actuar, el administrador puede tener una defensa completa para los atrasos más antiguos.
Consideraciones importantes
- Limitación de responsabilidad: Los avalistas pueden negociar para limitar su responsabilidad a una cantidad determinada o durante un periodo limitado, en lugar de una garantía “total”.
- Disposiciones de liberación: Las garantías pueden incluir cláusulas de “liberación anticipada”, por las que el avalista queda liberado al cabo de un tiempo determinado o si el inquilino alcanza ciertos hitos financieros.
- Riesgos de variación: Si un arrendador modifica el contrato (por ejemplo, cambia el alquiler o las instalaciones) sin consultar al avalista, éste puede alegar que su responsabilidad queda exonerada.
Reflexiones finales para propietarios e inquilinos
Para Propietarios, Una garantía personal es tan buena como la persona que la respalda. Se recomienda comprobar los activos del avalista propuesto para asegurarse de que dispone de los medios necesarios para pagar el alquiler si la empresa fracasa.
Para Inquilinos y directores, Un PG debe ser el último recurso. Si no puede evitarse, asegúrate de que se limita al inquilino actual y no se extiende a futuros “Acuerdos de Garantía Autorizados” (AGA) cuando finalmente vendas el negocio.
David Burns, Socio Principal de Litigios de Ronald Fletcher Baker LLP, cuenta con una amplia experiencia en la gestión de asuntos relacionados con litigios sobre arrendamientos comerciales y ejecución de garantías. Tanto si se trata de ejecutar una garantía como de proteger su patrimonio personal, una intervención jurídica temprana es la única forma de gestionar el riesgo. Para consultas sobre este tema, póngase en contacto con David Burns por correo electrónico en D.Burns@rfblegal.co.uk o por teléfono en el 0207 467 5751.
David Burns
Socio Principal de Litigios
