¿Puede un inquilino comercial retener el alquiler?

En el difícil panorama de la propiedad comercial, las disputas entre propietarios e inquilinos son casi inevitables. Las cuestiones polémicas surgen a menudo cuando un inquilino se siente justificado para retener el alquiler. Ya sea por una supuesta falta de reparación por parte del propietario, por una infracción del derecho a la tranquilidad o por dificultades económicas, la cuestión que analizamos en este artículo es: ¿puede un inquilino comercial retener legalmente el alquiler? 

Tanto para los propietarios como para los inquilinos en el Reino Unido, es fundamental comprender el marco jurídico que rige el pago de los alquileres. En este artículo se analizan las complejidades de la retención del alquiler, la importancia de las cláusulas específicas del contrato de arrendamiento y las limitadas circunstancias en las que podría estar permitida. 

La regla general: Hay que pagar el alquiler 

El punto de partida es que la obligación del inquilino de pagar el alquiler es independiente de las obligaciones del propietario en virtud del contrato de arrendamiento. Este principio, a menudo conocido como la “regla del pacto independiente”, significa que incluso si un propietario incumple sus obligaciones -como no mantener la estructura del edificio-, el inquilino sigue estando legalmente obligado a pagar el alquiler íntegra y puntualmente. 

La razón de ser de esta norma es proporcionar a los arrendadores un flujo de ingresos previsible, que a menudo es esencial para hacer frente a las obligaciones hipotecarias y mantener la propiedad. En términos generales, existe un riesgo para los inquilinos que deciden tomarse la justicia por su mano reteniendo el alquiler, ya que esto puede conducir rápidamente a una escalada del conflicto. 

El poder del contrato de arrendamiento 

La cuestión de si un inquilino puede retener el alquiler dependerá de las condiciones específicas del contrato. 

Por lo general, la libertad contractual permite a propietarios e inquilinos acordar sus propias condiciones, y el tribunal rara vez interferirá en un acuerdo alcanzado entre dos entidades comerciales. 

Punto clave: Si el contrato dice que el alquiler debe pagarse “sin deducción ni compensación”, el inquilino tiene muy poco margen de maniobra respecto al pago del alquiler, independientemente de la actuación del propietario. 

El auge de la cláusula de “no compensación 

En la mayoría de los contratos de arrendamiento comercial modernos del Reino Unido, los propietarios incluyen una cláusula de “no deducción / no compensación”. Se trata de una disposición importante que todo inquilino debe conocer antes de firmar, sobre todo por el riesgo de perder el contrato. 

¿Qué es una cláusula de “no compensación”? 

La “compensación” es un derecho legal que permite a una persona deducir una cantidad de dinero que se le debe de una cantidad que debe a otra parte. En un contexto comercial, un inquilino puede considerar que se le adeudan 5.000 libras por reparaciones que el propietario no ha llevado a cabo y tratar de “deducirlas” de su próximo pago de alquiler de 5.000 libras. 

Una cláusula de “no compensación” elimina explícitamente este derecho, lo que puede ser crítico para los propietarios que tratan con inquilinos que han dejado de pagar el alquiler. Los contratos de alquiler suelen estipular que el alquiler debe pagarse: 

“Libre de toda deducción y sin compensación, reconvención o reducción alguna”.” 

Al incluir este lenguaje, el propietario se asegura de que el alquiler debe pagarse independientemente de si el inquilino tiene una demanda separada contra el propietario. Si el inquilino cree que el propietario le debe dinero, debe pagar primero el alquiler y luego demandar al propietario por separado para recuperar sus pérdidas. No puede utilizar el dinero del alquiler como palanca. 

¿Cuándo se puede retener el alquiler? 

Aunque la regla general y las cláusulas de “no compensación” son probablemente la posición por defecto, hay algunas excepciones en las que un inquilino podría tener una base legal para retener o deducir del alquiler. 

1. Compensación equitativa (si no está excluida) 

En caso de que un contrato de arrendamiento no contienen una cláusula de “no compensación”, un arrendatario puede acogerse a la “compensación equitativa”. Esto permite a una parte deducir una reclamación cruzada si esa reclamación está tan estrechamente relacionada con la deuda que sería injusto exigir el pago de una sin la otra. Sin embargo, dado que los contratos de arrendamiento modernos están redactados de forma tan robusta, esta posibilidad no suele estar al alcance del arrendatario comercial medio. 

2. Cláusulas expresas de reducción del alquiler 

Muchos contratos de arrendamiento comercial modernos incluyen cláusulas de “reducción del alquiler” o “suspensión del alquiler”. En ellas se especifican las circunstancias en las que el alquiler deja automáticamente de ser pagadero. El ejemplo más común es cuando la propiedad queda inutilizable debido a un “riesgo asegurado”, como un incendio o una inundación. En estos casos, el inquilino no está “reteniendo” el alquiler en un sentido desafiante; está ejerciendo un derecho contractual desencadenado por la ocurrencia de una situación específica. 

3. Acuerdo previo con el arrendador 

Un inquilino puede retener legalmente el alquiler si tiene un acuerdo formal con el propietario. Durante la pandemia de COVID-19, muchas partes negociaron aplazamientos o vacaciones del alquiler. Cualquier acuerdo de este tipo debe documentarse en una “carta complementaria” formal o en una “escritura de variación” para garantizar que sea jurídicamente vinculante e impedir que el propietario reclame posteriormente atrasos. 

Los riesgos de retener el alquiler 

Para un inquilino, retener el alquiler sin un derecho legal claro (o incumpliendo una cláusula de “no compensación”) es una estrategia de muy alto riesgo. 

• Caducidad del arrendamiento: La mayoría de los contratos de alquiler permiten al arrendador rescindir el contrato y volver a entrar en la vivienda si no se paga el alquiler durante un periodo determinado (normalmente de 14 a 21 días). En algunos casos, esto puede ocurrir sin orden judicial. 

• Recuperación de alquileres comerciales atrasados (CRAR): Los propietarios pueden ordenar a los agentes de la ley que entren en el local y embarguen los bienes del inquilino para venderlos para cubrir la deuda. 

• Exigencias estatutarias: El arrendador puede emitir un requerimiento que, en caso de impago, puede dar lugar a la liquidación (insolvencia) de la empresa del arrendatario o a la quiebra personal si el arrendatario del contrato es una persona física que ha dejado de pagar el alquiler. 

• Alto interés: La mayoría de los contratos de alquiler incluyen un “tipo de interés de demora” (a menudo 4% o más por encima del tipo básico) que se aplica en el momento en que el alquiler se retrasa. 

Consideraciones estratégicas para inquilinos y propietarios 

Para inquilinos: 

En lugar de retener el alquiler y arriesgarse al decomiso, considere la posibilidad de pagar “bajo protesta o reservándose sus derechos”.” Esto significa que pagas el importe íntegro, pero notificas formalmente por escrito al arrendador que te reservas el derecho a reclamar la devolución de esos fondos mediante acciones legales por incumplimiento de contrato por su parte. De este modo, tu contrato de arrendamiento comercial se mantiene en vigor y operativo mientras interpones la demanda. 

Para los propietarios: 

Asegúrese siempre de que sus contratos de alquiler contengan una cláusula de “no compensación” redactada por un abogado. Es el principal escudo contra las retenciones de alquiler por iniciativa propia de los inquilinos. Si un inquilino retiene el alquiler, actúe con rapidez para preservar su posición. 

Conclusión 

Las condiciones del contrato de arrendamiento establecerán probablemente las obligaciones del inquilino en cuanto al pago del alquiler. En el Reino Unido, la inclusión de cláusulas de “no compensación” en los contratos de arrendamiento modernos hace muy difícil que un inquilino pueda retener legalmente el alquiler como respuesta a los incumplimientos del propietario. Aunque pueda parecer injusto pagar por un edificio que tiene goteras en el tejado o ascensores estropeados, las consecuencias jurídicas del impago son potencialmente mucho más perjudiciales que el coste de una demanda judicial por daños y perjuicios. 

David Burns, Socio Senior de Litigios de Ronald Fletcher Baker LLP, tiene una amplia experiencia en la gestión de asuntos relacionados con litigios sobre arrendamientos comerciales e impago de alquileres. Tanto si desea hacer cumplir los términos de un contrato de arrendamiento como obtener asesoramiento sobre cuestiones relacionadas con el cumplimiento de los términos de un contrato de arrendamiento, contamos con la experiencia necesaria para ayudarle. Para consultas sobre este tema, póngase en contacto con David Burns por correo electrónico en la dirección D.Burns@rfblegal.co.uk o por teléfono al 0207 467 5751.