Desahuciar a un inquilino comercial en el Reino Unido por impago del alquiler es una poderosa herramienta que, dependiendo de las circunstancias específicas del caso, está potencialmente a disposición del propietario cuando el inquilino no ha pagado el alquiler.
Tanto para los propietarios como para los inquilinos en el Reino Unido, es crucial comprender el marco jurídico que rige la caducidad del contrato de arrendamiento. En este artículo se analizan las complejidades que entraña el desalojo de un inquilino comercial, la importancia de las cláusulas específicas del contrato de arrendamiento y las circunstancias en las que es posible desalojar a un inquilino comercial.
1. El derecho de confiscación
La confiscación permite al propietario rescindir un contrato de arrendamiento y volver a entrar en la propiedad debido al incumplimiento del inquilino. En caso de impago del alquiler, suele ser la vía más rápida de desahucio para el propietario de un local comercial.
En primer lugar, conviene comprobar si el contrato de arrendamiento contiene una cláusula expresa de caducidad.
La cláusula de confiscación
- Disposición expresa: El contrato de arrendamiento debe contener una ”cláusula de caducidad/previsión de reentrada” expresa. Sin esta cláusula, es difícil perder el contrato de arrendamiento por atrasos en el pago del alquiler, a menos que el incumplimiento sea tan grave que se considere “repudiatorio.”
- Periodos de carencia: La mayoría de los contratos de alquiler especifican un periodo (normalmente 14 o 21 días) en el que el alquiler debe permanecer impagado antes de que surja el derecho de caducidad.
Exención del artículo 146
- A diferencia de otras infracciones (como alteraciones / reparaciones no autorizadas / incumplimiento de las cláusulas de usuario ), impago del alquiler no requiere una notificación en virtud del artículo 146 de la Ley de Propiedad de 1925.
- El arrendador puede, en determinadas circunstancias que se exponen a continuación, pasar directamente a la caducidad del contrato una vez expirado el periodo de gracia.
2. Métodos de recuperación de la posesión
Existen dos formas distintas de ejercer el derecho de caducidad de un contrato de arrendamiento comercial: El reingreso pacífico y el procedimiento judicial.
Reincorporación pacífica (autoayuda)
- Acción: El propietario (normalmente a través de un agente judicial certificado) entra físicamente en los locales y cambia las cerraduras.
- Horario: Esto suele ocurrir a primera hora de la mañana, cuando los locales están desocupados, para evitar problemas relacionados con la infracción de la Ley de Derecho Penal de 1977, que prohíbe el uso o la amenaza de violencia para asegurar la entrada.
- Efecto: El contrato finaliza en el momento en que se cambian las cerraduras.
Procedimiento de posesión (vía judicial)
- Proceso: El propietario presenta una demanda de posesión ante el Tribunal de Condado o el Tribunal Superior.
- Requisito: Esta suele ser la vía preferida si existe algún riesgo de enfrentamiento físico o si la propiedad es de uso mixto (contiene un elemento residencial).
- Terminación: El contrato se considera formalmente resuelto cuando el tribunal notifica la demanda de posesión al inquilino.
3. La doctrina de la renuncia
Un riesgo importante para un arrendador cuando un inquilino ha dejado de pagar el alquiler es “renunciar” al derecho de caducidad. Esto ocurre si el arrendador, con conocimiento del incumplimiento, realiza un acto que reconozca la existencia continuada del contrato después de que haya surgido el derecho de caducidad. Ejemplos de renuncia pueden ser:
- Demandas de alquiler: El envío de una factura por alquiler futuro es una renuncia.
- Aceptación del alquiler: Aceptar incluso un pago parcial de atrasos o alquileres futuros es una renuncia.
- Comunicación: Cualquier acto del arrendador o de su agente (por ejemplo, hablar de reparaciones o dar su consentimiento) que considere que el contrato está en vigor puede hacer que la confiscación sea ilegal.
- Lapso: Una vez que se produce la renuncia, el propietario debe esperar a que el siguiente se pierde el período de alquiler antes de que puedan intentar perder de nuevo.
4. Alivio del decomiso
Incluso después de que el arrendador haya reanudado o iniciado con éxito el procedimiento, el inquilino tiene derecho por ley a solicitar el “Alivio de la Caducidad”.”
Discrecionalidad judicial
- Pago de atrasos: Si el inquilino paga todo el alquiler pendiente, los intereses y las costas legales del propietario, el tribunal casi siempre concederá la exención.
- Status Quo: La exoneración restablece el arrendamiento como si nunca se hubiera producido la caducidad.
- Límites de tiempo: Para el reingreso pacífico, el inquilino dispone normalmente de seis meses para solicitar la exención (aunque en algunos casos los inquilinos han podido obtener la exención del decomiso después de que hayan transcurrido más de seis meses).
- Para procedimientos judiciales: Si el arrendador tiene éxito en los tribunales, el inquilino normalmente debe solicitar una reparación antes de que se ejecute la orden de posesión. Una vez que el arrendador toma posesión de la vivienda en virtud de una orden judicial, el derecho del inquilino a solicitar reparación se ve considerablemente limitado.
5. Control del procedimiento
Para garantizar que la caducidad del contrato de arrendamiento comercial / desahucio es legal, deben observarse los siguientes tecnicismos:
Nota: La caducidad es un recurso de “todo o nada”. Al rescindir el contrato, pierdes el derecho a futuros alquileres y puedes ser responsable de las tasas de actividad mientras la unidad esté vacía.
Consideraciones técnicas y propiedad de uso mixto
Definición de “alquiler”
Los propietarios deben asegurarse de que la deuda por la que están embargando está legalmente clasificada como “alquiler”. Aunque el alquiler básico es obvio, otros gastos como los de servicio, las primas de seguro y los servicios públicos deben estar “reservados como alquiler” en el contrato de arrendamiento. Si no es así, el propietario debe notificar el artículo 146 antes de proceder a la ejecución por esas deudas concretas.
Peligro de uso mixto
La Ley de Protección contra el Desahucio de 1977 se aplica si alguna parte del local está “ocupada como vivienda”. Si un inquilino de un local comercial vive en un piso encima de su tienda en virtud del mismo contrato de arrendamiento, el propietario no puede utilizar el reingreso pacífico. Hacerlo es un delito. En estos casos, la única vía legal es una orden judicial.
Bienes muebles e inmuebles abandonados
Cuando un propietario embarga, las existencias y el equipo del inquilino permanecen dentro. El arrendador se convierte en “comodatario involuntario”. Debe atenerse a la Ley de Agravios (Interferencia con Bienes) de 1977, dando al inquilino una oportunidad razonable de recoger sus bienes antes de que puedan ser vendidos o enajenados. No hacerlo puede dar lugar a una reclamación legal secundaria por conversión de bienes.
Lista de comprobación resumida para propietarios
Para garantizar un desahucio por impago de alquiler conforme a la ley, el propietario debe:
- Verifique el contrato de arrendamiento: Confirme la existencia de una cláusula de caducidad y calcule el vencimiento exacto del periodo de gracia.
- Auditar las cuentas: Asegúrese de que los atrasos se definen estrictamente como alquileres y que no se ha aceptado ningún pago después de que surgiera el derecho de caducidad.
- Compruebe la ocupación: Confirme que el local es puramente comercial y que nadie vive en él.
- Compruebe la renuncia: Confirmar que no se ha tomado ninguna medida que pudiera equivaler a una renuncia al derecho a renunciar al arrendamiento.
- Instrucciones de emisión: Contratar alguaciles certificados para el reingreso pacífico o abogados para los procedimientos judiciales.
- Asegure el sitio: Cambia cerraduras, toma lecturas de los contadores y fotografía el inventario de bienes abandonados.
El decomiso es una herramienta poderosa pero clínica. Dado que los tribunales lo consideran un remedio “draconiano”, es importante asegurarse de que el decomiso es legal . Cualquier desviación puede dar lugar a que el propietario pague al inquilino una indemnización por daños y perjuicios, y no al revés.
David Burns, Socio Principal de Litigios en Ronald Fletcher Baker LLP, tiene una amplia experiencia en la gestión de asuntos relacionados con litigios sobre arrendamientos comerciales e impago de alquileres. Tanto si desea hacer cumplir los términos de un contrato de arrendamiento como obtener asesoramiento sobre cuestiones relacionadas con el cumplimiento de los términos de un contrato de arrendamiento, contamos con la experiencia necesaria para ayudarle. Para consultas sobre este tema, póngase en contacto con David Burns por correo electrónico en D.Burns@rfblegal.co.uk o por teléfono en el 0207 467 5751.
David Burns
Socio Principal de Litigios
