¿Se puede desahuciar a un inquilino comercial por no pagar el alquiler?

Evicting a comercial tenant in the UK for non-payment of rent is a powerful tool which is, depending on the specific circumstances of the case, potentially available to a landlord when the tenant has failed to pay rent.  

For both landlords and tenants in the UK, understanding the legal framework governing forfeiture of the lease is crucial. This article explores the complexities involved in evicting a commercial tenant, the importance of specific lease terms, and the circumstances where it is possible to evict a commercial tenant.  

1. El derecho de confiscación 

Decomiso allows a landlord to terminate a lease and re-enter the propiedad due to a tenant’s breach. For non-payment of rent, this is generally the fastest route to eviction for a landlord of a propiedad comercial. 

En primer lugar, conviene comprobar si el contrato de arrendamiento contiene una cláusula expresa de caducidad.  

La cláusula de confiscación 

• Disposición expresa: The lease must contienen an express ” forfeiture clause / proviso for re-entry.” Without this clause, it is difficult to forfeit the lease for rent arrears unless the breach is so severe it is considered “repudiatory.” 

• Periodos de carencia: Most leases specify a period (typically 14 or 21 days) that rent must remain unpaid before the right to forfeit arises. 

Exención del artículo 146 

• Unlike other breaches (such as unauthorised alterations / repairs / breach of user clauses ), impago del alquiler no requiere una notificación en virtud del artículo 146 de la Ley de Propiedad de 1925. 

• El arrendador puede, en determinadas circunstancias que se exponen a continuación, pasar directamente a la caducidad del contrato una vez expirado el periodo de gracia. 

2. Métodos de recuperación de la posesión 

There are two distinct ways to exercise the right to forfeit a arrendamiento comercial: Peaceable Re-entry and Court Proceedings. 

Reincorporación pacífica (autoayuda) 

• Acción: The landlord (usually via a certificated bailiff) physically enters the premises and changes the locks. 

• Momento oportuno: This commonly occurs in early hours of morning when the premises are unoccupied to avoid issues around breaching the Criminal Law Act 1977, which prohibits the use or threat of violence to secure entry. 

• Efecto: El contrato finaliza en el momento en que se cambian las cerraduras. 

Procedimiento de posesión (vía judicial) 

• Proceso: El propietario presenta una demanda de posesión ante el Tribunal de Condado o el Tribunal Superior. 

• Requisito: This is often the preferred route if there is any risk of physical confrontation or if the property is mixed-use (containing a residencial element). 

• Terminación: El contrato se considera formalmente resuelto cuando el tribunal notifica la demanda de posesión al inquilino. 

3. La doctrina de la renuncia 

A significant  risk to a landlord where a tenant has failed to pay rent is “waiving” the right to forfeit. This occurs if the landlord, with knowledge of the breach, performs an act that acknowledges the continued existence of the lease after the right to forfeit has arisen. Examples of waiver could include: 

• Demandas de alquiler: El envío de una factura por alquiler futuro es una renuncia. 

• Aceptación del alquiler: Accepting even a partial payment of arrears or future rent is a waiver. 

• Comunicación: Cualquier acto del arrendador o de su agente (por ejemplo, hablar de reparaciones o dar su consentimiento) que considere que el contrato está en vigor puede hacer que la confiscación sea ilegal.  

• Lapso: Una vez que se produce la renuncia, el propietario debe esperar a que el siguiente se pierde el período de alquiler antes de que puedan intentar perder de nuevo. 

4. Alivio del decomiso 

Even after a landlord has successfully re-entered or issued proceedings, the tenant has a statutory right to apply for “Relief from Forfeiture.” 

Discrecionalidad judicial 

• Pago de atrasos: If the tenant pays all outstanding rent, interest, and the landlord’s legal costs, the court will almost always grant relief. 

• Status Quo: La exoneración restablece el arrendamiento como si nunca se hubiera producido la caducidad. 

• Límites de tiempo: Para el reingreso pacífico, el inquilino dispone normalmente de seis meses para solicitar la exención (aunque en algunos casos los inquilinos han podido obtener la exención del decomiso después de que hayan transcurrido más de seis meses).  

• Para procedimientos judiciales: If the landlord succeeds in court, the tenant should usually apply for relief before the possession order is executed. Once the landlord takes possession under a court warrant, the tenant’s right to seek relief is significantly curtailed. 

5. Control del procedimiento 

Para garantizar que la caducidad del contrato de arrendamiento comercial / desahucio es legal, deben observarse los siguientes tecnicismos: 

Nota: Forfeiture is an “all or nothing” remedy. By terminating the lease, you lose the right to future rent and may become liable for business rates while the unit is vacant. 

Consideraciones técnicas y propiedad de uso mixto 

Definición de “alquiler” 

Landlords must ensure that the debt they are forfeiting for is legally classified as “rent.” While basic rent is obvious, other charges like service charges, insurance premiums, and utilities must be “reserved as rent” in the lease. If they are not, the landlord must serve a Section 146 Notice before forfeiting for those specific debts. 

Peligro de uso mixto 

The Protection from Eviction Act 1977 applies if any part of the premises is “occupied as a dwelling.” If a commercial tenant lives in a flat above their shop under the same lease, a landlord no puede utilizar el reingreso pacífico. Hacerlo es un delito. En estos casos, la única vía legal es una orden judicial. 

Bienes muebles e inmuebles abandonados 

Cuando un propietario embarga, las existencias y el equipo del inquilino permanecen dentro. El arrendador se convierte en “comodatario involuntario”. Debe atenerse a la Ley de Agravios (Interferencia con Bienes) de 1977, dando al inquilino una oportunidad razonable de recoger sus bienes antes de que puedan ser vendidos o enajenados. No hacerlo puede dar lugar a una reclamación legal secundaria por conversión de bienes. 

Lista de comprobación resumida para propietarios 

Para garantizar un desahucio por impago de alquiler conforme a la ley, el propietario debe: 

1. Verifique el contrato de arrendamiento: Confirme la existencia de una cláusula de caducidad y calcule el vencimiento exacto del periodo de gracia. 

2. Auditar las cuentas: Asegúrese de que los atrasos se definen estrictamente como alquileres y que no se ha aceptado ningún pago después de que surgiera el derecho de caducidad. 

3. Compruebe la ocupación: Confirme que el local es puramente comercial y que nadie vive en él. 

4. Compruebe la renuncia: Confirmar que no se ha tomado ninguna medida que pudiera equivaler a una renuncia al derecho a renunciar al arrendamiento. 

5. Instrucciones de emisión: Engage certificated bailiffs for peaceable re-entry or legal counsel for court proceedings. 

6. Asegure el sitio: Cambia cerraduras, toma lecturas de los contadores y fotografía el inventario de bienes abandonados. 

El decomiso es una herramienta poderosa pero clínica. Dado que los tribunales lo consideran un remedio “draconiano”, es importante asegurarse de que el decomiso es legal . Cualquier desviación puede dar lugar a que el propietario pague al inquilino una indemnización por daños y perjuicios, y no al revés. 

David Burns, Senior Litigios Partner at Ronald Fletcher Baker LLP, has extensive experience handling issues related to commercial lease disputes and non payment of rent. Whether you are seeking to enforce the terms of a lease or obtain advice about issues around complying with the terms of a lease we have the experience to assist. For enquiries on this topic, please contact David Burns via email at D.Burns@rfblegal.co.uk or by phone at 0207 467 5751.