Desde hace más de setenta años, la Ley de arrendadores y arrendatarios de 1954 (‘la Ley’) ha constituido la piedra angular del Derecho inmobiliario mercantil en Inglaterra y Gales, con el objetivo de equilibrar los intereses de los arrendatarios comerciales y los derechos legítimos de propiedad de los arrendadores.
¿Tiene que abandonar el local un arrendatario comercial al finalizar el plazo del contrato de arrendamiento?
A menos que un contrato de arrendamiento comercial quede ‘excluido’ del ámbito de aplicación de la Ley, y siempre que se cumplan determinados requisitos, un arrendatario comercial tiene, por lo general, derecho a seguir ocupando el local comercial una vez finalizado el plazo contractual o a obtener un nuevo contrato de arrendamiento en condiciones similares, lo que también se conoce como ‘seguridad de la tenencia’.
Al vencimiento del plazo contractual, los contratos de arrendamiento comercial con garantía de permanencia no se extinguen automáticamente. El arrendamiento continuará en las mismas condiciones hasta que el arrendador o el arrendatario lo rescinda, de conformidad con la ley.
Actualmente, los contratos de alquiler comercial de hasta seis meses de duración quedan excluidos de la protección de la seguridad de la tenencia. Sin embargo, en junio de 2025, la Comisión Jurídica ‘…ha llegado a la conclusión provisional de que debería aumentarse el umbral de seis meses y, en su segundo documento de consulta, tiene previsto someter a consulta la posibilidad de elevar dicho umbral a dos años».’. Queda por ver si el Parlamento aprobará esta recomendación y, en caso afirmativo, cuándo lo hará.
¿Cómo puedo saber si un inquilino comercial goza de ‘seguridad de tenencia’?
Para determinar si un contrato de arrendamiento queda excluido del ámbito de aplicación de las disposiciones de la Ley relativas a la seguridad de la tenencia, lo primero que hay que hacer es examinar detenidamente el contrato de arrendamiento vigente.
El contrato de arrendamiento debe incluir una cláusula en la que se indique expresamente que ambas partes han acordado quedar excluidas de la aplicación de la Ley de 1954 y que se ha seguido el procedimiento adecuado.
El arrendador debe haber entregado al arrendatario una ‘notificación de advertencia’ formal en la que se le explique que está renunciando a su derecho a la renovación del contrato de arrendamiento en virtud de la Ley de arrendadores y arrendatarios de 1954.
El inquilino debería haber firmado una declaración en la que reconozca que ha recibido la notificación de advertencia y que comprende las consecuencias.
Esto podría ser una simple declaración si el inquilino hubiera recibido la notificación al menos 14 días antes de formalizar el contrato de alquiler; o
Una declaración jurada, prestada ante un abogado, si el inquilino recibió la notificación menos de 14 días antes de formalizar el contrato de alquiler.
¿Puede un arrendador oponerse a la renovación de un contrato de alquiler si desea reformar el inmueble?
Existen diversos motivos por los que el arrendador de un local comercial puede oponerse a la concesión de un nuevo contrato de arrendamiento, incluidos los recogidos en el artículo 30, apartado 1, letra f), de la Ley. Esto da derecho al arrendador a oponerse a la concesión de un nuevo contrato de arrendamiento si tiene una intención genuina, firme y decidida de remodelar el inmueble o de llevar a cabo obras de construcción de envergadura y, para ello, necesita disponer del inmueble desocupado.
La Ley establece que un arrendador que desee oponerse a la renovación de un contrato de arrendamiento comercial que goce de seguridad de tenencia deberá notificarlo, de conformidad con el artículo 25 de la Ley (‘notificación conforme al artículo 25’), con un plazo de preaviso de un mínimo de seis meses y un máximo de doce meses.
Al notificar un aviso ‘hostil’ en virtud del artículo 25 para oponerse a la renovación del contrato de arrendamiento, el arrendador debe basarse en uno de los siete motivos establecidos en el artículo 30, apartado 1, de la Ley, aunque basta con que se demuestre uno solo. El motivo (f) es uno de ellos y permite al arrendador oponerse a la renovación cuando:
‘…al finalizar el contrato de alquiler actual, el arrendador tiene la intención de…» ’demoler o reconstruir los locales que componen la explotación o una parte sustancial de los mismos, o llevar a cabo obras de construcción de envergadura en la explotación o en parte de ella, de tal forma que no pudiera hacerlo razonablemente sin obtener la posesión de la explotación».
La aplicación del motivo (f) supone un delicado equilibrio entre intereses contrapuestos: el derecho del arrendador a desarrollar y mejorar su patrimonio inmobiliario y la seguridad de la tenencia del arrendatario. Dada la intensificación de las presiones inmobiliarias en todo el Reino Unido, especialmente en los centros urbanos en proceso de regeneración, las reclamaciones basadas en el motivo (f) se han vuelto cada vez más habituales. En ocasiones, los arrendadores tienen dudas sobre la carga probatoria necesaria para oponerse con éxito a la renovación.
¿Basta con que el arrendador demuestre que la posesión física del inmueble es un requisito para que prospere una solicitud en virtud del artículo 25?
El arrendador debe demostrar que requiere la posesión legal —y no solo la posesión física— del inmueble. Por ejemplo, en Heath contra Drown El contrato de alquiler del inquilino incluía una cláusula que permitía al arrendador acceder al inmueble y realizar obras. El tribunal dictaminó que, si el arrendador ya tenía el derecho (en virtud del contrato de alquiler) a acceder al inmueble y realizar las obras pertinentes, no necesitaba la posesión legal plena y, por lo tanto, la solicitud basada en el motivo (f) sería desestimada.
Como arrendador comercial que desea reurbanizar su inmueble, ¿qué elementos son relevantes a la hora de decidir si se puede oponerse con éxito a la renovación de un contrato de arrendamiento?
El apartado f) solo se aplica a las obras que se vayan a realizar en la “explotación” (la parte de las instalaciones que ocupa el arrendatario para el desarrollo de su actividad), tal y como se establece en Joel contra Swaddle. Si se están realizando obras en el inmueble, pero no en aquellas partes del mismo que se han cedido en virtud del contrato de arrendamiento y que el arrendatario no ocupa con fines comerciales, no será de aplicación el apartado f).
Más recientemente, Sainsbury’s Supermarkets Ltd contra Medley Assets S.L. confirmó que, a efectos de una reclamación basada en el motivo (f), “la propiedad” se refiere a los locales en realidad ocupado por el inquilino en la fecha de la vista. En este caso, el arrendador tenía previsto excavar por debajo del nivel actual del suelo del sótano y construir unos nuevos cimientos. Dado que el contrato de arrendamiento incluía el suelo del sótano, pero no el espacio situado por debajo de este, el tribunal consideró que estas obras eran a continuación la tenencia y no dentro de la propiedad y, en última instancia, carece de relevancia para la oposición del arrendador a un nuevo contrato de arrendamiento.
El inquilino también puede reducir la superficie ocupada durante el procedimiento para impedir que prospere la solicitud del arrendador si las obras en cuestión se refieren únicamente a partes situadas fuera del inmueble arrendado.
Otro aspecto que debe tener en cuenta el tribunal es el grado de perturbación que se causará a la actividad comercial del inquilino mientras se llevan a cabo las obras. Aunque cada caso se examina en función de sus circunstancias concretas, por lo general se espera que el arrendador prospere en su recurso amparándose en el motivo (f) si el arrendatario va a ser excluido del inmueble durante 12 semanas o más, ya que este nivel de perturbación obligará al arrendador a tomar posesión legal del local.
¿A qué tipo de obras puede acogerse un arrendador en virtud de la letra f) del artículo?
El motivo (f) se refiere a la demolición, la reconstrucción o las obras de construcción de envergadura que afecten a la totalidad o a una parte sustancial de los locales comprendidos en la finca. No se considerarán incluidas aquellas obras que el arrendador ya esté autorizado a realizar en virtud del contrato de arrendamiento (o por derecho implícito de acceso) (Romulus Trading Company Ltd contra los administradores de la fundación benéfica Henry Smith’s Charity). Esto incluye las reparaciones que cualquiera de las partes se haya comprometido a realizar. Cuando el arrendador deba realizar reparaciones sin disponer de un derecho de acceso expreso, se entenderá que existe dicho derecho de forma implícita y que los trabajos quedan excluidos de la contraprestación.
Una cláusula del contrato de arrendamiento que permita al arrendador acceder al inmueble para realizar mejoras puede ser suficiente para autorizar obras de envergadura. Sin embargo, este derecho queda limitado si el contrato de arrendamiento también exige al arrendador que repare todos los daños causados por las obras. En tales casos, es posible que el arrendador no pueda seguir adelante si la reparación resulta imposible; por ejemplo, si las obras propuestas implican la eliminación definitiva de paredes en lugar de su sustitución, el arrendador no podrá cumplir con su obligación de ‘reparar’ los daños.
¿Qué se considera ‘demolición’ según el apartado f) del artículo?
En Ivorygrove Ltd contra Global Grange Ltd, El tribunal sostuvo que el término «demolición» debe interpretarse según su significado habitual y que implica el acto físico de destrucción del inmueble.
Para que se aplique el apartado f), el inmueble debe poder ser demolido, y el hecho de que los muros estructurales o portantes queden excluidos de la cesión no impide que el inmueble pueda ser demolido. En Pumperninks of Piccadilly Ltd contra Land Securities Plc y otros, El Tribunal de Apelación dictaminó que el motivo (f) es aplicable cuando se produce la demolición de la estructura que sustenta la cesión interna o de la propia cesión interna.
En cada caso, si las ‘obras’ constituyen una demolición y afectarán a una parte sustancial del inmueble (Atkinson contra Bettison), es una cuestión de hecho.
¿Qué se entiende por ‘reconstrucción’ según el apartado f)?
La reconstrucción implica modificar la estructura del inmueble, normalmente mediante la demolición de elementos existentes y su sustitución por otros de forma diferente (PErcy E. Cadle and Company Ltd contra Jacmarch Properties Ltd).
A la hora de evaluar la intención del arrendador de llevar a cabo una reconstrucción, el tribunal deberá tener en cuenta la totalidad de las obras propuestas, incluidas las obras preparatorias y de acabado (Romulus Trading). Por ejemplo, los trabajos de enlucido de una pared de nueva construcción.
Es importante mencionar las distintas decisiones adoptadas en Ivorygrove y Global Grange Ltd contra Marazzi y otro, en el que el mismo arrendador que propuso llevar a cabo obras de rehabilitación similares en cada uno de los locales se opuso a la renovación de los contratos de arrendamiento amparándose en el motivo (f), aunque tuvo éxito en el primer caso y fracasó en el segundo.
En Ivorygrove, el Tribunal consideró que las obras consistían en la demolición y reconstrucción de una parte sustancial del inmueble, pero en Marazzi El tribunal dictaminó que las obras no constituían una reconstrucción de una parte sustancial del inmueble, por lo que la solicitud presentada ante el tribunal fue desestimada y el arrendador no pudo oponerse al derecho del arrendatario a la renovación del contrato de arrendamiento.
¿Qué se entiende por ‘obras de envergadura’ según el apartado f)?
A menudo, una pregunta habitual que se plantean la mayoría de los propietarios es que, en este contexto, el término ‘sustancial’ no se mide necesariamente desde un punto de vista económico —aunque el coste es un factor relevante—, sino más bien por la naturaleza, el alcance y el impacto en la estructura física o el carácter del inmueble. Por ejemplo, las ampliaciones importantes, el reubicación de muros de carga o las modificaciones estructurales a gran escala suelen cumplir los requisitos. Por el contrario, las reparaciones rutinarias y las mejoras estéticas no suelen cumplirlos. La distinción clave radica en si las obras implican realmente construcción, demolición o reconstrucción, tal y como se entienden comúnmente estos términos en el sector de la construcción, y en si ello supone crear algo nuevo, en lugar de alterar lo que ya existe (B(Otterill contra el Consejo del Condado de Bedfordshire).
Además, los tribunales también examinan si la reconstrucción es auténtica o si se trata simplemente de un pretexto. Si un arrendador propone demoler y reconstruir de forma prácticamente idéntica, surgen dudas sobre si el verdadero propósito es la remodelación o simplemente la expulsión del inquilino. Aunque los tribunales no exigen a los propietarios que demuestren la justificación económica de sus planes, la ausencia de cualquier beneficio aparente derivado de las obras propuestas puede poner en duda la autenticidad de la intención manifestada por el propietario.
También es importante señalar que, si bien el Tribunal considerará que las obras de construcción de carácter estructural constituyen un factor clave, esto no constituye un requisito previo a efectos del motivo (f) (Ivorygrove).
A continuación se recogen algunos ejemplos de las resoluciones del Tribunal sobre obras de construcción, aunque esto no debe considerarse una lista exhaustiva:
- Instalación de calderas y aseos en general no lo hará se consideran obras de construcción (Barth).
- Instalación de sistemas de desagüe y cuartos de baño donde antes no existían, en general será probablemente se consideran obras de construcción (Rómulo).
- La instalación de una nueva escalera, por lo general será probablemente se considere una obra de construcción (Rómulo).
- La eliminación de las particiones será una cuestión de hecho y de grado (véanse las resoluciones contradictorias en Ivorygrove y Marazzi).
- Por lo general, al verter una cantidad considerable de hormigón será probablemente se considere una obra de construcción (Houseleys contra Bloomer-Holt).
- Instalación de cableado y fontanería en general no lo hará se consideran obras de construcción (Barth).
El criterio jurídico: ¿Qué debo demostrar, como arrendador, para tener éxito al oponerme a la renovación de un contrato de arrendamiento en virtud del apartado (f)?
El apartado f) detalla tres elementos distintos que deben demostrarse antes de que un tribunal conceda la posesión, recayendo la carga de la prueba claramente sobre el arrendador.
- El arrendador debe demostrar que tiene la intención de demoler, reconstruir o realizar obras de envergadura en el inmueble (o en una parte considerable del mismo).
- Deben demostrar una “intención firme y decidida” de llevar a cabo las obras, que vaya más allá de la mera contemplación y esté respaldada por pruebas creíbles, y que exista en la fecha de la vista. Según el principio de Blackburn (Cunliffe contra Goodman), incluso una intención genuina en el momento de en servicio La notificación S25 no será suficiente si ya no existe. durante el juicio.
- Los propietarios deben demostrar que no pueden llevar a cabo las obras de forma razonable mientras el inquilino siga ocupando la vivienda. Esto protege a los inquilinos frente al desalojo en los casos en que las obras puedan realizarse sin que ello afecte a su ocupación o mediante acuerdos de acceso temporal.
La sentencia del Tribunal Supremo en el caso S Franses Ltd contra The Cavendish Hotel (Londres) S.L. ha aclarado que los propietarios deben demostrar su intención de llevar a cabo las obras, independientemente de si el inquilino desocupa la vivienda, lo que impide a los propietarios presentar planes condicionales o inciertos.
La carga de la prueba que recae sobre los arrendadores que deseen acogerse al motivo (f) es estricta. Los arrendadores que barajen esta vía para recuperar la posesión deben planificar estratégicamente. Es importante que los arrendadores puedan aportar pruebas de planes detallados que demuestren una intención genuina, y que dicha intención se mantenga a lo largo de todo el procedimiento, que puede durar hasta 18 meses o más.
Además, los propietarios deben evitar iniciar las obras antes de tiempo, antes de haber obtenido la posesión del inmueble, so pena de enfrentarse a reclamaciones por daños y perjuicios por vulneración ilegal de los derechos de los inquilinos.
¿Puede un inquilino defenderse ante la oposición del arrendador (motivo f) a la renovación del contrato de alquiler?
En función de las circunstancias de cada caso concreto, existen varios argumentos que un inquilino puede esgrimir para presentar una defensa eficaz contra el motivo (f), y conocer estas opciones desde el principio es fundamental tanto para los propietarios como para los inquilinos a la hora de proteger sus intereses comerciales.
El problema más habitual es cuestionar la autenticidad de la intención del arrendador. Las pruebas de declaraciones contradictorias por parte del arrendador, la falta de una preparación seria para las obras, los cambios en el proyecto propuesto o la ausencia de una financiación creíble pueden demostrar que la intención del arrendador no es firme ni definitiva. Además, estas pruebas también pueden utilizarse para demostrar que la intención del arrendador es desalojar al arrendatario por motivos distintos. Si esto puede demostrarse, la reclamación basada en el motivo (f) será desestimada.
Si las obras se limitan a reparaciones rutinarias, mejoras estéticas o modificaciones menores, los inquilinos pueden alegar que las obras propuestas no se ajustan a la definición legal de ‘sustanciales’, independientemente de lo sinceras que puedan ser las intenciones del arrendador.
Además, en el artículo 31A, apartado 1, se recogen los motivos de exención respecto al apartado f). Estos motivos protegen al arrendatario en los casos en que las obras propuestas puedan llevarse a cabo mientras el arrendatario sigue operando en el local, o cuando el arrendatario pueda ocupar una superficie menor dentro del mismo. En Sainsburys Supermarkets Ltd contra Medley Assets Limited, el Tribunal consideró que Sainsbury’s podía seguir operando en el mismo lugar, ya que las obras destinadas a rebajar el nivel del sótano se realizaban en una zona que no era necesaria para el funcionamiento de su negocio. Como consecuencia de ello, Sainsbury’s logró que se desestimara su solicitud en virtud del artículo 31A(1). Aunque la carga de la prueba para ambas impugnaciones recae en el arrendatario, los arrendadores deben actuar con cautela ante la posibilidad de que un arrendatario presente una solicitud en virtud del artículo 31A, asegurándose de que sus planes de obra puedan resistir un examen minucioso.
¿Qué indemnización deberá pagar un arrendador comercial al arrendatario si este se opone con éxito a la renovación del contrato de arrendamiento en virtud del apartado (f)?
Si un arrendador demuestra con éxito una reclamación basada en el motivo (f) y obtiene la posesión, el antiguo arrendatario tiene derecho a una indemnización legal en virtud del artículo 37 de la Ley. La indemnización se calcula en función del valor catastral del inmueble. En el caso de los inquilinos que hayan ocupado el inmueble durante menos de 14 años, la indemnización equivale a una vez el valor catastral, y se eleva a dos veces dicho valor para los inquilinos con 14 o más años de ocupación.
¿Cómo puede ayudarme Ronald Fletcher Baker LLP a tramitar una solicitud basada en el motivo (f)?
Tanto si eres un arrendador que tiene previsto realizar obras de mejora como si eres un inquilino que se enfrenta a una oposición basada en el motivo (f), es fundamental contar con asesoramiento especializado desde el principio. Las decisiones que se toman en la fase inicial de estos litigios —desde la recopilación de pruebas hasta el enfoque estratégico adoptado— suelen determinar el rumbo que tomará el asunto. Retrasarse a la hora de buscar asesoramiento suele traducirse en la pérdida de oportunidades, posiciones negociadoras más débiles y gastos evitables. Por otra parte, podría redundar en beneficio de ambas partes negociar la renuncia al contrato o llegar a un acuerdo, en lugar de acudir a los tribunales.
Nuestro equipo de litigios puede ayudarte a evaluar tu situación, explicarte las opciones de las que dispones y aconsejarte sobre cuál es la mejor forma de proceder.
David Burns es socio principal del departamento de litigios del bufete. Ben Lewis es abogado asociado del departamento de litigios de RFB. Para cualquier consulta sobre este tema, póngase en contacto con David Burns o Ben Lewis por correo electrónico en D.Burns@rfblegal.co.uk o B.Lewis@rfblegal.co.uk o por teléfono, llamando al 0207 467 5751 o al 0203 947 8892.
Katie El-Gamal
Paralegal
David Burns
Socio Principal de Litigios
Ben Lewis
Abogado asociado
