Morosidad de los prestatarios de créditos puente: Riesgos y realidades jurídicas

En bridging loan industry continues to see high demand and is continuing to grow, but the risk of defaults remains high. 

Como Senior Litigios Partner, I frequently see instances of default. Bridging loans rely on a strict exit strategy, such as selling a propiedad o refinanciación, which can be impacted by a slow market.  

Los préstamos puente son soluciones de financiación rápidas y a corto plazo diseñadas para “salvar” un déficit de financiación, normalmente para transacciones inmobiliarias. Sin embargo, su naturaleza especializada los convierte en productos implacables en los que el impago puede producirse rápidamente. 

1. ¿Qué constituye un impago? 

In the bridging market, “default” is a broad term that extends far beyond failing to make a monthly payment. The circumstances that amount to a default will depend on the precise terms of each bridging loan facility but common examples of defaults on bridging loans include: 

• Vencimiento del plazo: No reembolsar la totalidad del saldo del préstamo en la fecha de vencimiento acordada del préstamo puente (la causa más común). 

• Technical Breaches: Breaching specific loan conditions, such as starting refurbishments without consent or living in a property intended for rent. 

• Condición Precedente Fallo: Not submitting required documentation, like planning permissions, within a set timeframe referred to in the bridging loan documentation. 

• Pactos financieros: Atrasarse en el pago de los intereses mensuales del préstamo puente si éste no se “renueva”. 

2. Consecuencias inmediatas del impago 

Una vez que se produce el impago de un préstamo puente, los prestamistas pueden actuar con rapidez para proteger sus intereses, lo que puede provocar una rápida escalada de la deuda. 

• Interés de demora Rates: Los prestamistas suelen aplicar un tipo de interés significativamente más alto inmediatamente después del impago. Algunos prestamistas tratan de agravar este interés, lo que puede hacer que la deuda aumente exponencialmente.  

• Aceleración de préstamos: El prestamista puede exigir el reembolso inmediato de todo el saldo pendiente. 

• Additional Fees: Bridging lenders may seek to add charges such as late payment penalties, “account review” fees, and substantial renewal fees to the balance. 

• Credit Damage: Los impagos se comunican a las agencias de referencia de crédito, por lo que permanecen en el historial hasta seis años y pueden dificultar futuros préstamos. 

3. Acciones de ejecución: Administración judicial y recuperación 

If a resolution is not reached, the bridging lender will likely take steps to recover the debt through the security instruments and mechanisms provided for in the facility letter and accompanying security documents such as: 

• Appointment of Receivers: A Fixed Charge Receiver is typically appointed by a bridging lender, to recover debts owed by a borrower who has defaulted on a loan secured against property or land. The Fixed Charge Receiver’s role is to take control of and manage the charged property to protect the lender’s interest and recover as much of the outstanding debt as possible. 

Los poderes típicos que una Carga Legal probablemente otorgaría a un Receptor de Carga Fija incluyen: 

• La facultad de vender la propiedad 

• Take possession of the property  

• Completar cualquier desarrollo de la propiedad 

• The power to lease and manage the property. 

It is common that legal charges will include a provision which allows a Receiver to do anything that an owner of the Property may do but this is not always the case. It is important to note that although the receiver is appointed by the lender, the Receiver is the agent of the borrower, not the lender.  

• Procedimiento de posesión: Los prestamistas pueden solicitar al tribunal una orden de posesión para vender una propiedad garantizada mediante una carga legal.  

• Personal Guarantees: Si la venta de una propiedad o propiedades no cubre la deuda, los prestamistas puente pueden perseguir a cualquier garante personal por el déficit. 

4. Factores a tener en cuenta para evitar el impago 

To mitigate risk, borrowers considering entering into bridging loans should conduct thorough due diligence before entering into a facility agreement and accompanying security documents and personal guarantees.  

Factor	Descripción
Estrategia de salida	Un plan de reembolso realista y ejecutable (por ejemplo, venta de la propiedad o refinanciación).
Plan B	Una estrategia de salida de emergencia en caso de que falle la principal, como una venta forzosa o la enajenación alternativa de activos.
Relación préstamo-valor (LTV)	Mantener una relación préstamo-valor más baja amortigua las fluctuaciones del valor de la propiedad.
Plazo del préstamo	Asegúrese de que el plazo es suficiente; subestimar los plazos del proyecto es una de las principales causas de impago.
Estructura de intereses	Elija entre pagos mensuales con servicios o intereses “refinanciados” para gestionar la tesorería.

5. Posibles motivos de impugnación de los préstamos puente 

• Relación desleal (Ley de crédito al consumo de 1974):En virtud del artículo 140A de la Ley de Crédito al Consumo de 1974, un tribunal puede reconsiderar un préstamo si la relación entre el prestamista y el prestatario es “injusta”. Se trata de una prueba amplia que tiene en cuenta la conducta del prestamista, el historial de la relación y cualquier acto u omisión antes o después del acuerdo. Si se considera injusta, el tribunal tiene amplias facultades discrecionales para reducir los tipos de interés o anular las cláusulas. 

• Normativa Misclassification: Borrowers often challenge loans that were presented as “unregulated business loans” when they should have been “regulated mortgage contracts”. If a borrower or their close relative resides in the property, the loan typically falls under FCA regulation. Failure to regulate such a loan can potentially make it unenforceable without a specific court order. 

• Falsedad y conducta: If a lender or their agents made untrue statements to induce the borrower into the loan—such as false promises about the exit strategy or the nature of fees—the borrower may have a claim for misrepresentation. In the case of Houssein & others v London Credit Ltd & others [2025] EWHC 2749 (Ch), inicialmente se alegó que los agentes del prestamista utilizaron fotos para afirmar falsamente que una propiedad estaba desocupada. 

• Zueco sobre la equidad de la redención: A borrower has an equitable right to repay their loan and get their property back. Any term that makes redemption “unreasonably difficult” or acts as a “clog” on this right—such as exorbitant exit fees or overly onerous redemption conditions—can potentially be challenged as unenforceable. 

• Influencia indebida o coacción:Si un prestatario fue presionado para obtener el préstamo en circunstancias ilegítimas o sin asesoramiento jurídico independiente, el acuerdo (o las garantías personales asociadas al mismo) podría ser anulado. 

• Professional Negligence:En algunos casos, el litigio puede recaer en los profesionales implicados. Por ejemplo, si un abogado no asesoró adecuadamente sobre los riesgos de unos intereses de demora elevados o de impagos “técnicos”, el prestatario puede presentar una demanda por negligencia profesional para recuperar las pérdidas. 

Cuadro recapitulativo de los motivos de impugnación 

Motivos de impugnación	Base jurídica principal	Ámbito prioritario
Relación desleal	Ley de crédito al consumo s.140A	Equidad general de la conducta y las condiciones del prestamista.
Clasificación errónea	FSMA (Regulated Activities Order)	Whether a business loan was actually a regulated home mortgage.
Penalty Clauses	Common Law (Makdessiprueba)	Si el interés de demora es “extravagante, exorbitante o desproporcionado” en comparación con el interés legítimo.
Zueco sobre la redención	Principios equitativos	Cláusulas que impiden o dificultan injustamente al prestatario el reembolso de la deuda.
Tergiversación	Ley de falsedades de 1967	Declaraciones falsas realizadas por prestamistas o intermediarios antes del acuerdo.

Impugnación de intereses de demora y sanciones 

La exigibilidad de los tipos de interés de demora 

La aplicabilidad de un tipo de interés de demora elevado (como 4% al mes) depende de si la cláusula es una “cláusula penal”. Según la prueba histórica deMakdessi, una cláusula es una penalización inaplicable si se trata de una obligación accesoria que impone al incumplidor del contrato un perjuicio desproporcionado con respecto a cualquier otra obligación.interés legítimo of the innocent party in the enforcement of the primary obligation.  

La posición del Tribunal de Apelación enHoussein: 
The Court of Recurso clarified that a lender has a “interés legítimo en la ejecución del contrato” (i.e., the timely repayment of the loan), not just in being compensated for a breach. The court held that a default rate is only a penalty if it is “extravagante, desorbitado o desmedido” in comparison to that interest. Crucially, the Court of Appeal found the High Court had erred by focusing too much on whether the lender had “justified” the 4% rate with evidence of specific costs; instead, the burden is on the borrower to prove the rate is “extravagant.” 

En Importance de Context: 
El Tribunal subrayó que no existe una norma “rígida” ni un porcentaje específico que constituya una sanción. El carácter “extravagante” de una tasa debe apreciarse en lacomercial context of the specific loan. For high-risk, short-term bridging finanzas, an uplift in interest upon default may be commercially justifiable to protect the lender’s interest in the prompt recycling of capital. The Court remitted the case back to the High Court to apply this test properly, noting that the 4% rate was not “automatically” valid or void. 

Factores que deben tener en cuenta los prestatarios: 
Cuando se impugna un porcentaje de impago, la atención se centra en si la disposición es“de naturaleza ”penal-lo que significa que su objetivo principal es castigar al prestatario en lugar de proteger los intereses legítimos del prestamista. Las principales áreas de controversia son: 

• La carga de la prueba:Corresponde al prestatario demostrar que el tipo es “desproporcionado” con respecto al interés del prestamista. El prestamista no tiene por qué justificar matemáticamente el tipo concreto elegido. 

• Clasificación reglamentaria errónea: If a lender incorrectly categorised a loan as “unregulated” (e.g., a “business purpose” declaration was signed when the borrower intended to reside in the property), the borrower may have much stronger protections bajo elLey de Servicios y Mercados Financieros de 2000 (FSMA) y Manual de la FCA, lo que puede hacer que las cláusulas de intereses sean “abusivas” independientemente de la norma sancionadora. 

• La trampa de la “obligación principal”:Si el tipo más alto está estructurado de forma que se active en un supuesto de “no incumplimiento”, los prestamistas pueden argumentar que se trata de una obligación principal (no de una penalización). Sin embargo, los tribunales tendrán en cuentael fondo sobre la formapara ver si se trata efectivamente de una sanción por demora en el pago. 

A la hora de impugnar la ejecutabilidad de los préstamos puente en un litigio, se pueden considerar varios argumentos jurídicos y reglamentarios más allá de la “regla de la sanción”, pero es importante obtener asesoramiento lo antes posible.  

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David Burns, Senior Litigation Partner at Ronald Fletcher Baker LLP, has extensive experience handling issues related to bridging loan defaults and disputes. For consultas on this topic, please get in touch with David Burns via email at D.Burns@rfblegal.co.uk o por teléfono al 0207 467 5751.