Residencial leaseholders frequently wish to improve, modernise or reconfigure their homes. Whether it is removing an internal wall, installing wooden flooring, or re-positioning a kitchen or bathroom, such works are often seen as a natural incident of home ownership. However, in leasehold properties, the right to carry out alterations is often restricted by the terms of the lease.
Las reformas no autorizadas son una de las fuentes más frecuentes de litigios en los arrendamientos de viviendas. Los arrendatarios a menudo proceden sin consentimiento suponiendo que las obras son menores, puramente internas o que es poco probable que llamen la atención. En realidad, dependiendo de la naturaleza de las alteraciones, llevar a cabo obras sin el consentimiento o la licencia del propietario puede exponer a los arrendatarios a importantes riesgos legales y financieros.
This article explains how alteration covenants operate in residential leases, what constitutes an alteration in law, the consequences of proceeding without consent, and how breaches may be resolved.
El arrendamiento y su función
Unlike freehold ownership, a leasehold interest is a contractual right to occupy property for a fixed term, subject to the covenants set out in the lease. The lease governs what a leaseholder may and may not do with the property and typically includes detailed restrictions on alterations.
Los pactos de modificación existen por una buena razón. Los edificios residenciales suelen tener estructuras, servicios y seguros compartidos. Las obras no autorizadas pueden afectar a la integridad estructural del edificio, comprometer la seguridad contra incendios, aumentar la transmisión de ruidos o invalidar la cobertura del seguro. Por ello, los propietarios y las empresas de gestión mantienen el control sobre las reformas para proteger el edificio en su conjunto y los intereses de los demás arrendatarios.
Failure to comply with an alteration covenant will amount to a breach of lease and can expose the leaseholder to enforcement action and costs.
Tipos de cláusulas de modificación en los arrendamientos de viviendas
El punto de partida en cualquier litigio relativo a alteraciones es la redacción precisa del contrato de arrendamiento. No todos los pactos de modificación son iguales, y las consecuencias jurídicas dependen de cómo estén redactados.
Some leases contain absolute covenants, which prohibit alterations entirely. If a covenant is absolute, the landlord is under no obligation to grant consent, and the leaseholder has no right to carry out the works at all. Often, such absolute covenant relate to alterations of a structural nature but depending on the wording of the clause sometimes relatively minor non-structural works may fall within such a prohibition.
Los contratos de arrendamiento suelen contener cláusulas cualificadas que sólo permiten modificaciones con el consentimiento previo del arrendador. En estos casos, el consentimiento debe obtenerse antes de iniciar las obras. Cuando el pacto es cualificado pero no se pronuncia sobre la razonabilidad, el arrendador puede denegar el consentimiento, sujeto a algunos controles legales.
Some leases contain a fully qualified covenant which provides that consent is not to be unreasonably withheld. In these circumstances, the landlord must have proper and reasonable grounds for refusal. However, even where a landlord is obliged to act reasonably, consent must still be sought in advance, and the leaseholder cannot assume that consent will inevitably be granted.
A menudo surgen disputas porque los arrendatarios se centran en la naturaleza de las obras y no en la redacción del contrato. En la práctica, incluso las obras menores pueden requerir consentimiento si entran en el ámbito de aplicación del pacto.
¿Qué se considera una “modificación”?
Un punto de controversia frecuente es si determinadas obras equivalen a una alteración. Los contratos de arrendamiento rara vez definen el término de forma exhaustiva, y los litigios suelen girar en torno a la interpretación.
En general, una reforma implica un cambio en el carácter físico de la propiedad. Las obras estructurales, como la eliminación de muros o la modificación de elementos de carga, casi siempre cumplen los requisitos. Sin embargo, las obras no estructurales también pueden constituir alteraciones si afectan a la estructura, la distribución o los servicios del piso.
Algunos ejemplos comunes de obras que suelen requerir autorización son la eliminación o reubicación de paredes interiores, la instalación de suelos duros, las alteraciones en los sistemas de fontanería o electricidad y los cambios en la distribución de cocinas y baños. Incluso las obras que parecen cosméticas pueden estar sujetas a autorización, dependiendo de su permanencia e impacto.
Por el contrario, las obras puramente decorativas, como pintar o cambiar las alfombras, tienen menos probabilidades de constituir alteraciones, aunque esto también depende de la redacción del contrato de arrendamiento.
Leaseholders should be cautious about assuming that internal works are exempt from the requirement for prior consent. The fact that works are not visible externally does not mean that they fall outside the scope of an alteration covenant.
Licencias de modificación y necesidad de autorización formal
Cuando se requiere autorización, suele concederse mediante una licencia formal de reforma. La licencia es un documento legal que recoge el consentimiento del propietario y establece las condiciones en las que pueden realizarse las obras.
Las licencias suelen incluir especificaciones detalladas de las obras, requisitos de supervisión profesional, obligaciones de cumplir la normativa urbanística y de construcción, y pactos para rehabilitar la propiedad al final del arrendamiento si es necesario. También suelen exigir que el arrendatario pague los gastos legales y de peritaje del arrendador.
Los procedimientos basados en conversaciones informales, correos electrónicos o garantías verbales son arriesgados. El consentimiento siempre debe documentarse adecuadamente. Sin una licencia formal, un arrendatario puede tener dificultades más adelante para demostrar que se concedió el consentimiento, sobre todo si la propiedad cambia de manos o se modifican los acuerdos de gestión.
Realización de obras sin autorización
Las reformas no autorizadas suelen producirse cuando los arrendatarios actúan sin consentimiento por falta de tiempo, por cuestiones de costes o por no entender bien sus obligaciones. En algunos casos, las obras pueden haber sido realizadas por un propietario anterior y el arrendatario actual hereda el problema.
Independientemente de cómo se produzca la situación, la realización de obras sin el consentimiento necesario supone un incumplimiento del contrato por parte del arrendatario. Ese incumplimiento existe incluso si las obras están bien ejecutadas, cumplen la normativa o son bien recibidas por los vecinos.
Consecuencias jurídicas de las modificaciones no autorizadas
Las consecuencias jurídicas de las reformas no autorizadas pueden ser graves. El propietario puede tener derecho a exigir la restitución de la vivienda a su estado original, aunque las obras hayan mejorado el piso. Esto puede suponer un gasto considerable, sobre todo cuando se trata de cambios estructurales.
Los arrendadores también pueden reclamar daños y perjuicios por incumplimiento del contrato, incluida la indemnización por cualquier pérdida sufrida y la recuperación de los costes profesionales de la investigación de las obras. Muchos contratos de arrendamiento permiten a los arrendadores recuperar sus honorarios legales y de peritaje como gastos de administración, incluso cuando no se inician procedimientos.
In urgent cases, a landlord may apply for an injunction to prevent works from continuing or to compel remedial action. Injunctive relief is discretionary, but the courts will often intervene where unauthorised works pose a risk to the building or other occupiers.
Unauthorised alterations can also cause practical difficulties when a leaseholder seeks to sell or remortgage the property. Buyers’ solicitors routinely raise enquiries about alterations, and lenders may refuse finanzas if works have been carried out without consent. Resolving the issue at that stage can be costly and time-consuming.
Decomiso y protección de los arrendamientos de viviendas
Decomiso is often raised in discussions of lease breaches, but it is important to understand how it operates in residential leases. While forfeiture remains a legal remedy for breach of covenant, it is subject to significant statutory protection.
Before forfeiture can be pursued, the landlord must generally establish the breach. The tenant must have admitted the breach, or the Residential Property division of the First-tier Tribunal (Property Chamber) in England, a leasehold valuation tribunal in Wales, a court or arbitral tribunal must have finally determined that a breach has occurred.
El propietario debe notificar formalmente el artículo 146 al inquilino para exigirle que subsane las alteraciones no autorizadas.
Los arrendatarios también tienen derecho a solicitar la exención de la confiscación, y los tribunales son reacios a privar a los ocupantes residenciales de sus viviendas cuando las infracciones pueden subsanarse.
In practice, forfeiture is rare in cases involving unauthorised alterations alone. However, the court does have the power to make an order for forfeiture of a long residential lease in circumstances where the landlord has followed the statutory procedures and the court considers it appropriate to make such an order. The possibility of forfeiture can be a powerful negotiating tool, and leaseholders should not dismiss it as an empty threat.
Consentimiento retroactivo y regularización de infracciones
En algunos casos, las alteraciones no autorizadas pueden resolverse obteniendo una autorización a posteriori. Se trata de solicitar una licencia una vez finalizadas las obras.
Los arrendadores no están obligados a conceder una autorización retroactiva, aunque hubieran podido aprobar las obras de antemano si se hubiera solicitado la autorización en el momento oportuno antes de iniciar cualquier modificación. Cuando se concede, suele estar sujeta a condiciones, como el pago de tasas más elevadas, la presentación de peritajes o certificaciones y, en algunos casos, la realización de obras de reparación.
Leaseholders should be aware that applying for retrospective consent does not eliminate the breach unless and until a licence is granted. Strategic advice is often required to manage negotiations and minimise exposure to enforcement action.
La importancia de un asesoramiento jurídico temprano
Las situaciones que implican alteraciones no autorizadas rara vez son sencillas, y a menudo se subestiman los riesgos. Un asesoramiento jurídico temprano puede ayudar a los arrendatarios a comprender sus obligaciones, evaluar la gravedad de cualquier infracción y determinar la forma más eficaz de resolver los problemas.
For landlords and managing agents, timely advice can assist in enforcing covenants proportionately and avoiding unnecessary escalation.
Conclusión
Realizar cambios en una propiedad arrendada sin el consentimiento necesario puede tener consecuencias de gran alcance. Lo que puede parecer una pequeña mejora puede dar lugar a un incumplimiento del contrato de arrendamiento, una acción de ejecución y gastos considerables.
Los arrendatarios deben comprobar siempre las condiciones de su contrato y obtener el debido consentimiento antes de realizar obras. Si ya se han realizado modificaciones sin consentimiento, un asesoramiento profesional temprano puede evitar a menudo que la situación se agrave y ayudar a regularizar la situación en condiciones aceptables.
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Ben Lewis is an associate solicitor in RFB’s litigation department.
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Ben Lewis
Abogado asociado
