Introducción
The ability to forfeit a lease is one of the most draconian but necessary remedies available to a landlord. In an ideal world breaches will be remedied and the relationship mended, but often that is not the case with forfeiture being the only realistic available option. This can often lead to what on the face of it appears to be unfair outcomes with a landlord getting a windfall through increases in the value of the freehold reversion. This loss by tenants is more devastatingly felt where leases are protected by virtue of the Landlord and Tenant Act 1954 or when dealing with long leases.
The Courts seek to balance the relationship via their wide discretion for granting relief from forfeiture which was established as far back to the case of Hyman v Rose [1912] AC 623, where at 631 Lord Loreburn described the Court’s role as follows:
“…The Court is to consider all the circumstances and the conduct of the parties. Now it seems to me that when the Act is so express to provide a wide discretion, meaning, no doubt, to prevent one man from forfeiting what in fair dealing belongs to someone else, by taking advantage of a breach from which he is not commensurately and irreparably damaged, it is not advisable to lay down any rigid rules for guiding that discretion.”
Freifeld contra West Kensington Court Ltd [2015] EWCA Civ 806
El 30 de julio de 2015 se dictó sentencia en este caso tan esperado. Este caso trata sobre si la exención de la confiscación debe concederse a los inquilinos que han incumplido deliberadamente sus pactos, cuando ha habido una cierta reparación de sus caminos y en particular porque la confiscación crearía una ganancia inesperada para el propietario.
Fondo
Los recurrentes, el Sr. y la Sra. Freifield, eran arrendatarios a largo plazo de siete viviendas. Los inquilinos subarrendaron una de las unidades a un “restaurante chino de gestión controvertida (“el restaurante chino”)”. Las supuestas prácticas del restaurante dejaban mucho que desear, entre ellas “la mala gestión de los residuos, las pausas para fumar y la preparación de la comida en un patio situado detrás del restaurante chino (que no estaba en posesión del demandado) y los ruidosos aparatos de aire acondicionado”.
El contrato de arrendamiento contenía las siguientes disposiciones:
- No ceder sólo una parte de los locales arrendados
- No subarrendar la totalidad o parte de los locales arrendados sin el consentimiento del Arrendador (consentimiento que no se denegará injustificadamente)”.”
A pesar de ello, el Sr. y la Sra. Freifield concedieron un futuro subarriendo de una de las unidades sin el consentimiento del arrendador principal, por lo que incumplieron las disposiciones mencionadas.
The landlord served a notice under section 146 of the Law of Property Act 1925 (‘Section 146 Notice’). A Section 146 Notice will provide a tenant a reasonable period of time to remedy any breaches, failing which the landlord will be in a position to forfeit the lease.
El Sr. y la Sra. Freifield no cumplieron la notificación del artículo 146 y el arrendador trató posteriormente de ejecutar el contrato mediante una reconvención en otros procedimientos.
Alivio del decomiso
In March 2013 Mrs and Mrs Freifield sought relief from forfeiture on such terms and conditions as the Court thought fit,
El juez consideró que la concesión del futuro subarriendo constituía una infracción deliberada de las disposiciones sobre enajenación contenidas en el contrato de arrendamiento, ya que en el interrogatorio se demostró que el Sr. Freifield era consciente de su obligación de solicitar el consentimiento para ello.
El juez también consideró que el Sr. y la Sra. Freifield no habían gestionado adecuadamente otras obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento.
El Juez se enfrentó a un ejercicio de ponderación; el Arrendador iba a recibir una ganancia inesperada teniendo en cuenta el valor del interés del arrendamiento, sin embargo, el Juez consideró que esto no podía ser determinante, de lo contrario significaría que “los inquilinos con arrendamientos valiosos podrían cometer incumplimientos con impunidad”. El Juez consideró que el valor del interés del arrendamiento debería haber dado a los Sres. Freifield más razones para cumplir adecuadamente con sus obligaciones en virtud del contrato de arrendamiento y que el no hacerlo planteaba motivos de preocupación en cuanto a la futura relación, especialmente cuando el incumplimiento es deliberado. El Juez consideró que el inquilino tenía una pesada carga para obtener la exención de la caducidad. Concluyó dictaminando que “los Freifeld se enfrentan a una vertiginosa, pero no necesariamente imposible, escalada hasta la cima de la exención de confiscación”.
Por consiguiente, no se concedió la exención.
Otras aplicaciones
Aproximadamente en el mismo momento en que se dictaba la sentencia, el Sr. y la Sra. Freifield intentaron evitar la pérdida de su contrato de arrendamiento renunciando, en el último momento, al subarrendamiento futuro que era la causa del incumplimiento
El Sr. y la Sra. Freifield presentaron una solicitud de exención alegando que el incumplimiento había sido subsanado; solicitaron seis meses para vender su contrato de arrendamiento, de lo contrario el arrendador recibiría una ganancia inesperada de entre 1 y 2 millones de libras esterlinas.
It was conceded in broad terms that the value of the lease was between £1–2 million but that the Judge took the view that the property only had a hope value which diminished every month closer to trial. This application was refused.
Recurso
At the appeal stage further evidence was introduced as to the appointment of professional managing agents.
The Court of Appeal ruled that pursuant to the authority of Southern Depot Co Ltd v British Railways Board [1990] 2 EGLR 39 relief can be granted even though the breach was deliberate. Further it was determined that special circumstances do not need to exist. The wilfulness of the breach is a relevant consideration but to state that relief should only be granted in exceptional cases would curtail the Court’s discretion. Reliance was placed on the case of Magnic Ltd v Mahmood Ul-Hassan [2015] EWCA Civ 224 in particular:
“[50] The starting point for the exercise of our discretion has to be to remind ourselves that the purpose of the reservation of a right of re-entry in the event of unpaid rent or a breach of covenant is to provide the landlord with some security for the performance of the tenant’s covenants. The risk of forfeiture is not intended to operate as an adicional penalty for breach. It is an ultimate sanction designed to protect the landlord’s reversion from continuing breaches of covenant which remain unremedied and to secure performance of the covenants: see Shiloh Spinners Ltd v Harding [1973] AC 691 at p 723, [1973] 1 All ER 90, [1973] 2 WLR 28. There may, of course, be breaches which are so serious and irremediable as to justify the refusal of relief: for example, an unlawful sub-letting. But in most cases relief will be granted on the breach being remedied and on terms as to costs.”
Fundamentalmente, el Tribunal de Apelación consideró que el juez no había aplicado el criterio de proporcionalidad como una consideración autónoma que debía determinarse por sus propios méritos. El Juez se equivocó al considerar que no había injusticia en la denegación de la solicitud y en su apreciación del valor del arrendamiento. Por consiguiente, se concedió a los Sres. Freifield la exención de caducidad durante seis meses para que pudieran vender el contrato de arrendamiento principal.
Briggs LJ declaró que los arrendatarios no deben deducir de este caso que pueden hacer caso omiso de sus pactos y que se les concederá la exención de la confiscación. “En cada caso habrá que encontrar un equilibrio, y bien puede haber casos en los que incluso un valor sustancial tenga que pasar al propietario, si no se puede encontrar otra manera de asegurar el cumplimiento de los pactos de los inquilinos.’
Comentario
The case demonstrates the difficult balancing exercise the Courts face when deciding whether to exercise their discretion and grant relief from forfeiture. Proportionality plays an ever increasing role particularly when the tenant’s breach is wilful and the landlord stands to make a windfall. Such cases provide the perfect recipe for costly litigation particularly when the parties lose sight of the fact that forfeiture is intended as an ultimate sanction to secure performance of it covenants. A detailed understanding of the Court’s role and putting into place the scheme which ultimately prevailed at the outset rather than at the end of the litigation would likely have resolved the asunto sooner and more cost effectively.
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