Introducción
La confiscación de un contrato de arrendamiento es uno de los recursos más draconianos pero necesarios de que dispone un arrendador. En un mundo ideal, los incumplimientos se subsanarían y la relación se arreglaría, pero a menudo no es así y la confiscación es la única opción realista disponible. Esto puede conducir a menudo a lo que a primera vista parecen ser resultados injustos con un propietario que obtiene una ganancia inesperada a través de los aumentos en el valor de la reversión de la propiedad absoluta. Esta pérdida para los inquilinos es más devastadora cuando los arrendamientos están protegidos en virtud de la Ley de Arrendadores y Arrendatarios de 1954 o cuando se trata de arrendamientos de larga duración.
Los Tribunales tratan de equilibrar la relación a través de su amplia discrecionalidad para conceder la exención de la confiscación, que se estableció ya en el caso Hyman v Rose [1912] AC 623, donde en 631 Lord Loreburn describió el papel del Tribunal de la siguiente manera:
“El Tribunal debe considerar todas las circunstancias y la conducta de las partes. Ahora bien, me parece que cuando la Ley es tan expresa como para otorgar una amplia discrecionalidad, con la intención, sin duda, de impedir que un hombre pierda lo que en lealtad negocial pertenece a otro, aprovechándose de un incumplimiento del que no resulta proporcional e irreparablemente perjudicado, no es aconsejable establecer ninguna regla rígida para guiar esa discrecionalidad.”
Freifeld contra West Kensington Court Ltd [2015] EWCA Civ 806
El 30 de julio de 2015 se dictó sentencia en este caso tan esperado. Este caso trata sobre si la exención de la confiscación debe concederse a los inquilinos que han incumplido deliberadamente sus pactos, cuando ha habido una cierta reparación de sus caminos y en particular porque la confiscación crearía una ganancia inesperada para el propietario.
Fondo
Los recurrentes, el Sr. y la Sra. Freifield, eran arrendatarios a largo plazo de siete viviendas. Los inquilinos subarrendaron una de las unidades a un “restaurante chino de gestión controvertida (“el restaurante chino”)”. Las supuestas prácticas del restaurante dejaban mucho que desear, entre ellas “la mala gestión de los residuos, las pausas para fumar y la preparación de la comida en un patio situado detrás del restaurante chino (que no estaba en posesión del demandado) y los ruidosos aparatos de aire acondicionado”.
El contrato de arrendamiento contenía las siguientes disposiciones:
- No ceder sólo una parte de los locales arrendados
- No subarrendar la totalidad o parte de los locales arrendados sin el consentimiento del Arrendador (consentimiento que no se denegará injustificadamente)”.”
A pesar de ello, el Sr. y la Sra. Freifield concedieron un futuro subarriendo de una de las unidades sin el consentimiento del arrendador principal, por lo que incumplieron las disposiciones mencionadas.
El propietario entregó una notificación en virtud del artículo 146 de la Ley de la Propiedad de 1925 (‘notificación del artículo 146’). Una notificación en virtud del artículo 146 concede al inquilino un plazo razonable para subsanar las infracciones; de lo contrario, el propietario puede perder el contrato de arrendamiento.
El Sr. y la Sra. Freifield no cumplieron la notificación del artículo 146 y el arrendador trató posteriormente de ejecutar el contrato mediante una reconvención en otros procedimientos.
Alivio del decomiso
En marzo de 2013, la Sra. y la Sra. Freifield solicitaron la anulación de la caducidad en los términos y condiciones que el Tribunal estimara oportunos,
El juez consideró que la concesión del futuro subarriendo constituía una infracción deliberada de las disposiciones sobre enajenación contenidas en el contrato de arrendamiento, ya que en el interrogatorio se demostró que el Sr. Freifield era consciente de su obligación de solicitar el consentimiento para ello.
El juez también consideró que el Sr. y la Sra. Freifield no habían gestionado adecuadamente otras obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento.
El Juez se enfrentó a un ejercicio de ponderación; el Arrendador iba a recibir una ganancia inesperada teniendo en cuenta el valor del interés del arrendamiento, sin embargo, el Juez consideró que esto no podía ser determinante, de lo contrario significaría que “los inquilinos con arrendamientos valiosos podrían cometer incumplimientos con impunidad”. El Juez consideró que el valor del interés del arrendamiento debería haber dado a los Sres. Freifield más razones para cumplir adecuadamente con sus obligaciones en virtud del contrato de arrendamiento y que el no hacerlo planteaba motivos de preocupación en cuanto a la futura relación, especialmente cuando el incumplimiento es deliberado. El Juez consideró que el inquilino tenía una pesada carga para obtener la exención de la caducidad. Concluyó dictaminando que “los Freifeld se enfrentan a una vertiginosa, pero no necesariamente imposible, escalada hasta la cima de la exención de confiscación”.
Por consiguiente, no se concedió la exención.
Otras aplicaciones
Aproximadamente en el mismo momento en que se dictaba la sentencia, el Sr. y la Sra. Freifield intentaron evitar la pérdida de su contrato de arrendamiento renunciando, en el último momento, al subarrendamiento futuro que era la causa del incumplimiento
El Sr. y la Sra. Freifield presentaron una solicitud de exención alegando que el incumplimiento había sido subsanado; solicitaron seis meses para vender su contrato de arrendamiento, de lo contrario el arrendador recibiría una ganancia inesperada de entre 1 y 2 millones de libras esterlinas.
Se admitió a grandes rasgos que el valor del arrendamiento oscilaba entre 1 y 2 millones de libras esterlinas, pero el juez consideró que la propiedad sólo tenía un valor de esperanza que disminuía cada mes más cerca del juicio. Esta solicitud fue denegada.
Recurso
En la fase de apelación se presentaron más pruebas sobre el nombramiento de agentes gestores profesionales.
El Tribunal de Apelación dictaminó que, de conformidad con la jurisprudencia Southern Depot Co Ltd contra British Railways Board [1990] 2 EGLR 39, puede concederse una reparación aunque el incumplimiento haya sido deliberado. Además, se determinó que no es necesario que concurran circunstancias especiales. El carácter deliberado del incumplimiento es una consideración pertinente, pero afirmar que la reparación sólo debe concederse en casos excepcionales limitaría la discrecionalidad del Tribunal. Se invocó el asunto Magnic Ltd contra Mahmood Ul-Hassan [2015] EWCA Civ 224 en particular:
“50] El punto de partida para el ejercicio de nuestra discrecionalidad ha de ser recordar que la finalidad de la reserva de un derecho de reentrada en caso de impago de la renta o de incumplimiento de un pacto es proporcionar al arrendador cierta seguridad para el cumplimiento de los pactos del arrendatario. El riesgo de caducidad no pretende funcionar como una sanción adicional por incumplimiento. Se trata de una sanción final diseñada para proteger la reversión del arrendador de los continuos incumplimientos del pacto que permanecen sin subsanar y para garantizar el cumplimiento de los pactos: véase Shiloh Spinners Ltd v Harding [1973] AC 691 at p 723, [1973] 1 All ER 90, [1973] 2 WLR 28. Por supuesto, puede haber incumplimientos tan graves e irremediables que justifiquen la denegación de la compensación: por ejemplo, un subarriendo ilegal. Pero, en la mayoría de los casos, se concederá la exoneración si se subsana la infracción y con arreglo a las condiciones relativas a las costas”.”
Fundamentalmente, el Tribunal de Apelación consideró que el juez no había aplicado el criterio de proporcionalidad como una consideración autónoma que debía determinarse por sus propios méritos. El Juez se equivocó al considerar que no había injusticia en la denegación de la solicitud y en su apreciación del valor del arrendamiento. Por consiguiente, se concedió a los Sres. Freifield la exención de caducidad durante seis meses para que pudieran vender el contrato de arrendamiento principal.
Briggs LJ declaró que los arrendatarios no deben deducir de este caso que pueden hacer caso omiso de sus pactos y que se les concederá la exención de la confiscación. “En cada caso habrá que encontrar un equilibrio, y bien puede haber casos en los que incluso un valor sustancial tenga que pasar al propietario, si no se puede encontrar otra manera de asegurar el cumplimiento de los pactos de los inquilinos.’
Comentario
El caso demuestra el difícil ejercicio de equilibrio al que se enfrentan los Tribunales a la hora de decidir si ejercen su discrecionalidad y conceden la exención de la confiscación. La proporcionalidad desempeña un papel cada vez más importante, sobre todo cuando el incumplimiento del inquilino es deliberado y el propietario puede obtener una ganancia inesperada. Estos casos son la receta perfecta para un litigio costoso, sobre todo cuando las partes pierden de vista el hecho de que la confiscación se concibe como una sanción definitiva para garantizar el cumplimiento de los pactos. Una comprensión detallada del papel del Tribunal y la puesta en marcha del plan que finalmente prevaleció al principio en lugar de al final del litigio probablemente habrían resuelto el asunto antes y de forma más rentable.
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