En el panorama tradicional del Derecho de arrendadores y arrendatarios comerciales, un arrendatario que entraba en administración provocaba una situación en la que “el ganador se lo llevaba todo”, basada puramente en el calendario. Durante décadas, el momento de una declaración de insolvencia en relación con el “cuarto de día” determinaba si el arrendador recibía el pago completo o no recibía nada. Sin embargo, la jurisprudencia moderna y la Ley de Insolvencia de 1986 han cambiado el panorama hacia un modelo más equitativo de “pago según el uso” que protege el derecho del arrendador a cobrar por el uso de su activo.
1. El “cambio de juego” de 2014: Jervis contra Pillar Denton Ltd
El cambio más significativo en la legislación moderna sobre propiedad comercial se produjo con la sentencia del Tribunal de Apelación de 2014 en el caso Jervis contra Pillar Denton Ltd, conocido comúnmente como el caso Game Station. Antes de esta decisión histórica, la industria operaba bajo los precedentes de “todo o nada” de Goldacre y Luminar.
Con arreglo a esas antiguas normas, si un inquilino entraba en administración justo un día después de un día trimestral (cuando el alquiler debía pagarse por adelantado), los tres meses enteros de alquiler se clasificaban como deuda “previa a la administración”. Esto significaba que el administrador podía comerciar legalmente con el local durante el resto del trimestre sin pagar ni un céntimo de alquiler, ya que la deuda se consideraba un crédito no garantizado de baja prioridad.
La sentencia Game Station de 2014 desmontó esta “trampa del alquiler”. El Tribunal de Apelación estableció tres pilares revolucionarios para las relaciones entre arrendadores y arrendatarios comerciales:
- - Devengo diario: El alquiler pasa a tratarse como devengado día a día durante el periodo concreto en que un administrador utiliza efectivamente el inmueble.
- Estado de gastos: Cualquier alquiler en el que se incurra durante este periodo de uso se eleva a “gasto de administración”. Se trata de un estado de alta prioridad, lo que significa que el arrendador debe recibir el pago antes que los propios honorarios del administrador y antes que los pagos a los titulares de cargas flotantes.
- El fin de la sincronización táctica: Los administradores ya no pueden programar su cita para “robar” un trimestre libre de alquiler. Si utilizan la tienda, la oficina o el almacén para vender acciones o comerciar con la empresa, deberán pagar por ese privilegio a prorrata.
2. Definir el “uso”: Cuándo está el administrador ‘utilizando’ la propiedad
Un punto crítico de controversia en los casos de insolvencia de arrendadores y arrendatarios comerciales puede surgir a veces en torno a la cuestión de definir exactamente lo que constituye “uso” por parte de un administrador. Esto determina si el alquiler es un gasto prioritario o una deuda no garantizada potencialmente sin valor.
Dado que el principio de Lundy Granite dicta que el alquiler sólo es un gasto si la propiedad se utiliza en beneficio de la administración, los tribunales han tenido que trazar finas líneas que se resumen a grandes rasgos a continuación:
- Comercio activo: Si el administrador mantiene las puertas abiertas, emplea personal y vende productos, es probable que esto se considere “uso” indiscutible." El alquiler debe pagarse íntegramente por cada día que suene la caja.
- Almacenamiento de activos: Aunque la empresa esté “cerrada” al público, el uso de los locales para almacenar instalaciones, maquinaria o existencias no vendidas constituye un beneficio para los acreedores. Al no trasladar las existencias a un almacén comercial, el administrador está ahorrando dinero al patrimonio a costa del arrendador. Por lo tanto, es probable que esto equivalga a “uso”.”
- El “patrón de espera”: Esta es una zona potencialmente gris. Si un administrador se limita a retener las llaves mientras decide si renuncia al arrendamiento o lo vende a un tercero -pero el edificio está físicamente vacío-, puede argumentar que no lo está “utilizando”. Sin embargo, si están comercializando activamente el arrendamiento como un activo valioso de la empresa, el arrendador puede argumentar que esta “retención para la venta” es una forma de uso beneficioso.
- Necesidad medioambiental o reglamentaria: Si el administrador debe permanecer en posesión para cumplir con los requisitos de seguros o permisos ambientales (común en arrendamientos industriales), esto podría potencialmente calificar como “uso.”
3. Levantar la moratoria: Recuperar el control
Cuando un arrendatario comercial entra en administración, se produce automáticamente una “moratoria legal”. Se trata de un “campo de fuerza” legal que impide a los propietarios adoptar las medidas de ejecución habituales, como la confiscación (cambiar las cerraduras) o la recuperación de alquileres atrasados comerciales (CRAR).
Para salir de esta situación, el propietario debe solicitar al tribunal permiso para levantar la moratoria. Se trata de una maniobra legal de alto riesgo en la que el tribunal realiza un “acto de equilibrio” entre las necesidades del negocio en quiebra y los derechos del propietario. El tribunal suele tener en cuenta:
- El propósito de la administración: Si el administrador puede demostrar que mantener al arrendador fuera es esencial para salvar puestos de trabajo o vender la empresa como negocio en marcha, el tribunal puede mantener la moratoria.
- Pérdida para el propietario: Si el propietario puede demostrar que la moratoria le está causando una “pérdida desproporcionada” -por ejemplo, si tiene un nuevo inquilino dispuesto a firmar un contrato de arrendamiento con una renta más alta-, es más probable que el tribunal conceda el permiso de caducidad.
- Impago de gastos: Fundamentalmente, si un administrador está utilizando los locales en virtud de las normas de la Game Station, pero no paga el alquiler “pay-as-you-go”, el tribunal tendrá más probabilidades de levantar la moratoria. La ley no permite que un administrador utilice la propiedad de un arrendador de forma gratuita mientras acumula un bote de efectivo para otros acreedores.
4. Realidad estratégica para los propietarios
Navegar por estos nichos de la insolvencia exige una actuación inmediata. Un arrendador no puede permitirse esperar al siguiente trimestre. Debe exigir al administrador una “admisión de uso” inmediata y, si no se produce el pago, actuar con rapidez para levantar la moratoria. Comprendiendo la interacción entre la Ley de Insolvencia y el precedente de Game Station, los arrendadores pueden transformar una “deuda incobrable” en un pago prioritario.
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David Burns, Socio Principal de Litigios de Ronald Fletcher Baker LLP, tiene una amplia experiencia en la gestión de asuntos relacionados con inquilinos comerciales que han incumplido las condiciones de su contrato de arrendamiento. Para consultas sobre este tema, póngase en contacto con David Burns por correo electrónico en D.Burns@rfblegal.co.uk o por teléfono en el 0207 467 5751.
David Burns
Socio Principal de Litigios
