Ronald Fletcher Baker LLP y Selborne Chambers obtienen autorización para apelar en un caso sobre primas de seguros

En un hecho de gran relevancia para el sector inmobiliario comercial, el Tribunal Superior ha admitido a trámite el recurso de apelación en el caso London Trocadero (2015) LLP contra Picturehouse Cinemas Ltd. El equipo jurídico de Ronald Fletcher Baker LLP, con la colaboración de Nicholas Trompeter, KC de Selborne Chambers, para defender con éxito el recurso, que ahora pasará al Tribunal de Apelación. El caso se enfrenta a una sorprendente resolución del Tribunal Superior que cuestiona décadas de prácticas de mercado consolidadas en materia de primas de seguros y comisiones retenidas por los arrendadores.

El recurso, liderado por los socios Rudi Ramdarshan y Victoria Huxley, y la asociada Nii-Amaa Ollennu, del bufete Ronald Fletcher Baker LLP, aportará una claridad fundamental sobre unas prácticas que han constituido una piedra angular del mercado inmobiliario comercial del Reino Unido al menos desde la década de 1970.

La sentencia del Tribunal Superior

La resolución inicial del Tribunal Superior se basó en una interpretación restrictiva del término “prima” en un contrato de arrendamiento formalizado en 1994. El Tribunal sostuvo que las comisiones retenidas por el arrendador no formaban parte de la “prima pagadera… por mantener asegurado el Centro”.

Sin embargo, esta conclusión contradice la opinión compartida por los expertos en seguros de ambas partes del caso, quienes coincidieron en que, según la terminología del sector de los seguros, la comisión se considera parte de la prima bruta.

El cobro y la retención de comisiones de seguros era una práctica muy extendida y de larga tradición en el mercado inmobiliario comercial del Reino Unido, especialmente en el momento en que se formalizó el contrato de arrendamiento original, en 1994.

Era habitual que los grandes propietarios institucionales acordaran comisiones mediante una “póliza global” que cubría varias propiedades. Esta escala proporciona un importante poder de negociación que un inquilino individual nunca podría aspirar a conseguir. Los propietarios pueden recurrir a aseguradoras especializadas, conseguir condiciones más favorables y, potencialmente, obtener primas netas más competitivas. Los propietarios pueden aprovechar la envergadura de su cartera para ofrecer un producto de seguro de mayor calidad a sus inquilinos.

Aunque los inquilinos contribuyen a la comisión, el paquete global —que incluye la prima neta, el alcance de la cobertura y la comisión— supone, en muchos casos, una propuesta más ventajosa que la que el inquilino podría conseguir por su cuenta en el mercado libre. Esto puede ser especialmente cierto en emplazamientos complejos y de alto riesgo en la zona más cotizada de Londres.

La apelación

El tribunal deberá determinar si el término “prima”, tal y como se entendía en el mercado y por las partes en el momento de la concesión del contrato de arrendamiento, incluye la prima bruta íntegra, que a su vez incluye las comisiones, sean estas compartidas o no.

Además, el Tribunal de Apelación estudiará si procede incorporar una “cláusula implícita de Havenridge” en los contratos de arrendamiento redactados por profesionales y, en caso afirmativo, cuál debería ser su alcance. Una cuestión importante que hay que resolver es si es necesario realizar un análisis contrafactual para determinar qué podría recibir un arrendador en una negociación “normal” en condiciones de plena competencia en virtud de dicha cláusula implícita.

Además, el Tribunal de Apelación analizará cuál era el fundamento de los pagos que se habían efectuado históricamente y el alcance adecuado de la reclamación de restitución del arrendatario.

La resolución del Tribunal Superior sorprendió a muchos en el sector, ya que cuestionaba una práctica de mercado vigente al menos desde la década de 1970. Por lo tanto, es acertado que el Tribunal de Apelación aborde ahora estas importantes cuestiones sobre el significado del término “prima”, las cláusulas implícitas y el alcance de cualquier reclamación de restitución. Nicholas Trompeter, KC desempeñó un papel fundamental a la hora de conseguir la autorización para este recurso, por encargo de Rudi Ramdarshan, Victoria Huxley y Nii-Amaa Ollennu, del bufete Ronald Fletcher Baker LLP.