Ronald Fletcher Baker LLP y Selborne Chambers obtienen autorización para apelar en un caso sobre primas de seguros

In a significant development for the propiedad comercial sector, the High Court has granted permission to appeal en London Trocadero (2015) LLP v Picturehouse Cinemas Ltd. The legal team at Ronald Fletcher Baker LLP, assisted Nicholas Trompeter, KC de Selborne Chambers, to successfully argue for the appeal, which will now proceed to the Court of Appeal. The case confronts a surprising High Court decision that challenges decades of established market practice regarding insurance premiums and landlord-retained commissions.

The appeal, led by Socios Rudi Ramdarshan, Victoria Huxley, and Associate Nii-Amaa Ollennu of Ronald Fletcher Baker LLP, will provide critical clarity on practices that have been a cornerstone of the UK comercial propiedad market since at least the 1970s.

La sentencia del Tribunal Superior

The High Court’s initial finding turned on a narrow interpretation of the word “premium” in a lease granted in 1994. The Court held that commissions retained by a landlord did not form part of the “premium payable… for keeping the Centre insured”.

This finding, however, runs contrary to the shared view of the insurance experts for both sides in the case, who agreed that in insurance industry terminology, commission is considered part of the gross premium.

El cobro y la retención de comisiones de seguros era una práctica muy extendida y de larga tradición en el mercado inmobiliario comercial del Reino Unido, especialmente en el momento en que se formalizó el contrato de arrendamiento original, en 1994.

It was common for large institutional landlords to arrange commission via a “block policy” that covers multiple properties. This scale provides significant negotiating leverage that an individual tenant could never hope to achieve. Landlords can access specialist insurers, secure more favourable terms, and potentially achieve more competitive net premiums. Landlords are able to leverage their portfolio’s scale to deliver a superior insurance product to their tenants.

Aunque los inquilinos contribuyen a la comisión, el paquete global —que incluye la prima neta, el alcance de la cobertura y la comisión— supone, en muchos casos, una propuesta más ventajosa que la que el inquilino podría conseguir por su cuenta en el mercado libre. Esto puede ser especialmente cierto en emplazamientos complejos y de alto riesgo en la zona más cotizada de Londres.

La apelación

El tribunal deberá determinar si el término “prima”, tal y como se entendía en el mercado y por las partes en el momento de la concesión del contrato de arrendamiento, incluye la prima bruta íntegra, que a su vez incluye las comisiones, sean estas compartidas o no.

Además, el Tribunal de Apelación estudiará si procede incorporar una “cláusula implícita de Havenridge” en los contratos de arrendamiento redactados por profesionales y, en caso afirmativo, cuál debería ser su alcance. Una cuestión importante que hay que resolver es si es necesario realizar un análisis contrafactual para determinar qué podría recibir un arrendador en una negociación “normal” en condiciones de plena competencia en virtud de dicha cláusula implícita.

Además, el Tribunal de Apelación analizará cuál era el fundamento de los pagos que se habían efectuado históricamente y el alcance adecuado de la reclamación de restitución del arrendatario.

The High Court’s finding surprised many in the industry, as it challenged a market practice that has been in place since at least the 1970s. It is therefore right that the Court of Appeal will now address these important questions on the meaning of “premium”, implied terms, and the scope of any claim in restitution. Nicholas Trompeter, KC desempeñó un papel fundamental a la hora de conseguir la autorización para este recurso, por encargo de Rudi Ramdarshan, Victoria Huxley y Nii-Amaa Ollennu, del bufete Ronald Fletcher Baker LLP.