Revisiones de alquileres históricos: Riesgos y soluciones para arrendadores y arrendatarios comerciales

 Rent review clauses are a standard feature of modern commercial leases. They are generally designed to ensure that rent keeps pace with the market over the term of the lease. In practice, however, reviews are sometimes missed, delayed, or simply not actioned.

El resultado es lo que a menudo se denomina “revisión histórica del alquiler”, una revisión del alquiler que debería haber tenido lugar años antes pero que no se ha llevado a cabo.

When a historic rent review is triggered, disputes often follow. Substantial rent arrears may be claimed retrospectively, interest may accrue, and tenants may find themselves facing unexpected liabilities to pay in a short space of time. Conversely, landlords who have failed to review rent in a timely fashion may, in certain circumstances, find they cannot recover what they hoped.

At Ronald Fletcher Baker, we regularly advise both landlords and tenants on disputes arising from historic rent reviews. This article explores why historic rent reviews arise, the legal framework, and the practical and strategic considerations for each side.

¿Por qué surgen las revisiones de alquileres históricos?

Hay varias situaciones que pueden llevar a que una revisión del alquiler quede inactiva durante un largo periodo de tiempo:

• Descuido administrativo: los propietarios o los agentes de gestión simplemente no entregan a tiempo una notificación de revisión.
• Retraso estratégico: en ocasiones, las partes posponen las conversaciones de revisión en previsión de cambios en el mercado.
• Uncertainty over lease terms: disputes about review clauses can discourage action.
• Cambio de propietario: cuando se ceden contratos de arrendamiento o se venden carteras de inversión, pueden pasarse por alto oportunidades de revisión de alquileres.

Sea cual sea el motivo, la cuestión suele ser si es posible llevar a cabo una revisión del alquiler y cómo hacerlo.

El marco jurídico

Time is not usually “of the essence”. It is important to check the specific terms of your lease to determine precisely what the position is. Most modern rent review clauses make clear that ’time is not of the essence’ and therefore it may, depending on the circumstances of the case, be possible for a rent review to be triggered at any time after the review date, and the new rent (once determined) will be payable retrospectively from the review date.

Courts have held in previous cases that, unless the lease expressly makes time of the essence, a landlord does not lose the right to initiate a review merely because the review date has passed.

Jurisprudencia

Algunos casos clave han aclarado los principios relativos a las revisiones de alquileres en los arrendamientos comerciales:

• United Scientific Holdings Ltd contra Burnley Borough Council [1978] A.C. 904: confirmó que el tiempo no es “esencial” en las revisiones de alquiler a menos que se indique expresamente. Una revisión puede iniciarse con años de retraso y el alquiler revisado se aplicará retroactivamente.
• Scottish & Newcastle plc contra Raguz [2008] UKHL 65: confirmed that once the reviewed rent is determined, the tenant is liable for arrears back to the review date. This will be subject to the terms of the specific lease.

Fecha de valoración

Importantly, the rent is determined as at the review date, not the date when the review is finally conducted. Valuers must therefore look back to market conditions on that historic date, which can be difficult if the review is many years late.

 Intereses de demora

La mayoría de los contratos de arrendamiento establecen que, una vez determinada la renta revisada, los atrasos desde la fecha de revisión hasta la determinación son pagaderos con intereses. Esto puede hacer que las revisiones históricas resulten muy caras para los inquilinos.

Riesgos para los propietarios

Valuation difficulties: instructing valuers to assess market rent retrospectively can be complex, costly and contested.

• Tenant resistance: tenants may attempt to challenge late reviews, arguing waiver, estoppel, or that the landlord has lost the right.
• Cash flow: landlords may face long litigation before recovering arrears.
• Lagunas documentales: los cambios de propietario o la pérdida de papeles pueden socavar la reclamación del propietario.

Riesgos para los inquilinos

• Grandes deudas inesperadas: los atrasos de muchos años, más los intereses, pueden ser paralizantes.
• Uncertainty for business planning: until the review is resolved, the true rent liability remains unclear.
• Defensas limitadas: a menos que el tiempo sea esencial, dependiendo de los hechos del caso concreto, los arrendatarios pueden tener dificultades para eludir su responsabilidad.
• Potential insolvencia consequences: large historic arrears can put tenant businesses at risk.

Orientaciones prácticas

Para los propietarios

• Audit leases regularly: check review dates and ensure notices are served promptly.
• No dé por perdida la revisión del alquiler: aunque hayan pasado años, aún puede tener derecho a iniciarla.
• Contratar a tasadores especializados: las valoraciones históricas son complejas y a menudo muy discutidas.
• Comprueba la redacción del contrato: algunos contratos antiguos pueden incluir una redacción que hace que el tiempo sea esencial, en cuyo caso el retraso puede ser fatal.
• Consider settlement: in some cases, agreeing a forward-looking rent can be more commercial than pursuing historic arrears.

Para los inquilinos

• Revisa tu contrato de alquiler: fíjate bien en si se ha establecido expresamente que el tiempo es esencial.
• Seek valuation advice early: a robust expert report is crucial in resisting inflated landlord claims.
• Negociar los intereses: aunque se adeuden pagos atrasados, los inquilinos pueden negociar una reducción o exención de los intereses.
• Plantear argumentos de equidad: en algunos casos, el estoppel o la renuncia pueden servir de defensa, sobre todo si la conducta del arrendador sugería que no se llevaría a cabo ninguna revisión.
• Planificar la tesorería: hay que estar preparado para el impacto financiero en caso de que haya que pagar atrasos.

Consideraciones estratégicas

• Acuerdos frente a litigios: las revisiones históricas suelen girar en torno a disputas sobre valoraciones, que son costosas de litigar. Un acuerdo anticipado puede ser sensato desde el punto de vista comercial.
• Condiciones del mercado: si el mercado ha caído desde la fecha de revisión, los inquilinos pueden beneficiarse de presionar para la revisión aunque sea tarde. A la inversa, los propietarios pueden retrasarla estratégicamente si las fechas históricas les favorecen.
• Propietarios/arrendatarios sucesores: las revisiones históricas pueden complicar las cesiones y las ventas de inversiones. La diligencia debida debe incluir siempre una auditoría de revisión de alquileres.

 Preguntas más frecuentes

¿Es demasiado tarde para que el propietario revise el alquiler (durante el arrendamiento)?

El caso de Scottish & Newcastle Plc v Raguz [2008] UKHL 65 es la autoridad que establece que la responsabilidad por el pago de un déficit vence el día en que se acuerda o determina el alquiler y no cuando comienza el periodo de revisión o cuando se desencadena el proceso de revisión.

Este enfoque se siguió en Bello v Ideal View [2009] EWHC 2808 (QB), donde el tribunal decidió que el derecho del arrendador a iniciar la revisión del alquiler no había prescrito, a pesar de que había un retraso de 13 años en la activación de la revisión del alquiler.

Como el arrendador aún no había iniciado la revisión del alquiler, y el plazo para reclamar el cobro de los alquileres atrasados no expira hasta ese momento, tenía derecho a percibir la renta incrementada. Siempre que el contrato de arrendamiento siga en vigor, el derecho contractual del arrendador a las revisiones del alquiler pervive indefinidamente.

En general, siempre que el contrato de arrendamiento no establezca que el tiempo es esencial, puede ser posible aplicar revisiones históricas del alquiler.

¿Hay alguna forma de que un inquilino se resista?

Entre los posibles argumentos figuran el estoppel, la renuncia o que la redacción del contrato de arrendamiento establecía que el tiempo era esencial. De lo contrario, la responsabilidad es difícil de evitar.

Por lo general, el arrendador sólo estaría impedido para iniciar la revisión del alquiler si hubiera manifestado al arrendatario que no la iniciaría y el arrendatario hubiera actuado en su perjuicio basándose en esa manifestación. Sería una situación poco habitual.

¿Qué pasa si el arrendador ha cambiado durante la vigencia del contrato?

Dependiendo de los hechos específicos del caso, los arrendadores sucesores pueden ser capaces de hacer cumplir las revisiones de alquileres, siempre que el título y las notificaciones estén debidamente asignados y notificados. Las lagunas en la documentación pueden crear disputas.

¿Y si el mercado en la fecha de revisión era inferior al alquiler de paso?

Most modern commercial leases contienen “upward-only” clauses, meaning rent cannot fall on review. Even if market rent was lower, rent will remain the same.

¿Puede el propietario revisar el alquiler una vez finalizado el contrato?

Si el arrendador no inicia una revisión del alquiler durante el arrendamiento, es poco probable que pueda basarse en las cláusulas de revisión del alquiler del contrato una vez finalizado el arrendamiento para reclamar el ‘pago compensatorio’. Es decir, el aumento del alquiler entre el alquiler actual y el nuevo alquiler que debería pagar el inquilino en la fecha de revisión, si se hubiera llevado a cabo la revisión del alquiler.

Los derechos y obligaciones contenidos en el contrato de arrendamiento cesan al finalizar el plazo contractual. Por lo general, también lo hace el derecho del arrendador a reclamar ese aumento del alquiler.

¿Qué ocurre si el contrato de arrendamiento comercial ha expirado pero el inquilino se mantiene? ¿Puede el propietario revisar el alquiler?

Once the lease has been terminated (which must be by a method recognised by the LTA 1954), the landlord is unlikely to be able to call for any rent review for this period.

It might be possible for a historic rent review to be triggered during a statutory continuation under the Landlord and Tenant Act 1954. The case of Willison v Cheverell Estates Limited [1996] 1 EGLR 116, CA was clear that certain forms of rent review wording do not allow for a rent review once the contractual term has ended. However, the judgment indicates that if the wording in the lease had been drafted differently, it might have produced a different result.

Sin embargo, cada caso dependerá de los hechos y la ley no es segura en este punto. Esta complicada situación ilustra lo importante que es para los propietarios estar al tanto de las revisiones de alquiler y asegurarse de activarlas antes de que finalice el plazo contractual.

Durante el período de continuación legal, la forma habitual de abordar la revisión del alquiler para el período comprendido entre la notificación del artículo 25 y la concesión del nuevo contrato de arrendamiento es mediante una solicitud de alquiler provisional a la espera de la concesión de un nuevo contrato de arrendamiento en virtud de la LTA de 1954.

La renta del nuevo contrato la determinará el tribunal si no hay acuerdo.

¿Cuál es el efecto de la Ley de Prescripción de 1980?

Una vez acordado o determinado el alquiler revisado, éste habrá vencido para su pago.

Section 19 of the Limitation Act 1980 limits a claim for recovery of rent arrears to 6 years from the date the arrears became due i.e., the date the rent is agreed or determined. Once the rent review has been completed, a commercial landlord should take steps to collect the uplifted rent. If more than 6 years pass, the right to collect that uplifted rent will likely be lost.

¿Puede el inquilino hacer que el tiempo sea esencial notificándolo?

The decision in Proxima GR Properties Ltd v Spencer [2017] UKUT 450 (LC) confirms that the tenant is not able to make time of the essence by serving a notice purporting to do so. Unless the lease provides a specific right, the tenant must wait for the landlord to initiate the process.

Conclusión

Las revisiones de alquileres históricos pueden llegar a ser muy disputadas.

Delaying the rent review is not advisable where it can be avoided. It puts the tenant in a difficult position if they are unaware of how much adicional rent will become due and they have not budgeted accordingly. There is also a greater risk of the tenant resisting the rent review, giving rise to litigation.

Para los propietarios, las revisiones históricas del alquiler pueden representar una oportunidad de corregir años de impagos, pero también conllevan riesgos probatorios y de litigio. Para los inquilinos, pueden dar lugar a atrasos sustanciales e inesperados.

La ley es clara, a menos que el contrato indique expresamente lo contrario, existe la presunción refutable de que el tiempo no es esencial y, por lo tanto, las revisiones de alquiler pueden iniciarse tarde y la responsabilidad puede remontarse a la fecha de revisión. Pero cada caso depende de una interpretación cuidadosa del contrato.

At Ronald Fletcher Baker, our Litigios inmobiliarios team has extensive experience advising on rent review disputes, including complex historic reviews. Whether you are a landlord seeking to recover arrears or a tenant facing a claim, we can guide you through the risks, defences, and opportunities for resolution.

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Ben Lewis is an associate solicitor in RFB’s litigation department together with Senior Litigation Partner, David Burns. For inquiries on this topic, please contact Ben Lewis via email at B.Lewis@rfblegal.co.uk o por teléfono en el 0203 947 8892 o póngase en contacto con David Burns en D.Burns@rfblegal.co.uk o por teléfono en el 0207 467 5751.