Disputas sobre préstamos puente: Cómo gestionar impagos, ejecuciones y cláusulas abusivas

Bridging loans are short-term loans, typically secured against propiedad, designed to provide fast finanzas. They are usually for 6 to 18 months, carry higher interest rates than standard mortgages, and often include fees for arrangement, repayment, and default. 

Used properly, bridging loans can be a valuable tool. They can help propietarios buy at auction, enable developers to unlock stalled projects, and provide breathing space for investors. 

Pero las mismas características que hacen atractivos los créditos puente (rapidez, flexibilidad y plazos cortos) son también las que los hacen arriesgados. Si falla una estrategia de salida o se incumplen los plazos, los litigios surgen rápidamente y tanto los prestatarios como los prestamistas pueden verse expuestos.  

At Ronald Fletcher Baker, we see a growing number of disputes involving bridging loans. Below, we explain how these disputes commonly arise, the legal principles involved, and the practical steps borrowers and lenders should consider.  

Problemas comunes en los litigios sobre préstamos puente 

Impago y ejecución 

The most common problem is default, i.e., the borrower cannot repay by the agreed date. That may be because a sale has fallen through, long-term finance has been refused, or market conditions have changed. Lenders typically respond by: 

• Exigir el reembolso inmediato de la totalidad del saldo; 
• Charging default interest (often much higher than the standard rate); 
• Appointing Law of Property Act (LPA) receivers to take control of and sell the secured property; and / or 
• Inicio del procedimiento de posesión.  

Los prestatarios suelen discutir si la ejecución fue válida o si el prestamista actuó injustamente al actuar con tanta rapidez.  

Elevado interés de demora 

Bridging loan agreements often contain  increased rates of interest upon default. The default interest rate are sometimes several percentage points per month. Borrowers facing spiralling debt may argue the default rate of interest is not recoverable if in law it amounts to an unenforceable penalty. 

Under English law, a contractual term can be struck down if it is a penalty clause, i.e., it imposes a detriment out of proportion to the lender’s legitimate comercial interest. Following the Supreme Court decision in Cavendish contra Makdessi [2015], los tribunales adoptan un enfoque matizado.  

Whether a clause in an agreement is a penalty is decided as a asunto of construction of the relevant provision, and it in essence (a) whether a legitimate business interest is served and protected by the clause, and (b) whether the rate is nevertheless extravagant, exorbitant or unconscionable 

Relación desleal (Ley de crédito al consumo de 1974) 

Some bridging loans are regulated by the Consumer Credit Act 1974. This is more likely if the borrower is an individual (rather than a company), and the loan is not wholly for business purposes.  

If the relationship between lender and creditor is unfair on one or more of the bases set out in section 140A(1)(a)-(c) of the CCA, remedies are available to the court to ensure that the relationship is no longer unfair. 

Una relación puede considerarse desleal por: (a) las cláusulas del acuerdo o de cualquier acuerdo relacionado; (b) la forma en que el acreedor ejerció sus derechos en virtud del acuerdo; o (c) cualquier otra cosa hecha o no hecha por, o en nombre de, el acreedor. Algunos ejemplos de factores podrían ser: 

• Excessive charges of hidden fees. 
• Lack of transparency on terms. 
• Aplicación agresiva  

Si el tribunal está de acuerdo, puede ejercer poderes muy amplios, entre ellos: 

• Alterar los términos del acuerdo. 
• Reducción de la responsabilidad del prestatario. 
• Releasing or modifying security.  

Even if the loan is unregulated, reputational risk means lenders need to be cautious about how terms are presented and enforced.  

Administración judicial y ventas por debajo del valor real 

Lenders commonly appoint LPA receivers once a borrower defaults. The receiver’s job is to take control of the property and sell it to recover the debt. 

Borrowers often challenge receivership on grounds such as: 

• El nombramiento no era válido. 
• Los síndicos no comercializaron la propiedad adecuadamente.  
• La propiedad se vendió por debajo de su valor.  

The principal duty of the receiver is to preserve and (assuming the receiver has power to do so) realise the assets to which they are appointed, in order to repay the liabilities of the chargor secured by the charge. 

Los receptores deben actuar de buena fe y tomar medidas razonables para lograr el mejor precio razonablemente obtenible, pero tenga en cuenta que no son garantes del “mejor precio posible”. Jurisprudencia como Medforth contra Blake y Silven Properties contra RBS confirman que los receptores disponen de un amplio margen de discrecionalidad, siempre que actúen de forma razonable.  

Un administrador judicial no puede ser pasivo, sino que debe trabajar activamente para gestionar y realizar los activos con el objetivo de reembolsar los pasivos garantizados (Silven Properties). 

In fulfilling their duties, the receiver must act with reasonable competence (Medforth v Blake). What is reasonable will depend, in part, on the circumstances of the particular receivership. For example, if appointed to assets of a specialist nature, for which there is a small market of experts, the reasonably competent receiver will seek specialist advice and assistance in marketing and selling the assets to ensure that the market is properly exploited. 

Although free to choose when to sell the receivership assets, having made the decision to sell, the receiver must take reasonable steps to obtain the best price possible at the time of sale (Downsview Nominees Ltd). 

The receiver cannot discharge their duty to obtain the true market value of the assets by delegating the marketing and sale of the property to an adviser. Accordingly, if an adviser provides negligent advice as to the value of the charged assets, the adviser risks putting the receiver in breach of their duty to the chargor (American Express). 

Falseamiento y conducta de los agentes de bolsa 

Disputes often arise around the way the loan was sold. Borrowers may claim they were told refinanciación would be straightforward, when in fact it was not, or that fees or charges were not properly explained, or interest rates were unclear or misleading.  

Where brokers or intermediaries are involved, questions can arise about who is responsible for any misstatements. Borrowers may have claims against brokers as well as lenders.  

Cuestiones de valoración 

Los prestamistas puente suelen basarse en las tasaciones de los inmuebles antes de adelantar los fondos. Si esas valoraciones son demasiado optimistas, pueden producirse pérdidas. Entonces pueden surgir litigios: 

• Los prestamistas pueden reclamar a los tasadores por negligencia. 
• Borrowers may argue they relied on an inflated valuation when entering the loan. 

These disputes often require expert evidence and can become complex quickly.  

Principios jurídicos a tener en cuenta 

• Tipos de interés de demora: En cuanto a los principios de Derecho relativos a si una cláusula de intereses de demora es una sanción inejecutable, el Tribunal Supremo aprobó una prueba de tres etapas en Cavendish Square Holding BV v Talal El Makdessi (Rev 3) [2015] UKSC 67: 

Una cláusula de indemnización por daños y perjuicios no equivaldrá a una sanción inaplicable, siempre que: (1) se trate de una obligación derivada de un incumplimiento de contrato (se trata de una cuestión de umbral); (2) la cláusula responda a un interés legítimo que la parte inocente tiene en el cumplimiento de la obligación principal; (3) y la cláusula no sea exorbitante o desproporcionada.  

• Arrears run from default: Once default interest kicks in, liabilities can rise quickly. 
• Las obligaciones de los receptores son limitadas pero reales: Deben actuar de buena fe y conseguir un valor de mercado adecuado, pero no tienen por qué esperar al ’comprador perfecto“.  
• La relación desleal es una herramienta real: En los préstamos regulados, los tribunales tienen amplios poderes para intervenir en circunstancias en las que la relación era injusta.  

The operation of these provisions has been most helpfully summarised in the speech of Lord Leggatt JSC in Smith v Royal Bank of Scotland plc [2024] AC 955 at [12]-[29]. In summary: 

(1) El tribunal debe determinar si la relación derivada del acuerdo (y no el acuerdo en sí) es abusiva.  

(2) La cuestión es si la relación es abusiva en el momento en que se adopta la resolución, incluso si la relación ha finalizado (lo que no ha sucedido en el presente caso).  

(3) La atención debe centrarse en determinar si la relación es injusta debido a una o más de las tres causas establecidas en el artículo 140A, que he expuesto en el apartado 148 anterior. Se trata de posibles causas de injusticia extremadamente amplias, y no existe ninguna restricción sobre las cuestiones que el tribunal puede tener en cuenta para decidir si la relación es injusta para el deudor, siempre que el tribunal las considere pertinentes.  

(4) El tribunal debe considerar toda la historia de la relación, remontándose no sólo a la celebración del contrato de crédito, sino a cualquier acto u omisión relevante del prestamista antes de la celebración de dicho contrato o de cualquier contrato relacionado.  

(5) The court has a very wide remedial discretion, where a determination of unfair relationship is made, in deciding what order, if any, to make. The aim is to remove the cause(s) of the unfairness which the court has identified, and to reverse any damaging financial consequences to the debtor of that unfairness, so that the relationship as a whole can no longer be regarded as unfair. 

Qué deben hacer los prestatarios 

• Act early: if repayment looks difficult or there are problems with the planned exit, engage with the lender before default. Silence usually accelerates enforcement. 
• Revise las condiciones del préstamo: compruebe la redacción de los intereses, las comisiones y los derechos de ejecución.  
• Conserve las pruebas: si el agente o el prestamista le han hecho promesas, anótelas.  
• Seek advice: some loans may be regulated, opening adicional protections. Legal advice is vital before disputing terms or enforcement.  
• Considere la negociación: acordar condiciones revisadas puede ser más realista que litigar mientras aumentan los intereses.  

Qué deben hacer los prestamistas 

• Sea transparente: establezca claramente desde el principio todas las comisiones, tipos de interés y derechos de ejecución. 
• Mantenga registros: conserve un registro en papel de lo que se dijo al prestatario y de la información que facilitó.  
• Aplíquelo con cuidado: actuar con demasiada rapidez o dureza puede dar a los prestatarios argumentos de injusticia.  
• Recurrir a administradores judiciales acreditados: para minimizar los problemas de ejecución y los valores de venta. 
• Get early legal input: especially where multiple securities, personal guarantees, or cross-defaults are involved.  

Preguntas frecuentes 

¿Están siempre regulados los créditos puente? 

No. Muchos no están regulados, especialmente cuando el prestatario es una empresa o el préstamo tiene fines comerciales. Pero algunos préstamos con fines de consumo están regulados bajo la autoridad de la Autoridad de Conducta Financiera (FCA), principalmente la Orden de 2001 de la Ley de Servicios y Mercados Financieros de 2000 (Actividades Reguladas), y por la Ley de Crédito al Consumo.  

¿Se pueden impugnar los intereses de demora? 

Sí, en determinados casos. En determinadas circunstancias, los tribunales pueden anular las cláusulas penales o abusivas. 

¿Se puede impedir que los receptores vendan? 

A veces. Los prestatarios pueden acudir a los tribunales para impugnar los nombramientos o las ventas, pero que el nombramiento pueda impugnarse con éxito depende de las circunstancias concretas de cada caso.  

¿Los receptores tienen que conseguir el mejor precio de venta posible? 

No, pero deben actuar de buena fe y tomar medidas razonables para obtener un valor de mercado adecuado. 

¿Puede un prestatario retrasar la ejecución? 

En algunos casos, los prestatarios pueden acudir a los tribunales para impugnar las cláusulas abusivas o la ejecución. Pero los plazos en los préstamos puente son ajustados, por lo que hay que buscar asesoramiento urgentemente.  

 What happens if the property is sold for less than the lease? 

Por lo general, el prestatario sigue siendo responsable de cualquier déficit, más costes e intereses, a menos que se modifiquen las condiciones mediante negociación u orden judicial. 

Conclusión 

Bridging loans serve a real commercial purpose, but they are unforgiving products. For borrowers, default can quickly spiral into large debts. For lenders, aggressive enforcement carries litigation risks.  

Los litigios en este ámbito suelen girar en torno a la letra pequeña del contrato de préstamo, la forma en que han actuado el prestamista o los administradores judiciales y si el préstamo está regulado. Ambas partes necesitan un asesoramiento claro y temprano para proteger su posición.  

At Ronald Fletcher Baker, we have acted for both borrowers and lenders in bridging loan disputes, including litigating claims about enforcement and unfair terms. If you are facing a dispute over a bridging loan, our Litigios inmobiliarios team is here to help. 

Litigios inmobiliarios: Contáctenos 

Ben Lewis is an associate solicitor in RFB’s litigation department and David Burns is the senior litigation Partner. 

For enquiries on this topic, please contact Ben Lewis via email at B.Lewis@rfblegal.co.uk o por teléfono en el 0203 947 8892 o David Burns en D.Burns@rfblegal.co.uk o por teléfono en el 0207 467 5751.