El fin de la Sección 21: lo que deben esperar propietarios e inquilinos

For over three decades, Section 21 of the Housing Act 1988 has allowed landlords of assured shorthold tenancies (ASTs) to recover possession without proving tenant fault. The landscape is about to change. The Government’s Renters’ Rights Bill (“the Bill”) is in its final parliamentary stages and, once commenced, will abolish Section 21 and move the sector to a single system of periodic tenancies with strengthened possession grounds under Section 8.

Before we look ahead, it’s vital to be clear about today’s law. As at 22 August 2025, Section 21 remains in force. The Bill completed its House of Lords Third Reading on 21 July 2025 and will return to the House of Commons for consideration of Lords’ amendments after summer recess in early September. Royal Assent is widely expected this autumn, with commencement likely in early 2026, but the exact start date has not yet been set.

Situación actual: funcionamiento del artículo 21 (legislación vigente)

A valid Section 21 notice (Form 6A) still gives a landlord a paperwork-led route to possession, often via the accelerated procedure (no hearing unless directed). To be valid, landlords must meet a checklist of statutory pre-conditions and time limits, including:

• Preaviso mínimo: al menos dos meses.
• Servicio más temprano: no dentro de los 4 primeros meses de alquiler.
• Por lo general, es necesario iniciar el procedimiento en un plazo de 6 meses a partir de la notificación (o de 4 meses a partir de la expiración de la notificación si se requiere una notificación más larga).
• Depósito: proteger el depósito y servir la información prescrita.
• Documents: serve a valid gas safety certificate, EPC, and the current How to Rent guide (at the start/ renewal, per the 2015 Regulations). Courts can still accept a late gas safety certificate provided it’s given before the Section 21 notice (see Casa Trecarrel).
• Licencias: estar en posesión de las licencias necesarias.

On the accelerated track, a hearing only occurs if the judge directs one; otherwise the claim is determined on the papers. If landlords also seek rent arrears, they must use the standard route.

Por qué se suprime el artículo 21

 The policy driver is security of tenure: to remove the threat of arbitrary “no-fault” eviction, empower tenants to challenge poor practice, and modernise renting standards. The Government’s guide confirms the Bill abolishes Section 21 and replaces fixed terms with a single periodic system.

Qué sustituye al artículo 21 en el proyecto de Ley de Derechos de los Inquilinos

• One system of periodic tenancies: all assured tenancies will be periodic. Tenants can end the tenancy by giving two months’ notice and landlords must rely on Section 8 grounds to recover possession. The Government intends to implement this in one stage, rather than phasing.
• Ampliación y clarificación de los motivos del Artículo 8: el proyecto de ley mantiene un enfoque basado en motivos (obligatorios y discrecionales), pero lo actualiza y amplía. Entre las principales propuestas figuran:

1. El propietario vende o se muda: motivos expresos para recuperar la posesión con el fin de vender o para que el propietario (o un familiar cercano) se mude. Existe un periodo de protección de 12 meses al inicio del arrendamiento en el que no se puede hacer uso de estos motivos, y los propietarios deben notificarlo con cuatro meses de antelación cuando recurran a ellos.
2. Serious rent arrears (ground 8): threshold increased to three months’ arrears and the notice period for arrears grounds extended to four weeks.
3. Atrasos reiterados: una nueva causa obligatoria para los inquilinos que se hayan retrasado dos meses en el pago en tres ocasiones distintas en un plazo de tres años, aunque hayan sido absueltos por la Audiencia.
4. Back-door evictions: safeguards against using above-market rent increases to force tenants out, with Tribunal oversight

• Wider reforms alongside possession: the Bill also introduces a PRS Ombudsman, a Private Rented Sector Database, restrictions on rental bidding, strengthened Decent Homes obligations, and pet requests that cannot be unreasonably refused (with permitted pet-damage insurance).

Tenga en cuenta que estas medidas aún no han entrado en vigor y que los detalles finales podrían cambiar antes de la sanción real y la entrada en vigor.

Calendario: ¿Cuándo terminará realmente la Sección 21?

21 de julio de 2025: Tercer debate en la Cámara de los Lores

Principios de septiembre de 2025: Vuelve a los Comunes para examinar las enmiendas de los Lores

Aprobación real: Previsto para otoño de 2025 (sin confirmar)

Puesta en marcha: Comienzo único previsto a principios de 2026 (el Gobierno indica una implantación en una sola fase, pero no ha fijado la fecha).

Hasta su entrada en vigor, los propietarios pueden seguir acogiéndose al artículo 21 siempre que se cumplan todos los requisitos.

Qué significa esto en la práctica

Para los propietarios

• No more Section 21: plan to proceed under Section 8. The accelerated Section 21 route will fall away and most claims will run on the standard track with evidence and (usually) a hearing.
• Nueva vía de venta o mudanza: si tiene intención de vender o mudarse, el proyecto de ley lo permite, pero sólo después de 12 meses y con un preaviso de cuatro meses. Los plazos deben ajustarse a estas limitaciones.
• Arrears strategy: ensure ledgers are meticulous. The higher Ground 8 threshold (3 months) and repeated-arrears ground will shape case selection and timing.
• Compliance: expect sharper scrutiny of licensing and documents once live.

Para inquilinos

• Greater security: a default periodic tenancy and the end of “no-fault” eviction.
• Notificación y salvaguardias: más tiempo cuando los propietarios buscan la posesión para vender o mudarse. Posibilidad de impugnar aumentos excesivos del alquiler para forzar la salida.
• La posesión sigue siendo posible: los retrasos graves o persistentes en el pago del alquiler, el comportamiento antisocial y otros motivos pueden seguir justificando el desahucio.

Medidas prácticas que pueden adoptarse ahora

Propietarios

1. Audit paperwork on every AST: deposit compliance, gas safety, EPC, How to Rent Guide, licences. Defects derail Section 21 under current legislation, and weaken credibility under Section 8.
2. Planifique las ventas: si va a vender, tenga en cuenta los 12 meses de protección y los cuatro meses de preaviso.
3. Protocolos de morosidad: actuar con prontitud en caso de morosidad, documentar exhaustivamente y calibrar las reclamaciones con el umbral de 3 meses/nuevo motivo de morosidad reiterada.
4. Prevea más trabajo de posesión impugnada: organice las pruebas, los registros de inspección y los registros de reparaciones.

Inquilinos

1. Lleve un registro: comunique los problemas de reparación por escrito y mantenga un registro en papel.
2. Conozca el reloj: si recibe la Sección 21 antes de la entrada en vigor, se siguen aplicando las normas actuales sobre notificación, plazos y defensas. Busque asesoramiento rápidamente.
3. Budget: arrears will remain a strong ground post-reform. Get apoyo early if you’re struggling.

Preguntas más frecuentes

¿Ha desaparecido ya la Sección 21?

No, sigue en vigor. La abolición se produce en la fecha de entrada en vigor del proyecto de ley, que aún no se ha fijado.

¿Habrá una ruta rápida hacia la posesión?

La vía acelerada es específica del artículo 21. Tras la abolición, se espera la vía de posesión estándar del artículo 8 (basada en pruebas, normalmente con audiencia).

¿Pueden los propietarios recuperar la posesión para vender o mudarse?

Sí, a través de nuevos terrenos con barandillas: ningún uso en los primeros 12 meses y se requiere un preaviso de cuatro meses.

¿Qué cambia en caso de retraso en el pago del alquiler?

El motivo obligatorio 8 pasa a tres meses de retraso. El plazo de preaviso es de cuatro semanas, y existe un nuevo motivo de retraso reiterado (obligatorio) en determinadas circunstancias. La redacción definitiva se confirmará al inicio del procedimiento.

Nuestro punto de vista

Abolition of Section 21 is a structural reset. For landlords, success will turn on compliance and evidence under Section 8, particularly for arrears and sale/ move-in grounds. For tenants, the reforms offer greater stability but do not remove the prospect of eviction where grounds are made out.

At Ronald Fletcher Baker, our Litigios inmobiliarios team advises both landlords and tenants through possession strategy, now (under Section 21/ Section 8) and post-commencement. If you need to plan a sale, defend a claim or re-shape your arrears processes ahead of the change, we can help you get it right.

Asuntos de propietarios e inquilinos: Contacte con nosotros

Ben Lewis is an associate solicitor in RFB’s litigation department. For inquiries on this topic, please contact Ben Lewis via email at B.Lewis@rfblegal.co.uk o por teléfono en el 0203 947 8892.