Navegar nos desafios do arrendamento comercial: Opções estratégicas para senhorios quando um inquilino entra em insolvência 

No atual contexto económico, a estabilidade de uma arrendamento de imóveis comerciais pode mudar da noite para o dia. Na qualidade de sócio sénior da área de contencioso na Ronald Fletcher Baker LLP, vejo frequentemente senhorios a serem apanhados de surpresa quando uma fonte de rendimentos estável é subitamente ameaçada por dificuldades financeiras de um inquilino. 

Quando um inquilino se torna insolvente, o quadro jurídico que rege o seu contrato de arrendamento comercial passa de estar regido pelo contrato de arrendamento para incluir a legislação em matéria de insolvência. Compreender as suas opções — e agir de acordo com elas antes de ser desencadeada uma moratória formal — pode fazer uma grande diferença. Este artigo apresenta uma visão geral de algumas das opções estratégicas disponíveis para os senhorios que enfrentam insolvência de inquilinos comerciais. 

1. Identificar o processo de insolvência que afeta o contrato de arrendamento comercial 

Antes de tomar qualquer medida coerciva, na qualidade de senhorio de um contrato de arrendamento comercial, é importante identificar exatamente em que procedimento o arrendatário se encontra. Cada procedimento tem um impacto diferente nos seus direitos ao abrigo do arrendamento de imóveis comerciais: 

• Administração: Este procedimento pode revelar-se particularmente restritivo para os senhorios. Uma “moratória legal” automática impede-o de intentar uma ação judicial ou de reentrar pacificamente no imóvel sem o consentimento do administrador ou uma decisão judicial. 

• Liquidação (CVL ou obrigatória): Embora não exista uma moratória automática numa liquidação voluntária por parte dos credores, o liquidatário tem o poder de ’renunciar“ ao aluguer comercial, pondo efetivamente fim à responsabilidade do inquilino. 

• Acordos Voluntários de Reestruturação Empresarial (CVAs): Frequentemente utilizado por lojistas e estabelecimentos do setor hoteleiro para reestruturar a dívida, um CVA pode, legalmente, “impor” uma redução do seu aluguer ou alterar os termos do aluguer comercial contra a sua vontade, caso a maioria dos credores concorde. 

2. Recuperação financeira imediata: recorrendo à garantia 

Se a empresa arrendatária não dispuser de liquidez, os senhorios comerciais poderão querer analisar as “estruturas” que rodeiam o arrendamento de imóveis comerciais. Estas são, muitas vezes, a via mais rápida para obter liquidez para um senhorio de um contrato de arrendamento comercial em que o arrendatário se encontra em situação de insolvência: 

• Escrituras de caução de arrendamento: Mais moderno contratos de arrendamento comercial são garantidos por um depósito de renda e, dependendo das circunstâncias, pode ser possível recorrer a esse depósito; no entanto, é necessário ter cuidado e recomendamos que procure aconselhamento jurídico antes de recorrer ao depósito. Analisamos estas escrituras para garantir que pode recorrer aos fundos para cobrir os atrasados de forma imediata. Os senhorios comerciais devem também ter o cuidado de cumprir os requisitos específicos de notificação para evitar uma violação técnica. 

• Fiadores: Existe alguma empresa-mãe ou algum administrador individual que garanta o aluguer comercial? Se for esse o caso, são normalmente responsáveis “solidariamente” pelo pagamento da renda. 

• Acordos de Garantia Autorizados (AGAs): Se o contrato de arrendamento tiver sido cedido ao atual inquilino, o antigo inquilino pode continuar a ser responsável. Nos termos de Artigo 17.º da Lei de 1995 relativa às Cláusulas Contratuais entre Senhorios e Inquilinos, deve notificar formalmente os antigos inquilinos/fiadores no prazo de seis meses a contar da data em que a dívida surgiu; caso contrário, perderá definitivamente o direito de lhes reclamar o pagamento. 

3. Declaração do aluguer como ‘despesa administrativa’ 

Um equívoco comum é pensar que um inquilino sob administração judicial não tem de pagar a renda. Se o administrador estiver a utilizar o imóvel para exercer a atividade comercial ou para armazenar mercadoria para uma venda futura, a renda relativa a esse período poderá ser classificada como uma despesas administrativas. 

Na Ronald Fletcher Baker, temos representado com sucesso os senhorios para garantir que esta renda seja paga com prioridade em relação a outros credores. Se o administrador estiver a utilizar o seu imóvel comercial para aumentar o valor da massa falida, então já conseguimos reclamar o arrendamento de imóveis comerciais custos a cargo do administrador, com base no facto de que devem ser suportados como parte dos custos da administração. 

4. Notificações de pagamento direto ao subarrendatário 

Se o seu inquilino insolvente tiver subalugado parte ou a totalidade do imóvel, existe uma opção legal de “contornamento” potencialmente eficaz. Nos termos da Lei dos Tribunais, dos Órgãos de Justiça e da Execução de 2007, um senhorio pode notificar o subarrendatário, exigindo que este pague a renda diretamente ao senhorio principal. Isto desvia efetivamente o fluxo de caixa do arrendatário insolvente e direciona-o diretamente para o seu bolso, contornando o administrador da insolvência. 

5. Negociar uma rendição estratégica 

Por vezes, a melhor opção não é o litígio — é um corte definitivo. Se um administrador ou liquidatário não tiver utilidade para as instalações, muitas vezes podemos negociar um rescisão do contrato de arrendamento comercial. 

Ao aceitar a devolução do imóvel, recupera imediatamente o controlo sobre o mesmo. Embora isto ponha fim à responsabilidade futura do inquilino, permite-lhe voltar a colocar o imóvel no mercado para um inquilino solvente e evita o período de “limbo” em que o imóvel fica vazio, mas legalmente vinculado a uma empresa insolvente. 

Gestão proativa: a chave para a resiliência 

De acordo com a minha experiência na Jurídico da RFB, os senhorios que se saem melhor são aqueles que controlam o seu contratos de arrendamento de imóveis comerciais para “sinais de alerta precoce” — tais como pedidos de pagamento da renda mensal ou atrasos persistentes no pagamento das despesas de condomínio. 

Taking action before a tenant files for insolvency gives you a much wider range of options, including CRAR (Commercial Rent Arrears Recovery) or peaceable re-entry, which may be blocked once a moratorium begins. 

Landlords facing tenant insolvency must evaluate their aluguer comercial security, including rent deposits e AGAs, while identifying if the specific insolvency procedure (like Administration) imposes a moratorium on enforcement. Key options include claiming rent as an despesas administrativas if the tenant remains in occupation or serving direct payment notices to sub-tenants. Strategic negotiation for a lease surrender can also be an effective way to regain control of the property and mitigate long-term losses. 

David Burns, Senior Litigation Partner at Ronald Fletcher Baker LLP, has extensive experience handling issues related to commercial tenants who have breached the terms of their lease. For inquiries on this topic, please contact David Burns via email at D.Burns@rfblegal.co.uk or by phone at 07762318409.