Navegar nos desafios do arrendamento comercial: Opções estratégicas para senhorios quando um inquilino entra em insolvência 

No atual contexto económico, a estabilidade de uma imóveis comerciais lease can change overnight. As a Senior Contencioso Partner at Ronald Fletcher Baker LLP, vejo frequentemente senhorios a serem apanhados de surpresa quando uma fonte de rendimentos estável é subitamente ameaçada por dificuldades financeiras de um inquilino. 

Quando um inquilino se torna insolvente, o quadro jurídico que rege o seu aluguer comercial agreement shifts from being governed by the lease to including insolvency law. Understanding your options—and acting on them before a formal moratorium is triggered— can make a big difference. This article provides an overview of some of the strategic options available to landlords navigating comercial tenant insolvência. 

1. Identificar o processo de insolvência que afeta o contrato de arrendamento comercial 

Before taking any enforcement action, as the landlord of a commercial lease, it is important to identify exactly which procedure the tenant has entered. Each procedure has a different impact on your rights under the comercial propriedade lease: 

• Administração: This procedure can be particularly restrictive for landlords. An automatic “statutory moratorium” prevents you from taking legal action or peaceably re-entering the premises without the administrator’s consent or a court order. 

• Liquidation (CVL or Compulsory): Embora não exista uma moratória automática numa liquidação voluntária por parte dos credores, o liquidatário tem o poder de ’renunciar“ ao aluguer comercial, pondo efetivamente fim à responsabilidade do inquilino. 

• Acordos Voluntários de Reestruturação Empresarial (CVAs): Often used by retail and hospitality tenants to restructure debt, a CVA can legally “cram down” your rent or change the terms of the aluguer comercial against your vontade if the majority of creditors agree. 

2. Recuperação financeira imediata: recorrendo à garantia 

Se a empresa arrendatária não dispuser de liquidez, os senhorios comerciais poderão querer analisar as “estruturas” que rodeiam o arrendamento de imóveis comerciais. Estas são, muitas vezes, a via mais rápida para obter liquidez para um senhorio de um contrato de arrendamento comercial em que o arrendatário se encontra em situação de insolvência: 

• Escrituras de caução de arrendamento: Mais moderno contratos de arrendamento comercial are supported by a rent deposit and depending on the circumstances it may be possible to draw down on the deposit but care must be taken and we would recommend that you seek legal advice before drawing down on the deposit. We review these deeds to ensure you can draw down funds to cover arrears immediately. Commercial landlords must also be careful to follow the specific notice requirements to avoid a technical breach. 

• Fiadores: Is there a parent company or an individual director guaranteeing the aluguer comercial? Se for esse o caso, são normalmente responsáveis “solidariamente” pelo pagamento da renda. 

• Authorised Guarantee Agreements (AGAs): Se o contrato de arrendamento tiver sido cedido ao atual inquilino, o antigo inquilino pode continuar a ser responsável. Nos termos de Artigo 17.º da Lei de 1995 relativa às Cláusulas Contratuais entre Senhorios e Inquilinos, you must serve a formal notice on former tenants/guarantors within six months of the debt arising, or your right to claim against them is permanently lost. 

3. Declaração do aluguer como ‘despesa administrativa’ 

A common misconception is that a tenant in administration doesn’t have to pay rent. If the administrator is using the property to trade the business or store stock for an upcoming sale, the rent for that period could be classified as an despesas administrativas. 

At Ronald Fletcher Baker, we have successfully acted on behalf of landlords to ensure this rent is paid in priority to other creditors. If the administrator is using your commercial property to add value to the insolvent estate, then we have successfully claimed the arrendamento de imóveis comerciais custos a cargo do administrador, com base no facto de que devem ser suportados como parte dos custos da administração. 

4. Notificações de pagamento direto ao subarrendatário 

If your insolvent tenant has sub-let part or all of the premises, there is a potentially powerful statutory “bypass” option. Under the Lei dos Tribunais, dos Órgãos de Justiça e da Execução de 2007, um senhorio pode notificar o subarrendatário, exigindo que este pague a renda diretamente ao senhorio principal. Isto desvia efetivamente o fluxo de caixa do arrendatário insolvente e direciona-o diretamente para o seu bolso, contornando o administrador da insolvência. 

5. Negociar uma rendição estratégica 

Sometimes, the best option isn’t litigation—it’s a clean break. If an administrator or liquidator has no use for the premises, we can often negotiate a rescisão do contrato de arrendamento comercial. 

Ao aceitar a devolução do imóvel, recupera imediatamente o controlo sobre o mesmo. Embora isto ponha fim à responsabilidade futura do inquilino, permite-lhe voltar a colocar o imóvel no mercado para um inquilino solvente e evita o período de “limbo” em que o imóvel fica vazio, mas legalmente vinculado a uma empresa insolvente. 

Gestão proativa: a chave para a resiliência 

De acordo com a minha experiência na Jurídico da RFB, os senhorios que se saem melhor são aqueles que controlam o seu contratos de arrendamento de imóveis comerciais para “sinais de alerta precoce” — tais como pedidos de pagamento da renda mensal ou atrasos persistentes no pagamento das despesas de condomínio. 

Tomar medidas antes O facto de um inquilino declarar insolvência oferece-lhe um leque muito mais alargado de opções, incluindo CRAR (Commercial Rent Arrears Recovery) ou um regresso pacífico, que poderá ser impedido assim que a moratória entrar em vigor. 

Proprietários facing tenant insolvency must evaluate their aluguer comercial segurança, incluindo cauções de arrendamento e AGAs, ao mesmo tempo que se determina se o processo de insolvência específico (como Administração) impõe uma moratória à execução. As principais opções incluem reclamar o aluguer como um despesas administrativas if the tenant remains in occupation or serviço direct payment notices to subarrendatários. Negociação estratégica para um rescisão do contrato de arrendamento pode também ser uma forma eficaz de recuperar o controlo do imóvel e mitigar as perdas a longo prazo. 

David Burns, Senior Litigation Partner at Ronald Fletcher Baker LLP, has extensive experience handling issues related to commercial tenants who have breached the terms of their lease. For inquiries on this topic, please contact David Burns via email at D.Burns@rfblegal.co.uk or by phone at 07762318409.