Empréstimos intercalares - A taxa de juro de mora de um credor intercalar constitui uma penalização inexequível?

In January 2024 we published an article about the case of the case of Houssein & Ors v London Credit Ltd & Ors [2023] EWHC 1428 (Ch) where the High Court held that a default interest rate in a bridging loan agreement secured by residencial propriedade constituted a penalty clause and was unenforceable – “Taxa de juros de mora do credor da ponte: O Tribunal Superior considera que os juros de mora do 4% são uma penalização não aplicável”

Em summary, the High Court held that the default interest rate (4% per month) did not protect any ‘legitimate interest’ of the bridging lender and that it was an unenforceable penalty.  The Court further declared that interest at the standard contractual rate (1% per month) was payable by the borrower instead on any unpaid sums after the specified repayment date. 

The Court of Recurso has recently found that the High Court erred in his application of the correct test to determine whether a default interest clause amounted to an unenforceable penalty: Houssein contra London Credit Ltd [2024] EWCA Civ 721.

The Court of Appeal followed the decisions in Cargill International Trading PTE Ltd contra Uttam Galva Steels Ltd [2019] EWHC 476 (Comm) e o teste em três fases previsto em Vivienne Westwood contra Conduit Street [2017] EWHC 350 (Ch). Aplicando essas três etapas: 

1. When deciding whether a provision amounts to a penalty, the threshold question was whether the default rate of interest was a secondary obligation engaged by breach of a primary contractual obligation. The High Court Judge did not deal with this threshold question, but it was implicit that it was crossed (i.e. the obligation to pay default interest arose upon a breach of the primary obligation in the bridging lender’s facility letter). 

2. Se existe um interesse legítimo do credor de financiamento-ponte em que a obrigação principal seja cumprida (e, em caso afirmativo, qual era a extensão e a natureza desse interesse legítimo). O Tribunal de Recurso considerou que o juiz do Tribunal Superior tinha cometido um erro. Embora tal não tivesse sido objeto de controvérsia entre as partes, o juiz procurou identificar um interesse legítimo do credor de financiamento-ponte na imposição de juros de mora, tendo-o feito através da investigação das intenções subjetivas das partes. O Tribunal de Recurso considerou que a conclusão do juiz do Tribunal Superior de que a taxa de mora não protegia um interesse legítimo do credor de transição estava errada – afirmando que “it is inevitable that a legitimate interest in the enforcement of the primary obligation to repay the Loan, all interest, fees and commissions on the Repayment Date arises here.” 

3. If such a legitimate interest is held to exist, the court must then consider whether the sum required to be paid is nevertheless exorbitant, extravagant or unconscionable in amount or in effect? The Court of Appeal held that the High Court Judge had not asked this important question, and was instead looking to see whether the bridging lender had a justification for the default rate. That was the wrong approach. 

O Tribunal de Recurso remeteu a questão de saber se a taxa de juros de mora constituía uma sanção ao juiz de primeira instância, para que este decidisse sobre a aplicação do critério adequado. 

O Tribunal de Recurso considerou ainda que o Tribunal de Primeira Instância errou ao concluir que os juros continuavam a acumular-se após a data de reembolso à taxa aplicável em caso de não incumprimento de 1% por mês e que, na ausência de juros de mora a pagar, a taxa aplicável em caso de não incumprimento prevista na carta de crédito não era devida. A interpretação do Tribunal de Recurso da carta de crédito foi que a taxa de juros de mora se tornava aplicável se ocorresse um caso de incumprimento ou se o mutuário não pagasse qualquer montante na data de vencimento, mas não existia qualquer mecanismo para que a taxa de juro revertesse para a taxa de juro em caso de não incumprimento em circunstâncias em que a taxa de juro de incumprimento seria aplicável, mas a disposição fosse considerada inexequível (a taxa de juro em caso de não incumprimento e a taxa de juro de incumprimento eram mutuamente exclusivas). O Tribunal afirmou que, se a taxa de juro de incumprimento fosse considerada uma penalização, nas circunstâncias deste caso, a taxa de juro sem incumprimento não se aplicaria aos montantes em dívida após a data de reembolso. No entanto, o tribunal reconheceu que o mutuante poderia optar por prosseguir com a sua reconvenção relativa a juros legais/equitativos nessas circunstâncias. 

The case provides a reminder of the 3 stage test to be applied to establish whether a default interest rate is unenforceable as a penalty and it vontade be interesting to see whether the High Court, when it applies the correct test, reaffirms that the default interest rate in this case constitutes a penalty. 

A redação da carta de garantia foi determinada com base nos termos específicos previstos nesse contrato em particular. No entanto, a decisão do Tribunal demonstra que uma taxa de juro padrão não será automaticamente aplicável pelo simples facto de uma taxa de juro de mora constituir uma sanção e, por conseguinte, ser inexequível. 

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