O que fazer se o seu inquilino comercial estiver a violar o contrato de arrendamento

Note: This article examines the remedies available to landlords when a comercial tenant breaches a lease. It does not cover remedies for non-payment of rent, as this is detailed in the article “O que fazer se o seu inquilino comercial não estiver a pagar a renda”. 

When a tenant breaches the terms of its aluguer comercial, o landlord has several potential remedies available, depending on the nature of the breach, the terms of the lease, and the landlord’s ultimate aims, including: 

• Confisco 

• Medidas que pode tomar em caso de incumprimento das cláusulas de reparação 

• Decisão judicial / Execução coerciva 

• Danos 

• Injunções 

Confisco 

Forfeiture, or re-entry, is the landlord’s right to terminate the lease when the tenant breaches any of its covenants in the lease or upon the occurrence of certain events specified in the lease, such as insolvência. 

The landlord of a imóveis comerciais should consider whether it is in their commercial interests to take the property back. If the landlord believes that a new tenancy could be granted on similar or superior terms, they may wish to repossess the property. However, if the property is likely to remain vacant for some time, or the market no longer supports similar letting terms, the landlord may prefer to keep the existing tenancy in place and pursue alternative remedies that could compensate for the breach and secure future performance of the tenant’s covenants. 

Existem várias limitações ao direito do senhorio de rescindir o contrato, pelo que é importante procurar aconselhamento jurídico antes de tomar quaisquer medidas para recuperar a posse do imóvel. Se a rescisão for efetuada de forma incorreta, tal constituiria uma rescisão ilegal e o senhorio poderia ser alvo de um pedido de indemnização por parte do inquilino.  

Quando se considera a rescisão do contrato de arrendamento e o direito de rescisão tiver surgido nos termos do contrato, o senhorio deve assegurar-se de que não toma qualquer medida que implique a renúncia a esse direito. 

A renúncia ao direito de rescisão ocorre quando o senhorio, tendo conhecimento da violação por parte do inquilino, realiza um ato inequívoco que reconhece a continuidade do contrato de arrendamento e comunica esse ato ao inquilino. 

Para proteger o seu direito de rescisão, os senhorios costumam interromper toda a comunicação com o inquilino e suspender o pagamento da renda, a fim de evitar qualquer alegação de que esse direito tenha sido renunciado. Exigir ou aceitar o pagamento da renda, por exemplo, implicaria a renúncia a esse direito. 

A maioria dos contratos de arrendamento comerciais modernos impõe aos arrendatários obrigações relativas à utilização das instalações, seguros, reparações, alterações, renda, outros montantes devidos, direito de cessão ou subarrendamento, insolvência, planeamento, utilização ilegal ou imoral e cumprimento da legislação em matéria de licenciamento. 

Entre os exemplos de “incumprimentos definitivos” contam-se o não pagamento da renda, o incumprimento da obrigação de reparar o imóvel, o incumprimento das disposições relativas à alienação e situações de insolvência. Exemplos de violações contínuas incluem violações da cláusula de manter o imóvel em bom estado de conservação, violações de uma cláusula de utilização e violações de uma cláusula de seguro. Se o senhorio renunciar ao direito de rescisão por uma violação ‘definitiva’, perde o direito de rescindir o contrato de arrendamento por essa violação. Se o senhorio renunciar ao direito de rescisão por uma ‘violação contínua’, a violação renasce a cada dia, permitindo ao senhorio rescindir o contrato mesmo após ter renunciado anteriormente a esse direito. 

Notificação nos termos do artigo 146.º 

Se o inquilino violar uma cláusula do contrato de arrendamento, com exceção do incumprimento do pagamento da renda, o senhorio deve determinar se a violação é passível de reparação antes de notificar o inquilino nos termos do artigo 146.º da Lei sobre o Direito de Propriedade de 1925 (Aviso nos termos do artigo 146.º). 

If the breach is remediable, the Section 146 Notice must require the tenant to remedy the breach within a reasonable time. If the tenant is not given a reasonable period to remedy the breach and the landlord takes steps to forfeit the lease, this vontade likely invalidate the Section 146 notice and could expose the landlord to a claim for unlawful/wrongful forfeiture. 

No caso de incumprimentos relacionados com o não pagamento da renda, não é necessário notificar o inquilino nos termos do artigo 146.º antes da perda do direito à posse. Para mais informações sobre as vias de recurso ao dispor do senhorio comercial quando o inquilino não paga a renda, consulte o nosso artigo “O que fazer se o seu inquilino comercial não estiver a pagar a renda”. 

Requisitos adicionais em caso de incumprimento de uma cláusula de reparação 

Secção 1 do Lei de 1938 relativa aos imóveis arrendados (reparações) (LPRA 1938) limita a capacidade do senhorio de rescindir o contrato de arrendamento nos casos em que se aplica a LPRA de 1938. A LPRA de 1938 aplica-se se o contrato de arrendamento tiver sido celebrado por um prazo mínimo de sete anos e ainda restarem, pelo menos, três anos até ao seu termo. A notificação do senhorio ao abrigo da Secção 146 deve fazer referência aos direitos do inquilino previstos na LPRA de 1938. Se o inquilino invocar os benefícios da LPRA de 1938, o senhorio não pode tomar medidas para rescindir o contrato de arrendamento nem reclamar indemnizações por incumprimento da cláusula de reparação sem o consentimento do tribunal. 

Caso o inquilino viole as suas obrigações em matéria de reparações, o senhorio pode anexar à notificação prevista na Secção 146 uma lista de danos, descrevendo as violações. 

Em alguns casos, um senhorio pode decidir notificar um inquilino que esteja a violar o contrato de arrendamento ao abrigo da Secção 146, mesmo que não tenha necessariamente a intenção de proceder à rescisão do contrato, uma vez que a notificação pode levar o inquilino a corrigir as violações. 

Após a perda do direito 

Nos casos em que o senhorio tenha rescindido o contrato de arrendamento comercial, há outras considerações a ter em conta por parte do senhorio: 

Isenção da perda do direito 

O inquilino ou outras partes (tais como um subinquilino ou credor hipotecário) podem requerer a isenção da perda do direito de posse. Se o senhorio pretender celebrar um novo contrato de arrendamento do imóvel com um terceiro, desejará saber, o mais rapidamente possível, se o inquilino (ou qualquer outra parte) tenciona apresentar tal pedido. O senhorio desejará evitar que o imóvel fique vago enquanto aguarda o pedido de isenção da perda do direito de arrendamento por parte do inquilino ou de outra parte. 

O senhorio pode decidir notificar as pessoas com direito a solicitar o benefício, indicando que será concedido um novo contrato de arrendamento e solicitando que apresentem o pedido de benefício imediatamente, caso pretendam fazê-lo. 

Equipamentos e acessórios dos inquilinos deixados no imóvel 

No que diz respeito às instalações fixas do arrendatário, a posição geral é que, na ausência de disposições especiais no contrato de arrendamento, caso o contrato seja rescindido por reintegração de posse pacífica, o arrendatário perde o direito de remover quaisquer instalações fixas. 

No que diz respeito aos bens móveis, é provável que o senhorio tenha de assumir o papel de depositário involuntário e deva dar ao terceiro a oportunidade de os recuperar, notificando-o nos termos da Lei de 1977 relativa à Responsabilidade Civil (Interferência com Bens). 

Eliminação de inscrições no título do Registo Predial 

Se o contrato de arrendamento estiver registado no Registo Predial, o senhorio poderá ter de tomar medidas para encerrar o título de arrendamento e eliminar quaisquer inscrições associadas ao contrato de arrendamento dos títulos superiores. 

Responsabilidade pelo pagamento do imposto municipal sobre as empresas após a perda do direito 

Caso o senhorio renuncie ao contrato de arrendamento, voltará a ser responsável pelo pagamento das taxas (sujeito a quaisquer isenções que possam estar disponíveis), na qualidade de titular do direito de posse. 

Medidas de autodefesa em caso de incumprimento das cláusulas de reparação 

Existem limites legais quanto ao montante da indemnização que um senhorio pode reclamar pela violação das obrigações de reparação do inquilino durante a vigência de um contrato de arrendamento comercial. Em alguns casos, os senhorios podem entrar no imóvel e realizar eles próprios as obras, caso o contrato de arrendamento o preveja (o que é conhecido como cláusula “Jervis v Harris”). 

Esta pode ser uma ferramenta útil para os senhorios, uma vez que têm o direito de recuperar o custo das obras junto do inquilino a título de dívida, e não a título de indemnização por danos. No entanto, o senhorio deve ponderar cuidadosamente a gravidade da violação e as obras que realiza. Se as obras realizadas pelo senhorio forem além do estado de degradação específico relacionado com a violação, o senhorio poderá ser responsabilizado por invasão de propriedade, uma vez que não tinha o direito de entrar no imóvel para realizar essas obras. 

Decisão judicial / Execução específica 

Caso surja um litígio sobre se o inquilino está a violar o contrato de arrendamento, quais as medidas necessárias ou o que o senhorio pode fazer por conta própria, o senhorio poderá considerar a possibilidade de solicitar ao tribunal uma declaração. Esta medida também pode ser combinada com um pedido judicial de cumprimento específico, solicitando que o inquilino cumpra as suas obrigações, ou com um pedido de indemnização para compensar o senhorio pelas violações cometidas pelo inquilino. 

O cumprimento específico é uma medida equitativa que o tribunal pode conceder caso a indemnização por danos não constitua uma reparação adequada. Só será aplicável se a obrigação a executar for suficientemente precisa para permitir o cumprimento específico. Regra geral, o cumprimento específico não será ordenado se o contrato exigir o cumprimento ou a supervisão constante durante um determinado período de tempo e se as obrigações previstas no contrato não estiverem claramente definidas. 

Danos 

Outra solução possível para um senhorio, nos casos em que o inquilino tenha violado o contrato de arrendamento, é intentar uma ação de indemnização. O princípio de base é que o senhorio tem direito a ser reposto na situação em que se encontraria se o inquilino tivesse cumprido as suas obrigações. Para obter uma indemnização pelas perdas sofridas devido à violação do contrato por parte do inquilino, o senhorio deve provar as suas perdas e demonstrar que estas foram causadas pela violação do contrato por parte do inquilino. Se a relação entre a violação e a perda for demasiado remota, é provável que o pedido de indemnização seja indeferido. 

A apresentação de um pedido de indemnização pode ser dispendiosa e morosa e, dependendo da natureza do incumprimento por parte do inquilino e de outras circunstâncias, a indemnização, por si só, pode não constituir uma reparação adequada. 

O senhorio poderá ainda assim reclamar uma indemnização ao inquilino por incumprimento de uma cláusula contratual, mesmo que já tenha renunciado ao direito de rescisão do contrato devido a esse incumprimento. 

Injunções 

Uma injunção é uma ordem judicial que exige que uma parte realize (mandatória) ou se abstenha de realizar (proibitória) determinadas ações. No caso de violação de uma cláusula contratual, a ordem pode exigir que o inquilino se abstenha de uma ação específica (como cessar o subarrendamento) ou que tome medidas concretas para cumprir os termos do contrato de arrendamento ou de cessão (como realizar reparações). Tal como no caso da execução específica, a medida cautelar baseia-se na equidade e será concedida ou recusada com base na justiça. 

Nos casos em que seja necessária uma medida urgente, por exemplo, para pôr termo a obras não autorizadas, o senhorio pode requerer, em primeira instância, uma medida cautelar provisória, a ser seguida de uma medida cautelar definitiva numa fase posterior. 

A primeira fase consiste numa medida cautelar ‘provisória’, uma medida temporária destinada a vigorar durante um período definido, normalmente até à audiência final. A decisão é proferida com uma análise limitada da documentação e das provas, dada a natureza urgente do pedido, e o limiar para a sua concessão é mais baixo. O tribunal deve ponderar se existe uma questão grave a ser julgada, se a indemnização por danos constituiria uma reparação adequada e onde reside o equilíbrio de conveniência (por exemplo, o inconveniente caso a medida cautelar seja concedida em comparação com o inconveniente caso não seja). 

Usually, the party applying for an injunction gives a cross-undertaking in damages, by which they agree to pay damages to the other party if the other party suffers loss as a result of the interim injunction being granted, should it transpire at the final hearing that the interim order should not have been made. Final injunctions are then granted following the final hearing and are generally designed to last indefinitely. 

Advogados especializados em arrendamento comercial – Contacte-nos 

David Burns, sócio sénior da área de contencioso da Ronald Fletcher Baker LLP, possui uma vasta experiência no tratamento de questões relacionadas com inquilinos comerciais que violaram os termos do seu contrato de arrendamento. Para quaisquer questões sobre este tema, contacte David Burns por e-mail através do endereço D.Burns@rfblegal.co.uk ou por telefone 07762318409.