Joint Ventures imobiliárias - Considerações fundamentais (Guia)

O que são joint ventures imobiliárias? 

A Imóveis Joint Venture is a business arrangement where two or more parties agree to collaborate for the purpose of creating value, typically through the acquisition, development, and/or management of a property. 

Joint ventures are a popular method of sharing risk and pooling knowledge and expertise, enabling investors to access properties that might otherwise be unattainable or unsuitable for a single party. 

Como é que as joint ventures imobiliárias são normalmente estruturadas? 

Property Joint Ventures can be structured in several ways depending on the agreement between the involved parties: 

Entidades de Finalidade Específica (SPVs):

An SPV is a separate legal entity created for a limited purpose. They are usually used because they are free from any pre-existing obligations and debts and are separate from the parties that set them up.  

Sociedades de Responsabilidade Limitada (LLPs):

An LLP is a partnership where some or all parceiros have limited liabilities.  

Parcerias tradicionais:

Numa sociedade tradicional, todos os sócios partilham os lucros e as perdas, e cada sócio é pessoalmente responsável pelas dívidas da empresa. 

Acordos contratuais:

Por vezes, uma parceria imobiliária pode ser simplesmente estruturada através de um acordo contratual que defina as responsabilidades e expectativas de cada parte. 

Vantagens das parcerias no setor imobiliário 

Mitigação e distribuição do risco:

Property joint ventures often mean the risk associated with investment is shared between the JV parties, so the JV parties potentially reduce their losses in comparison to a situation where the project does not go to plan and they are the sole property investor. 

Aumento dos recursos financeiros:

A partilha de recursos financeiros com outros investidores permite a aquisição de imóveis que, de outra forma, poderiam estar fora do alcance. 

Conjuntos de competências e conhecimentos especializados diversificados:

Combining expertise and resources allows joint venture parties to undertake larger and more complex projects than individual investors could manage alone. 

Possível aumento do retorno sobre o investimento (ROI):

As parcerias no setor imobiliário podem gerar maiores retornos financeiros, ao permitirem o investimento em oportunidades de desenvolvimento de maior dimensão e mais dispendiosas. 

Riscos das parcerias no setor imobiliário 

The relationship between joint venture partners can deteriorate into conflict. Below are some common causes of disputes: 

Impasse 

Um problema comum nas joint ventures 50:50 é o impasse, em que as partes não conseguem resolver os conflitos. Nesses casos, nenhuma das partes detém a maioria, o que muitas vezes conduz à paralisia das operações comerciais. 

In a 50:50 joint venture, the parties ought to consider whether the joint venture agreement should conter specific provisions to resolve such situations. If the company’s articles of association do not provide guidance, seeking court remedies may be necessary, though this can be costly and time-consuming, potentially leading to the breakup of the joint venture. 

Ronald Fletcher Baker LLP have acted on behalf of parties in several joint ventures where the relationship between the JV partners has deteriorated to such an extent that it has been necessary to apply to court for a winding up order on the just and equitable grounds.   

O caso de Re Yenidje Tobacco Co Ltd [1916] 2 Ch 426, CA illustrates this issue. Two equal shareholders and directors could not agree on managing the company. There was no provision for breaking the deadlock and the Court of Recurso held that there had been a total breakdown of relations between the two equal partners and that it was just and equitable to wind up the company. 

Litígios relativos aos termos da parceria imobiliária 

Another common cause of disputes in property joint ventures relates to issues around the original terms of the joint venture agreement.   

Ronald Fletcher Baker LLP have acted on behalf of parties in several joint ventures where the parties did not have a written joint venture or shareholder agreement at the outset of the joint venture and a dispute has subsequently arisen about fundamental issues such as entitlement to profit, responsibility for certain aspects of the joint venture, decision-making authority and exit options.   

If the parties to the joint venture are able to prepare comprehensive agreements at the outset, then this vontade assist in minimising the risk of disputes about the terms down the line and it should also help in resolving any disputes which do arise.   

Em caso de litígio sobre os termos da joint venture, a menos que as partes cheguem a um acordo sobre os mesmos, poderá ser necessário recorrer ao tribunal para que este determine os termos da joint venture.

Desempenho inadequado por parte de um parceiro de uma empresa conjunta

Quando um dos parceiros de uma joint venture é responsável pelo financiamento do projeto, ou pela gestão de um empreendimento ou remodelação, surgem frequentemente litígios caso essa parte não preste os seus serviços de forma adequada.   

A Ronald Fletcher Baker LLP já atuou em litígios relativos a parcerias em que uma das partes não possuía a competência e a experiência necessárias para cumprir as suas responsabilidades, em conformidade com o acordo de parceria. Em algumas situações, a complexidade e a dimensão do projeto de reabilitação podem revelar-se demasiado difíceis de gerir por uma das partes da parceria.   

For example, in the event that a redevelopment is not managed in accordance with all planning, statutory e regulamentar requirements then this could expose the joint venture parties to a risk that remedial works are necessary which would cause adicional unplanned expense, delay the project and cause issues with any lenders who have provided finanças on the project.   

Atos de má-fé por parte de um parceiro de uma joint venture 

Infelizmente, podem ocorrer casos de má-fé ou fraude nas joint ventures.  

Ronald Fletcher Baker LLP have acted in joint venture disputes where it is alleged that one of the JV parties deliberately siphoned out of the JV company / deliberately inflated refurbishment costs. We have successfully obtained high court injunctions on the part of the aggrieved parties in these scenarios.   

Joint venture property investments require careful planning and clear communication at every stage of the process. You need to make sure that your investment partner is someone you can trust and who will work with you to ensure that your partnership is fair and mutually beneficial. 

Considerações fundamentais antes de iniciar uma parceria no setor imobiliário 

There are some important issues which joint venture parties ought to agree upon before the legal documents are prepared and the joint venture commences. Considering these matters at the outset should hopefully reduce the risk of avoidable disputes arising down the line. These would include: 

• Financiamento: Como será financiado o projeto? 

• Estrutura jurídica: A joint venture será uma SPV, uma LLP, uma sociedade em nome coletivo tradicional ou um simples acordo contratual? 

• Participações: As ações serão detidas em partes iguais (50:50) ou num regime de maioria/minoria? 

• Gestão de projetos e tomada de decisões: How will the project be managed, and how will decisions be made? 

• Questões fiscais: Existem alguma consideração fiscal? 

• Estratégia de saída: Qual é a estratégia para sair do empreendimento e como é que se podem limitar as perdas caso o empreendimento deixe de ser rentável? 

• Saída antecipada ou novos sócios: O que acontece se uma das partes quiser sair antes do tempo ou se uma nova parte quiser aderir? 

• Competência para a tomada de decisões: Como serão tomadas as decisões? Os parceiros da joint venture podem decidir, desde o início, como pretendem estruturar a gestão e a tomada de decisões do projeto. As partes podem decidir delegar a responsabilidade por determinados aspetos do projeto a uma das partes (dependendo das respetivas competências e conhecimentos especializados). 

• Fiscalidade: Todas as partes devem ter uma noção clara das suas obrigações fiscais, especialmente se cada uma tiver responsabilidades diferentes no âmbito do acordo de joint venture. 

Advogados especializados em acordos de joint venture: Contacte-nos 

David Burns, RFB’s Senior Contencioso Partner, has extensive experience in handling disputes related to joint ventures. For inquiries on this topic, please contact David Burns via email at D.Burns@rfblegal.co.uk ou por telefone 07762318409.