Joint Ventures imobiliárias - Considerações fundamentais (Guia)

O que são joint ventures imobiliárias? 

A Imóveis Joint Venture is a business arrangement where two or more parties agree to collaborate for the purpose of creating value, typically through the acquisition, development, and/or management of a property. 

As joint ventures são um método comum de partilha de riscos e de concentração de conhecimentos e competências, permitindo aos investidores aceder a imóveis que, de outra forma, poderiam ser inacessíveis ou inadequados para uma única parte. 

Como é que as joint ventures imobiliárias são normalmente estruturadas? 

As parcerias imobiliárias podem ser estruturadas de várias formas, dependendo do acordo entre as partes envolvidas: 

Entidades de Finalidade Específica (SPVs):

Uma SPV é uma entidade jurídica distinta, criada para um fim específico. São normalmente utilizadas porque estão isentas de quaisquer obrigações e dívidas pré-existentes e são independentes das partes que as constituíram.  

Sociedades de Responsabilidade Limitada (LLPs):

Uma LLP é uma sociedade em que alguns ou todos os sócios têm responsabilidade limitada.  

Parcerias tradicionais:

Numa sociedade tradicional, todos os sócios partilham os lucros e as perdas, e cada sócio é pessoalmente responsável pelas dívidas da empresa. 

Acordos contratuais:

Por vezes, uma parceria imobiliária pode ser simplesmente estruturada através de um acordo contratual que defina as responsabilidades e expectativas de cada parte. 

Vantagens das parcerias no setor imobiliário 

Mitigação e distribuição do risco:

As parcerias no setor imobiliário implicam, frequentemente, que o risco associado ao investimento seja partilhado entre as partes da parceria, pelo que estas podem reduzir as suas perdas em comparação com uma situação em que o projeto não corra como previsto e sejam os únicos investidores imobiliários. 

Aumento dos recursos financeiros:

A partilha de recursos financeiros com outros investidores permite a aquisição de imóveis que, de outra forma, poderiam estar fora do alcance. 

Conjuntos de competências e conhecimentos especializados diversificados:

A combinação de conhecimentos especializados e recursos permite que as partes de uma joint venture realizem projetos de maior dimensão e complexidade do que aqueles que os investidores individuais poderiam gerir sozinhos. 

Possível aumento do retorno sobre o investimento (ROI):

As parcerias no setor imobiliário podem gerar maiores retornos financeiros, ao permitirem o investimento em oportunidades de desenvolvimento de maior dimensão e mais dispendiosas. 

Riscos das parcerias no setor imobiliário 

A relação entre os parceiros de uma joint venture pode deteriorar-se e degenerar num conflito. Seguem-se algumas causas comuns de litígios: 

Impasse 

Um problema comum nas joint ventures 50:50 é o impasse, em que as partes não conseguem resolver os conflitos. Nesses casos, nenhuma das partes detém a maioria, o que muitas vezes conduz à paralisia das operações comerciais. 

Numa joint venture com participação igualitária (50:50), as partes devem ponderar se o acordo de joint venture deve incluir disposições específicas para resolver tais situações. Se os estatutos da empresa não fornecerem orientações, poderá ser necessário recorrer a medidas judiciais, embora tal possa ser dispendioso e moroso, podendo conduzir à dissolução da joint venture. 

Ronald Fletcher Baker LLP have acted on behalf of parties in several joint ventures where the relationship between the JV partners has deteriorated to such an extent that it has been necessary to apply to court for a winding up order on the just and equitable grounds.   

O caso de Re Yenidje Tobacco Co Ltd [1916] 2 Ch 426, CA Este caso ilustra bem esta questão. Dois sócios e administradores com direitos iguais não conseguiam chegar a acordo quanto à gestão da empresa. Não existia qualquer disposição que permitisse quebrar o impasse e o Tribunal de Recurso considerou que se tinha verificado uma ruptura total das relações entre os dois sócios com direitos iguais e que era justo e equitativo proceder à dissolução da empresa. 

Litígios relativos aos termos da parceria imobiliária 

Outra causa comum de litígios em parcerias imobiliárias prende-se com questões relacionadas com os termos originais do acordo de parceria.   

A Ronald Fletcher Baker LLP representou as partes em várias parcerias em que estas não dispunham de um acordo de parceria ou de acionistas por escrito no início da parceria e em que, posteriormente, surgiram litígios sobre questões fundamentais, tais como o direito aos lucros, a responsabilidade por determinados aspetos da parceria, a autoridade decisória e as opções de saída.   

If the parties to the joint venture are able to prepare comprehensive agreements at the outset, then this vontade assist in minimising the risk of disputes about the terms down the line and it should also help in resolving any disputes which do arise.   

Em caso de litígio sobre os termos da joint venture, a menos que as partes cheguem a um acordo sobre os mesmos, poderá ser necessário recorrer ao tribunal para que este determine os termos da joint venture.

Desempenho inadequado por parte de um parceiro de uma empresa conjunta

Quando um dos parceiros de uma joint venture é responsável pelo financiamento do projeto, ou pela gestão de um empreendimento ou remodelação, surgem frequentemente litígios caso essa parte não preste os seus serviços de forma adequada.   

A Ronald Fletcher Baker LLP já atuou em litígios relativos a parcerias em que uma das partes não possuía a competência e a experiência necessárias para cumprir as suas responsabilidades, em conformidade com o acordo de parceria. Em algumas situações, a complexidade e a dimensão do projeto de reabilitação podem revelar-se demasiado difíceis de gerir por uma das partes da parceria.   

For example, in the event that a redevelopment is not managed in accordance with all planning, statutory and regulamentar requirements then this could expose the joint venture parties to a risk that remedial works are necessary which would cause additional unplanned expense, delay the project and cause issues with any lenders who have provided finance on the project.   

Atos de má-fé por parte de um parceiro de uma joint venture 

Infelizmente, podem ocorrer casos de má-fé ou fraude nas joint ventures.  

Ronald Fletcher Baker LLP have acted in joint venture disputes where it is alleged that one of the JV parties deliberately siphoned out of the JV company / deliberately inflated refurbishment costs. We have successfully obtained high court injunctions on the part of the aggrieved parties in these scenarios.   

Os investimentos imobiliários em joint venture exigem um planeamento cuidadoso e uma comunicação clara em todas as fases do processo. É necessário certificar-se de que o seu parceiro de investimento é alguém em quem pode confiar e que irá colaborar consigo para garantir que a vossa parceria seja justa e mutuamente benéfica. 

Considerações fundamentais antes de iniciar uma parceria no setor imobiliário 

Existem algumas questões importantes sobre as quais as partes da joint venture devem chegar a acordo antes da elaboração dos documentos legais e do início da joint venture. A análise destas questões desde o início deverá, esperemos, reduzir o risco de surgirem litígios evitáveis no futuro. Entre elas incluem-se: 

• Financiamento: Como será financiado o projeto? 

• Estrutura jurídica: A joint venture será uma SPV, uma LLP, uma sociedade em nome coletivo tradicional ou um simples acordo contratual? 

• Participações: As ações serão detidas em partes iguais (50:50) ou num regime de maioria/minoria? 

• Gestão de projetos e tomada de decisões: Como será gerido o projeto e como serão tomadas as decisões? 

• Questões fiscais: Existem alguma consideração fiscal? 

• Estratégia de saída: Qual é a estratégia para sair do empreendimento e como é que se podem limitar as perdas caso o empreendimento deixe de ser rentável? 

• Saída antecipada ou novos sócios: O que acontece se uma das partes quiser sair antes do tempo ou se uma nova parte quiser aderir? 

• Competência para a tomada de decisões: Como serão tomadas as decisões? Os parceiros da joint venture podem decidir, desde o início, como pretendem estruturar a gestão e a tomada de decisões do projeto. As partes podem decidir delegar a responsabilidade por determinados aspetos do projeto a uma das partes (dependendo das respetivas competências e conhecimentos especializados). 

• Fiscalidade: Todas as partes devem ter uma noção clara das suas obrigações fiscais, especialmente se cada uma tiver responsabilidades diferentes no âmbito do acordo de joint venture. 

Advogados especializados em acordos de joint venture: Contacte-nos 

David Burns, o Diretor Sénior da RFB Contencioso Sócio, possui uma vasta experiência na resolução de litígios relacionados com joint ventures. Para quaisquer questões sobre este tema, contacte David Burns por correio eletrónico para D.Burns@rfblegal.co.uk ou por telefone 07762318409.