O que fazer se o seu inquilino comercial não estiver a pagar a renda

When a comercial tenant fails to pay rent and other sums due under a lease, there are several remedies a landlord can pursue to remedy a breach and recover payment. These include:

• Confisco
• Levantamento de um depósito
• Perseguir um fiador ou antigo inquilino
• Processos judiciais de cobrança de dívidas
• Commercial Rent Arrears Recovery (CRAR)
• Statutory demand and Insolvência proceedings
• Payment agreement

Pontos gerais a considerar pelos senhorios comerciais

Commercial landlord and tenant law can be complex, particularly when disputes arise. It’s crucial to consider all available options and your ultimate aim. The following points should be considered when a commercial tenant is not paying rent:

• Are there any other breaches of the lease that require remedy?
• Is this a one-off incident, or are there persistent delays in paying rent?
• Do you want the propriedade back, or do you want to maintain the landlord-tenant relationship?
• How solvent is the tenant generally, and vontade the chosen remedy push the tenant into insolvency?
• Qual é a relação custo-eficácia de cada solução, tendo em conta o tempo que será necessário para obter o pagamento dos pagamentos em atraso?
• Existe um terceiro que possa ser obrigado a pagar os pagamentos em atraso?

Devo rescindir o contrato de arrendamento?

Most modern commercial leases conter a forfeiture clause that allows the landlord to terminate the lease or peaceably re-enter if the tenant breaches any obligations under the lease, or on the occurrence of certain events specified in the lease, such as non-payment of rent.

Considerações:

• Quer o imóvel de volta? Se o mercado de arrendamento for forte, o senhorio pode estar confiante de que será capaz de assegurar rapidamente um novo inquilino com uma renda mais elevada. Nesse caso, o confisco pode ser uma opção atractiva para um senhorio comercial. No entanto, se for provável que o imóvel fique vago durante algum tempo, ou se o mercado já não suportar condições de arrendamento semelhantes, o senhorio pode querer manter o contrato de arrendamento existente e, em vez disso, procurar soluções alternativas e garantir o desempenho futuro dos acordos do arrendatário.
• Deve também considerar a possibilidade de um inquilino poder obter uma indemnização por não pagamento da renda. É provável que o inquilino obtenha a anulação da execução se pagar todas as rendas em atraso, juros e custos.
• When dealing with a aluguer comercial, and numerous breaches, a landlord may forfeit the lease for the non-payment of rent alone. No section 146 notice is required for this, unlike certain other breaches of a lease. If, however, the tenant were to obtain relief from forfeiture, the landlord could find itself having to allow the tenant back into occupation without any resolution of the other breaches. 
• Se perder o contrato de arrendamento, também vale a pena ter um plano para recuperar a dívida se o inquilino não pedir a anulação da perda.

Renunciei ao direito de rescindir o contrato de arrendamento?

If the right to forfeit has arisen and the landlord is considering re-entry, care must be taken to ensure that nothing is done to waive that right. 

Waiver of the right to forfeit will occur where the landlord, with knowledge of the tenant’s breach, performs an unequivocal act that recognises the lease as continuing to exist and communicates that act to the tenant. You should seek legal advice as soon as your tenant stops paying rent, to ensure you take the best approach for you. Non-payment of rent is a “once and for all” breach, which means that if the landlord waives the right to forfeit in respect of a rent payment, it cannot forfeit the lease for that breach. However, the landlord might be able to forfeit at a later date, should the tenant breach the lease again. 

Por vezes, a melhor abordagem para um senhorio que pretende proteger o seu direito de confisco pode ser cessar todas as comunicações com o inquilino para evitar qualquer argumento de que o direito de confisco foi renunciado.  

Posso levantar o depósito de renda?

A commercial landlord may be able to draw down from a rent deposit to recover rent arrears or other sums due under the lease. This is a secure source of funds, and the timing of any draw down should be considered carefully.

Considerações:

• Se a solvência a longo prazo do inquilino for incerta e existirem outros métodos de cobrança da dívida, o senhorio pode querer utilizá-los e manter o depósito de renda para eventuais atrasos futuros. 
• Por outro lado, se os atrasos no pagamento da renda forem um incidente isolado e o inquilino puder complementar o depósito da renda, este é um método rápido e simples de recuperar a dívida, o que permite manter a relação senhorio-inquilino. 
• Be mindful that a draw down on the rent deposit could waive the right to forfeit. The wording of the rent deposit deed should be considered and, if allowed, the landlord may first forfeit the lease and then draw down the rent deposit if the landlord wants to take the property back.

Posso processar um fiador ou antigo inquilino?

O senhorio pode recuperar as rendas em atraso e outros montantes devidos ao abrigo do contrato de arrendamento de quaisquer fiadores ou antigos inquilinos ao abrigo do contrato de arrendamento, através de uma garantia contratual ou de regras de privação de contrato.

Se tem um inquilino que não é um inquilino original ao abrigo de um contrato de arrendamento, deve considerar esta possibilidade agora.

Nem todos os inquilinos (ou os seus fiadores) que cederam um contrato de arrendamento continuarão a ser responsáveis pela renda e por outras obrigações decorrentes do contrato. Dependerá se o contrato de arrendamento é um ‘contrato de arrendamento antigo’ ou um ‘contrato de arrendamento novo’ que foi concedido em ou após 1 de janeiro de 1996, e se foi celebrado um acordo de Garantia Autorizada se for um contrato de arrendamento novo. O primeiro passo é investigar quem, para além do seu inquilino atual e do seu fiador (se existir), pode ainda ser responsável.

Para recuperar o montante não pago por um antigo inquilino (ou antigo fiador) que tenha uma responsabilidade, o senhorio deve primeiro notificá-lo nos termos da Secção 17 da Lei de 1995 relativa ao senhorio e inquilino (Covenants) (LTCA), no prazo de 6 meses após o vencimento da dívida. Trata-se de um prazo relativamente curto para os senhorios.

Todos os montantes devidos ao abrigo do contrato de arrendamento são abrangidos por este procedimento. 

Se o senhorio não entregar o aviso da Secção 17 ao antigo inquilino (ou antigo fiador) no prazo de 6 meses, o antigo inquilino (ou antigo fiador) deixa de ser responsável pela dívida.

Se uma parte receber um aviso da Secção 17 e depois efetuar o pagamento na totalidade, tem o direito, ao abrigo da secção 19 da LTCA, de solicitar um ‘contrato de arrendamento primordial’ - tornando-se, de facto, o arrendatário direto do senhorio.

Therefore, landlords should only consider serviço a Section 17 notice on a party whom the landlord is happy to have as a potential tenant. It would be advisable for the landlord to consider the covenant strength of all parties before serving a Section 17 Notice.

Devo dar início a um processo judicial para recuperar a dívida?

O senhorio pode intentar uma ação judicial contra o inquilino para recuperar a renda ou outros montantes devidos nos termos do contrato de arrendamento.

Considerações:

• In some instances, the tenant will have no defence, and summary judgment could potentially be obtained and the usual means of enforcing a judgment debt are then available, such as sending in bailiffs or attachment of earnings or insolvency proceedings. This may be useful if you wish to put pressure on the tenant to pay without losing the tenant.
• Noutros casos, como quando os inquilinos defendem o pedido, os processos judiciais podem ser morosos. A audiência pode não ser marcada durante vários meses, e o inquilino pode não sentir qualquer ímpeto para pagar os pagamentos em atraso durante esse período.
• Se o senhorio quiser dar tempo ao inquilino para pôr em ordem a sua situação financeira e pagar as rendas em atraso, preservando a relação senhorio-inquilino, a ação judicial pode ser a forma mais adequada de obter a renda não paga.

Recuperação de rendas comerciais em atraso (CRAR)

Commercial rent arrears recovery (CRAR) is a method of enforcement for recovering rent arrears relating to imóveis comerciais which allows an enforcement agent to take control of a tenant’s goods and sell them to recover arrears. This method, effective from 6 April 2014, abolished the common law right to distress.

Quando um senhorio tem o direito de cobrar a renda ao seu inquilino ao abrigo do CRAR, o senhorio tem também o direito de cobrar a renda a um subarrendatário.

Considerações:

• CRAR is only exercisable against arrears of principal rent. If any of the arrears relate to service charges, insurance rent, or other sums due under the lease, CRAR cannot be used to recover them.
• Para poder utilizar o CRAR, o senhorio deve notificar a execução com 7 dias de antecedência. Uma vez expirado este prazo, os Agentes de Execução Certificados podem entrar na propriedade (através de uma porta aberta ou destrancada) para apreender bens.

Devo apresentar um requerimento legal ou iniciar um processo de insolvência contra o inquilino?

Where the tenant has failed to pay rent or other sums due under the lease, the landlord may wish to consider commencing insolvency proceedings. Where there is no dispute as to the amount of the debt, the landlord could consider serving a statutory demand on the tenant. If this remains unpaid after 21 days, and it is £5,000 or more in relation to a tenant who is an individual (more than £750 for corporate tenants), then this may be deemed evidence of inability to pay a debt and therefore gives grounds to present a bankruptcy ou winding up petition. 

Muitas vezes, a simples ameaça de um processo de insolvência pode incentivar o inquilino a dar prioridade ao pagamento das rendas em atraso e a pagar rapidamente. No entanto, se houver algum litígio quanto à dívida, o inquilino pode requerer a anulação do pedido legal e, se o inquilino for bem sucedido nesse pedido, o senhorio pode acabar por ser responsável por custos significativos.

Devo celebrar um acordo de pagamento com o inquilino?

Dependendo das circunstâncias, poderá ser considerado um acordo de pagamento que obrigue o inquilino a pagar os pagamentos em atraso em prestações.

Considerações:

• The payment agreement must be carefully drafted. The landlord should ensure that there is a clear distinction between payment of arrears under the payment agreement and continued payment of the rent under the lease. The payment agreement should contain termination provisions and a full payment of any outstanding arrears if either party disposes of its interest in the lease: or there is any default by the tenant in meeting the payment agreement deadlines. 
• O senhorio deve ponderar a possibilidade de associar o acordo de pagamento ao contrato de arrendamento, de modo a que o incumprimento do acordo confira ao senhorio um direito suplementar de perda do contrato. 
• A celebração de um plano de pagamento preservará a relação entre o senhorio e o inquilino e dará algum tempo ao inquilino para resolver quaisquer questões financeiras e, se for bem sucedido, conseguirá o reembolso total dos pagamentos em atraso.
• Se o inquilino for geralmente solvente e os pagamentos em atraso forem um incidente isolado, esta pode ser uma forma sensata de proceder. No entanto, pode também atrasar a inevitável prossecução de outros métodos de recuperação do dinheiro e, se não for corretamente redigida, comprometer o direito de perseguir estes pagamentos em atraso.

Se o seu inquilino comercial não está a pagar a renda - contacte-nos: Solicitadores de Litígio de Propriedade Comercial

For inquiries on this topic, please contact David Burns, RFB’s Senior Contencioso Partner, at D.Burns@rfblegal.co.uk ou por telefone 07762318409.