O que fazer se o seu inquilino comercial não estiver a pagar a renda

When a comercial tenant fails to pay rent and other sums due under a lease, there are several remedies a landlord can pursue to remedy the breach and recover payment. These include:

• Confisco
• Levantamento de um depósito
• Perseguir um fiador ou antigo inquilino
• Processos judiciais de cobrança de dívidas
• Recuperação de rendas comerciais em atraso (CRAR)
• Statutory demand and Insolvência proceedings
• Acordo de pagamento

Pontos gerais a considerar pelos senhorios comerciais

Commercial landlord and tenant law can be complex, particularly when disputes arise. It’s crucial to consider all available options and your ultimate aim. The following points should be considered when a commercial tenant is not paying rent:

• Existem outras infracções ao contrato de arrendamento que exijam reparação?
• Trata-se de um incidente pontual ou os atrasos no pagamento da renda são persistentes?
• Quer a propriedade de volta ou quer manter a relação senhorio-inquilino?
• How solvent is the tenant generally, and vontade the chosen remedy push the tenant into insolvency?
• Qual é a relação custo-eficácia de cada solução, tendo em conta o tempo que será necessário para obter o pagamento dos pagamentos em atraso?
• Existe um terceiro que possa ser obrigado a pagar os pagamentos em atraso?

Devo rescindir o contrato de arrendamento?

A maior parte dos contratos de arrendamento comerciais modernos contém uma cláusula de caducidade que permite ao senhorio rescindir o contrato de arrendamento ou reentrar pacificamente se o inquilino violar quaisquer obrigações decorrentes do contrato de arrendamento ou se ocorrerem determinados eventos especificados no contrato, como o não pagamento da renda.

Considerações:

• Quer o imóvel de volta? Se o mercado de arrendamento for forte, o senhorio pode estar confiante de que será capaz de assegurar rapidamente um novo inquilino com uma renda mais elevada. Nesse caso, o confisco pode ser uma opção atractiva para um senhorio comercial. No entanto, se for provável que o imóvel fique vago durante algum tempo, ou se o mercado já não suportar condições de arrendamento semelhantes, o senhorio pode querer manter o contrato de arrendamento existente e, em vez disso, procurar soluções alternativas e garantir o desempenho futuro dos acordos do arrendatário.
• Deve também considerar a possibilidade de um inquilino poder obter uma indemnização por não pagamento da renda. É provável que o inquilino obtenha a anulação da execução se pagar todas as rendas em atraso, juros e custos.
• When dealing with a aluguer comercial, and numerous breaches, a landlord may forfeit the lease for the non-payment of rent alone. No section 146 notice is required for this, unlike certain other breaches of a lease. If, however, the tenant were to obtain relief from forfeiture, the landlord could find itself having to allow the tenant back into occupation without any resolution of the other breaches. 
• Se perder o contrato de arrendamento, também vale a pena ter um plano para recuperar a dívida se o inquilino não pedir a anulação da perda.

Renunciei ao direito de rescindir o contrato de arrendamento?

Se o direito de caducidade tiver surgido e o senhorio estiver a considerar a possibilidade de reentrada, deve ter-se o cuidado de garantir que nada é feito para renunciar a esse direito. 

A renúncia ao direito de caducidade ocorre quando o senhorio, com conhecimento do incumprimento do inquilino, pratica um ato inequívoco que reconhece que o contrato de arrendamento continua a existir e comunica esse ato ao inquilino. Deve procurar aconselhamento jurídico assim que o seu inquilino deixar de pagar a renda, para garantir que adopta a melhor abordagem para si. O não pagamento da renda é uma infração “definitiva”, o que significa que, se o senhorio renunciar ao direito de caducidade relativamente a um pagamento de renda, não pode caducar o contrato por essa infração. No entanto, o senhorio poderá perder o contrato numa data posterior, caso o inquilino volte a violar o contrato. 

Por vezes, a melhor abordagem para um senhorio que pretende proteger o seu direito de confisco pode ser cessar todas as comunicações com o inquilino para evitar qualquer argumento de que o direito de confisco foi renunciado.  

Posso levantar o depósito de renda?

Um senhorio comercial pode ter a possibilidade de levantar um depósito de renda para recuperar as rendas em atraso ou outros montantes devidos ao abrigo do contrato de arrendamento. Trata-se de uma fonte segura de fundos e o momento de efetuar qualquer levantamento deve ser cuidadosamente ponderado.

Considerações:

• Se a solvência a longo prazo do inquilino for incerta e existirem outros métodos de cobrança da dívida, o senhorio pode querer utilizá-los e manter o depósito de renda para eventuais atrasos futuros. 
• Por outro lado, se os atrasos no pagamento da renda forem um incidente isolado e o inquilino puder complementar o depósito da renda, este é um método rápido e simples de recuperar a dívida, o que permite manter a relação senhorio-inquilino. 
• Tenha em atenção que o levantamento do depósito de renda pode renunciar ao direito de perda. A redação da escritura de depósito de renda deve ser tida em conta e, se permitido, o senhorio pode primeiro executar o contrato de arrendamento e depois levantar o depósito de renda se quiser recuperar o imóvel.

Posso processar um fiador ou antigo inquilino?

O senhorio pode recuperar as rendas em atraso e outros montantes devidos ao abrigo do contrato de arrendamento de quaisquer fiadores ou antigos inquilinos ao abrigo do contrato de arrendamento, através de uma garantia contratual ou de regras de privação de contrato.

Se tem um inquilino que não é um inquilino original ao abrigo de um contrato de arrendamento, deve considerar esta possibilidade agora.

Nem todos os inquilinos (ou os seus fiadores) que cederam um contrato de arrendamento continuarão a ser responsáveis pela renda e por outras obrigações decorrentes do contrato. Dependerá se o contrato de arrendamento é um ‘contrato de arrendamento antigo’ ou um ‘contrato de arrendamento novo’ que foi concedido em ou após 1 de janeiro de 1996, e se foi celebrado um acordo de Garantia Autorizada se for um contrato de arrendamento novo. O primeiro passo é investigar quem, para além do seu inquilino atual e do seu fiador (se existir), pode ainda ser responsável.

Para recuperar o montante não pago por um antigo inquilino (ou antigo fiador) que tenha uma responsabilidade, o senhorio deve primeiro notificá-lo nos termos da Secção 17 da Lei de 1995 relativa ao senhorio e inquilino (Covenants) (LTCA), no prazo de 6 meses após o vencimento da dívida. Trata-se de um prazo relativamente curto para os senhorios.

Todos os montantes devidos ao abrigo do contrato de arrendamento são abrangidos por este procedimento. 

Se o senhorio não entregar o aviso da Secção 17 ao antigo inquilino (ou antigo fiador) no prazo de 6 meses, o antigo inquilino (ou antigo fiador) deixa de ser responsável pela dívida.

Se uma parte receber um aviso da Secção 17 e depois efetuar o pagamento na totalidade, tem o direito, ao abrigo da secção 19 da LTCA, de solicitar um ‘contrato de arrendamento primordial’ - tornando-se, de facto, o arrendatário direto do senhorio.

Por conseguinte, os senhorios só devem considerar a possibilidade de apresentar um aviso da Secção 17 a uma parte que o senhorio considere como potencial arrendatário. Seria aconselhável que o senhorio considerasse a força do pacto de todas as partes antes de apresentar um aviso da Secção 17.

Devo dar início a um processo judicial para recuperar a dívida?

O senhorio pode intentar uma ação judicial contra o inquilino para recuperar a renda ou outros montantes devidos nos termos do contrato de arrendamento.

Considerações:

• Nalguns casos, o inquilino não terá defesa e poderá ser obtido um julgamento sumário, estando então disponíveis os meios habituais de execução de uma dívida, como o envio de oficiais de justiça, a penhora de rendimentos ou um processo de insolvência. Isto pode ser útil se quiser pressionar o inquilino a pagar sem o perder.
• Noutros casos, como quando os inquilinos defendem o pedido, os processos judiciais podem ser morosos. A audiência pode não ser marcada durante vários meses, e o inquilino pode não sentir qualquer ímpeto para pagar os pagamentos em atraso durante esse período.
• Se o senhorio quiser dar tempo ao inquilino para pôr em ordem a sua situação financeira e pagar as rendas em atraso, preservando a relação senhorio-inquilino, a ação judicial pode ser a forma mais adequada de obter a renda não paga.

Recuperação de rendas comerciais em atraso (CRAR)

Commercial rent arrears recovery (CRAR) is a method of enforcement for recovering rent arrears relating to imóveis comerciais which allows an enforcement agent to take control of a tenant’s goods and sell them to recover arrears. This method, effective from 6 April 2014, abolished the common law right to distress.

Quando um senhorio tem o direito de cobrar a renda ao seu inquilino ao abrigo do CRAR, o senhorio tem também o direito de cobrar a renda a um subarrendatário.

Considerações:

• O CRAR só pode ser exercido contra os pagamentos em atraso da renda principal. Se algum dos pagamentos em atraso se referir a taxas de serviço, rendas de seguros ou outros montantes devidos ao abrigo do contrato de arrendamento, o CRAR não pode ser utilizado para os recuperar.
• Para poder utilizar o CRAR, o senhorio deve notificar a execução com 7 dias de antecedência. Uma vez expirado este prazo, os Agentes de Execução Certificados podem entrar na propriedade (através de uma porta aberta ou destrancada) para apreender bens.

Devo apresentar um requerimento legal ou iniciar um processo de insolvência contra o inquilino?

Se o inquilino não pagar a renda ou outros montantes devidos nos termos do contrato de arrendamento, o senhorio pode considerar a possibilidade de iniciar um processo de insolvência. Se não houver litígio quanto ao montante da dívida, o senhorio pode considerar a possibilidade de apresentar um pedido legal ao inquilino. Se a dívida não for paga após 21 dias e for igual ou superior a £5.000 no caso de um inquilino pessoa singular (mais de £750 no caso de inquilinos pessoas colectivas), pode ser considerada como prova de incapacidade de pagar uma dívida e, por conseguinte, pode ser apresentada uma petição de falência ou de liquidação. 

Muitas vezes, a simples ameaça de um processo de insolvência pode incentivar o inquilino a dar prioridade ao pagamento das rendas em atraso e a pagar rapidamente. No entanto, se houver algum litígio quanto à dívida, o inquilino pode requerer a anulação do pedido legal e, se o inquilino for bem sucedido nesse pedido, o senhorio pode acabar por ser responsável por custos significativos.

Devo celebrar um acordo de pagamento com o inquilino?

Dependendo das circunstâncias, poderá ser considerado um acordo de pagamento que obrigue o inquilino a pagar os pagamentos em atraso em prestações.

Considerações:

• The payment agreement must be carefully drafted. The landlord should ensure that there is a clear distinction between payment of arrears under the payment agreement and continued payment of the rent under the lease. The payment agreement should contain termination provisions and a full payment of any outstanding arrears if either party disposes of its interest in the lease: or there is any default by the tenant in meeting the payment agreement deadlines. 
• O senhorio deve ponderar a possibilidade de associar o acordo de pagamento ao contrato de arrendamento, de modo a que o incumprimento do acordo confira ao senhorio um direito suplementar de perda do contrato. 
• A celebração de um plano de pagamento preservará a relação entre o senhorio e o inquilino e dará algum tempo ao inquilino para resolver quaisquer questões financeiras e, se for bem sucedido, conseguirá o reembolso total dos pagamentos em atraso.
• Se o inquilino for geralmente solvente e os pagamentos em atraso forem um incidente isolado, esta pode ser uma forma sensata de proceder. No entanto, pode também atrasar a inevitável prossecução de outros métodos de recuperação do dinheiro e, se não for corretamente redigida, comprometer o direito de perseguir estes pagamentos em atraso.

Se o seu inquilino comercial não está a pagar a renda - contacte-nos: Solicitadores de Litígio de Propriedade Comercial

Para mais informações sobre este assunto, contactar David Burns, Sócio Sénior de Contencioso da RFB, em D.Burns@rfblegal.co.uk ou por telefone 07762318409.